АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-7534/2021

01 марта 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

 

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО1, доверенность от 17.12.2021.

от главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2: ФИО3, по доверенности от 12.04.2021.

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

на решение от 01.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021

по делу №  А51-19821/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 315250700002486, ИНН  

<

***>)

о взыскании 4 775 043,93 руб. задолженности по арендной плате                                  и 795 589, 98 руб. пени по договору аренды от 05.06.2009 № 04-Ю-11159,                  о признании права собственности 

   

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - истец, УМС г. Владивостока, управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчик, глава КФХ ФИО2, предприниматель) о взыскании 4 775 043,93 руб.  задолженности по арендной плате по договору от 05.06.2009 № 04-Ю-11159, а также 795 589,98 руб. пени.

С учетом уточненных исковых требований, принятых судом 21.07.2021 в порядке статьи 49 АПК РФ, истец просил взыскать с ответчика 5 358 506,01 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2016 по 30.06.2021  и 1 261 714,73 руб. пени за период с 02.07.2015 по 06.07.2021.

Решением от 01.09.2021 с главы КФХ ФИО2 в пользу                   УМС г. Владивостока взыскано 3 056 229,88 руб. основного долга, 90 786,13 руб. пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда                          от 30.11.2021 решение от 01.09.2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, в дополнениях к ней предприниматель ФИО2 просит отменить состоявшиеся судебные акты как незаконные. Заявитель приводит доводы о необоснованном отклонении ходатайства            о приостановлении производства по делу до вступления в силу решения                 от 27.09.2021 Приморского краевого суда, которым признано недействующим приложение № 1 к решению думы г. Владивостока № 505. Приводит доводы, что коэффициент функционального использования фактически применен при формировании кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что суд с учетом положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» самостоятельно вправе дать оценку нормативному акту публичного образования с точки зрения его соответствия принципам, закрепленным в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.                 Не согласен с расчетом пени.

В отзыве на кассационную жалобу, дополнительных пояснениях к нему управление приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 05.06.2009 между департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) и ООО «Строинвест ДВ» (арендатор) заключен договор № 04-Ю-11159, согласно которому арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4593 кв.м с кадастровым номером 25:28:040006:0564, расположенный по адресу: 

<

...> (участок находится примерно в 36 м по направлению на юг от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка), для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы, на срок с 04.06.2009 по 03.06.2058.

Пунктами 2.1, 2.3 договора установлена ежемесячная арендная плата в размере 100 804,58 руб., порядок расчета которой приведен в приложении             № 2, являющемся неотъемлемой частью договора, и которая подлежит уплате до 1 числа следующего месяца.

В соответствии с пунктом 2.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течении 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать и возвратить в адрес арендодателя.

Разделом 4 договора предусмотрена ответственность сторон, в частности за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2).

Актом от 05.06.2009 оформлена передача земельного участка.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В период действия договора неоднократно передавались права и обязанности арендатора по договору.

Так, по соглашению от 25.09.2012 права и обязанности по договору переданы ООО «Сфера Трейдинг»; по соглашению от 01.08.2014                                   - ООО «ВостокТехОйл»; по соглашению от 23.12.2014 - ООО «Владкафе»; по соглашению от 12.05.2015 - ФИО2,  зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя с 24.11.2015.

Вышеперечисленные соглашения зарегистрированы в установленном порядке, в частности в отношении соглашения от 12.05.2015 в ЕГРН внесена запись государственной регистрации 17.06.2015 за № 25-25/001 - 25/001 /003/2015-8274/1.

Таким образом, с 17.06.2015 арендатором по договору от 05.06.2009    № 04-Ю-11159 выступает предприниматель ФИО2

10.12.2019 УМС г. Владивостока в адрес предпринимателя  направило предупреждение № 28/16-9783 о необходимости погасить  задолженность по арендным платежам в сумме 4 775 043,93 руб., начисленным за период с 01.09.2016 по 30.11.2019, пени в сумме 795 589,98 руб., начисленной за период с 02.07.2015 по 07.12.2019.

Отсутствие оплаты послужило основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности в сумме 5 358 506,01 руб., начисленной за период с 01.09.2016 по 30.06.2021, пени в сумме 1 261 714,73 руб., начисленной за период с 02.07.2015 по 06.07.2021                 (с учетом принятых судом уточнений).

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, земельного законодательства, условиями договора аренды от 05.06.2009  №04-Ю-11159.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:0564, являющийся предметом договора аренды № 04-Ю-11159, находится в  границах территории Владивостокского городского округа, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

С 01.05.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа осуществляет УМС г. Владивостока               в соответствии Законом Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» в редакции Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ, постановлением администрации города Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». 

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенном договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Суды первой и апелляционной инстанций на основании  приведенных правовых положений признали, что договором предусмотрена обязанность арендатора оплачивать арендную плату за земельный участок, размер которой является регулируемой и подлежащей определению на основании статьи 65, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ.

Приложением № 2 к договору аренды годовой размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка (1170,53 руб./кв.м х 4593 кв.м = 5 376 244,29 руб.), ставки земельного налога (1,5%), коэффициента функционального использования равного «15»; годовой размер арендной платы составил 1 209 654,90 руб., ежемесячный платеж – 100 804,58 руб.

В рамках настоящего спора заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2016 по 30.06.2021, пени за период с 02.07.2015 по 06.07.2021.

При разрешении спора ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Суды, установив, что с настоящим иском истец обратился в суд 11.12.2020, руководствуясь правилами статей 195, 196, 200, пункта 3 статьи 202, пункта 1 статьи 207 ГК РФ, правовыми позициями, изложенными в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, правомерно признали, что срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности, пени  за период с 02.07.2015 по 10.11.2017 является пропущенным. 

Выводы судебных инстанций в части применения срока исковой давности не оспариваются.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:564 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлен для строительства и дальнейшей эксплуатации производственной базы, сроком по 03.06.2058. В границах земельного участка на основании  разрешения на строительство от 31.10.2016 № RU25304000-604/2016 возведен объект капитального строительства, в отношении которого выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 12.03.2019 № RU25304000-21/2019.

Таким образом, в спорный период земельный участок использовался для строительства (с 11.11.2017 по 11.03.2019), а также для эксплуатации объекта недвижимости (с 12.03.2019 по 30.06.2021).

В этот период (с 11.11.2017 по 30.06.2021)  расчет арендной платы                   в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Приморского края, подлежит определению на основании постановления администрации Приморского края от  11.03.2015 № 75-па «О Порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края».

В соответствии с указанным правовым актом расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. При этом ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно приложенному к договору расчету арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:0564 его кадастровая стоимость определена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка – 1170,53 руб./кв.м.

Постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» (вступило в силу с 01.01.2016) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.02.2015, согласно приложению №1.

С учетом названного постановления № 5-п кадастровая стоимость земельного участка, подлежащая применению с  01.01.2017, составила 15 603 155,88 руб. 

Решением от 18.10.2019 № 16/7 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа управления Росреестра по Приморскому краю от 26.10.2012                     № П/486, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:0564 в размере 7 124 000 руб.; сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в ЕГРН; с учетом положений статьи 24.20 ФЗ от 29.07.19998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»                 в редакции, действующей на момент принятия решения, эта кадастровая стоимость подлежит применению с 01.01.2019.

 Решением думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 установлены ставки земельного налога, в частности для названного земельного участка подлежит применению ставка 1,5%.

В данном случае спорным является применение при расчете арендной платы величин коэффициента функционального использования, применение которых предусмотрено решением думы г. Владивостока от 30.07.2015                № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю                         в г. Владивостоке», в зависимости от вида функционального использования земли. В частности, для земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов, коммунального хозяйства свыше 5 лет с момента предоставления, коэффициент функционального использования установлен равным «10» (пункт 1.9.8 раздела 1 приложения № 1 к решению № 505); для земельных участков, предназначенных для размещения баз и складов объектов промышленности – «3» (пункт 1.9.4 раздела 1 приложения № 1 решению № 505).

При разрешении спора суды, установив, что земельный участок  в целях строительства объекта недвижимости использовался свыше 5-ти лет, сочли возможным при расчете арендной платы применить коэффициенты функционального использования: за период с 01.01.2017 по 11.03.2019 равный «10», предусмотренный пунктом 1.9.8 раздела 1 приложения № 1 к решению № 505; за период с 12.03.2019 по 30.06.2021 равный «3», предусмотренный пунктом 1.9.4 названного приложения № 1 к решению № 505. 

Вместе с тем, в период рассмотрения спора решением от 27.09.2021 по делу № 3а-212/2021 Приморского краевого суда по заявлению прокурора Приморского края удовлетворено его административное исковое заявление, направленное в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, признано недействующим со дня вступления в законную силу решения суда приложение № 1 к решению думы г. Владивостока                          от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке».

Апелляционным определением от 20.01.2022 Пятого апелляционного суда общей юрисдикции (дело № 66а-37/2022) в обжалуемой части решение от 27.09.2021 оставлено без изменения. При этом судом принят отказ заместителя прокурора Приморского края от административных исковых требований, в том числе в части пунктов 1.9.4, 1.9.8 приложения № 1 к решению № 505; в этой части требований решение отменено, производство по административному требованию в соответствующей части прекращено.

При этом заместитель прокурора, отказываясь от требований в названной части административного спора, исходил из того, что законность указанных положений (в частности пунктов 1.9.4, 19.8 приложения № 1 к решению № 505) уже проверена в судебном порядке.

Данные обстоятельства судами при разрешении спора не исследовались, на момент рассмотрения спора не установлен вопрос действительности примененных судами пунктов 1.9.4, 1.9.8 приложения № 1 к решению № 505. Вместе с тем выяснение этих обстоятельств непосредственно связано с возможностью либо невозможностью применения вышеназванных положений нормативного акта и поэтому является существенным для рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, судами не дана оценка документам, представленным в дело, а именно расчету арендной платы за указанный земельный участок, произведенному департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края на основании постановления № 75-па, осуществляющим до 01.05.2019 полномочия арендодателя по вышеназванному договору аренды от 05.06.2009 № 04-Ю-11159.   

С учетом изложенного следует признать, что при рассмотрении спора суды не установили существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, и не дали должной оценки возражениям предпринимателя.

В силу статей 286 и 287 АПК РФ кассационная инстанция не вправе давать оценку фактическим обстоятельствам дела, которые должны быть установлены судами первой и (или) апелляционной инстанций.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые решение и постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учетом действующих нормативных положений, подлежащих применению при расчете арендной платы за земельный участок, общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы, в частности принципу запрета необоснованных предпочтений,  определить арендную;                 с учетом обстоятельств, установленных при новом рассмотрении дела, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А51-19821/2020 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение                     в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова