АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Советская, д.30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)61-04-16; 64-37-45; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

25.02.2021                                                      Дело № А62-7182/2020

                          Резолютивная часть решения оглашена  04.02.2021

                                   Полный текст решения изготовлен 25.02.2021

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "УК ДОРОГОБУЖ-СЕРВИС" (ОГРН 

<

***>; ИНН6726019436) 

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015 в сумме 402200 руб., пени, о расторжении договора аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015

и по встречному исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "УК ДОРОГОБУЖ-СЕРВИС" (ОГРН 

<

***>; ИНН6726019436)

к Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по оплате жилищных услуг в размере 210449,15 руб., пени,

при участии:

от Администрации: ФИО2 – начальник юридического отдела; 

от Общества: ФИО3 – представитель по доверенности;

                                            У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "УК ДОРОГОБУЖ-СЕРВИС" (далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015 за период с  11.08.2019 по 05.08.2020 в размере 395841 руб.,  пени, начисленные за период с 11.08.2019 по 11.03.2020 в сумме 6359,11 руб.,  о расторжении договора аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015.

 Общество обратилось в суд со встречными исковыми требованиями, согласно, которых просило взыскать с Администрации  задолженность по оплате жилищных услуг (ресурсов на ОДН по электроэнергии, содержание и текущего ремонта многоквартирного дома  (далее - МКД)) за  период с ноября 2016 года по сентябрь 2020 года в размере 210449,15 руб. и  пени, начисленные за период с 11.12.2016 по 11.10.2020, в сумме 46151,65 руб.

     Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила заявленные требования и просила взыскать с Общества задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015 за период с  11.08.2019 по 31.08.2020 в размере  96252,51  руб.,  пени, начисленные за период с 11.08.2019 по 29.02.2020 в сумме 6359,11 руб. 

Так же в суд от истца поступил отказ от исковых требований в части  расторжения договора аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015.

 Отказ от заявленных  требований судом проверен и принят, так как он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Производство по требованию о расторжении договора аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015. подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Общество возражало в удовлетворении исковых требований; считает, что у Администрации имеется задолженность перед Обществом по оплате услуг по текущему ремонту и обслуживанию общего имущества собственников помещений МКД.

Администрация возражала в удовлетворении встречных исковых требований; считает, что в соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан коммунальные услуги оплачивать самостоятельно; договор управления МКД с Администрацией не заключался.

       Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) все имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующему выводу.

      Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 20.07.2015 заключен договор аренды муниципального имущества № 07 (далее – договор аренды), согласно, которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование  административные помещения, назначение: нежилое, обращая площадь 201,8 кв.м., этаж 1, расположенные по адресу: 

<

...> для использования под офисные помещения.  

Договор заключен сроком по 19 июля 2020 года (пункт 2.1 договора аренды).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области 15.08.2015 за№ регистрации 67-06/008-67/008/061/2015-695/1.

Величина годовой арендной платы составляет 405714,84 руб., расчет арендной платы указан в приложении № 1 и является составной и неотъемлемой частью договора аренды (пункт 4.1 договора аренды).

Коммунальные услуги оплачиваются арендатором сверх арендной платы исходя из установленных тарифов, цен и фактического потребления (пункт 4.4 договора аренды).

Арендная плата по окончании срока действия договора или при досрочном его расторжении исчисляется за весь месяц, в котором произошло прекращение действия договора (пункт 4.5 договора аренды).

Арендатор обязан в течении 20 дней с момента подписания договора аренды заключить договоры на коммунальные платежи с организациями, оказывающими коммунальные услуги (пункт 6.2.3 договора аренды).

Согласно акту приема – передачи от 20.07.2015 Администрация передала, а Общество приняло арендуемые помещения.

03.07.2020 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды, согласно которого, договорные отношения по взаимному соглашению сторон прекращены с 20.07.2020.

Согласно акту приема – передачи от 02.09.2020 Общество передало, а Администрация приняла арендуемые помещения.

       В адрес Общества  направлялась претензия № 313 от 29.01.2020 с требованием погасить образовавшуюся задолженность до 10.02.2020, которая оставлена без удовлетворения.

        В связи с тем, что арендатор добровольно задолженность не погасил, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.

       В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ). 

Арендатор не исполнил названную обязанность после прекращения действия договора аренды, доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в дело не представлено.

В соответствии с абзацем 2 статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

     Факт пользования  арендованным помещением признан самим  ответчиком.

      Материалы дела подтверждают, что договорные отношения по взаимному соглашению сторон прекращены с 20.07.2020, а арендованное имущество возвращено арендодателю только 02.09.2020.

        Таким образом, суд приходит к выводу об обязанности ответчика вносить арендную плату за период с даты прекращения действия договора аренды  до момента фактической передачи арендованного имущества, и оплачивать неустойку за невнесение арендной платы в данный период.

     Предъявленная ко взысканию задолженность по арендной плате  подтверждена материалами дела.

       Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик надлежащим исполнил обязательства по внесению арендной платы материалы дела не представлено.

       При таких обстоятельствах плата за фактическое пользование объектом аренды за спорный период в сумме 96252,51 руб. является обоснованной и подлежит взысканию.

    За несвоевременную уплату арендных платежей истцом предъявлена ко взысканию договорная неустойка (пени), начисленная за период с 11.08.2019 по 29.02.2020, в сумме 6359,11 руб.  из расчета 1/300 действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы арендной платы за каждый день задержки (пункт 7.2 договора аренды.

      Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

     Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

      Возражений в отношении расчета, размера договорной неустойки ответчиком не заявлено.

      Ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлялось, следовательно, в силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011  «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» вопрос о снижении размера неустойки судом не рассматривается.

      Суд рассматривает спор в пределах заявленных требований.

      С учетом изложенного, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.

        В отношении встречных исковых требований суд приходит к следующим выводам.

       Обществом заявлены встречные требования о взыскании с Администрации задолженности по оплате услуг по обслуживанию, ремонту общего имущества собственников и оплате ОДН в размере 210449,15 руб., а так же пени в сумме 46151,65 руб.

      В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта  1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее – ЖК РФ) собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

       Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). 

       В соответствии со статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

        Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).

       Таким образом, законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества.

     Вместе с тем, нормы действующего гражданского законодательства, в

частности статьей 210 ГК РФ, допускают возможностьвозложения обязанностипосодержаниюимущества собственника, в том числе общего имущества многоквартирного дома, на иное лицо посредством заключения соответствующего договора.

       В силу статей 615, 616 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

       При этом, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). 

        Как установлено судом, согласно договору аренды  Общество,  являясь арендатором объекта муниципального имущества, обязалось в течение 20 дней с момента подписания договора заключить договоры с соответствующим организациями на обслуживание арендуемого объекта и снабжение его энергетическими и иными ресурсами (п. 6.2.3  договора аренды).

      Согласно лицензии № 11 от 22.06.2015  Общество является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу:   

<

...>.

       Сторонами не оспорено, что в спорный период Общество осуществляло функции управления многоквартирным домом и несло затраты на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в котором находятся помещения, находящееся в муниципальной собственности и арендованные Обществом.

      Доказательств управления многоквартирным домом иной управляющей организацией, как и принятия собственниками решения о самостоятельном управлении домом, суду не представлено.

     В рассматриваемом случае арендатор и управляющая организация совпадают в одном лице. 

      С учетом установленных обстоятельств, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества и положений пункта 2 части 1 статьи 154 ЖК РФ именно на Обществе (арендаторе) лежит обязанность по плате за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, возникших у Общества (управляющей организации) в связи с содержанием общего имущества, как управляющей организацией.

      Таким образом, в данном случае у управляющей организации отсутствует неопределенность в правовых отношениях с арендатором, должник и кредитор совпадают в одном лице.

        Суд  оценивает ссылку Общества на судебную практику, согласно которой при наличии действующего договора между арендатором и управляющей организацией плата за ОДН взыскивается с собственника имущество как злоупотребление правом.

        Учитывая вышеизложенное, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

       Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ в случае удовлетворения иска государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Прекратить производство по делу в части требования Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды муниципального имущества № 07 от 20.07.2015.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УК ДОРОГОБУЖ-СЕРВИС" (ОГРН 

<

***>; ИНН6726019436) в пользу Администрации муниципального образования "Дорогобужский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 102611,62 руб., в том числе: долг по арендной плате за период с 01.08.2019 по 31.08.2020 в размере 96252,51 руб. и пени, начисленные за период с 11.08.2019 по 29.02.2020, в сумме 6359,11 руб. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "УК ДОРОГОБУЖ-СЕРВИС" (ОГРН 

<

***>; ИНН6726019436) в доход федерального бюджета 4078 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "УК ДОРОГОБУЖ-СЕРВИС" (ОГРН 

<

***>; ИНН6726019436) отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Е.Г.Бажанова