Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Мурманск                                                                           Дело № А42-9116/2023

29.10.2024

резолютивная часть решения вынесена 15 октября 2024 года.

Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Туровой А.Ю., рассмотрев в открытом заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, Свердловская область, город Нижний Тагил) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, город Мурманск), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, город Мурманск) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре от 21.05.2019

третье лицо – ООО «Агроторг» (191025, 

<

...>)

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО4, по доверенности от 07.12.2021,  

от ответчиков (от ИП ФИО2) –  ФИО5, по доверенности от 04.04.2023, ФИО6, по доверенности от  04.04.2023, от ФИО3 – не явился, извещен,

от третьего лица – ФИО7, по доверенности от 02.08.2023 (участие представителя посредством сервиса «Онлайн-заседание») 

установил:

ФИО1 (далее - истец) обратилась в Оленегорский городской суд Мурманской области с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ФИО2 и ФИО3 на помещение, расположенное по адресу: Мурманская область, МО 

<

...>, применении последствий недействительности сделки, истребовании из незаконного владения ФИО3 имущества.

Определением суда от 23 января 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Агроторг».

Решением Оленегорского городского суда Мурманской области от 15.02.2023исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 430,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, цокольный этаж, кадастровый номер 51:12:0010103:404, заключенный 18.04.2022 между ФИО2 и ФИО3 признан недействительным. Применены последствия недействительности мнимой сделки, прекращено право собственности ФИО3 на нежилое помещение площадью 430,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, цокольный этаж, кадастровый номер 51:12:0010103:404. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 11.05.2023 решение Оленегорского городского суда Мурманской области отменено, дело передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Мурманской области.

Определение Арбитражного суда Мурманской области от 20.10.2023 исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 от 27.11.2022 б/н (поступило в суд 19.102023) принято к производству, возбуждено производство по делу.

Определение Арбитражного суда Мурманской области от 04.04.2024 производство по делу № А42-9116/2023 приостановлено до вступления в законную силу определения Октябрьского районного суда города Мурманска от 14.11.2023  по делу № 2-4791/2023.

Определение Арбитражного суда Мурманской области от 17.09.2024 производство по делу возобновлено, дело №А42-5480/2024 и дело №А42-9116/2023 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А42-9116/2023.

Рассмотрение дела откладывалось на 15 октября 2024 года.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явился.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителей сторон и третьего лица, суд, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), провел судебное заседание и рассмотрел дело по существу заявленных требований в настоящем судебном заседании.

Представитель истца в судебном заседании поддержал правовую позицию по иску. Исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика ИП ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали, в обоснование правовой позиции ссылались на доводы отзывов.

Представитель третьего лица в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, в обоснование правовой позиции ссылался на доводы отзыва на иск.  

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 признании сделки недействительной, применении последствий признания сделки недействительной, истребовании имущества из незаконного владения.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что 21 мая 2019 г. между истцом и ответчикам ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи части нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 51:12:0010103:404.

В соответствии с п. 7 Предварительного договора, обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества (части нежилых помещений) предусмотренное предварительным договором, прекращается, если оно не будет исполнено до срока, указанного в п. 5 предварительного договора, а именно - до 30.09.2019г., либо одна из Строи не направит другой Стороне предложение исполнить обязательство.

На момент заключения договора, по состоянию па 29.04.2019 г. спорное помещение имело обременение в виде ипотеки, дата государственной регистрации 03.05.2018г. за номером 51:12:0010103:404-51 /001 /2018-1.

В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи сторонами заключен не был. 

В ноябре 2021 г. Истцом в адрес Ответчика направлено предложение о заключении основного договора, однако 2 декабря 2021 г. Ответчик уведомил Истца о прекращении обязательств.

Истец полагая, что имеет преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения, обратилась в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, суд находит, исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со вторым абзацем пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнить либо требовать ее исполнения.

ФИО1, не являющаяся стороной договора и заявляющая требование о признании договора недействительным, должна доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие ее права или охраняемые законом интересы нарушены лицами, являющимися участниками сделки, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 № 3668/05).

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15.04.2008 № 289-0-0, от 16.07.2009 № 738-0-0, заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ является лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.

Вместе с тем, Истец надлежащих доказательств наличия своего материально-правового интереса, а также того, какие права или охраняемые законом интересы последнего нарушены сторонами сделки, не представил. 

Для регулирования правоотношений, связанных с заключением предварительного договора купли-продажи, предусмотрена специальная норма - статья 429 ГК РФ.

Так, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Также согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Срок предварительного договора представляет собой срок на осуществление востребования    исполнения    обязательства    заключить    основной    договор.

Предварительный договор предусматривает обязательства с исполнением до востребования (п. 1 ст. 314 ГК РФ): каждая из сторон (или одна из сторон в одностороннем предварительном договоре) принимает на себя обязательство заключить основной договор, если от другой стороны поступит соответствующее требование.  

Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, срок на заключение основного договора, является сроком востребования обязательства заключить основной договор.

При этом востребование заключения основного договора прямо зависит от волеизъявления сторон. Ввиду чего, если бы Истец имел намерение заключить основной договор, он направил бы в адрес Ответчика предложение заключить основной договор, чего в установленный срок сделано не было, что свидетельствует об утрате интереса к заключению договора.

Таким образом, довод Истца о том, что срок на заключение основного договора является отменительным или отлагательным условием, судом отклоняется как неправомерный.

При этом, ссылки Истца на тот факт, что заключению основного договора препятствовало наличие ипотеки в отношении недвижимого имущества также является несостоятельным, так как, наличие залога не препятствует заключению основного договора, что прямо следует из п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 Федерального Закона № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где указано о том, что наличие обременения в виде залога не лишает залогодателя права на заключение сделок по отчуждению предмета залога, а лишь требует согласия залогодержателя на такую сделку.

Также несостоятелен довод Истца о невозможности регистрации перехода права, так как в силу п. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременении такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя.

С учетом изложенного, ссылка Истца в обоснование правовой позиции на положения ст. 157 ГК РФ также судом отклоняется как неправомерная.

Кроме того, с иском о понуждении заключить основной договор Истец мог обратиться в суд не позднее 01.04.2020, однако Истец не обращался с соответствующим иском в суд в указанный срок, что свидетельствует о пропуске им пресекательного срока для понуждения ответчика к заключению основного договора.

Каких-либо доказательств, подтверждающих направление предложения о заключении основного договора до этого срока Истцом в материалы дела не представлено.

Довод Истца о невозможности исполнить невозможное обязательство ввиду наличия залога, судом отклонен как необоснованный и неправомерный ввиду отсутствия запрета на переход права собственности имущества, находящегося в залоге, по указанным выше основаниям.

При этом,  уведомление от 02.12.2021 не может являться документом, подтверждающим направление Ответчиком предложения о заключении основного договора, так как, в указанном уведомлении речь идет об исполнении обязательства по возврату аванса, при этом согласно тексту уведомления ФИО2 указывает на то, что срок для заключения договора истек 30.09.2019. При этом шестимесячный срок по п. 5 ст. 429 ГК РФ также истек за 1 год и 8 месяцев до даты уведомления, т.е. на указанную дату уже не существовало никаких оснований для заключения основного договора.

Вместе с тем, довод Истца о том, что Ответчик был готов заключить договор по состоянию на ноябрь 2021 года, однако, изменил цену договора также  судом отклоняется, как несостоятельный. Указанная позиция Истца не подтверждается материалами дела, никакие из представленных Истцом документов не содержат подтверждающих данный довод сведений.

Представленная в материалы дела переписка, на которую ссылается Истец, не принимаются судом, так как не содержит сведений, имеющих отношение к вопросу заключения основного договора.

Так, из представленных в материалы дела  скриншотов не представляется возможным определить номер телефона, из текста не ясно, между кем ведется переписка, часть скриншотов не содержит дату и время. Соответственно, указанные скриншоты не могут быть признаны судом в качестве допустимого письменного доказательства, так как не позволяют идентифицировать отправителя и получателя сообщений, их отношения к рассматриваемому делу, принадлежность телефонных номеров.

Кроме того, переписка не удостоверена в установленном порядке.

При этом, содержание переписки также не свидетельствует о намерениях сторон заключить основной договор купли-продажи, из содержания переписки не следует также что речь идет об объекте, являющемся предметом настоящего спора. А также те скриншоты, которые имеют обозначение даты, датируются 2021 годом, после истечения сроков на заключение основного договора, соответственно имеют правового значения ввиду того, что на 2021 год права на заключение основного договора уже не существовало.

Ссылка Истца о применении правила о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности согласно ст. 203 ГК РФ, судом отклоняется как неправомерная.

Шестимесячный срок, предусмотренный п. 5 ст. 429 ГК РФ является пресекательным. По истечении пресекательного срока прекращается право на заключение основного договора, за пределами этого срока истец лишился возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению. 

Соответственно, положения о перерыве течения срока исковой давности в рассматриваемом случае не применимы, так как срок по п. 5 ст. 429 ГК РФ является пресекательным сроком, а не сроком исковой давности.

Вместе с тем, к правоотношениям в части заключения предварительного договора купли-продажи не могут применяться положения о признании долга, так как аналогия закона согласно положениям ст. 6 ГК РФ допустима в случаях, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай. Соответственно, учитывая то, что отношения в рамках предварительного договора регулирует специальная норма ст. 429 ГК РФ, применение аналогии закона недопустимо.

Суд также находит неправомерным требование Истца в части истребования имущества из чужого незаконного владения.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301).

Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Виндикационный иск вправе предъявить невладеющий собственник или законный владелец вещи незаконному владельцу, у которого фактически находится вещь. Иные лица субъектами виндикационного иска быть не могут, что неоднократно указывалось Верховным Судом РФ.

Однако, ФИО1 не является собственником спорного имущества, следовательно, не может выдвигать требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Кроме того, разрешая настоящий спор, суд не установил оснований для применения статьи 10 ГК РФ к действиям Ответчика, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение Ответчика. Между тем, правом требовать принудительно возвращение аванса на основании ст. 1102 ГК РФ Истец не воспользовался.

С учетом изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

В соответствии со статьями 110 АПК РФ, 33321 и 33340 НК РФ, судебные расходы Истца по оплате государственной пошлины в сумме 68 000 руб. подлежат возврату из средств федерального бюджета.

Судебный акт выполнен в форме электронного документа, поэтому в соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ, он направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения в установленном порядке в сети интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) из средств федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 68 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                       Евсюкова А. В.