ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru  

    

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-6603/2021

10 марта 2022 года

город Севастополь

  Резолютивная часть постановления объявлена 02.02.2022.

  Постановление изготовлено в полном объеме 10.03.2022.

 

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарями Мкртчяном Д.А., Кучиной А.В., 

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью «РЕМЭКСПО Ледовые технологии» - ФИО1, представитель на основании доверенности от 14.12.2020 № 2-Ю, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение адвоката;

от Общества с ограниченной ответственностью «Пассаж-24» - ФИО2, представитель на основании доверенности от 26.01.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

от Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пассаж-25» - ФИО3, представитель на основании доверенности от 24.01.2022 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Пассаж-24», Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пассаж-25» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 октября 2021 года по делу № А83-6603/2021,

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РЕМЭКСПО Ледовые технологии» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Пассаж-24» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>), Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пассаж-25» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – Муниципальное образование городского округа города Ялты, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, Администрацию города Ялты Республики Крым, Потребительский кооператив Хозяйственная организация «Победа»,

о переводе прав и обязанностей арендатора,      

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «РЕМЭКСПО Ледовые технологии» (далее – истец, ООО «РЛТ») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Пассаж-24» (далее – ответчик-1, ООО «Пассаж-24»), Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пассаж-25» (далее – ответчик, ООО «СЗ «Пассаж-25») (вместе – ответчики), в котором просило суд (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) перевести на истца права и обязанности арендатора по договору уступки прав по договору аренды земельного участка от 02.09.2020, заключенному между ООО Специализированный застройщик "Пассаж-25" с ООО «Пассаж-24».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.10.2021 исковое заявление удовлетворено. Суд перевел на общество с ограниченной ответственностью "РЕМЭКСПО Ледовые технологии" (ОГРН: 

<

***>) права и обязанности арендатора по договору  уступки прав по договору аренды земельного участка по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:25:010122:441, заключенному  02.09.2020 между обществом с ограниченной ответственностью  Специализированный застройщик "Пассаж-25" (ОГРН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Пассаж-24» (ОГРН: 

<

***>).

 Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО «Пассаж-24» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что апеллянт полагает, что суд первой инстанции не установил фактических обстоятельств дела, согласно которым договор об инвестиционной деятельности расторгнут в одностороннем порядке, перенайм земельного участка был осуществлен надлежащим образом в соответствии с законодательством Российской Федерации, объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, являются собственностью ответчика-2.

Кроме того, с апелляционной жалобой обратился ООО «СЗ «Пассаж-25», в которой также просит решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба ООО «СЗ «Пассаж-25» мотивирована тем, что общество не является стороной договора №ИД-1/2018 об инвестиционной деятельности, при этом на момент рассмотрения спора ему принадлежат все объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. При этом объект недвижимости, предусмотренный договором, возведен не был, соответственно и оснований для перевода прав по договору аренды земельного участка не имеется.

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 апелляционные жалобы приняты к производству суда апелляционной инстанции и назначена к совместному рассмотрению.

17.12.2021 от истца поступили отзывы на апелляционные жалобы. Истец указал, что доводы ответчика о том, что договор №ИД-1/2018 расторгнут был исследован судом и не нашел своего подтверждения. При этом, судом первой инстанции установлено, что векселя не представлены ответчиками в материалы дела, факт передачи векселей по акту приема-передачи от 01.08.2018 не оспорен. Также по мнению истца, договор купли-продажи зданий не порождает переход права аренды на весь земельный участок; указал, что ответчики по настоящему делу являются аффилированными лицами. 

20.12.2021 от Администрации города Ялта поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

20.12.2021 от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств направления отзывов на апелляционные жалобы в адрес лиц, участвующих в деле. 

24.01.2022 от ООО «Интел Айс» поступило заявление о процессуальном правопреемстве истца, в связи с заключением договоров возмездной уступки прав требования (цессии) от 15.12.2021, а также от 02.01.2022.

25.01.2022 от ООО «Пассаж-24» поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

По ходатайству представителя ответчика-1 к материалам дела приобщены дополнения к апелляционной жалобе. Общество указало, что на момент рассмотрения дела судом первой инстанции основания для перевода прав на земельный участок отсутствуют.

18.02.2022 от ответчика-2 поступили возражения на заявление о правопреемстве. Ответчик указал, что уступка права требования по договору о совместной деятельности без согласия всех участников общества противоречит статье 388 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и является ничтожной. Поскольку договор цессии, заключенный между истцом и ФИО4 является ничтожным, то и договор цессии, заключенный между последним и ООО «Интел Айс» также является ничтожным, в связи с чем оснований для процессуального правопреемства не имеется.

18.02.2022 от ответичка-1 поступили дополнения к апелляционной жалобе. Общество указало, что право аренды спорного земельного участка не было изменено на множественность лиц, не зарегистрировано, фактически инвесторами не исполнены обязательства по внесению вкладов, с требованиями о замене арендатора по договору и регистрации соответствующего права последние не обращались, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Также ответчик полагает, что истец злоупотребляет правом.

24.02.2022 от истца поступили объяснения, в которых общество указало, что препятствия для процессуальной замены истца на ООО «Интел Айс» отсутствуют. Также указал, что действия ответчиков свидетельствуют о намеренном воспрепятствовании достижению цели аренды земельного участка.

02.03.2022 от истца поступили объяснения, в которых общество указало, что исполнение обязательств истца по инвестиционному договору подтверждено материалами дела, договор об инвестиционной деятельности не содержит право стороны на расторжение договора в одностороннем порядке. 

02.03.2022 от ответчика-2 поступило дополнение к апелляционной жалобе. По мнению общества, между бывшими учредителями ООО «Пассаж-24» и истца имелся сговор по фактически безвозмездному получению прав на земельный участок.

02.03.2022 от ответчика-2 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 24.02.2022 представитель истца просил в удовлетворении апелляционных жалоб отказать, представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв до 02.03.2022.

После перерыва представители сторон поддержали ранее заявленные позиции.          Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем,  на основании  ст. ст. 121, 123, 156, 266  АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие иных лиц, участвующих в деле. 

Рассмотрев заявление ООО «Интел Айс» о процессуальном правопреемстве, коллегия судей не находит оснований для его удовлетворения исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену данной стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Основанием для процессуального правопреемства является переход субъективных материальных прав и обязанностей от одного лица к другому. Процессуальное правопреемство обуславливается правопреемством в материальном праве.

Таким образом, суд может произвести процессуальное правопреемство только при условии, если состоялось правопреемство в материально-правовом смысле.

Ходатайство ООО «Интел Айс» обосновано тем, что 15.12.2021 между ООО «Ремэкспо ледовые технологии» (цедент) и ФИО4 (цессионарий) заключен договор возмездной уступки прав требования (цессии), согласно которому права требования, возникшие у цедента из инвестиционного договора №ИД-1/2018 от 01.08.2018, включая права требования по настоящему делу перешли к цессионарию. При этом, 02.01.2022 между ФИО4 (цедент) и ООО «Интел Айс» (цессионарий) заключен договор возмездной уступки прав требования (цессии), по которому права требования, возникшие у цедента из договора возмездной уступки права требования (цессии) от 15.12.2021, перешли к цессионарию.

Рассматривая вопрос о процессуальном правопреемстве, коллегия судей установила, что истец, обращаясь с иском о переводе прав и обязанностей арендатора, обосновывал свое обращение заключенным 01.08.2018 между ним, ООО «Пассаж-24», и Потребительским кооперативом Хозяйственная организация «Победа» договором №ИД-1/2018, согласно которому вкладом ООО «Пассаж-24» являлся земельный участок, принадлежащий ему на праве аренды. 

Уступив права по инвестиционному договору 15.12.2021 сперва ФИО4, а затем 02.01.2022 ООО «Интел-Айс», истец полагает, что имеет место правопреемство как в материальном, так и в процессуальном праве.

Вместе с тем, коллегия судей не может согласиться с указанными доводами, исходя из следующего.

Предметом договора об инвестиционной деятельности №ИД-1/  от 01.08.2018 года (раздел 2 Договора), является регулирование  инвестиционной деятельности сторон, осуществляемой в форме инвестиционных вложений и осуществления практических действий  в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта от реализации инвестиционного проекта по 15этажному многоквартирному дому по адресу: 

<

...> (общая площадь 11434,0 кв.м), на земельном участке площадью 0,40 га (договор аренды от 16.11.2015.) в соответствии с градостроительным планом земельного участка и разрешительной документацией, предусмотренной действующим законодательством Российской Федерации.( п. 2.1 Договора) В целях обеспечения возвратности инвестиционных вложений Застройщик заключает с Инвестором-1 и Инвестором-2 договоры участия в долевом строительстве на площади в размере доли Инвестора 1 и Инвестора 2 определенные настоящим договором и приложениями к нему. Уступка прав по договору (договорам) долевого участия в строительстве Инвестора1 и Инвестора 2 осуществляется с соблюдением действующего законодательства. (п.2.4 Договора) Моментом исполнения обязательств Застройщиком перед Инвестором является государственная регистрация договора (договоров) участия в долевом строительстве с Инвестором 1 и Инвестором 2 на их доли, определенные согласно п. 3.4.1 и 3.4.2, 4.3.2 договора. (п. 2.5 Договора) В приложении 1 к договору стороны определили размер жилой площади, подлежащей передаче Застройщиком Инвесторам в результате реализации инвестиционного проекта согласно договору ИД-1/2018 об инвестиционной деятельности. ( том 1 л.д. 29-40)

Судом апелляционной инстанции установлено, что договоры долевого участия в строительстве застройщиком (ООО «Пассаж-24») с инвесторами не были заключены и не были зарегистрированы.

Как следует из договора уступки права требования от 15.12.2021, последний заключен истцом с гражданином ФИО4, который является физическим лицом и не имеет статуса индивидуального предпринимателя.

Предметом договора от 15.12.2021 года являются принадлежащие цеденту  в качестве Инвестора -1 на основании инвестиционного договора права (требования), включая, но не ограничиваясь: права на девять жилых помещений (квартиры) (№№ 92,93,102,103,105,112,113,122,13), созданные в результате инвестиционной деятельности в объекте недвижимости, расположенном на земельном участке по адресу: 

<

...>, площадью 0,40 га (договор  аренды от 16.11.2015г.), предварительно определенные в приложении №1 к договору №ИД-1/2018 от 01.08.2018 года; права требования, связанные с переводом  прав и обязанностей арендатора по договору уступки прав аренды на земельный участок по адресу: г. Ялта, ул. Сеченова, 19а, кадастровый номер 90:25:010122:441, заключенному 02.09.2020 между ООО «СЗ «Пассж-25» и ООО «Пассаж-24», возникшие из Инвестиционного договора и являющееся предметом спора по делу А83-6603/2021; права требования процентов, неустоек, штрафов и иных санкций, возникающих из Инвестиционного договора, в том числе, за период с 29.11.2018 по  01.10.2020, в размере 4 400 000 рублей, являющиеся предметом спора по делу А40-203665/20; иные права, которыми цедент обладает по Договору об инвестиционной деятельности №ИД-1/2018 от 01.08.2018 года.

Суд апелляционной инстанции полагает, что указанный договор цессии является ничтожным, поскольку уступка прав осуществлена по договору, заключенному в нарушение запрета, предусмотренного пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Так, согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений, связанных с уступкой права (требования), действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Однако законодатель в указанной статье четко определил запрет на передачу гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Кроме того, истец обращаясь с иском в суд, указывает, что договор об инвестиционной деятельности, является договором простого товарищества. Между тем в силу п. 2 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Таким образом, как договор уступки прав требования, заключенный между ООО «РЕМЭКСПО Ледовые технологии» и ФИО4, так и последующий договор уступки прав требования, заключенный между ФИО4 и ООО «Интел Айс» являются ничтожными.

К аналогичному выводу о том, что уступка прав не допускается в отношении договоров, связанных с инвестиционной деятельностью и не основанных на договоре участия в долевом строительстве, пришел и Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 10.05.2012 № ВАС-5731/12 по делу № А19-6821/2011.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для осуществления в порядке статьи 48 АПК РФ замены истца ООО «Ремэкспо Ледовые технологии» на ООО «Интел Айс».

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01.08.2018 между ООО «Ремэкспо Ледовые технологии», Потребительский кооператив Хозяйственная организация «Победа» (Третье лицо-1) и ООО «Пассаж-24» был заключен Договор №ИД-1/2018 об инвестиционной деятельности. 

В соответствии с п. 2.1 Договора № ИД-1/2018, предметом договора является регулирование инвестиционной деятельности ООО «Ремэкспо Ледовые технологии» (Инвестор-1), ПК ХО «Победа» (Инвестор-2) и ООО «Пассаж-24» (Застройщик), осуществляемой в форме инвестиционных вложений и осуществления практических действий в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта от реализации Инвестиционного проекта по строительству 15- этажного многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (общая площадь 11434,0 кв.м.), на земельном участке площадью 0,40 га (кадастровый номер 90:25:010122:441)

Согласно п. 3.3 договора № ИД-1/2018, стороны внесли инвестиции, рассматриваемые как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Инвестиционного проекта.

В соответствии с разделом 3 договора № ИД-1/2018 размеры вкладов (инвестиций) участников составили: вклад Инвестора-1 (истец) составил 28 389 000 (двадцать восемь миллионов триста восемьдесят девять тысяч) рублей, выражен в ценных бумагах (простых векселях) (п. 3.1.1.1. Договора), вклад Инвестора-2 (третье лицо 1) составил 28 149 950 (двадцать восемь миллионов сто сорок девять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей, выражен в ценных бумагах (простых векселях). (п. 3.1.1.2.  Договора), вклад Застройщика (ответчик 1) выражен в правах на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> (№: 90:25:010122:441), предоставленный ему в аренду на основании Договора аренды земельного участка от 16.11.2015г (далее - Договор аренды).

Как следует из материалов дела, 16.11.2015 года между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым и ООО «Пассаж-24» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 90:25:010122:441, сроком на 10 лет, для строительства и обслуживания жилых домов. Указано, что на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору на праве собственности. Согласно п. 4.3.2 договора аренды земельного участка, в случае надлежащего исполнения условий договора, Арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам (перенаем) при условии письменного уведомления арендодателя за месяц до наступления такого события. ( том 2 л.д. 139)

Данный договор заключен на основании постановления № 2916-п от 16.11.2015 года, в порядке завершения оформления прав на земельный участок. ( том 2 л.д. 149)

08 сентября 2020 года Ответчиком-1 был заключен договор уступки прав арендатора (перенаем) земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (№: 90:25:010122:441) с ООО «Специализированный застройщик «ПАССАЖ-25», с учетом соглашения о внесении изменений от 30.11.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.01.2021. ( том 2 л.д. 71-71, 84-138)

Из договора уступки прав по договору аренды земельного участка от 02.09.2020следует, что Ответчик 1 (Цедент) уступает Ответчику 2 (Цессионарий) права иобязанности по договору аренды земельного участка от 16.11.15 г. Права и обязанностипередаются в отношении земельного участка площадью 4000 кв. м. для многоэтажнойжилой застройки (высотной застройки)» (код 2-6) расположенного по адресу:

<

...> кадастровый номер 90:25:010122:441.Уступка прав по договору земельного участка осуществляется на безвозмезднойоснове (п.3 договора уступки).

Письмом арендодателя от 01.09.20 г. № 11704/021-25/1 последний подтвердил своеуведомление о предстоящей сделке (п. 14.3. договора уступки).

Договор уступки вступает в силу с даты его государственной регистрации иподписания сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей (п. 7 договорауступки).

Акт приема-передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участкаот 02.09.20 г., заверенный нотариусом Ялтинского городского нотариального округаРеспублики Крым ФИО5 представлен в материалы дела.Соглашением от 30.11.20 г. о внесении изменений в договор уступки прав иобязанностей по договору аренды земельного участка от 02.09.20 г. стороныустановили, что договор уступки прав является возмездным. Стоимость уступкисоставляет 366 990, 41 (триста шестьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто) рублей 41копейка.

На земельном участке, права и обязанности по которому переданы от Ответчика 1Ответчику 2 расположены нежилые здания гараж-мастерская, площадью 90,6 кв.м.,кадастровый номер: 90:25:010121:1668, гараж-мастерская, площадью 60,6 кв.м.,кадастровый номер: 90:25:010121:1670, гараж-мастерская, площадью 295, 4 кв.м.,кадастровый номер: 90:25:010121:1671; гараж-ангар, площадью 387,9 кв.м.,кадастровый номер: 90:25:010121:1673. (п. 1.1. соглашения о внесении изменений).Ответчик 1 обязался продать указанные помещения Ответчику 2 путемзаключения отдельного договора купли-продажи (п. 1.3. соглашения о внесенииизменений).

По мнению истца переуступка прав по Договору аренды Ответчику-2 совершена неправомерно в силу нарушения преимущественного права, основанного на инвестиционном договоре, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил.

Изучив материалы дела по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, рассмотрев требования истца, коллегия судей полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению исходя из следующего.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца преимущественного права на приобретение права аренды в порядке перенайма, исходя из договора об инвестиционной деятельности, который является договором простого товарищества и поскольку внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей, то используемый в простом товариществе правовой режим права пользования аналогичен праву общей долевой собственности, в связи с чем применил к спорным правоотношениям нормы ст.ст. 246, 247, 250 ГК РФ.

Коллегия судей не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами, Ответчик 1 внес в качестве вклада в инвестиционную деятельность, предусмотренную договором № ИД-1/2018, права на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> (№: 90:25:010122:441), предоставленный ему в аренду на основании Договора аренды земельного участка от 16.11.2015г (далее - Договор аренды). 

Договор аренды земельного участка заключен ответчиком ранее, чем договор об инвестиционной деятельности, то есть не в рамках указанного договора (ст. 10.1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". 

В соответствии со ст. 1 Закона № 39-ФЗ инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения  прибыли и(или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно ст. 1, п. 1, 3, 6 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со ст. 6 названного Закона инвесторы имеют право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

К гражданско-правовым отношениям, сложившимся в рамках инвестиционнойдеятельности, могут применяться нормы Гражданского кодекса РФ. Данная позициябыла выражена в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

Пунктом 7 указанного постановления предусмотрено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Таким образом, коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции, что по своей правовой природе договор об инвестиционной деятельности № ИД-1/2018 является договором простого товарищества.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, право общей долевой собственности товарищей на имущество (имущественные права), внесенное ими в качестве вклада, права на которые подлежат государственной регистрации, не зарегистрировано в установленном порядке.

Исходя из положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 7 Постановления № 54 от 11.07.2011, в ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Поскольку требования истца вытекают из обязательственных отношений, возникших между сторонами по договору № ИД-1/2018, они не могут быть удовлетворены путем подачи иска о переводе прав арендатора по договору уступки прав арендатора (перенаем) земельного участка.

Кроме того, коллегия судей полагает ошибочным применение судом первой инстанции ст.ст. 246, 247,250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 указанной статьи).

Правила этой статьи применяются также при отчуждении доли по договору                  мены.

По смыслу указанной нормы, правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении и к договору мены.

Заключение договора уступки прав арендатора (перенаем) земельного участка по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, а также от договора мены такого имущества, поскольку в первом случае приобретаются права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, то во втором случае имеет место возмездное приобретение права собственности на имущество.

Однако между ответчиком -1 и ответчиком- 2  не заключалось ни договора купли-продажи, ни договора мены.

Судом первой инстанции сделан неправильный вывод о том, что внесение в качестве вклада в простое товарищество имущественных прав (права аренды), наделяет товарища преимущественным правом и, как следствие, предоставляет ему возможности перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору уступки прав арендатора земельного участка.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали законные основания для удовлетворения данного иска на основании ст. 250 ГК РФ, которая к спорным правоотношениям неприменима.

Доводы о том, что в данном случае к спорным правоотношениям подлежит применению ст. 250 ГК РФ по аналогии, несостоятельны, поскольку в соответствии с этой нормой перевод прав и обязанностей приобретателя по сделке в праве общей собственности возможен только по договору купли-продажи и по договору мены, между тем спорные правоотношения под действие ни одного из договоров не подпадают. (Определение № 56-КГ13-12 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.09.2014)

Ссылка суда первой инстанции на судебную практику не может быть принята во внимание, поскольку по делу № А83-4652/2018 был иной предмет спора.

Доводы о неисполнении инвестиционного договора либо о его расторжении коллегия судей отклоняет, поскольку в рамках данного спора в предмет доказывания не входит установление обстоятельств исполнения/неисполнения указанного договора, равно как и его расторжения.

Также коллегия судей отклоняет доводы истца о недействительности договора уступки прав арендатора по договору аренды земельного участка, поскольку указанные доводы истцом в суде первой инстанции не заявлялись и не могут быть предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые и фактические основания для удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела требований.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, является основаниям для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового, которым в удовлетворении заявленных требований следует отказать, при этом апелляционные жалобы подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, взысканию с истца в пользу ответчиков подлежат судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 48, 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

 

                                                                     постановил:

в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью                    «ИНТЕЛ АЙС» о процессуальном правопреемстве отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20 октября 2021 года по делу              №А83-6603/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «РЕМЭКСПО Ледовые технологии» отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РЕМЭКСПО Ледовые технологии» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Пассаж-24» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) расходы  на  оплату  государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РЕМЭКСПО Ледовые технологии» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Пассаж-25» (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) расходы  на  оплату  государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                      Н.И. Сикорская

Судьи                                                                                                      Е.А. Остапова

                                                                                                                    А.А. Тарасенко