АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-2203/2021

06 мая 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2022 года, полный текст решения изготовлен 06 мая 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью  «Транзит»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>)

к Администрации  муниципального образования городского округа  «Усинск» (ИНН: 

<

***>,    ОГРН: 

<

***>),

об урегулировании разногласий

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Транзит» (далее – ООО «Транзит», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 19/20 от 25.12.2020, путем принятия пункта 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 4 200 000 (четыре миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС».

В обоснование заявленных исковых требований Общество ссылается на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и  о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", указав, что не согласно с указанной в проекте договора рыночной стоимостью имущества.  

В отзыве на иск от 12.04.2021 Администрация также сослалась на положения данного Федерального закона № 159-ФЗ, указав, что не вправе применить иную рыночную стоимость недвижимого имущества, нежели ту, что установлена оценщиком. Такая оценка определена ООО "Аналитик Центр" в отчете об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности № 3496/20 от 30.09.2020. Администрация также ссылается на то, что истец обратился в суд с настоящим иском по истечении 30-дневного срока со дня получения проекта договора купли-продажи, произвел частичные платежи по нему 27.01.2021, 18.02.2021 и 22.03.2021 на общую сумму 394305.09 руб. (л.д. 76-78 т.1), что, по мнению ответчика, свидетельствует об исполнении истцом договора. Администрация также считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. Ссылаясь на положения ч.4 ст. 56 Устава МОГО "Усинск", п. 3.4. Положения о порядке планирования приватизации муниципального имущества муниципального образования городского округа "Усинск", утв. решением Совета МОГО "Усинск" от 18.12.2012 № 219, и подп. 4 пункта 4.1. Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности муниципального образования городского округа "Усинск", утв. решением Совета МОГО "Усинск" от 06.09.2018 № 225, ответчик указал, что принятие проекта решения о приватизации муниципального имущества относится к исключительной компетенции Совета МОГО "Усинск", а не Администрации.

Ответчик заявил ходатайство от 19.04.2022 о рассмотрении дела без участия своего представителя. 

Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд считает возможным рассмотреть исковое заявление по существу без участия в заседании представителя ответчика.

Представитель истца в судебном заседании настаивает на уточненных исковых требованиях, произведенных с учетом заключения ООО «Экспертно – оценочный центр» об оценке  рыночной стоимости спорного имущества, просит урегулировать разногласия общества с ограниченной ответственностью  «Транзит»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>)  и Администрации  муниципального образования городского округа  «Усинск» (ИНН: 

<

***>,    ОГРН: 

<

***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 19/20 от 25.12.2020, путем принятия пункта 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 5 156 400 (пять миллионов сто пятьдесят шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек без учета НДС».

Иных разногласий по условиям сделки, кроме цены имущества, между сторонами не имеется.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела между Комитетом по управлению муниципальным имуществом МОГО "Усинск" (арендодатель) и ООО "Транзит" (арендатор) был заключен договор аренды № 2128 от 30.10.2007, согласно которому арендатору переданы в аренду нежилые помещения №№ 1-18 в административном здании по адресу: 

<

...> на цокольном этаже общей площадью 322,5 кв.м. в целях использования под хлебопекарню, сроком аренды с 01.11.2007 по 30.09.2008.

Дополнительным соглашением от 20.12.2007 к указанному договору стороны предусмотрели передачу в аренду кроме вышеуказанных помещений также помещения с №№ 14,16-19 площадью 89,3 кв.м., а всего помещения общей площадью 411,8 кв.м.  

Дополнительным соглашением от 18.04.2013 к договору аренды стороны вновь уточнили объект аренды, указав, что в аренду переданы нежилые помещения общей площадью 413,5 кв.м., на цокольном этаже, номера на поэтажном плане А-3 (№14-38), по адресу: 

<

...>, пом.3-Н.(с учетом кадастрового паспорта на указанные помещения по состоянию на 17.11.2011).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся арендаторами имущества в течение двух и более лет, при надлежащем исполнении ими обязательств по договору аренды, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ.

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Письмами от 22.05.2020 исх. № 1212 и сих. № 1213 (л.д. 26, 35 т.1) истец обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации МОГО "Усинск" (далее - Комитет) и в Администрацию МОГО "Усинск" о намерениях приватизировать арендуемое имущество с просьбой направить в его адрес проект договора купли-продажи. Указанные письма получены адресатами 22.05.2020, о чем свидетельствуют оттиски штампов входящей корреспонденции на них.

По заявке Комитета ООО "Аналитик Центр" представило отчет об оценке рыночной стоимости муниципальной собственности № 3496/20 от 30.09.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 30.09.2020 составляет 7 370 000 руб. без учета НДС (л.д. 46-59 т.1).

По результатам проведенной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества Комитет письмом от 25.12.2020 исх. № 5290 направил в адрес ООО "Транзит" проект договора купли-продажи № 19/20 от 25.12.2020 с отражением в нем в пункте 3.1. вышеуказанной стоимости помещений. Данное письмо направлено Обществу 30.12.2020 и получено истцом 27.01.2021 (л.д. 38-42).

02.03.2021 Общество направило Комитету протокол разногласий к указанному договору купли-продажи, в части его условий о цене имущества, предложив пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: «3.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 4 200 000 (четыре миллиона двести тысяч) рублей 00 копеек без учета НДС» (л.д. 43-44).

При этом Письмом от 16.03.2021 исх. № 1327 Комитет возвратил без рассмотрения указанный протокол Обществу, ссылаясь на то, что последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском и вопрос будет урегулирован в судебном порядке (л.д. 45 т.1).

При этом в отзыве на иск Администрация заявила возражения о рассмотрении преддоговорного спора и удовлетворения требований истца, в том числе ссылаясь на то, что истец протокол разногласий к проекту направленного в его адрес договора направил по истечении 30-дневного срока после его получения.

   Вместе с тем согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" названный срок (30-дневный) не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд; поэтому в тех случаях, когда заинтересованная сторона передала разногласия на рассмотрение суда по его истечении, а другая сторона не возразила против этого, суд рассматривает такое исковое заявление по существу; если проект договора направляется стороной, для которой заключение договора обязательно, она обязана после получения от акцептанта протокола разногласий известить последнего о принятии договора в его редакции либо об отклонении указанного протокола; при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

В своем ответе на обращение истца Комитет письмом от 16.03.2021 исх. № 1327 отказался от его рассмотрения и сослался на урегулирование спорного вопроса в судебном порядке, тем самым представителем собственника муниципального имущества было выражено согласие на рассмотрение таковых судом, и доводы об обратном, выраженные в отзыве на иск, а также доводы о частичной оплате выкупаемого имущества, не могут быть приняты судом во внимание, как противоречащие ранее высказанной позиции по указанному вопросу (принцип эстоппель, в соответствии с которым лицо, действовавшее противоречиво  и непоследовательно, лишается права ссылаться на определенные обстоятельства).

Договор купли-продажи в отношении спорных помещений со стороны истца не подписан, последний не согласился с оценкой рыночной стоимости имущества, отраженной в проекте договора.

Пункт 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ  субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

Согласно части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение 30-дневного срока, отведенного на подписание проекта договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Исходя из совокупности положений части 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ и пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки как одного из условий договора, обязательного к заключению для стороны, направившей проект договора (ответчика), возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке; более того, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора является обязательным в силу закона.

При этом суд также принимает во внимание, что пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующий порядок заключения договора для стороны, направившей оферту и для которой заключение договора обязательно, не содержит положений об обязательности подписания проекта договора, при наличии разногласий, равно как и не содержит требований к форме и содержанию протокола разногласий, не содержит ограничений по сроку предъявления иска в целях разрешения спора в судебном порядке, а также положения статьи 13  Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

В силу изложенного у суда отсутствуют основания для отказа истцу в рассмотрении его требования об урегулировании настоящего спора.

Доводы Администрации о том, что она является ненадлежащим ответчиком по делу, с учетом компетенции Совета МРОГО "Усинск", отклоняются судом, поскольку по преддоговорным спорам ответчиком по делу является сторона сделки. В данном случае, в проекте договора на стороне продавца выступает Администрация МОГО "Усинск", в силу чего именно она является надлежащим ответчиком по делу.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорного имущества.

Руководствуясь статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил заявленное ходатайство и назначил экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на дату подачи заявления о выкупе помещений 22.05.2020.

При этом суд считает необходимым применить позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, согласно которой дата установления рыночной стоимости спорного имущества определяется по состоянию на дату подачи заявления о выкупе помещений, в данном случае по состоянию на 22.05.2020.

 Определением от 01.06.2021 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение судебной экспертизы поручено эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Истец с учетом вывода судебного эксперта ФИО3, изложенного в его заключении от 30.09.2021, уточнил исковые требования, просил урегулировать разногласия с ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 19/20 от 25.12.2020, путем принятия пункта 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 5 083 000 (пять миллионов восемьдесят три тысячи) рублей 00 копеек».

Администрация в своих возражениях от 26.10.2021 с выводами эксперта ФИО3 не согласилась, указала на занижение выкупной стоимости спорного имущества с учетом скидки на торг 7% для помещений, относящихся к группе Б, тогда как таковые относятся к группе В, как удаленные от регионального центра более, чем на 30 км.

При этом, как группа Б, так и группа В, в указанной части имеет скидку на торг равную 7%, как следует из сведений, указанных на стр.31 заключения эксперта (таблица).

Истцом заявлено ходатайство от 30.12.2021 о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой ООО "Транзит" просит поручить обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно – оценочный центр», в лице эксперта  ФИО4. 

При этом истец пояснил, что в конце ноября 2021 года ему стало известно о том, что в рамках арбитражного дела № А29-5076/2018 суды апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу о том, что документы, свидетельствующие о квалификации ИП ФИО3 в области «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», не могут подтверждать его квалификацию по иным направлениям оценочной деятельности, а именно, оценка движимого имущества. С учетом такой правовой оценки квалификационных требований судами документы, свидетельствующие о квалификации в области «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», также не могут подтверждать квалификацию ИП ФИО3 в области оценки недвижимости. Подобный вывод влечет невозможность принятия судом экспертного заключения, представленного ИП ФИО3 в рамках настоящего дела, по причине отсутствия у эксперта надлежащей квалификации.

Истец полагает, что преодоление указанного порока экспертного заключения возможно путем назначения по настоящему делу повторной экспертизы, с постановкой перед экспертом того же вопроса: какова по состоянию на 22.05.2020 рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, пом. 3-Н, цокольный этаж, номера на поэтажном плане А-З-Н (№14-38), кадастровый номер 11:15:0102005:1847, общей площадью 413,5 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно пункту 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. 

ИП ФИО3 в своих письменных пояснениях суду (л.д. 88--89 т.2), а также устных пояснениях, изложенных им в судебном заседании 03.12.2021, указал, что выводы судов об отсутствии у него полномочий на проведение экспертиз по определению рыночной стоимости имущества ошибочно основаны на нормах Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), тогда как в данной ситуации следовало руководствоваться положениями Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". ИП ФИО3 имеет диплом и свидетельство о профессиональной переподготовке и повышении квалификации ФИО3 по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)". При этом в процессе оценки бизнеса проводится и оценка активов, в том числе как движимого, так и недвижимого имущества организации, следовательно, у эксперта имеются полномочия по оценке рыночной стоимости спорного имущества.

Выводы об отсутствии у эксперта ФИО3 необходимой квалификации в области оценки стоимости движимого имущества изложены в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 11.08.2021 N 02АП-1458/2021 по делу N А29-5076/2018, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.11.2021.

Суды пришли к указанному выводу с учетом положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 3 которого заключение о рыночной стоимости имущества может сделать только специалист, обладающий специальными познаниями, - оценщик, поскольку под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате (абзац третий части 3 статьи 4 Закона об оценочной деятельности).

   В письме Минэкономразвития России от 25.04.2018 N Д22и-520 "О квалификационном аттестате, подтверждающем сдачу квалификационного экзамена в области оценочной деятельности" предусмотрено, что оценщик может осуществлять оценочную деятельность только по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. Направлениями оценочной деятельности, по которым выдается квалификационный аттестат, являются: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса.

С учетом представленных в материалы дела документов о квалификации эксперта ФИО3 («Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»), последний не обладает квалификацией в области оценки недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд признал обоснованным ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы.

Ответчик по делу свою кандидатуру эксперта, как при назначении первоначальной, так и повторной экспертизы, суду не представил. 

Определением от 28.01.2022 производство по делу приостановлено в связи с назначением  повторной судебной экспертизы, проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочный центр», его  эксперту  ФИО4, имеющему квалификационный аттестат от 25.08.2021 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости".

 17.03.2022 экспертной организацией ООО «Экспертно-оценочный центр», её экспертом  ФИО4 в материалы дела представлено заключение  № 07/5997/03 от 11.03.2022, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 22.05.2020 составляет 5 156 400 руб.

Администрация не согласна с выводами эксперта, указала, что экспертом была занижена выкупная стоимость имущества с учетом применения скидки на торг – 18,7 %.

Согласно заключению эксперта при определении рыночной стоимости спорного имущества был применен сравнительный подход.

При этом суд пришел к выводу о том, что доводы Администрации несостоятельны, поскольку скидка на торг соответствует методике сравнительного подхода по определению рыночной стоимости. Аналогичную скидку только в размере 10,3% применял и оценщик ООО "Аналитик Центр", а именно корректировку на условия рынка (стр.43,44 отчета). При этом такая скидка была применена ООО "Аналитик Центр" с учетом назначения помещений - торгово-офисные, тогда как спорное помещение используется для производственных целей, а именно в качестве хлебопекарни.

Кроме того, рыночная стоимость имущества ООО "Аналитик Центр" произведена по состоянию на 30.09.2020, тогда как оценка должна производиться на дату обращения арендатора  за приватизацией, в данном случае 22.05.2020. 

Из письменных пояснений эксперта ФИО4 от 27.04.2022 следует, что в рамках сравнительного подхода эксперт может использовать как данные по реальным сделкам, так и информацию по предложениям к продаже. Во втором случае необходимо использование понижающей процентной поправки "на торг". При этом в зависимости от экономической ситуации, в условиях пассивного и активного рынка, указанная поправка может существенно изменяться.

С учетом проведенного анализа фактических данных о ценах предложений коммерческой недвижимости производственного назначения в г. Усинск за период  январь-май 2020 года эксперт пришел к выводу о том, что рынок на дату определения рыночной стоимости имущества был неактивным (стр. 25-27 заключения), что обусловлено, в том числе введенными ограничительными мерами в условиях распространения коронавирусной инфекции.

Кроме того, суд принимает во внимание, что при не согласии ответчика с выводами судебного эксперта он был вправе заявить ходатайство о проведении повторной экспертизы, что сделано не было.

  В силу изложенного суд отклоняет доводы Администрации, оспаривающие выводы эксперта ФИО4 и признает  заключение эксперта надлежащим доказательством по настоящему делу. Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит полную, ясную формулировку и однозначный вывод по поставленному вопросу, противоречия отсутствуют, образование и квалификация эксперта подтверждены представленными документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Истец уточнил исковые требования с учетом выводов эксперта ФИО4  о рыночной стоимости спорного имущества, просит суд урегулировать разногласия общества с ограниченной ответственностью  «Транзит»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>)  и Администрации  муниципального образования городского округа  «Усинск» (ИНН: 

<

***>,    ОГРН: 

<

***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 19/20 от 25.12.2020, путем принятия пункта 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 5 156 400 (пять миллионов сто пятьдесят шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек без учета НДС».

Поскольку требования истца подтверждены выводами эксперта о рыночной стоимости приватизируемого имущества, таковые подлежат удовлетворению судом.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно части 1 которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

В силу частей 1 и 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозита арбитражного суда.

При рассмотрении настоящего дела истец понес судебные расходы на оплату проведенных экспертиз в общей сумме 50 000 рублей, внесенных на депозит арбитражного суда на основании платежного поручения № 396 от 29.12.2021 (на сумму 20 000 руб.) и платежного поручения № 110 от 21.04.2021 (на сумму 30 000 руб.).

ИП ФИО3 и ООО "Экспертно-оценочный центр" ходатайствовали о выплате им вознаграждения за оказанные экспертные услуги.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" на основании положений статьи 106, частей 1 и 2 статьи 107 АПК РФ эксперту выплачивается вознаграждение за работу, выполненную по поручению суда. Согласно разъяснениям, содержащихся в пункте 26 вышеуказанного Постановления, денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта. При таких обстоятельствах, вопрос о перечислении денежных средств экспертному учреждению с депозитного счета суда должен быть разрешен при вынесении окончательного судебного акта по спору.

Принимая во внимание факт выполнения экспертом ИП ФИО3 работы по поручению суда, а также недопустимость принудительного труда по Конституции РФ (ст. 37), непринятие судом ее результатов в данном случае не может служить основанием для отказа в оплате выполненных экспертом работ.

При указанных обстоятельствах, денежные средства с депозитного счета арбитражного суда (внесенные по платежному поручению № 110 от 21.04.2021) в размере 30 000 рублей подлежат перечислению индивидуальному предпринимателю ФИО3 за проведение судебной экспертизы по настоящему делу без отнесения указанных расходов на сторону ответчика.

Вознаграждение  ООО "Экспертно-оценочный центр" (эксперт ФИО4) в размере 20 000 рублей за оказанные услуги также подлежит выплате бухгалтерией суда за счет денежных средств, внесенных истцом на депозитный счет арбитражного суда.

При этом судебные расходы истца по оплате вознаграждения за оказанные экспертные услуги ООО "Экспертно-оценочный центр" подлежат возмещению истцу ответчиком в полном объеме, в размере 20 000 рублей, поскольку судебный акт принят в пользу истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в размере 6 000 рублей, уплаченной в федеральный бюджет за подачу иска, также относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия общества с ограниченной ответственностью  «Транзит»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>)  и Администрации  муниципального образования городского округа  «Усинск» (ИНН: 

<

***>,    ОГРН: 

<

***>), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 19/20 от 25.12.2020, путем принятия пункта 3.1. договора в следующей редакции: «3.1. Цена продажи имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 5 156 400 (пять миллионов сто пятьдесят шесть тысяч четыреста) рублей 00 копеек без учета НДС».

Взыскать с Администрации  муниципального образования городского округа  «Усинск» (ИНН: 

<

***>,    ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Транзит»  (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>)  6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. судебных расходов на оплату услуг эксперта.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми произвести выплату с депозитного счета суда обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочный центр" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 20 000 рублей за оказанные услуги эксперта ФИО4, перечисленные ООО "Транзит" по платежному поручению № 396 от 29.12.2021.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми произвести выплату с депозитного счета суда индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 30 000 рублей, перечисленные ООО "Транзит" по платежному поручению № 110 от 21.04.2021.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина