ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-5960/2019, 18АП-5962/2019

Дело № А76-32217/2018

27 мая 2019 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы автономной некоммерческой организации высшего образования «Университет Российского инновационного образования» и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2019 по делу № А76-32217/2018 (судья Булавинцева Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 17.09.2018);

автономной некоммерческой организации высшего образования «Университет Российского инновационного образования» - ФИО4 (доверенность № 15/19 от 22.04.2019), ФИО5 (доверенность № 14/19 от 22.04.2019);

индивидуального предпринимателя ФИО6 -  ФИО6 (паспорт);

общества с ограниченной ответственностью «РИК-ОАЗИС» - ФИО6 (протокол № 1 общего собрания участников общества от 01.11.2018).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к автономной некоммерческой организации высшего образования «Университет Российского инновационного образования» (далее – Университет РИО, ответчик) о взыскании  задолженности по арендной плате по договору аренды о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 071 250 руб. 01 коп. (т. 1, л.д. 3-4).

До принятия решения по существу спора судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета исковых требований, которым он просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в общей сумме 7 071 250 руб. 01 коп., в том числе недоплату за аренду помещений 2-5 этажей за период с 01.06.2016 по 30.11.2017 в размере 3 610 500 руб., задолженность по арендной плате за помещения 3-5 этажей за период с 01.12.2017 по 03.02.2018 в размере 780 179 руб. 40 коп., арендную плату за фактическое использование помещений 2-5 этажа за период с 04.02.2018 по 02.07.2018 в размере 2 680 570 руб. 70 коп. (т. 3, л.д. 4-5).

Определением суда первой инстанции от 17.01.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – ИП ФИО6, третье лицо), общество с ограниченной ответственностью «РИК-ОАЗИС» (далее – ООО «РИК-ОАЗИС», третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области, третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 25.03.2019 исковые требования ИП ФИО2 удовлетворены частично: в ее пользу с Университета РИО взыскана задолженность в размере 3 737 833 руб. 11 коп., а также 30 846 руб. 98 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 7, л.д. 112-122).

С вынесенным решением не согласились истец и ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ИП ФИО2 просит решение суда отменить в части, принять по делу новый судебный акт, которым дополнительно к удовлетворенным требованиям принять решение о взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы за помещения 3-5 этажей за период с декабря 2017 года по 03.02.2018 в сумме 780 179 руб. 40 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП ФИО2 указывает, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок после 07.12.2016, так как имело место фактическое использование помещения, внесение ответчиком арендной платы, объект аренды не возвращен арендодателю. 03.11.2017 истец получил от ответчика письмо № 4/08/17 о расторжении договора аренды, следовательно, в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор прекратил свое действие с 03.02.2018 (в части помещений 3-5 этажей). Сам ответчик был намерен расторгнуть договор аренды с 01.12.2017, о чем  свидетельствует  уведомление  от 24.10.2017. Вопреки вышеизложенным нормам и обстоятельствам дела, суд посчитал договор аренды (в части помещений 3-5 этажей) расторгнутым с 20.11.2017 - даты осмотра указанных помещений с участием стороннего специалиста ООО «Центр судебной экспертизы».

В апелляционной жалобе Университет РИО просит решение суда отменить в части взыскания недоплаты по арендной плате 3 550 584 руб. 92 коп., задолженности по арендной плате 187 248 руб. 19 коп., а также в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в размере 30 846 руб. 98 коп., принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Университет РИО ссылается на то, что ответчик вносил арендную плату согласно выставленным счетам, недоплата с его стороны отсутствует, что подтверждается актами сверки. Возражая против наличия задолженности за фактическое использование помещений 2 этажа, ответчик указывает на принятие мер по передаче помещения истцу. 10.05.2017 ответчиком в адрес истца направлено уведомление № 60 об освобождении арендованного помещения № 20 (2 этаж) с просьбой прекратить арендные отношения. 01.06.2017 помещение № 20 (149 кв.м.), арендуемое ответчиком, было передано истцу. ИП ФИО6, действующим от своего имени и от имени истца, при участии представителя ООО «РИК-ОАЗИС» ФИО7, 01.06.2017 составлен акт о состоянии нежилых помещений 2 этажа и требования к восстановительному ремонту в нежилом здании – 

<

...>. 05.06.2017 в адрес ИП ФИО6 и истца направлены уведомления № 67 и 69, соответственно, с просьбой подписать акт приема-передачи помещений, находящихся на 2 этаже. Кроме того, ответчиком в одностороннем порядке подписан акт приема-передачи помещений № 20 (2 этаж) от 01.06.2017, поскольку истец уклонился от его подписания. 10.07.2017 ответчиком в адрес истца направлено уведомление № 93 с повторной просьбой подписать акт приема-передачи помещения № 20. 20.07.2017 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.12.2004.

ООО «РИК-ОАЗИС» представлен отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором выражено несогласие по приведенным в жалобе доводам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель третьего лица -  Управления Росреестра по Челябинской области не явился, направив в ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

С учетом мнения представителей истца, ответчика и третьих лиц - ИП ФИО6, ООО «РИК-ОАЗИС» в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося третьего лица.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы собственных апелляционных жалоб, заявив возражения по жалобам другой стороны. Представителем третьего лица выражено мнение об обоснованности апелляционной жалобы предпринимателя ФИО2 и необоснованности жалобы Университета РИО.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, 07.12.2004 между ООО «РИК-ОАЗИС» (арендодатель) и Университетом Российской Академии Образования (далее –арендатор, после реорганизации  Автономная некоммерческая организация высшего образования «Университет Российского инновационного образования») заключен договор аренды (т. 1, л.д. 13-16), согласно которому арендодатель предоставил ответчику помещения в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 3 880,3 кв.м., 1-4, мансардный этажи административного здания для использования в качестве высшего учебного заведения.

В соответствии с пунктом 1.1 договора, представляемые в аренду помещения принадлежат арендодателю на праве собственности на основании постановления Главы г.Челябинска №1453-п от 15.10.1998, постановления Главы г.Челябинска №906-п от 14.07.2000, договора о совместной деятельности без образования юридического лица от 24.03.2000, дополнительного соглашения №2 от 17.04.2001, дополнительного соглашения №3 от 12.11.2001, дополнительного соглашения №4 от 20.05.2002, дополнительного соглашения №5 от 15.09.2002, договора уступки прав требования от 28.03.2003, дополнительного соглашения №6 от 28.03.2003, соглашения о результатах выполнения сторонами своих обязательств от 28.03.2003, акта приема-передачи от 28.03.2004, акта государственной приемочной комиссии о приеме законченного строительством объект в эксплуатацию №109 от 21.09.2004, распоряжения администрации г.Челябинска №2041-и от 11.11.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.11.2004 серии 74-АМ №006093. 

По акту приема-передачи нежилых помещений от 07.12.2004 имущество передано арендатору (т. 1, л.д. 17).

Согласно п. 5.3 договор заключен сроком на 10 лет с момента его вступления в законную силу и может быть досрочно расторгнут в случае, предусмотренном в п.п. 2.19, 2.21 договора.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (далее - ЕГРН), о чем имеется соответствующая запись за №74-74-36/399/2004-011 от 26.01.2005 (т. 6, л.д. 194 оборот - 205).

Дополнительным соглашением № 13 от 30.09.2009 стороны изменили пункт 5.3 договора, указав, что договор заключен сроком на 12 лет с момента вступления договора в силу и может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных п.п. 2.19, 2.21 договора (т. 3, л.д. 63).

Дополнительным соглашением № 8 от 21.03.2011 пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель – ИП ФИО2 обязуется предоставить арендатору нежилое помещение №20 общей площадью 149 кв.м., расположенное на 2 этаже в административном здании общей площадью 3 881,6 кв.м., расположенном по адресу: г.Челябинск, Центральный район, ул.Красноармейская, д. 55 (л.д. 30-31 том 1).

Право собственности на помещение № 20 принадлежит арендодателю на основании договора дарения от 17.07.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за №74-74-01/519/2009-326 от 29.07.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 74 АВ №301876 (т. 1, л.д. 34-35).

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что арендная плата с 01.01.2011 устанавливается 300 руб. за 1 кв.м., что составляет 44 700 руб. в месяц. В арендную плату включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает на счет ООО «РИК-ОАЗИС» в течение 5 рабочих дней с момента получения счета и документов, обоснованно подтверждающих расходы за потребленные услуги за расчетный период. Телефон устанавливается за счет средств арендатора, услуги связи, интернета оплачиваются арендатором за свой счет. Размещение вывески производится силами арендатора по письменному согласованию с арендодателем (пункт 6).

Иные условия договора аренды от 07.12.2004 в соответствии с пунктом 8 оставлены без изменения.

Дополнительное соглашение №8 от 21.03.2011 зарегистрировано в ЕГРН, о чем имеется запись за №74-01/112/2011-375 (т. 5, л.д. 59-60).

Дополнительным соглашением № 18 от 30.12.2011 пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, согласно которой арендодатель – ИП ФИО6 обязуется предоставить арендатору нежилые помещения в административном здании общей площадью 1 216,6 кв.м., расположенном по адресу: г.Челябинск, Центральный район, ул.Красноармейская, д. 55, а именно: нежилое помещение № 23 (сформированное из нежилого помещения №18) общей площадью 1195,7 кв.м., расположенное на 2, 3, 4, мансардном этажах; нежилое помещение № 22 общей площадью 20,9 кв.м., расположенное на мансардном этаже (т. 1, л.д. 32-33).

По акту приема-передачи от 30.12.2011 нежилые помещения переданы ИП ФИО6 ответчику (т. 6, л.д. 9).

Право собственности на указанные помещения принадлежит арендодателю на основании договора № 2 от 21.03.2009 о расчетах в связи с выходом участника из общества «РИК-ОАЗИС», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись за №74-74-01/441/2009-132,135 от 26.06.2009, что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права серии 74 АВ №261201,261213 (л.д.55-58 том 1).

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что арендная плата с 01.01.2012 увеличивается на 9,6% и составляет 285 руб. за 1 кв.м. (п. 5).

В арендную плату включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. 

Увеличение расходов, связанное с изменением тарифов по оплате коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение) компенсируется арендатором на основании счетов снабжающих организаций, представленных арендодателем. Изменение размера арендной платы, связанное  с увеличением расходов по оплате коммунальных услуг, не требует оформления дополнительного соглашения. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает отдельно за свой счет в течение 5 рабочих дней с момента получения от арендодателя счета и документов, обоснованно подтверждающих расходы за потребленные услуги за расчетный период.

Телефон устанавливается за счет средств арендатора, услуги связи, интернета оплачиваются арендатором за свой счет. Размещение вывески производится силами арендатора по письменному согласованию с арендодателем (п. 6).

Иные условия договора аренды от 07.12.2004 в соответствии с пунктом 7 оставлены без изменения.

Дополнительным соглашением № 12 от 13.03.2015, заключенным между ИП ФИО2 и ответчиком, размер арендной ставки за помещения по дополнительному соглашению № 8 от 21.03.2011 с 01.04.2015 установлен в размере 400 руб. за 1 кв.м., что составляет 59 600 руб. в месяц. В арендную плату включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает на счет ООО «РИК-ОАЗИС» (т. 3, л.д. 101).

Остальные условия договора аренды от 07.12.2004 оставлены без изменения (п. 2).

Дополнительным соглашением от 03.06.2016, заключенным между ИП ФИО2 и ответчиком, установлено, что арендная плата за помещения, указанные в дополнительном соглашении №8 от 21.03.2011, составляет с 01.06.2016 180 руб. за 1 кв.м., в которую включена сумма расходов по тарифам снабжающих организаций в текущем месяце на оплату коммунальных услуг (за тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение), плата за вывоз бытовых отходов, охраны помещения, расходы услуг пожарной и охранной сигнализации. В арендную плату не включена сумма расходов на энергоснабжение, которые арендатор оплачивает на счет ООО «РИК-ОАЗИС» (т. 1, л.д. 104).

Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения стороны дополнили пункт 2.21.1 договора аренды 3 абзацем в следующей редакции: каждая из сторон в любое время, по любым причинам и исходя из любого основания, вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора и выполнения обязательств по нему в одностороннем порядке, при этом другая сторона вправе потребовать возмещения только фактически понесенного ущерба (расходов), связанных с исполнением договора до даты его расторжения. В связи с односторонним отказом от исполнения договора и его расторжением, заинтересованная сторона обязана направить письменное уведомление о расторжении договора другой стороне не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Пунктом 4 указанного дополнительного соглашения установлено, что при несоблюдении графика платежей от 03.06.2016 дополнительное соглашение от 03.06.2016 к договору аренды от 07.12.2004 утрачивает юридическую силу.

Согласно акту сверки (т. 1, л.д. 110) задолженность ответчика перед ИП ФИО2 за 9 месяцев 2016 года отсутствует.

Дополнительным соглашением от 26.01.2015, заключенным между ИП ФИО6 и ответчиком, размер арендной ставки с 01.02.2015 за помещения по дополнительному соглашению № 18 от 30.12.2011 установлен в размере 330 руб. за 1 кв.м. (т. 3, л.д. 153).

Остальные условия договора аренды от 07.12.2004 оставлены без изменения (п. 2).

Дополнительным соглашением от 03.06.2016, заключенным между ИП ФИО6 и ответчиком, установлено, что арендная плата за помещения, указанные в дополнительном соглашении № 18 от 30.12.2011, с 01.06.2016 составляет 180 руб. за 1 кв.м. (т. 1, л.д. 102).

Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения пункт 2.21.1 договора аренды дополнен 3 абзацем в следующей редакции: каждая из сторон в любое время, по любым причинам и исходя из любого основания, вправе отказаться от дальнейшего исполнения договора и выполнения обязательств по нему в одностороннем порядке, при этом другая сторона вправе потребовать возмещения только фактически понесенного ущерба (расходов), связанных с исполнением договора до даты его расторжения. В связи с односторонним отказом от исполнения договора и его расторжением, заинтересованная сторона обязана направить письменное уведомление о расторжении договора другой стороне не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения договора.

Пунктом 4 указанного дополнительного соглашения установлено, что при несоблюдении графика платежей от 03.06.2016 дополнительное соглашение от 03.06.2016 к договору аренды от 07.12.2004 утрачивает юридическую силу.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке (т. 6, л.д. 251-252).

Согласно акту сверки (т. 1, л.д. 113) задолженность ответчика перед ИП ФИО6 за 9 месяцев 2016 года отсутствует.

10.05.2017 ответчик направил истцу  уведомление № 60 об отказе от исполнения договора и просьбой сообщить о требованиях в связи с предстоящей передачей помещения (т. 6, л.д. 131). Письмо истцом получено 13.05.2017 (т. 6, л.д. 132).

05.06.2017 ответчиком в адрес ИП ФИО6 направлено уведомление № 67, в котором сообщено об освобождении  помещения 2 этажа в соответствии с дополнительным соглашением от 25.04.2017, которые не переданы по акту приема-передачи, поскольку представитель предпринимателя ФИО7 отказывается от подписания, и при этом в письме от 01.06.2017 отсутствуют какие-либо требования по передаваемым помещениям; также в письме указано о том, что помещения мансардного этажа получили повреждения в результате протечки кровли весной 2017 года, произошедшей из-за таяния снега (т. 6, л.д. 135-142).

Письмом от 05.06.2017 № 69 ответчик уведомил истца об отказе от исполнения договора и необходимости подписать акт о передаче помещений, поскольку в помещение № 27 в мае 2017 года заехал новый арендатор ООО «ИНТРОБО» (т. 6, л.д. 143).

19.06.2017 между ИП ФИО2 (цессионарий) и ИП ФИО6 (цедент) заключено соглашение об уступке права (требования) (цессия), согласно которому цедент передает цессионарию право (требование) по дополнительному соглашению № 18 к договору аренды нежилого помещения от  07.12.2004 и дополнительного соглашения к нему б/н от 26.01.2015 на сумму 2 237 957 руб. 42 коп., заключенному между первоначальным кредитором (цедентом) и Университетом РИО, в том числе, право требовать оплаты полной стоимости арендных платежей, право требовать уплаты процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки в их уплате, иные права, предоставленные цеденту в силу закона и иных нормативно-правовых актов Российской Федерации, в полном объеме (т. 4, л.д. 39-40).

Письмом от 27.06.2017 № 17 истец уведомил ответчика о переходе права требования, просила производить оплату на реквизиты ИП ФИО2 (т. 4, л.д. 42-41).

10.07.2017 письмом № 93 ответчик уведомил истца о необходимости документально подтвердить уступку права требования, указал, что неоднократно уведомлял истца об отказе от дальнейшей аренды помещений на 2 этаже и о том, что истица уклоняется от принятия помещений по акту (т. 6, л.д. 144-146). Вместе с письмом истцу направлен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения № 20 от 01.06.2017 (т. 6, л.д. 145).

20.07.2017 между ИП ФИО2 и Университетом РИО заключено соглашение о расторжении договора нежилого помещения  от 07.12.2004, согласно которому стороны договорились о прекращении договора аренды и его расторжении в части помещений, расположенных на 2 этаже: нежилые помещения №20 площадью 149 кв.м., нежилого помещения №19 площадью 7,8 кв.м., части помещения №18 общей площадью 90,8 кв.м. (т. 6, л.д. 18).

Пунктом 4 стороны договорились, что арендатор обязан оплатить за пользование данными помещениями арендную плату за период до 20.07.2017.

В соответствии с пунктом 6 помещения, указанные в пункте 1, передаются по акту приема-передачи, подписываемому сторонами с указанием технического состояния передаваемых помещений.

Указанное соглашение о расторжении зарегистрировано в ЕГН, запись №74:36:050908:38-74/007/2017-6 от 31.07.2017 (т. 6, л.д. 18-19).

Уведомлением от 24.10.2017 № 04/08/2017 арендатор уведомил ИП ФИО6 и ИП ФИО2 о расторжении договора аренды от 07.12.2004 с 30.11.2017 (т. 1, л.д. 93-94).

20.11.2017 истцом совместно с ООО «РИК-ОАЗИС», ООО «Центр Судебной Экспертизы» и ответчиком составлен акт приема-передачи нежилых помещений 3-4 этажа, мансарды, нежилого помещения №22 (на 2 этаже), согласно которому ответчик передает помещения вместе с комплектами ключей от входных дверей помещений. Указанный акт ответчиком не подписан (т. 2, л.д. 95-98).

Также 20.11.2017 истцом в адрес ответчика направлено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 07.12.2004 (т. 4, л.д 129-132).

Телеграммой от 25.11.2017 ответчик пригласил истца на подписание акта приема-передачи нежилых помещений по адресу: 

<

...>, на 01.12.2017 в 9-00 час. (т. 1, л.д. 95). Указанная телеграмма получена истцом (уведомление ПАО «Ростелеком» от 26.11.2017 – т. 1, л.д.96).

В ответ на телеграмму письмом от 27.11.2017 № 36 истец уведомил ответчика о том, что уведомление о расторжении должно быть подано за 3 месяца, и с учетом того, что уведомление датировано 01.11.2017, договор будет расторгнут 01.02.2018, а также указал, что согласно акту осмотра от 20.11.2017 помещения находятся в состоянии, не позволяющем их принять без ремонта, в связи с чем ответчику предложено привести помещения в надлежащее состояние, а после этого согласовать время приемки помещения не ранее 01.02.2018 (т. 2, л.д. 13-14).

01.12.2017 ответчиком составлен акт приема-передачи нежилых помещений 3,4 этажа, мансарды, нежилого помещения №22 площадью 20,9 кв.м. (т. 1, л.д. 98-99), в котором отражено, что истец на прием нежилых помещений не явился, что подтверждается подписями ФИО8, ФИО9, ФИО10. В акте имеется указание, что сотрудник охраны ФИО11 и сотрудник ООО «РИК-ОАЗИС» ФИО7 от подписи в акте отказались.

Телеграммой от 01.12.2017 ответчиком уведомил истца о направлении в его адрес почтой комплекта ключей и акта приемки-передачи (т. 1, л.д. 100). Согласно уведомлению ПАО «Ростелеком», указанная телеграмма истцу не доставлена, квартира закрыта, адресат за телеграммой по извещению не является (т. 1, л.д. 101).

Согласно описи вложения в ценную посылку (почтовый идентификатор 45409117403620), ключи от кабинетов в количестве 73 шт., опись ключей от кабинетов в 1 экземпляре и акт приема-передачи помещений в 2 экземпляров направлены истцу 05.12.2017 (т. 1, л.д. 102-103). Из отчета об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором 45409117403620 следует, что 11.01.2018 посылка с объявленной ценностью прибыла в место вручения, 07.02.2018 перенаправлена на верный адрес, 07.03.2018 принята на временное хранение и 10.09.2018 произведено уничтожение (т. 2, л.д. 11). 

Письмом от 03.12.2018 № 40 истец уведомил ответчика о необходимости забрать имущество: лифт-подъемник для людей с ограниченными возможностями, мебель, витрины; демонтировать рекламу, информационные таблички из помещений, а после демонтажа привести стены, фасад и входную группу в первоначальное состояние (т. 2, л.д. 109-111).

Письмом от 12.01.2018 № 1 истец уведомил ответчика о том, что 07.11.2017 им получено письмо № 04/08/17 о расторжении договора аренды (в отношении помещений 3-5 этажей), и с учетом фактического состояния помещений, установленных актом осмотра от 20.11.2017, стоимость ремонта составляет 949 371 руб. 36 коп., которые истец требует оплатить до 15.02.2018, а также расходы на оценку в размере 64 000 руб. (т. 2, л.д. 16-18).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2018 по делу № А76-32120/2017 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 368 552 руб. за период июнь-сентябрь 2017 года, пени в сумме 106 603 руб. 67 коп. (т. 1, л.д. 44-53, т. 4, л.д. 3-9).

Также истец обращался в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ответчику о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы за июнь, июль 2017 года в размере 9 118 руб. 97 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 174 198 руб. 47 коп, а также расходов за участие специалиста в составлении акта приема-передачи, составления заключения.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2018 по делу № А76-29239/2017 с ответчика в пользу истца взысканы пени в размере 16 718 руб. 13 коп., стоимость восстановительного ремонта в размере 174 198 руб. 47 коп., расходы за составление заключения специалиста в размере 14 500 руб., судебные расходы на изготовление копий документов 824 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 727 руб. (т. 4, л.д. 19-28).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2018 решение от 25.05.2018 по делу № А76-29239/2017 оставлено без изменения (т. 2, л.д. 5-9, т. 4, л.д. 29-38).

10.05.2017 право собственности на все помещения, принадлежащие ФИО6, расположенные по адресу: 

<

...>, перешло к ФИО2 на основании договора дарения от 05.05.2017, государственная регистрация перехода права собственности произведена 10.05.2017 (т. 1, л.д. 36-37).

В связи с возникновением нового периода просрочки по внесению ответчиком арендной платы и недоплаты арендной платы за предыдущие периоды с учетом принятых судебных актов, а также в связи с отсутствием передачи нежилых помещений истцу, ИП ФИО2 направила ответчику претензию № 25 от 21.08.2018 с требованием погасить задолженность в общей сумме 7 040 340 руб. (т. 1, л.д. 7, т. 2, л.д. 112-114). 

Ответчик в письме от 06.09.2018 № 268 сообщил, что срок аренды установлен договором и составляет 10 лет (п. 5.3. договора), уведомлением от 24.10.2017 арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора с 01.12.2017. С учетом того, что истец не явилась на подписание акта приема-передачи помещения, договор прекратил свое действие 01.12.2017; ключи от помещений и акт приема-передачи истцу направлены почтой (т. 1, л.д. 10-11).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием ИП ФИО2 для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции счел, что срок действия договора истек 07.12.2016, поскольку действие договора сторонами не продлевалось, автоматической пролонгации срока аренды ни договором аренды от 07.12.2004 и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрено. Поскольку срок договора аренды истек 07.12.2016 и не был продлен, истец должен был принять от ответчика арендованные нежилые помещения. Фактическая передача ответчиком истцу помещений 3-5 этажа и помещения № 22 (на 2 этаже) произведена по акту приема-передачи нежилых помещений от 20.11.2017. В этой связи, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания недоплаты по арендной плате за пользование помещениями 3-5 этажей после 20.11.2017, задолженности по арендной плате за помещения 3-5 этажей за период с декабря  2017 года по 03.02.2018 и за фактическое пользование помещениями 3-5 этажа за период с 04.02.2018 по 02.07.2018. Вместе с тем, установив фактическое использование ответчиком помещений 2 этажа с 01.10.2017 по 01.12.2017, суд взыскал с Университета РИО задолженность в сумме 187 248 руб. 19 коп.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Спорные отношения сторон возникли в связи с исполнением договора аренды от 07.12.2004 и дополнительных соглашений к нему, которые, с учетом оценки  вступившими в законную силу судебными актами по делу № А76-32120/2017 и № А76-29239/2017, верно квалифицированы судом первой инстанции в качестве регулируемых положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд верно счел дополнительные соглашения от 03.06.2016 об установлении льготной арендной платы 180 руб. за 1 кв.м, заключенные ИП ФИО2 и ИП ФИО6 с ответчиком не имеющими юридической силы по причине допущенной ответчиком просрочки платежей. В этой связи, стоимость арендной платы с учетом дополнительного соглашения № 12 от 13.03.2015 за помещение № 20 составляет 400 руб. за 1 кв.м. (59 600 руб. в месяц), а арендная плата за помещения № 18 и № 19 составляет 330 руб. за 1 кв.м. (32 538 руб. в месяц). Приведенные в апелляционной жалобе Университета РИО доводы об отсутствии недоплаченных арендных платежей при их расчете  исходя из 180 руб. за 1 кв.м., не могут быть признаны обоснованными.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Заявляя настоящие требования, истец просит взыскать  ответчика недоплату по арендной плате за помещения 2-5 этажа в общей сумме 3 610 500 руб., в том числе  за период с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 570 840 руб. за помещения 2 этажа и за период с 01.06.2016 по 30.11.2017 в сумме 3 039 660 руб. за помещения 3-5 этажей, ввиду признания не имеющими юридической силы дополнительные соглашения от 03.06.2016 об изменении цены.

Признав за истцом право на применение вышеназванных ставок начиная с 01.06.2016, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу о неправильном определении истцом периода нарушения обязательств. 

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды, договор заключен сроком на 10 лет. При этом, дополнительным соглашением № 13 от 30.12.2009 (т. 3, л.д. 63) стороны увеличили срок договора до 12 лет. Следовательно, срок действия договора истек 07.12.2016.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

По смыслу названной нормы условием продления договора  аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором и отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Однако, в рассматриваемом случае, уже при заключении договора сторонами было согласовано условие, исключающее продление договора на неопределенный срок. Возможность продления договора в пункте 1.3  поставлена в зависимость от надлежащего сторонами своих обязательств и отсутствия систематического нарушения договора арендатором. В оформленных позднее дополнительных соглашениях к договору аренды (№ 13 от 30.12.2009, № 17 от 01.06.2011, №18 от 30.11.2011) редакция пункта 1.3 была изменена указанием на наличие преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок при отсутствии систематического нарушения условий договора арендатором. Сформулированные условия  предполагают выражение воли арендодателя, а значит оформление соглашения в целях продления срока действия арендных отношений.  

Из материалов дела не усматривается, что в последующем сторонами срок действия договора продлевался (статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При изложенных обстоятельствах оснований считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, вопреки утверждению истца, не имеется. Указанное исключает применение предусмотренного трехмесячного срока, установленного статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации для  уведомления о расторжении договора, исчисляемого истцом с 03.11.2017.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Следовательно, Университет РИО обязан вносить арендную плату до момента возврата недвижимого имущества ИП ФИО2

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

По смыслу названной нормы, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения рассматривается как отказ от исполнения обязанности арендодателя в случае наличия у него соответствующей обязанности.

В силу названного, признав срок действия договора прекращенным, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии обязанности истца принять передаваемые ответчиком нежилые помещения и отсутствии права требовать отложения такого действия.

Как следует из материалов дела, фактическая передача ответчиком истцу помещений 3-5 этажа и помещения № 22 (на 2 этаже) произведена по акту приема-передачи нежилых помещений от 20.11.2017, согласно пункту 3 которого Университет РИО передает указанные помещения вместе с комплектами ключей от входных дверей помещений (т. 2, л.д. 95-98). Из акта также следует, что при проведении осмотра 20.11.2017 ответчик в начале осмотра, который начат в 09 час. 00 мин. и закончен в 18 час. 30 мин., присутствовал, но окончания осмотра не дождался. 

Кроме того, делая вывод о том, что помещения 3-5 этажа были переданы ответчиком истцу, судом первой инстанции правомерно учтено, что осмотр без ответчика при отсутствии ключей проводиться не мог, а, следовательно, комплект ключей от помещений 3-5 этажа, и помещения № 22 (на 2 этаже) истцом от ответчика был получен.

Также судом первой инстанции учтено желании истицы зафиксировать возврат арендованных нежилых помещений 20.11.2017 выраженный предъявлением исковых требований к Университету РИО об обязании подписать соглашение от 20.11.2017 о расторжении договора аренды от 07.12.2014 вместе с актом приема-передачи нежилых помещений от 20.11.2017 (т. 4, л.д. 80-84) в рамках делу № А76-23306/2018, производство по которому впоследствии было прекращено в связи с отказом ИП ФИО2 от иска.

Принимая во внимание изложенное, недоплаченная часть арендной платы за помещения 3-5 этажей за период с 01.06.2016 по 20.11.2017 правильно определена судом первой инстанции в размере 2 979 744 руб. 92 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании задолженности за фактическое пользование помещениями 2-5 этажа за период с 04.02.2018 по 02.07.2018 в общей сумме 2 680 570 руб. 70 коп.

Определяя период фактического использования помещений 2 этажа по 01.12.2017 суд первой инстанции исходил из необоснованного уклонения истца от принятия помещений 2 этажа при его надлежащем уведомлении о явке на подписание акта приема-передачи помещений (т. 1, л.д. 95-96, 100). В этой связи подписание одностороннего акта ответчиком и сотрудниками ответчика судом принимается в качестве доказательств возврата помещений 2 этажа истцу 01.12.2017 (т. 1, л.д. 97-99).

Приведенные в апелляционной жалобе ответчика доводы о предпринимаемых мерах по передаче помещения истцу, не являются основанием, исключающим удовлетворение исковых требований в указанной части. Кроме того, утверждение об освобождении спорных помещений 01.12.2017 прямо содержится в тексте телеграммы, направленной в адрес предпринимателя (т.1 л.д. 100).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца в части взыскания задолженности за фактическое пользование помещениями 2 этажа за период с 01.10.2017 (с учетом взысканной вступившим в законную силу судебным актом задолженности за предыдущий период) по 01.12.2017 в сумме 187 248 руб. 19 коп.

  С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.03.2019 по делу № А76-32217/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы автономной некоммерческой организации высшего образования «Университет Российского инновационного образования» и индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:Г.Н. Богдановская

 Л.П. Ермолаева