Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115062/2017

26 июня 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  20 июня 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  26 июня 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Товарищество собственников жилья "Михайловское" (адрес: Россия 198510, г. Петергоф, 

<

...> ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Закрытое акционерное общество "Инфотехсервис-кольцевая автомобильная дорога" (адрес: Россия 188502, д. Нижняя Колония, Ленинградская обл., Ломоносовский р-н, 84; Россия 195253, Санкт-Петербург, ФИО2 1, к. 2, кв. 101, ОГРН: 

<

***>)

Третье лицо: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, 

<

...>, лит. А; 191144, 

<

...>, лит.А), 2. Общество с ограниченной ответственностью «ИТС-КАД» (ОГРН 

<

***>; 188530 Ленинградская область, район Ломоносовский, деревня Пеникиулица, Центральная 19 А)

о признании отсутствующим права собственности ответчика на административное здание КН 78:40:1930103:19, о признании права собственности

при участии

- от истца: не явился (извещен);

- от ответчика: не явился (извещен);

- от третьего лица: 1. не явился (извещен); 2. ФИО3, представитель по доверенности от 31.01.2019

установил:

Товарищество собственников жилья "Михайловское" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявление к Закрытому акционерному обществу "Инфотехсервис-кольцевая автомобильная дорога" о признании отсутствующим права собственности ответчика на административное здание с кадастровым номером 78:40:1930103:19, о признании права общей долевой собственности, возникшей в силу закона, собственников жилья на административное здание, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>, кадастровый номер 78:40:1930103:19 в состав которого входят следующие нежилые помещения: 

1-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:20);

2-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:21);

3-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:22);

4-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:23);

5-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:24);

6-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:25);

7-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:26);

8-Н (кадастровый номер 78:40:1930103:27);

9ЛК (кадастровый номер 78:40:1930103:28).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и Общество с ограниченной ответственностью «ИТС-КАД».

В судебном заседании 20.06.2019 представитель ООО «ИТС-КАД» против удовлетворения заявленных требований возражал.

Истец, ответчик и Комитет, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как указывает заявитель, ТСЖ «Михайловское» стало известно о том, что ЗАО «ИТС-КАД» 18.09.2017г. зарегистрировано право собственности на административное здание служб эксплуатации ТСЖ, расположенное на территории малоэтажной жилой застройки - коттеджного поселка «Михайловское», по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, ул. Леонтьевская, д.1 (далее – административное здание).

В обоснование заявленных требований ТСЖ ссылалось, что административное здание является общим имуществом собственников жилых домов коттеджного поселка «Михайловское». Все помещения в здании имеют назначение, отвечающее критериям общего имущества, установленным действующим законодательством и имеют следующее назначение: электрощитовая, водомерный узел, котельная, техническое помещение для инженерного оборудования, технические помещения, автомобильные боксы (боксы), служебные помещения, помещения паспортистки и бухгалтера ТСЖ, помещение правления, комната охраны ТСЖ, комната отдыха охраны, вентиляционная камера, раздевалка рабочих ТСЖ, комната управляющего ТСЖ.

По назначению помещения используются заявителем с момента создания ТСЖ «Михайловское», в целях осуществления деятельности товарищества согласно положениям Жилищного кодекса РФ.

В помещениях АБК расположено оборудование, обслуживающее все коттеджи в поселке, а именно комплекс технических средств охраны территории коттеджного поселка; комплекс видеонаблюдения за территорией коттеджного поселка; системы связи (в т.ч. стационарной телефонной связи), обслуживающие коттеджный поселок; система сигнализации, обеспечивающая охрану коттеджного поселка; комплекс контроля удаленного доступа на территорию коттеджного поселка, включая электрическое и механическое оборудование, обеспечивающее пропускной режим на территорию поселка для посетителей, жильцов и автотранспорта; управление системой оповещения ГО и ЧС; пульт пожарной охраны; инженерные сети водоснабжения и учета водоснабжения; инженерные сети электроснабжения и учета электроэнергии; информационные стенды для размещения информации от ТСЖ, органов исполнительной власти и государственных учреждений; оборудование для централизованного получения жителями коттеджного поселка почтовой корреспонденции.

Ссылаясь на то, что административное здание и его помещения фактически находятся во владении собственников коттеджей, в здании размещены службы эксплуатации ТСЖ; наличие записи в ЕГРП о регистрации права собственности на здание за ЗАО «ИТС-КАД» нарушает права собственников жилья, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а также способами, установленными специальным законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Как следует из абзаца 4 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу указанных разъяснений, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

При этом возможность обращения с требованием о признании права отсутствующим, может быть реализована в том случае, если истец фактически владеет имуществом, зарегистрированное право другого лица на которое просит признать отсутствующим.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для оспаривания зарегистрированного права ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, истцу необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает его права, и что такое нарушение не может быть устранено при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности защиты его прав и законных интересов путем уточнения границ земельных участков и проведения межевания (в том числе и в судебном порядке).

Как следует из материалов дела, строительство объекта - малоэтажной жилой застройки осуществлено на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 7 сентября 2004 г. N 1549 "О проектировании и строительстве малоэтажной жилой застройки по адресу: 

<

...> участок 1", и заключенного в его исполнение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях на период строительства.

По условиям договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 16/ЗКС-000029 от 29 ноября 2004 г., заключенного КУГИ Санкт-Петербурга с ЗАО "ИТС-КАД", инвестору - ЗАО "ИТС-КАД" предоставляется земельный участок для осуществления инвестиционного проекта по строительству малоэтажной жилой застройки (п. 1.2). Инвестиционный проект включает в себя строительство индивидуальных жилых домов, административного здания службы эксплуатации ТСЖ, здания охраны, детского сада и гостиницы.

При этом на основании п. 4.3 договора аренды в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в п. 4.1 договора, арендатор обязан выплатить арендодателю сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением N 5 к договору.

Доказательства внесения изменений в договор аренды в связи с изменением функционального назначения результата инвестирования, обусловленного п. 4.1 договора, в материалах дела отсутствуют.

Согласно Проектной декларации по коттеджному поселку "Михайловское" от 29 сентября 2004 г. застройщик ЗАО "ИТС-КАД" производит строительство клубного коттеджного поселка "Михайловское", план застройки комплекса предполагает формирование общественно-административной зоны, в которой расположены детский сад с игровой площадкой и административный комплекс (правление и бухгалтерия ТСЖ, пункт приема прачечной и химчистки, почта, аптека, магазин, пункт оплаты мобильной связи, помещения эксплуатационных служб и пр.). Финансирование строительства осуществляется застройщиком с привлечением средств Генерального инвестора и инвесторов (через договор инвестирования строительства). На земельный участок общего пользования (дороги, подъезды, проезды, аллеи, тротуары, водоемы, детская площадка, сквер, газоны, контейнерные площадки) ТСЖ "Михайловское" заключает с КУГИ Санкт-Петербурга договор аренды на 49 лет. Оформление права собственности на гостиницу и детский сад производится на инвестора. Оформление права собственности на административное здание производится на ТСЖ "Михайловское", на земельный участок заключается договор аренды на 49 лет (или участки выкупаются).

Проектная декларация и договор аренды земельного участка свидетельствуют о том, что земельный участок предоставлялся ЗАО "ИТС-КАД" для строительства коттеджного поселка с административным зданием службы эксплуатации, при этом строительство указанного здания инвестор должен был осуществить за счет своих средств (п. п. 2.7 и 2.8 договора аренды). 

Оснований считать, что инвесторы строительства, принимая участие в финансировании строившихся для них коттеджей, фактически финансировали строительство и административного здания в составе общего имущества поселка, суд не усматривает.

Так, по условиям договоров инвестирования строительства (создания) коттеджного поселка, заключенным ЗАО "ИТС-КАД", граждане принимают участие в строительстве объекта путем финансирования строительства в объеме и в сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется построить и передать инвестору в установленном порядке часть объекта - коттедж (п. 1.2). Выполнение инвестором в полном объеме всех своих обязательств, предусмотренных договором, является основанием для возникновения права собственности инвестора на коттедж, указанный п. 1.2 договора (п. 1.З.). По п. 2.1 договоров размер инвестиций в строительство рассчитан из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади коттеджа.

При этом характеристики финансируемого объекта описаны в характеристике объекта, являющейся приложением к договорам, в которой административное здание не указано как часть финансируемого объекта.

При таком положении не имеется оснований для вывода о том, что инвесторы финансируя строительство коттеджей, подлежавших передаче в его собственность, фактически финансировали также строительство административного здания в составе общего имущества поселка.

При этом, поскольку товарищество собственников жилья, создаваемое для совместного управления имуществом собственников нескольких жилых домов (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ), является юридическим лицом - некоммерческой организацией (часть 5 той же статьи), ему по общему правилу может принадлежать на праве собственности любое имущество, на которое члены товарищества не имеют вещных прав (ст. 48 ГК РФ, ч. 6 ст. 135 ЖК РФ), а следовательно, не противоречит закону возможность передачи застройщиком в собственность такого товарищества того или иного объекта недвижимости для его использования в соответствии с уставными целями товарищества.

В свою очередь, доводы истца о назначении административного здания для обслуживания коттеджей в составе поселка не имеет юридического значения, поскольку действующее законодательство не содержит норм, предусматривающих обязательное установление режима общей собственности в отношении объектов, запланированных для обслуживания комплекса малоэтажной застройки, а также норм, устанавливающих обязанность застройщика передать участникам долевого строительства помимо объектов, обусловленных договором, другие объекты, то есть предусматривающих для комплекса малоэтажной застройки правовой режим, аналогичный правовому режиму многоквартирного жилого дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, доводы ТСЖ о возникновении права общей долевой собственности на спорное здание являются необоснованными.

Более того, как следует из материалов дела и подтверждается Выпиской из ЕГРН в отношении административного здания с кадастровым номером 78:40:1930103:19, представленной в материалы дела, право собственности на спорное имущество зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью «ИТС-КАД», в связи с чем, Закрытое акционерное общество "Инфотехсервис-кольцевая автомобильная дорога" не может являться надлежащим ответчиком по настоящему делу.

С учетом изложенного, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате госпошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.