/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32092/2017

г. Краснодар

30 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Валетова Р.Р. и Попова Д.В. (доверенности от 19.01.2018 и 25.12.2017), от ответчика – индивидуального предпринимателя Егоровой Елены Петровны (ИНН 232202196146, ОГРНИП 304232203400115) – Блинова Е.Е. (доверенность от 25.09.2017), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н.) по делу № А32-32092/2017, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) подал в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Егоровой Елене Петровне (далее – предприниматель) о взыскании 352 041 рубля 89 копеек долга по договору от 30.07.2008 № 3300003726 аренды земельного участка площадью 1292 кв. м с кадастровым номером 23:33:0107001:28, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, п/о «Ольгинка», строение 49 (далее – договор аренды, земельный участок), 55 220 рублей 19 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018, в иске отказано со следующей мотивировкой. Слюсарева Г.Д. (правопредшественник предпринимателя) уведомляла департамент об изменении вида разрешенного использования и, соответственно, кадастровой стоимости земельного участка, просила внести соответствующие изменения в договор аренды. Департамент отказал во внесении изменений в договор аренды, не принял меры по расторжению договора аренды с учетом нецелевого использования земельного участка, по оспариванию соответствующих изменений характеристик объекта аренды в сведениях государственного кадастрового учета. Использование в целях расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей его разрешенному использованию под индивидуальным жилым домом, соответствует установленному законом порядку. Предприниматель, действуя добросовестно, заявлял в департамент о приведении договора аренды в части разрешенного использования земельного участка в соответствие нормам земельного законодательства, о необходимости применения в целях расчета арендной платы кадастровой стоимости в размере 3 492 986 рублей 60 копеек с 19.03.2015 по 16.12.2016 и 4 557 801 рубля 31 копейки – с 17.12.2016, а также ставки арендной платы в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, соответствующей его разрешенному использованию для индивидуального жилищного строительства. С учетом произведенного перерасчета арендной платы на стороне предпринимателя отсутствует долг по договору аренды за спорный период.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Земельный участок предоставлен в аренду в целях строительства и эксплуатации пожарного депо. У департамента как у арендодателя отсутствует обязанность по изменению разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка в рамках действующего договора аренды. Доказательства внесения соответствующих изменений в договор аренды в спорный период в деле отсутствуют. Расчет арендной платы за пользование земельным участком произведен департаментом в соответствии с условиями договора аренды. Произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, действующим законодательства не допускается. Суды не мотивировали вывод о недобросовестном поведении департамента при заключении и исполнении договора аренды, не оценили на предмет добросовестности действия предпринимателя, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка, неисполнением в полном объеме обязанности по внесению арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что постановлением главы муниципального образования Туапсинскии район от 30.07.2008 № 1630 Сухареву Валерию Александровичу (арендатор) предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок для строительства и эксплуатации пожарного депо. Администрация муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и Сухарев В.А. (арендатор) заключили соответствующий договор аренды земельного участка. Пунктом арендатору вменено в обязанность использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора (строительство и эксплуатация пожарного депо), возводить здания, сооружения, соответствующие целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка.

Право собственности Краснодарского края на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный реестр прав) 14.09.2010 (запись с номером регистрации 23-23-13/041/2010-659).

По заявлению Сухарева В.А. орган кадастрового учета внес в сведения государственного кадастра недвижимости изменения, касающиеся разрешенного использования земельного участка: строительство и эксплуатация пожарного депо заменены на индивидуальный жилой дом, а кадастровая стоимость установлена равной 3 492 986 рублям 60 копейкам (кадастровая выписка на земельный участок по состоянию на 19.03.2015).

По соглашению от 25.03.2015 права и обязанности арендатора по договору аренды Сухаревым В.А. переданы Слюсаревой Г.Д. (запись с номером регистрации 23-23/013-23/013/021/2015/-1013/1).

Слюсарева Г.Д. уведомила департамент об изменении вида разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости, предложив внести соответствующие изменения в договор аренды. Письмом от 10.12.2015 № 52-4947ж/15-12.03 департамент известил заявителя об отказе от внесения изменений в договор аренды.

Права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к предпринимателю в порядке наследования на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28.02.2017 номер в реестре нотариуса 1-184 (запись от 08.07.2017 с номером регистрации 23:33:0107001:28-23/013/2017-4).

Предприниматель в письмах за июль – август 2017 года предлагал департаменту привести договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка в соответствие сведениям кадастрового учета, применять для расчета арендной платы кадастровую стоимость в размерах 3 492 986 рублей 60 копеек с 19.03.2015 по 16.12.2016 и 4 557 801 рубля 31 копейки – с 17.12.2016, определенных по удельным показателям кадастровой стоимости для названного вида разрешенного использования, утвержденным приказами департамента от 22.11.2011 №1756, от 14.12.2016 № 2640.

Департамент в претензии от 16.05.2017 № 52-14151/17-38-08 предупредил предпринимателя о необходимости надлежащего исполнения обязанности по внесению арендных платежей. Предприниматель претензию проигнорировал.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения департамента в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определено, что гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункты 1, 2 статьи 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке в случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (статьи 450, 451). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Под видом разрешенного использования земельного участка подразумевается конкретная деятельность, осуществляемая землепользователем на предоставленном ему участке (пункт 2 статьи 7). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Они могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Из числа названных лиц исключены органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные (муниципальные) учреждения и унитарные предприятия (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Применительно к названным нормативным положениям Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы, учитывающие особенности оборота земельных участков, находящихся в публичной собственности. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. Изменение использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы их. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Арендатор также не имеет право на выбор любого вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом, а удовлетворение требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

Предприниматель и его правопредшественники при заключении договора аренды и принятии прав и обязанностей арендатора выразили согласие на использование земельного участка для строительства и эксплуатации пожарного депо. В материалах дела отсутствуют доказательства реализации установленной договором цели аренды, возведения и ввода в эксплуатацию здания пожарного депо, государственной регистрации прав арендатора на него. Судами также не установлены обстоятельства, связанные с возведением на земельном участке и сдачей в эксплуатацию в установленном порядке индивидуального жилого дома. Предприниматель также не доказал, что в установленном порядке нежилое здание пожарного депо переведено в разряд жилых зданий (индивидуальной застройки). Только в этом случае в условиях безосновательного уклонения департамента от внесения соответствующих изменений в договор аренды предприниматель вправе был вносить арендные платежи, соответствующие фактическому использованию земельного участка.

Применив норму статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, суды не установили обстоятельства, связанные с изменением органом кадастрового учета разрешенного использования земельного участка и его кадастровой стоимости, не привлекли указанный орган к участию в деле, не оценили его действия на предмет их соответствия нормативно установленному порядку внесения изменений в кадастровые сведения об объекте недвижимости, возможного совершения технической ошибки.

При указанных недостатках выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска и принятия расчета долга департамента не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2018 по делу № А32-32092/2017 отменить. Дело № А32-32092/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Н.С. Мазурова

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин