ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

09.09.2019

 

Дело № А41-6506/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03.09.2019 

Полный текст постановления изготовлен  09.09.2019

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Л.В. Федуловой, 

судей Н.Ю. Дунаевой, З.А. Аталиковой, 

при участии в судебном заседании: 

от Администрации городского округа Люберцы – ФИО1 (доверенность от 14.06.2019);

от ООО «Новострой» – ФИО2 (доверенность от 14.01.2019);

от Минстрой МО – не явился, извещен;

от Управления Росреестра по МО – не явился, извещен;

рассмотрев 03.09.2019 в судебном заседании кассационную жалобу                       Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 18.04.2019,

принятое судьей Бобковой С.Ю.,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019,

принятое судьями Пивоваровой Л.В., Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

по иску Администрации городского округа Люберцы

к ООО «Новострой», 

третьи лица: Минстрой МО, Управление Росреестра по МО,

о признании права собственности

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Люберцы Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области к                   ООО "Новострой" (далее - Общество) с иском о признании права собственности муниципального образования городской округ Люберцы Московской области на объект незавершенного строительства - иное сооружение (детский сад-ясли), степень готовности - 22%, кадастровый номер 50:22:0030604:1105, адрес: 

<

...> (далее - Объект).

Решением Арбитражного суда Московской области, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области и  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 отменить, требования Администрации городского округа Люберцы удовлетворить.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что при заключении  настоящего договора стороны выступали как товарищи, объединившие усилия, денежные средства и некапитальные вложения в целях реализации проекта, при заключении стороны определили вклады каждого участника и распределение имущественных долей. Не согласны с тем, что Администрацией избран не ненадлежащий способ защиты права. Также указывает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от Общества поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель кассатора поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Общества                   возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией Люберецкого района, Администрацией городского поселения Малаховка (правопреемник - Администрация городского округа Люберцы),    ООО "Новострой" (инвестор-застройщик) был заключен инвестиционный контракт N 2-5/75 от 15.09.2010 на комплексную жилую застройку земельного участка по адресу: 

<

...>.

Предметом указанного контракта является реализация инвестиционного проекта по комплексной жилой застройке земельного участка с кадастровым номером 50:22:0030604:0020 общей площадью 21,3 га, расположенного по адресу: 

<

...>. Условное название инвестиционного проекта - "Малоэтажная жилая застройка с объектами общественного назначения "Малаховское озеро", включающего строительство детского сада: на 120 мест общей площадью 1500 кв.м, а также ремонт средней общеобразовательной школы N 47 муниципального образования Люберецкого района Московской области.

На момент подписания инвестиционного контракта стороны договорились, что здание детского сада, ремонтные работы средней общеобразовательной школы, малоэтажное строительство являются отдельными пусковыми комплексами.

В соответствии с п. 4.3.2 инвестиционного контракта ООО "Новострой" обязуется осуществить строительство и передачу здания детского сада администрации в состоянии "Shell & Core (под отделку)" в сроки, определенные в п. 2.2.2.

Согласно п. 2.2.2 инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 4 срок передачи здания детского сада администрации - ориентировочно до 15.05.2016.

В соответствии с п. 3.5 инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 4 объект, входящий в состав имущественной доли администрации, передается с полным пакетом документов, необходимых для регистрации права муниципальной собственности, в том числе с документами, подтверждающими факт создания и содержащими техническое описание объекта (кадастровый и технический паспорт).

Как указал истец, Администрацией Люберецкого района и Администрацией городского поселения Малаховка (правопреемник - Администрация городского поселения Люберцы) обязательства, предусмотренные п. 4.1 и п. 4.2 контракта, выполнены в полном объеме, было выдано разрешение на строительство детского сада N RU50513105:51-008/2013. Вместе с тем, ООО "Новострой" строительство детского сада в сроки, установленные п. 2.2.2 инвестиционного контракта, осуществлено не было, кроме того, согласно сведениям из ЕГРН за ООО "Новострой" 15.05.2017 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - иное сооружение (детский сад-ясли), степень готовности - 22%, кадастровый номер 50:22:0030604:1105, адрес: 

<

...>.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходили из того, что истцом заявлен ненадлежащий способ защиты права.

Так, судами указано, что иск о признании права может быть заявлен собственником индивидуально-определенной вещи, права которого оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных  отношениях по поводу спорной вещи. Судами установлено, что стороны состоят в обязательственных правоотношениях по поводу спорного имущества в связи с заключением Инвестиционного контракта. Заключение такого договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего  обязательства. Также судами учтено, что спорное имущество во владении истца не находится, что не позволяет сделать вывод о правомерности обращения истца в суд и обоснованности избранного истцом способа защиты права. 

Судом апелляционной инстанции также указано, что истец не обосновал на стороне ответчика обязанности передать истцу спорный незавершенный строительством объект.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее – Постановление Пленума №54) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума №54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

В рамках настоящего спора заявлено требование о признании права собственности на Объект, который в соответствии с пунктом 3.1.1. Инвестиционного контракта подлежит передаче Администрации. 

Однако, отказывая в удовлетворении требований в связи с избранным ненадлежащим способом защиты права, судами не указано, какой способ защиты в данном случае является надлежащим.

В нарушение пункта 5 Постановления Пленума №54 исковому требованию не дана квалификация как требованию о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Указывая, что стороны состоят в обязательственных правоотношениях по поводу спорного имущества в связи с заключением Инвестиционного контракта и заключение такого договора  порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, судами при этом не установлено существование данного обязательства. 

С учетом регистрации права собственности на Объект за ответчиком, не сделан вывод о том, является ли Инвестиционный договор действующим или прекращенным.

Учитывая обстоятельства дела и исходя из условий Инвестиционного договора, необходимо было истребовать из Управления Росреестра по Московской области дело правоустанавливающих документов и установить, на основании каких документов произведена регистрация права собственности ответчика на Объект, является ли данная регистрация законной.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо дать квалификацию Инвестиционному договору в соответствии с положениями Постановления Пленума №54; установить, является ли Инвестиционный договор действующим или прекращенным, продолжают ли существовать между сторонами обязательственные отношения применительно к Объекту; установить, является ли регистрация права собственности ответчика на Объект законной.

Также необходимо отметить, что согласно общедоступным сведениям Картотеки арбитражных дел, Арбитражным судом города Москвы рассматривается дело №А40-84907/2019 о несостоятельности (банкротстве)       ООО "Новострой". Определением от 22.05.2019 по указанному делу в отношении ООО "Новострой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО3 В связи с изложенным, необходимо рассмотреть о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временного управляющего (конкурсного управляющего, в случае его назначения)                              ООО "Новострой".

Судом апелляционной инстанции указано, что в рамках дела                          №А41-45768/2019 рассматривается спор между теми же лицами, что и в настоящем деле об истребовании спорного объекта. С учетом того, что суды при рассмотрении спора о признании права на Объект и его истребовании из чужого незаконного владения могут прийти к противоположным выводам относительно одних и тех же существенных обстоятельств (прекращение Инвестиционного договора, законность регистрации права собственности на Объект за ответчиком), целесообразно рассмотреть вопрос об объединении дел                       №А41-45768/2019 и    А41-6506/2019.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить входящие в предмет доказывания по делу обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18.04.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2019 по делу                                № А41-6506/2019 отменить, направить дело № А41-6506/2019 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. 

Председательствующий судьяЛ.В. Федулова

Судьи: З.А. Аталикова

Н.Ю. Дунаева