АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	 Дело № А45-6571/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года. Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2026 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Зюкова В.А., судей Атрасевой А.О.,

ФИО1 -

при ведении протокола помощником судьи Рахмеевой Д.Р. рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационные жалобы жилищно-строительного кооператива «На Красина», ФИО2 на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2025 (судья Красникова Т.Е.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2025 (судьи Чащилова Т.С., Иванов О.А., Логачев К.Д.) по делу № А45-6571/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СЭФ- инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - ООО «СЭФ-инвест», должник), принятые по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего ФИО3 (далее - управляющий) о прекращении применений правил параграфа 7 главы IX в деле о несостоятельности (банкротстве) должника.

В судебном заседании посредством веб-конференции присутствуют представители: ФИО2 - ФИО4 по доверенности от 07.11.2025, ФИО5 по доверенности от 07.11.2025, управляющего ФИО3 - ФИО6 по доверенности от 01.02.2025.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве должника конкурсный управляющий ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением о прекращении применений правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), просил перейти к общей процедуре банкротства в связи с исчезновением у должника признаков застройщика.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2025, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2025, применение правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в деле о банкротстве должника прекращено, продолжено рассмотрение дела о банкротстве

№ А45-6571/2017 по общим правилам Закона о банкротстве.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ЖСК «На Красина», ФИО2 обратились с кассационными жалобами, в которой просят их отменить, в удовлетворении заявления отказать.

В обоснование кассационной жалобы ЖСК «На Красина» ссылается на вступившее в законную силу определение суда первой инстанции от 14.07.2017, которым установлено, что должник является застройщиком жилых домов. По мнению кассатора, положения параграфа 7 «Банкротство застройщиков» не подразумевают прекращение применений правил параграфа при передаче объекта незаверенного строительства в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве созданному участниками строительства ЖСК; после погашения требований участников строительства путем передачи объекта незаверенного строительства в созданный участниками строительства ЖСК, участники строительства в непогашенной части являются кредиторами приоритетной – третьей очереди и сохраняют особенности преимущественного удовлетворения своих требований, регламентированные положениями параграфа 7 «Банкротство застройщиков». Кассатор полагает, что управляющий ФИО3 при включении в реестр требований участников строительства, не производил действий, направленных на установление размера убытков участников строительства в виде реального ущерба, не производил оценку и не вносил в реестр требований кредиторов третьей очереди указанные сведения; указывает, что удовлетворение рассматриваемого заявления, по своей сути, приведет к возникновению правовой неопределенности, учитывая наличие в реестр требований кредиторов должника требований, относящихся к четвертой очереди реестра требований кредиторов. Кроме того, в настоящий момент в Арбитражном суде Новосибирской области в рамках дела о банкротстве № А45-6571/2017 рассматриваются обособленные споры о признании за ООО «СЭФ-инвест» права собственности на объекты недвижимого имущество со ссылкой на специальные положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, удовлетворение подобного рода требований возможно только при наличии у ООО «СЭФ-инвест» статуса застройщика.

ФИО2 в кассационной жалобе ссылается на отсутствие оснований для перехода к общим правилам рассмотрения дела о банкротстве ООО «СЭФ-инвест», в виду наличия непогашенного требования участника строительства, которое возникло на момент привлечения денежных средств участника строительства по объекту не введенного в эксплуатацию; указывает на ошибочность выводов судов об отсутствии особого рода денежных требований к должнику и отсутствии иных оснований, свидетельствующих о необходимости сохранения в отношении должника действия специальных правил о банкротстве застройщика. Денежным требованием, включенным в реестр требований участников строительства, обладает ФИО2, чьи права, по мнению кассатора, нарушаются переходом к рассмотрению в общем порядке дела о банкротстве должника, поскольку фактически требования ФИО2 остаются в третьей очереди реестра должника, как и в банкротстве застройщика, однако

в ту же очередь переходят требования лиц, находящихся ранее в четвертой очереди, таким образом требования ФИО2 будут подлежать погашению вместе с требованиями иных кредиторов в пропорциональном объеме, что недопустимо. По мнению кассатора настоящее заявление подано управляющим ФИО3 с целью сохранить статус конкурсного управляющего ООО «СЭФ-инвест», поскольку ФИО3 не аккредитован Фондом в соответствии с требованиями статьи 201.1 Закона о банкротстве.

В отзыве управляющий ФИО3 просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

В приобщении отзыва ФИО7 отказано ввиду отсутствия доказательств его заблаговременного направления участвующим в споре лицам (статья 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители ФИО2 поддержали доводы кассационной жалобы, представитель управляющего просил оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа.

Как следует из материалов дела определением суда от 14.07.2017 заявление ООО «СЭФ-инвест» о признании его несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО8, судом применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.04.2018 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Ссылаясь на исчезновение у должника признаков застройщика, конкурсный управляющий ФИО3 обратился в суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, исходил из следующих обстоятельств.

В реестр требований участников строительства включены требования кредиторов о передаче жилых помещений в отношении объекта строительства - Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:014150:999 по адресу: 

<

...>: ФИО9 о передачи квартир № 1, 2, 3; ООО «Гевея» о передаче квартир № 4, 8; ООО «Тулинка-Н» о передаче квартир № 5, 6; 7; ООО «Вегита» о передаче квартиры № 9.

Право собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014150:42 прекращено на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 15.11.2023 по делу № А45-6571/2017, путем передачи прав застройщика и права собственности на земельный участок в созданный участниками долевого строительства ЖСК «На Красина».

Собранием участников строительства ООО «СЭФ-инвест» 19.12.2023 принято

решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>.

На основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Новосибирской области от 12.03.2024 погашены требования участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СЭФ-инвест».

Суды нижестоящих инстанций указали, что в настоящем деле о банкротстве погашение требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СЭФ-инвест» произошло в части участников долевого строительства с требованием о передаче жилых помещений расположенных во 2, 3 блок секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:995) на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 15.11.2023 путем передачи прав застройщика в созданный участниками долевого строительства ЖСК «На Красина», согласно требованиям статьи 201.10 Закона о банкротстве. Объект введен в эксплуатацию 23.01.2025, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию 54-35-10-2025, а также в части участников долевого строительства с требованием о передаче жилых помещений расположенных в 1 блок секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:999) на основании определения Арбитражного суда Новосибирской области от 12.03.2024 путем передачи участниками долевого строительства жилых помещений (после ввода в эксплуатацию здания) согласно требования статьи 201.11 Закона о банкротстве, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию 54-35-25-2024.

В 2022 году закончилось действия разрешения на строительство, выданное застройщику ООО «СЭФ-инвест» на строительство подземно-надземной (11 этажей) автостоянки. УАСИ г. Новосибирска и ИГСН Новосибирской области было отказано управляющему ФИО10 в продлении разрешении на строительство автостоянки по причинам прерывания строительства, без проведения консервации объекта, не соответствия проектной документации в связи с изменением требований СНиП и требований по пожарной безопасности и иным причинам.

В апреле 2024 года Мэрией г. Новосибирска в одностороннем порядке расторгнут договор аренды земельного участка с ООО «СЭФ-инвест», заключенный для строительства многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по ул. Красина (кадастровый номер 54:35:014150:53), в связи с завершением строительства 1 блок секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:999) и регистрацией права собственности на первое жилое помещение в введенном в эксплуатацию жилом дом,

а также отсутствием действующего разрешения на строительство на иных объекты строительства (подземно-надземная автостоянка).

Трансформаторная подстанция (кадастровый номер 54:35:014150:924) принадлежащая должнику ООО «СЭФ-инвест», введена в эксплуатацию в ходе конкурсного производства в 2019 году.

Отсутствие у ООО «СЭФ-инвест» прав на земельные участки и действующих разрешений на строительства, согласно статье 2 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, исключает за должником ООО «СЭФ-инвест» право признания быть застройщиком, согласно градостроительному законодательству Российской Федерации, что подтверждается исключением ООО «СЭФ-инвест» из разрешения из строительства Ru 54303000-401 от 26.10.2007 выданное УАСИ г. Новосибирска 17.06.2024 и оставлением там только ЖСК «На Красина».

С момента ввода в эксплуатацию (14.02.2024) 1 блок секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...> (кадастровый номер объекта незавершенного строительства 54:35:014150:999), у ООО «СЭФ-инвест» отсутствуют какие-либо объекты по строительству.

На основании изложенного суды пришли к выводу, что после вынесения определения Арбитражного суда Новосибирской области от 15.11.2023 о передаче участникам долевого строительства жилых помещений (после ввода в эксплуатацию здания) согласно требованию статье 201.11 Закона о банкротстве к ООО «СЭФ-инвест» отсутствуют требования о передаче жилых помещений (на основании определений Арбитражного суда по делу № А45-6571/2017 погашены требования всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений), а также отсутствуют к должнику особого рода денежные требования и отсутствуют иные основания, свидетельствующие о необходимости сохранения в отношении должника действия специальных правил о банкротстве застройщика, что является основанием признания отсутствия у юридического лица должника статуса застройщика.

Между тем судами не учтено следующее.

Понятием «застройщик», используемым для целей применения законодательства о несостоятельности, охватывается более широкий круг лиц по сравнению с тем перечнем субъектов, которые относятся к застройщикам в соответствии с таким же понятием, используемым в градостроительном законодательстве. Различное содержание этого понятия отражает специфику отношений, урегулированных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, и обусловлено необходимостью предоставления дополнительной защиты участникам долевого строительства при банкротстве лица, привлекавшего денежные средства в обмен на обещание передать жилые помещения и сопутствующие им нежилые помещения небольшой площади.

Так, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей несостоятельности застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или

особого рода денежные требования. При этом при разрешении вопроса о наличии требования о передаче жилого помещения в силу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве во внимание принимаются договоры участия в долевом строительстве, купли-продажи будущего жилого помещения, предварительные договоры, договоры простого товарищества, сделки о привлечении заемных средств или о приобретении векселей с условием о дальнейшем прекращении заемных (вексельных) обязательств передачей жилых помещений и т.д. К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.

В силу прямого указания закона правила о банкротстве застройщиков применяются независимо от того, имеет ли должник на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (пункт 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Из приведенных положений законодательства о несостоятельности следует, что отсутствие у общества разрешения на строительство, прав на земельный участок, фактическая ситуация, сложившаяся с признанием права собственности на квартиры в построенном доме и их заселением, не имеют правового значения для разрешения вопроса о возможности применения к обществу правил о банкротстве застройщиков. Равным образом, решение этого вопроса не зависит от того, какие возмездные договоры общество подписывало с гражданами, соглашаясь передать им квартиры, зарегистрированы эти договоры или нет, признавались ли они незаключенными или недействительными.

В соответствии с действующим законодательством указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои сбережения в строительство жилья. Сама по себе невозможность передачи гражданам помещений в натуре, на возникновение которой сослались суды в рамках настоящего дела, не может лишить их права на получение денежного удовлетворения за счет имущества общества в составе требований, относящихся к третьей очереди удовлетворения, то есть приоритетно перед требованиями обычных кредиторов, погашаемых в четвертую очередь (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Применение к делу о банкротстве правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве предполагает реализацию дополнительных гарантий прав участников строительства. Помимо возможности удовлетворения обязательств перед такими участниками путем передачи им или иным лицам объекта незавершенного строительства для его достройки, существуют иные предусмотренные данным параграфом гарантии их прав, в частности, удовлетворение денежных требований участников строительства в приоритетном

по отношению к другим кредиторам порядке. Кроме того, применение соответствующих правил предполагает особый процессуальный характер рассмотрения споров, вытекающих из ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств перед участниками строительства: в частности, рассмотрение в деле о банкротстве споров о признании права собственности на жилые помещения.

Сам по себе ввод объекта долевого участия в строительстве в эксплуатацию не может лишить права участников долевого строительства на реализацию дополнительных гарантий своих прав.

Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2022 № 310-ЭС22-1867.

В рассматриваемом случае кассаторы указывают на обстоятельства наличия требований кредиторов третьей очереди, при этом в случае прекращения применения правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве изменится очередность требований кредиторов. Так, ФИО2 обладает денежным требованием, включенным в реестр требований участников строительства, при этом фактически ее требования останутся в третьей очереди реестра, однако в ту же очередь перейдут требования, находящиеся ранее в четвертой очереди. Данное обстоятельство приравнивает участника строительства с лицами, находящимися в четвертой очереди, что недопустимо.

Вместе с тем данные доводы какой-либо оценки со стороны судов не получили.

При этом на вопрос суда о наличии иных требований кредиторов в составе третьей очереди удовлетворения, представитель конкурсного управляющего подтвердил наличие иных кредиторов в составе третьей очереди удовлетворения.

Цель выделения и законодательного регулирования соответствующего института банкротства и его применение состоят, прежде всего, в более эффективной защите прав граждан - участников строительства, в том числе посредством закрепления приоритетной очередности удовлетворения их требований (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Поэтому признание за должником статуса застройщика позволяет гражданам - участникам строительства, право которых на получение жилого помещения оказалось нарушенным, получить удовлетворение своих требований в третью очередь реестра, то есть преимущественно перед кредиторами четвертой очереди, не имеющими статуса участника строительства, то есть воспользоваться более эффективным механизмом, предусмотренным законодателем на случай банкротства застройщика.

К числу денежных требований, характеризующих должника как застройщика, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве относятся, помимо прочего, требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения любого из упомянутых договоров, предусматривающих передачу жилого помещения, о возврате денежных средств, уплаченных по такому договору, признанному недействительным или незаключенным.

В соответствии с действующим законодательством указанные обстоятельства не должны влиять на уровень правовой защищенности граждан, вложивших свои

сбережения в строительство жилья. Сама по себе невозможность передачи гражданам помещений в натуре, не может лишить их права на получение денежного удовлетворения за счет имущества общества в составе требований, относящихся к третьей очереди удовлетворения, то есть приоритетно перед требованиями обычных кредиторов, погашаемых в четвертую очередь (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий в отзыве на кассационную жалобу сослался на то, что разрешение вопроса о прекращении применения положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве влияет на возможность распоряжения кредиторами правом требования о привлечении к субсидиарной ответственности в соответствии с пунктом 2 статьи 61.17 Закона о банкротстве.

Вместе с тем, данные доводы не были заявлены конкурсным управляющим ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, оценка данным доводам в судебных актах отсутствует, следовательно, они не могут являться предметом проверки в порядке кассационного производства (абзац четвертый пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Кроме этого, отсутствует судебный акт о привлечении к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, вопрос о реализации права требования (уступке) кредиторам не рассматривался, позиция кредиторов по этому вопросу не выяснялась.

Конкурсный управляющий в отзыве также ссылается на то, что у кредитора ФИО11 (правопреемник ФИО2). не было цели в приобретении жилого недвижимого имущества для удовлетворения личных потребностей, однако данный довод также не было предметом исследования нижестоящих судов, при этом из определения суда от 27.09.2018 о включении в реестр требований кредиторов ФИО11 в составе третьей очереди удовлетворения следует, что требование возникло из договора долевого участия на приобретение трехкомнатной квартиры 89 (строительный), что так же подлежит оценке судами.

Оснований для прекращения производства по кассационной жалобе жилищностроительного кооператива (далее – ЖСК) суд не усматривает, поскольку исходя из доводов жалобы ЖСК полагает нарушенными свои права данными судебными актами, при этом по существу была рассмотрена и апелляционная жалоба.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании неполного и не всестороннего исследования представленных доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении спора в суде первой инстанции, ввиду чего обособленный спор подлежит направлению в Арбитражный суд Новосибирской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, в том числе: установить цели перехода к общей процедуре (в том числе с учетом довода конкурсного управляющего о необходимости разрешения спора о привлечении к субсидиарной ответственности), выяснить имеется ли необходимость в прекращении применения правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, чьи права будут нарушены в случае продолжения процедуры по правилам параграфа 7, чьи права будут защищены в случае прекращения применения правил параграфа 7; оценить доводы о наличии иных кредиторов третьей очереди, чьи права по утверждению кассаторов могут быть нарушены, поскольку имеются кредиторы четвертой очереди; выяснить мнение участников строительства, Министерства строительства Новосибирской области, Прокуратуры Новосибирской области относительно предъявленных конкурсным управляющим требований, выяснить как судебный акт влияет на права и обязанности ЖСК, дать исчерпывающую оценку абсолютно всем доводам лиц участвующих в деле и по итогам установления юридически значимых обстоятельств, разрешить спор по существу при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.06.2025 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2025 по делу № А45-6571/2017 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

Председательствующий В.А. Зюков

Судьи А.О. Атрасева

ФИО1