АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1660/2020

г. Архангельск

13 июля 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2020 года  

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2020 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 

<

***>; адрес: 164501, 

<

...>)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Северодвинск" (ОГРН 

<

***>; адрес: 163035, Архангельская область Приморский район, д. Большая Корзиха)

об урегулировании разногласий по договоре,

при участии представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.07.2019

от ответчика – ФИО3 (директор)

установил следующее:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Северодвинск" (далее – ответчик), в котором просит обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка от 12.10.2018 № 66 174 000 (003)  с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:103099:1932 (категория земель – земли населенных пунктов), площадью 6 667 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира – здания, расположенного в пределах границ земельного участка по адресу: 

<

...>.

От представителя истца поступило уточнение исковых требований, согласно которому она просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка от 12.10.2018 № 66 174 000 (003)  с множественностью лиц на стороне арендатора, путем изложения пункта 6.3 в редакции истца.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержала.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласен, полагает, что пункт необходимо изложить в редакции протокола разногласий, предложенной  обществом при заключении договора.

Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее. 

Обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-оптовое предприятие «Табак и К. - Северодвинск» принадлежит на праве собственности нежилое помещение, площадью 175,8 м2, расположенное по адресу: Архангельская область, городской округ «Северодвинск», 

<

...>, с кадастровым номером 29:28:103099:2870.

Указанное нежилое помещение располагается на земельном участке площадью 6 667 м2, с кадастровым номером 29:28:103099:1932, расположенного по адресу, установленного относительно ориентира, здания, расположенного в пределах границ земельного участка по адресу: 

<

...>.

Администрацией в адрес ответчика было направлено письмо от 26.10.2018 № 04-01-10/7738 с предложением заключить (подписать) договор № 66 174 000 (003) аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Письмом от 07.12.2018 от ответчика в адрес Администрации Северодвинска поступило письмо с указанным договором с приложением в виде протокола разногласий. От подписания изменений, изложенных в указанном протоколе разногласий к договору, Администрация отказалась. Указанный договор зарегистрирован не был.

08.10.2019 Администрацией в адрес Ответчика была направлена претензия о необходимости заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.10.2018 № 66 174 000 (003).

Поскольку стороны не урегулировали разногласия по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Из содержания данной нормы закона следует, что преддоговорный спор может быть передан на рассмотрение суда только в двух случаях. Во-первых, когда для стороны заключение договора является обязательным в силу статьи 445 ГК РФ Во-вторых, когда имеется соглашение сторон о передаче возникших разногласий на разрешение суда. 

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 39.20. ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Пунктом 7 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Пункт 6.3 договора содержит следующее условие: «Суммы, вносимые Арендатором(ами) в счет погашения задолженности по Договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

1. на погашение задолженности по арендной плате по Договору;

2. на уплату пени, установленную п. 6.2 Договора,

3. на уплату арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 5 Договора.».

Ответчик, не соглашаясь с редакцией  пункта 6.3 в части очередности  погашения задолженности, предлагает погашать имеющую задолженность в ином порядке: 1. на погашение задолженности по арендной плате по Договору; 2.на уплату арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 5 Договора; 3. на уплату пени, установленную п. 6.2 Договора.

Таким образом, между сторонами в пункте 4.3 договора возникли разногласия относительно очередности погашения задолженности.

При разрешении данных разногласий суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 ГК РФ принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 №190-пп утверждено Положение об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области (далее – Постановление № 190-пп).

Согласно пунктам 19-20 Постановления № 190-пп арендная плата юридическими лицами и гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года, физическими лицами - не позднее 15 ноября текущего года. Арендатор вправе произвести платежи за аренду земельных участков досрочно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 21 Постановления № 190-пп предусмотрено, что в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в установленные пунктом 19 настоящего Порядка сроки арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

Согласно статье 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. 

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.10.2010 № 141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации» применяя статьи 319 ГК РФ, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора. В связи с изложенным, соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статьи 319 ГК РФ (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга). 

Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статья 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статьи 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

В указанном случае первоочередное погашение неустойки противоречит обеспечительному характеру неустойки, поскольку препятствует исполнению основного обязательства и искусственно увеличивает размер ответственности, а также не соответствует статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Истец в судебном заседании также указывал на то, что отношениям сторон не применяются положения статьи 319 ГК РФ, в то же время истцом не представлено правового обоснования исковых требований и изложения спорного пункта в редакции истца.

Ссылки истца на положения пунктов 19, 21 Постановления № 190-пп судом не принимаются, поскольку в указанных пунктах не содержится положений касающихся порядка отнесения поступающих от арендатора платежей.

Также суд не согласен с доводами истца о том, что очередность платежей, предложенная ответчиком, свидетельствует о предоставлении рассрочки уплаты платежей, поскольку сроки уплаты арендных платежей установлены пунктом 5.4 договора и содержание пункта 6.3 договора их не изменяет.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что изложение пункта 6.3 договора предложенное истцом противоречит гражданскому законодательству и нарушает права ответчика.

Также суд обращает внимание на то, что в гражданском законодательстве презюмируется добросовестность участников гражданских правоотношений, в данном случае арендатор  обязан своевременно вносить арендные платежи и при нарушении сроков оплаты самостоятельно производить расчет неустойки в соответствии с положениями пункта 6.2 договора и производить ее оплату. В случае неисполнения арендатором указанной обязанности истец вправе защитить нарушенные права в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, спорные условия договора аренды земельного участка от 12.10.2018 № 66 174 000 (003)  с множественностью лиц на стороне арендатора принимаются в редакции ответчика. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Северодвинск" (ОГРН 

<

***>) при заключении договора аренды земельного участка от 12.10.2018 № 66 174 000 (003)  с множественностью лиц на стороне арендатора.

Пункт 6.3 договора принять в редакции ответчика: «Суммы, вносимые Арендатором(ами) в счет погашения задолженности по Договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

1.на погашение задолженности по арендной плате по Договору;

2.на уплату арендной платы в порядке и сроки, установленные разделом 5 Договора;

3. на уплату пени, установленную п. 6.2 Договора.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

О.А. Суханова