Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-1851/2021

г. Южно-Сахалинск

06 июля 2022 года

Резолютивная часть решения вынесена 29.06.2022, решение в полном объеме изготовлено 06.07.2022.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Логиновой Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП  308650102300012, ИНН 

<

***>) к Управлению Росреестра по Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконными уведомлений об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 17.01.2022 №КУВД 001/2021-38609738/6 в отношении объекта недвижимости: РП-распределительный пункт, линия электропередачи, от 12.01.2022 №КУВД 001/2021-38608292/5 в отношении объекта недвижимости: открытая площадка для складирования строительного материала,

при участии:

от ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 15.09.2021;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области – ФИО4 по доверенности от 26.04.2022;

от Администрации г. Южно-Сахалинска – ФИО5 по доверенности от 25.05.2022;

от Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска и – ФИО5 по доверенности от 14.06.2022;

от Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска – ФИО5 по доверенности от 13.10.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Сахалинской области (далее – управление) о признании незаконными уведомлений об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 17.01.2022 №КУВД 001/2021-38609738/6 в отношении объекта недвижимости: РП-распределительный пункт, линия электропередачи, от 12.01.2022 №КУВД 001/2021-38608292/5 в отношении объекта недвижимости: открытая площадка для складирования строительного материала.

Определением суда от 28.04.2022 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу. Определением от 24.05.2022 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заинтересованного лица привлечены Администрация города Южно-Сахалинска и Департамент землепользования города Южно-Сахалинска.

Определением от 20.06.2022 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заинтересованного лица – Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

В обоснование требований предприниматель в своем заявлении и его представитель в судебном заседании указали, что на основании заключенного с ДАГИЗ города Южно-Сахалинска договора № 12970 от 25.08.2015 предприниматель является арендатором земельного участка площадью 6755 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0401005:78 и разрешенным видом использования – для завершения строительства объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров». 08 мая 2019 года на данном земельном участке зарегистрировано право собственности предпринимателя не нежилое здание склада, 2019 года постройки, с кадастровым номером 65:01:0401005:488. На земельном участке также расположены другие сооружения вспомогательного использования: офисное здание модульного типа, вспомогательный склад, открытая площадка для складирования строительных материалов, распределительный пункт с линией электропередач. 16 сентября 2021 года предприниматель обратился в Управление Росреестра по Сахалинской области для государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на 2 объекта вспомогательного использования: открытая площадка для хранения строительных материалов и распределительный пункт с линией электропередач. Вместе с тем 12 января 2022 года управлением принято уведомление об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №КУВД 001/2021-38608292/5 в отношении объекта недвижимости: открытая площадка для складирования строительного материала. 17 января 2022 года управлением принято уведомление об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав №КУВД 001/2021-38609738/6 в отношении объекта недвижимости: РП-распределительный пункт, линия электропередачи. С полученными уведомлениями предприниматель не согласен и считает их незаконными, поскольку согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 15/10/2021 года (дата принятия решения о приостановлении) в отношении земельного участка с кадастровым номер 65:01:0401005:78 имеется актуальная запись о регистрации в пользу предпринимателя обременения в виде аренды (в том числе, субаренда) № 65-65/001-65/001/087/2015-703/2 от 12.10.2015 № 65-65/001-65/001/087/2015-703/1. При этом администрация города Южно-Сахалинска своими действиями и решениями подтвердило действие договора аренды на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 ГК РФ.

Управление в отзыве и его представитель в судебном заседании с требованиями заявителя не согласились, просили отказать в их удовлетворении, указав, что у предпринимателя отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78. 

Администрация в отзыве и ее представитель в судебном заседании с требованиями заявителя также не согласились, указав, что земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78 был предоставлен предпринимателю для завершения строительства объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров» сроком с 12.10.2015 по 11.10.2018. При этом срок заключенного договора является максимальным, а действующим законодательством продление срока договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015, на неопределенный срок не предусмотрено. Администрация также отметила, что наличие в ЕГРН записи в отношении земельного участка с кадастровым номер 65:01:0401005:78 об ограничении (обременении) в виде аренды в отношении предпринимателя не свидетельствует о наличии договорных отношений. 

Представитель департаментов в судебном заседании поддержал позицию администрации. 

В судебном заседании представитель заявителя ходатайствовал об объявлении перерыва в судебном заседании для подготовки заявления о принятии обеспечительных мер.

Судом отказано в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с тем, что подготовка указанного заявления не препятствует проведению настоящего судебного заседания, заявление о принятии обеспечительных мер может быть подано в суд после завершения судебного заседания.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов дела и вступивших в законную силу судебных актов по делам №№ А59-6762/2019 и А59-309/2020 следует, что 25 августа 2015 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 12970, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 12.10.2015 по 11.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0401005:78, площадью 6755 кв. м., расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО «Азурит», для целей завершения строительства объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров».

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденным Решением городского Собрания ГО «Город Южно-Сахалинск» от 30.01.2013 № 744/44-13-4, земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78 располагается в зоне «П-1» с основным видом разрешенного использования – «Объекты коммунально-складского назначения». Максимальный процент застройки в границах земельного участка определен - 30%.

По окончании строительства объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию предприниматель 08 мая 2019 года зарегистрировал право собственности на «здание склада», площадью 154,6 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0401005:488 (предыдущий кадастровый номер 65:01:04010:05:353), расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401005:78.

В ЕГРН содержатся сведения о праве собственности ИП ФИО2 (дата государственной регистрации права 21.05.2018) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0401005:376 проектируемое значение 753,5 кв.м., степень готовности 10%, расположенном на спорном земельном участке.

17 мая 2019 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 6755 кв.м., с кадастровым номером 65:01:0401005:78, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО "Азурит"; разрешенное использование – «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров» в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

09 августа 2019 года стороны подписали проект договора купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи. Однако в последующем предприниматель получил оформленное письмом администрации от 19.08.2019 № 236-013/04 решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность под объектом незавершенного строительства с указанием на то, что находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства не относится к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков на основании статьи 39.20 ЗК РФ. В связи с этим у предпринимателя отсутствует право на испрашиваемый земельный участок (пункт 19 статьи 39.16 ЗК РФ). Законность данного решения была оспорена предпринимателем в Арбитражном суде Сахалинской области, решением от 09.01.2020 по делу № А59-6762/2019, оставленным без изменения постановлениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2020, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.10.2020, в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения Департамента по управлению муниципальным имуществом аппарата администрации города Южно-Сахалинска от 19.08.2019 № 236-013/04 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401005:78, площадью 6755 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО «Азурит», и возложении обязанности в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда выдать зарегистрированный и подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, отказано. При этом из судебных актов следует, что в передаче в собственность было отказано в связи с тем, что предприниматель мог претендовать на приобретение в собственность лишь части земельного участка, необходимого для использования построенного им объекта капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, а не на весь участок. В этой связи в судебных актах указано, что он вправе  произвести мероприятия, направленные на межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка под зданием склада, площадью 154,6 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0401005:488. С целью завершения строительства незавершенного строительством объекта (данный объект в настоящее время снят с кадастрового учета и не был достроен) предприниматель может претендовать на получение участка под таким объектом на праве аренды с целью завершения строительства объекта.  Также судами учтено, что предпринимателем не была обоснована площадь испрашиваемого земельного участка, которая многократно (в 43,7 раза) превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

В 2021 году предпринимателем на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0401005:78, в передаче в собственность которого было отказано в 2020 году, на основании проектной документации, разработанной ООО «Компания - СахПроект», именуемой «Строения вспомогательного использования: открытая площадка для складирования строительного материала и РП-распределительный пункт, линия электропередачи на территории складских помещений для хранения непродовольственных товаров по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожной, севернее участка ООО «Азурит», датированной 2021 годом, возведены открытая площадка для хранения строительных материалов и распределительный пункт с линией электропередач, как объекты, вспомогательные к основному - принадлежащему на праве собственности предпринимателю складу площадью 154,6 кв.м.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0401005:78 расположены иные сооружения, в том числе открытая площадка для хранения строительных материалов и распределительный пункт с линией электропередач, 16 сентября 2021 года предприниматель обратился в Управление Росреестра по Сахалинской области для государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на указанные объекты.

Уведомлениями от 30.09.2021 №№ КУВД-001/2021-38609738/2 и КУВД-001/2021-38608292/2 управление сообщило предпринимателю о приостановлении государственного кадастрового учета в связи с необходимостью направления запроса в органы местного самоуправления относительно срока действия договора аренды земельного участка. 

Уведомлениями от 15.10.2021 №№ КУВД-001/2021-38609738/4 и КУВД-001/2021-38608292/4 управление сообщило обществу о приостановлении государственного кадастрового учета в связи с отсутствием у предпринимателя документов на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78. 

В связи с истечением срока приостановления государственного кадастрового учета управление отказало предпринимателю в государственном кадастровом учете, о чем сообщило предпринимателю уведомлениями от 17.01.2022 №КУВД 001/2021-38609738/6 в отношении объекта недвижимости: РП-распределительный пункт, линия электропередачи, от 12.01.2022 №КУВД 001/2021-38608292/5 в отношении объекта недвижимости: открытая площадка для складирования строительного материала.

Не согласившись с указанными отказами, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее – государственный кадастровый учет).

В соответствии с частью 2 статьи 7 данного Закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

На основании части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Как установлено частью 1 статьи 14 этого же Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

По правилам части 1 статьи 21 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 этого же Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом, в ходе правовой экспертизы документов, представленных на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, Росреестр пришел к выводу о том, что у предпринимателя отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78, поскольку договор аренды земельного участка от 25.08.2015 № 12970 заключен на срок до 11.10.2018, то есть не являлся действующим на момент возведения на нем вспомогательных объектов. 

При этом информация об отсутствии у предпринимателя правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведены два указанных вспомогательных объекта, получена в порядке межведомственного взаимодействия от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска в ответе на запрос, представленном в материалы дела.

Таким образом орган государственной регистрации права от уполномоченного органа публичной власти в рамках административной процедуры кадастрового учета объекта и государственной регистрации прав на него получил информацию о том, что у предпринимателя отсутствует право на земельный участок с 11.10.2018, то есть отсутствовало такое право на момент возведения на участке двух объектов, которые предприниматель попытался поставить как вспомогательные на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права.

Фактически предприниматель, как арендатор, указал на наличие у него права аренды земельного участка, а Департамента землепользования города Южно-Сахалинска, являющийся арендодателем, представил в орган государственной регистрации права информацию о том, что у предпринимателя право аренды на земельный участок отсутствовало в период строительства им вспомогательных объектов. 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоят в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подпункты 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. № 278).

Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

Указанный вывод следует из пункта 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Таким образом орган государственной регистрации не является органом уполномоченным на разрешение спора о праве, а именно на решение вопроса о наличии или отсутствии права аренды земельного участка в случае, когда арендатор указывает на наличие такого права, а арендодатель – на его отсутствие. 

Более того, судом учитывается, что органу государственной регистрации права, в ходе административной процедуры был представлен договор аренды земельного участка № 12970 от 25.08.2015, заключенный между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (арендодатель, правопредшественник Департамента землепользования города Южно-Сахалинска) и ИП ФИО2 (арендатор), согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды с 12.10.2015 по 11.10.2018 земельный участок, относящийся к категории земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 65:01:0401005:78, площадью 6755 кв. м., расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО «Азурит», для целей завершения строительства объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров».

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, только если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Исходя из положений пункта 1 статьи 39.6, пункта 15 статьи 39.8  ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. При этом положения указанной нормы введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу с 01.03.2015.

Таким образом, действующее законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды таких земельных участков, заключенных после 01.03.2015.

Таким образом из представленного договора с учетом приведенных норм орган государственной регистрации права не мог сделать вывод о наличии у предпринимателя права аренды земельного участка на момент возведения вспомогательных объектов (2021 год), учитывая, что в представленном договоре указан срок его действия - с 12.10.2015 по 11.10.2018, а также цель аренды - завершение строительства объекта «Складские помещения для хранения непродовольственных товаров».

Как было указано выше, проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов не может иметь следствием разрешение правового спора (разногласий) о наличии права тогда, когда такой спор (разногласия) имеется. В данном случае предприниматель исходит из наличия у него права аренды на земельный участок, а департамент, как арендодатель, указывает на отсутствие данного права, что свидетельствует о наличии разногласий по вопросу наличия права на земельный участок, на котором возведены вспомогательные объекты. 

При изложенных фактических обстоятельствах и приведенных правовых нормах, а также в связи с позицией арендодателя земельного участка о том, что право аренды предпринимателя прекращено, у органа государственной регистрации не было правовых оснований для кадастрового учета и государственной регистрации права на два вспомогательных объекта.

  При этом наличие в ЕГРН в записи в отношении земельного участка с кадастровым номер 65:01:0401005:78 об ограничении (обременении) в виде аренды в отношении предпринимателя само по себе не свидетельствует о наличии права тогда, когда правообладатель (департамент) указывает на его прекращение.

Суд также полагает необходимым отметить, что судебными актами по делу № А59-6762/2019 в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения Департамента по управлению муниципальным имуществом аппарата администрации города Южно-Сахалинска от 19.08.2019 № 236-013/04 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401005:78, площадью 6755 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, по восточной стороне ул. Железнодорожная, севернее участка ООО «Азурит», и возложении обязанности в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда выдать зарегистрированный и подписанный проект договора купли-продажи земельного участка, отказано.

При этом из судебных актов следует, что в передаче в собственность было отказано в связи с тем, что предприниматель мог претендовать на приобретение в собственность лишь части земельного участка, необходимого для использования построенного им объекта капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП, а не на весь участок. В этой связи в судебных актах указано, что он вправе  произвести мероприятия, направленные на межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка под зданием склада, площадью 154,6 кв. м, с кадастровым номером 65:01:0401005:488. С целью завершения строительства незавершенного строительством объекта (данный объект в настоящее время снят с кадастрового учета и не был достроен) предприниматель может претендовать на получение участка под таким объектом на праве аренды с целью завершения строительства объекта.  Также судами учтено, что предпринимателем не была обоснована площадь испрашиваемого земельного участка, которая многократно (в 43,7 раза) превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости.

Кроме того, решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.12.2020 по делу № А59-309/2020 суд отказал в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации города Южно-Сахалинска о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78.

Суд также учитывает и то, что предприниматель осуществлял строительство спорных объектов на основании проектной документации, разработанной в 2021 году. То есть предпринимателю на момент строительства спорных вспомогательных объектов было достоверно известно о позиции органа местного самоуправления и о выводах суда относительно прав предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78, учитывая, что в 2020 году вступили в законную силу судебные акты по делу № А59-6762/2019.

Доводы предпринимателя о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0401005:78 является действующим, судом не принимается, учитывая позицию по данному вопросу департамента, а также то, что предметом настоящего спора является законность правоприменительного акта органа государственной регистрации права, а не спор о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0401005:78, а именно о наличии или отсутствии у предпринимателя данного права.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что у регистрирующего органа имелись правовые и фактические основания, учитывая положения пункта 9 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, приостановить осуществление государственного кадастрового учета, а по истечении срока приостановления в порядке статьи 27 Закона № 218-ФЗ отказать в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на вспомогательные объекты, возведенные предпринимателем в 2021 году на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0401005:78.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП  308650102300012, ИНН 

<

***>) к Управлению Росреестра по Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконными уведомлений об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: от 17.01.2022 №КУВД 001/2021-38609738/6 в отношении объекта недвижимости: РП-распределительный пункт, линия электропередачи; от 12.01.2022 №КУВД 001/2021-38608292/5 в отношении объекта недвижимости: открытая площадка для складирования строительного материала, отказать полностью.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области. 

 

Судья                           Е.С. Логинова