Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-12501/2019

город Брянск

15 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 15 июля 2020 года

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Малюгова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуйко В.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Премиум проект»,

к Управлению имущественных отношений Брянской области,

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельных участков, третье лицо: Управление по строительству и развитию территории г. Брянска,

при участии:

от заявителя: ФИО1- представитель (доверенность № 6/1 от 14.05.2019); 

от заинтересованного лица: ФИО2- главный консультант юридического отдела Управления (доверенность № 01-15617 от 09.01.2020);

от третьего лица: ФИО3- начальник административно-юридического отдела Управления (доверенность № 28/0001 от 09.01.2020);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Премиум проект» (далее - ООО «Премиум проект», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению имущественных отношений Брянской области (далее – управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий по отказу в предоставлении обществу в собственность путем продажи без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0015301:10, 32:28:0015301:11, 32:28:0015301:14, 32:28:0015301:21, 32:28:0015301:27, 32:28:0015301:29, 32:28:0015301:615, 32:28:0015301:616, сформулированных в письме от 03.09.2019 года                № 24-9637 и в письме от 25.10.2019 года № 24-11942.

Кроме того, общество просит суд обязать Управление имущественных отношений Брянской области устранить допущенные нарушения путем заключения с ООО «Премиум проект» договоров купли-продажи вышеуказанных земельных участков по цене выкупа земельных участков в соответствии с условиями аукциона, оформленного протоколом аукциона № 68А/10 от 27.09.2010 года, в размере 106 руб. 26 коп. за 1 кв.м.

Представитель заинтересованного лица заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве и дополнительных письменных пояснениях к нему.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в дело привлечено Управление по строительству и развитию территории г. Брянска, заявленные требования общества не признает, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Суд, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

27.07.2010 года решением областной земельной комиссии, выраженном в протоколе от 27.07.2010, было принято решение о выставлении на торги права на заключение договора аренды земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 с видом разрешенного использования для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

30.07.2010 года приказом управления № 2073 земельные участка 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 были выставлены на аукцион по продаже права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

27.09.2010 года по результатам аукциона протоколом № 68А/10 единственному зарегистрированному участнику ООО «Премиум проект» предложено заключить договор аренды земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8, в соответствии с чем, между управлением и обществом заключен договор аренды № 2258 (далее - первоначальный договор) земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По условиям заключенного договора реализация комплексного освоения участков должна осуществляться в следующем порядке:

- п.2.4.1. подготовка проектов планировки территории и проекта межевания территории в границах участков, разработка, согласование, утверждение в установленном порядке документации по планировке и межеванию территории в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора, а именно до 27.03.2011г;

- п. 2.4.2. обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах участков в соответствии с документацией по планировке в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора, а именно до 27.03.2011г.:

- п.2.4.3. выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность - в срок                2 года со дня утверждения проекта планировки территории;

- п.2.4.4. максимальный срок осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования - 7 лет, в срок до 27.03.2020г., который является сроком окончания комплексного освоения земельных участков.

Согласно пункту 5.3.4 первоначального договора при поэтапном формировании земельных участков арендатор вправе по своему выбору заключить договор аренды сформированного участка либо приобрести его в собственность только после выполнения пп. 5.4.7, 5.4.8, 5.4.10 первоначального договора.

13.04.2011 года на основании кадастровых паспортов, представленных арендатором и приказа управления № 755 (в редакции от 06.06.2011 №1172) был согласован раздел земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8 в соответствии с кадастровыми паспортами образуемых участков, на 10 и 12 земельных участков соответственно, согласовано расторжение договора аренды от 27.09.2010 № 2258 земельных участков 32:28:015301:6 и 32:28:015301:8, согласовано предоставление (переоформление) вновь образованных земельных участков в аренду ООО «Премиум проект», один - в собственность.

Так из земельного участка 32:28:015301:6 образованы земельные участки: 32:28:0015301:10 с которым заключен договор аренды от 18.05.2011 № 2294, 32:28:0015301:11 с которым заключен договор аренды от 18.05.2011 №2295, 32:28:0015301:14 с которым заключен договор аренды от 18.05.2011 № 2298, 32:28:0015301:16 с которым заключен договор аренды от 18.05.2011 № 2300.

Кроме того, из земельного участка 32:28:015301:8 образованы земельные участки: 32:28:0015301:21 с которым заключен договор аренды от 18.05.2011 №2305, 32:28:0015301:27 с которым заключен договор аренды от 18.05.2011 № 2311, 32:28:0015301:29 с которым заключен договор аренды от 18.05.2011 № 2313.

Земельный участок 32:28:0015301:16 приказом управления от 28.11.2014 года                  № 2597 разделен на 8 участков, в том числе: 32:28:0015301:615 с которым заключен договор аренды от 19.12.2014 № 3247 и 32:28:0015301:616 с которым заключен договор аренды от 19.12.2014 № 3248.

Согласно условиям вновь заключенных договоров сформированные земельные участки были переданы арендатору на тех же условиях, которые были установлены аукционной документацией и первоначальным договором.

Порядок реализации комплексного освоения сформированных участков утвержден в пункте 2.4 договоров.

Равно как и право на приобретение в аренду или в собственность сформированных участков в границах арендуемого указано в пункте 5.3.4 договоров с условием выполнения пунктов 5.4.7, 5.4.9, согласно которым арендатор обязан обеспечить реализацию комплексного освоения в порядке и сроки, установленные в п. 2.4 договоров.

22.07.2011 года постановлением Брянской городской администрации                       № 1820-п (далее – постановление администрации № 1820-п) утвержден проект планировки территории по улице Флотской (пойма реки Десна) в Бежицком районе г. Брянска для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем объекты инженерной инфраструктуры должны были быть возведены ответчиком и переданы в государственную или муниципальную собственность не позднее 22.07.2013 года.

08.08.2019 года и 24.09.2019 года, за шесть месяцев до окончания срока действия договоров и сроков реализации комплексного освоения, заявитель обратился в управление за выкупом земельных участков.

Цена выкупа земельных участков в соответствии с условиями аукциона составляет 106 руб. 26 коп. за 1 кв.м.

Управление письмом от 03.09.2019 года № 24-9637 и письмом от 25.10.2019 года № 24- 11942 отказало в выкупе земельных участков.

Полагая, что данные отказы управления являются необоснованными, несоответствующими нормам действующего законодательства, нарушающими права и законные интересы ООО «Премиум проект», последний обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Обосновывая заявленные требования общество приводит довод о том, что в письме от 03.09.2019 года № 24-9637 и письме от 25.10.2019 года № 24- 11942, содержащие отказ в выкупе земельных участков, Управление имущественных отношений Брянской области не указало ни одного из оснований для отказа, предусмотренных ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, заявитель указал, что на спорных земельных участках имеется инфраструктура и произведено комплексное освоение земель.

Управление, считает отказ законным поскольку до настоящего времени указанные объекты инженерной инфраструктуры на спорных участках ответчиком не возведены, равно как и объекты жилого назначения, тем самым нарушены сроки комплексного освоения участков, и не достигнуто условие, установленное пунктом 5.3.4, дающее арендатору право на заключение нового договора аренды либо приобретение в собственность вновь сформированных участков, что является препятствием для предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, находит заявленные ООО «Премиум проект» требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно 2-х условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Частью 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ) предусмотрено, что отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона). 

В рассматриваемом случае договоры аренды спорных земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства заключены до вступления в силу Закона № 171-ФЗ, поэтому к спорным правоотношениям подлежат применению положения ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Из положений пунктов 1 и 2 статьи 30.2 ЗК РФ следует, что комплексное освоение в целях жилищного строительства, включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. 

Земельные участки для комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Кодекса. 

Пунктом 5 статьи 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду. 

В силу пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ на арендатора указанных в пункте 5 названной статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса, а именно соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. 

В соответствии с пунктом 8 статьи 30.2 ЗК РФ в случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 этой статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

По смыслу приведенных правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в аренду или собственность земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объектов жилого и иного назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления строительства.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, представленное разрешение на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, свидетельство о праве собственности на объекты не подтверждает выполнение обществом условий комплексного освоения на спорных земельных участках. Данные документы касаются строительства объектов на земельных участках с кадастровыми номерами 32:28:0015301:13, 32:28:0015301:617, 32:28:0015301:18, 32:28:0000000:4559, 32:28:0000000:4566, 32:28:0015301:8, 32:28:0000000:4709.

Указанные истцом объекты инженерной инфраструктуры с кадастровыми номерами 32:28:0015301:622 и 32:28:0000000:5388 согласно публичной кадастровой карте Росреестра расположены на земельных участках 32:28:0015301:1647 и 32:28:0015301:18 и соответственно не имеют отношения к спорным участкам. 

Объекты с кадастровыми номерами 32:28:000000:5423 и 32:00:0000000:259 поставлены на государственный кадастровый учет без определения координат, и сделать вывод об их принадлежности к спорным участкам не представляется возможным.

Согласно информации полученной от управления по строительству и развитию территории г. Брянска проектом планировки территории по ул. Флотской, утвержденным постановлением администрации № 1820-п, на каждом из спорных участков предусмотрено строительство конкретных объектов недвижимости: трансформаторных подстанций, распределительных подстанций, высоковольтных линий электропередач, многоквартирных жилых домов.

Согласно условиям договоров аренды заявитель должен был исполнить все обязательства по комплексному освоению территории путем строительства всех объектов недвижимости, предусмотренных утвержденным проектом планировки, до окончания срока действия договоров, то есть до 27.03.2020 года.

Кроме того, как видно из представленного в материалы дела ответа управления по строительству и развитию территории г. Брянска от 03.07.2020 года № 28/6102, что согласно схемы плана электросетей, схемы плана газоснабжения и схемы плана водоснабжения и водоотведения, входящих в состав проект планировки территории по улице Флотской (пойма реки Десна) в Бежицком районе города Брянска для комплексного освоения в целях жилищного строительства, утвержденного постановлением администрации № 1820-п, на земельных участках:

 - с кадастровым номером 32:28:0015301:10 предусмотрено расположение трансформаторных подстанций (4шт), распределительных подстанций (1шт) и прохождение высоковольтной кабельной линии 10 кВ в траншеи;

- с кадастровым номером 32:28:0015301:27 предусмотрено расположение трансформаторных подстанций (2шт), распределительных подстанций (1шт) и прохождение высоковольтной кабельной линии 10 кВ в траншеи;

- с кадастровым номером 32:28:0015301:29 предусмотрено расположение трансформаторных подстанций (2шт) и прохождение высоковольтной кабельной линии 10 кВ в траншеи;

- с кадастровым номером 32:28:0015301:616 предусмотрено расположение трансформаторных подстанций и прохождение высоковольтной кабельной линии 10 кВ в траншеи.

Однако, до настоящего времени в отношении спорных земельных участков такие обязательства ответчиком не исполнены, ни один из поименованных в проекте планировки территории объектов на спорных земельных участках не построен. Подтверждений обратного обществом не представлено.

Указанное подтверждает невыполнение истцом пунктов 5.3.4, 5.4.7, 5.4.8, 5.4.9  договоров, содержащих обязательное, согласованное сторонами условие, необходимое для приобретения истцом участков в собственность.

В силу положений статей 30.2 и 38.2 ЗК РФ, разъяснений в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», нарушение максимальных сроков жилищного строительства, являющихся как условием аукциона, так и условием договора аренды земельных участков, является обстоятельством, исключающим продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Ссылка заявителя на положительную для общества судебную практику судом отклоняется, поскольку в указанном судебном акте рассматривались иные обстоятельства, не связанные с рассмотрением настоящего дела.

Кроме того, письмом от 03.06.2020 года № 28-6431 управление уведомило общество о расторжении договоров аренды спорных земельных участков, ввиду нарушения пункта 2.4 договоров в следствие неисполнение обязательств по комплексному освоению. 

09.06.2020 года управлению имущественных отношений Брянской области обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с целью внесения записи о погашении обременения в виде аренды спорных участков и в настоящее время регистрационные действия по заявлениям управления проведены.

Доводы заявителя относительно того, что нормы земельного законодательства не связывают право на предоставление в собственность арендованных земельных участков с неисполнением обязательств по договорам комплексного освоения таковых не является обоснованным, так как по смыслу приведенных выше законодательных норм, правом на выкуп соответствующих земельных участков может быть наделен застройщик, добросовестно исполняющий условия соглашений в рамках реализации задания по  их комплексному освоению, с обустройством и возведением на них как жилых объектов, так и объектов инфраструктуры.  

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что Управление имущественных отношений Брянской области обоснованно отказало ООО «Премиум проект» в предоставлении обществу в собственность путем продажи без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 32:28:0015301:10, 32:28:0015301:11, 32:28:0015301:14, 32:28:0015301:21, 32:28:0015301:27, 32:28:0015301:29, 32:28:0015301:615, 32:28:0015301:616, в связи с чем, заявленные требования общества удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Премиум проект» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Судья                                                                                                          Малюгов И.В.