Арбитражный суд Республики Адыгея

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А01-1318/2019

г. Майкоп

24 июля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2019 года  

Решение в полном объеме изготовлено  24 июля 2019 года 

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Аутлевой Р.В., при ведении протокола предварительного судебного заседания помощником судьи Чундышко Н.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А01-1318/2019 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" (ИНН 0105001072,ОГРН 1020100694063, 385013, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, 21)к индивидуальному предпринимателю Малеваной Елене Степановне (ИНН 010505265911, ОГРНИП 313010516800108, 385008, Республика Адыгея, г.Майкоп, ул. 12 Марта, 144, корп. 1, кв. 165), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖЭУ № 5» (ИНН 0105048472, ОГРН 1060105014980, 385018, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Курганная, 706) в лице конкурсного управляющего Едыговой Ольги Викторовны, индивидуальный предприниматель Дзыбов Мурат Мухтарович (ИНН 010301920696, ОГРН 314010111200035, 385400, Республика Адыгея, Кошехабльский район, а. Кошехабль, ул. Гагарина, д. 14) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, при участии от:

истца: Комитета по управлению имуществом МО "Город Майкоп" – ФИО4 (доверенность № 5 от 09.01.2019 г., личность установлена по паспорту),

ответчика: индивидуального предпринимателя ФИО1 – не явился, уведомлен надлежащим образом,

третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖЭУ № 5» - конкурсный управляющий ФИО2 (личность установлена по паспорту),

индивидуального предпринимателя ФИО3 – не явился, уведомлен надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л:

25.04.2019 г. Комитет по управлению имуществом МО "Город Майкоп" (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1), третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ЖЭУ № 5» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – ООО «УК ЖЭУ №5») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 06.05.2019 г. указанное   исковое заявление принято к производству и назначено к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 25.06.2019 г.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 25.06.2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО3, предварительное судебное заседание и судебное разбирательство по делу назначено на 17.07.2019 г.

Ответчик и ИП ФИО3 уведомленные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание 17.07.2019 г. не обеспечили. Ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие, либо об отложении судебного заседания не заявили.

В соответствии с нормами статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), согласно которым при неявке  в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица ИП ФИО3

В судебном заседании 17.07.2019 г. представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ООО «УК ЖЭУ №5» поддержала позицию истца.

Суд, изучив материалы дела, пришел к выводу о готовности дела к судебному разбирательству и в порядке статьи 137 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании.

В судебном заседании представители истца и третьего лица ООО «УК ЖЭУ №5» поддержали процессуальные позиции, изложенные в предварительном судебном заседании.

Изучив представленные материалы и выслушав позицию лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

15.04.2013   между    Комитетом    по    управлению    имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (продавец) и ООО «УК ЖЭУ № 5» (покупатель) заключён договор купли-продажи муниципального имущества № 318, согласно которому продавец передал покупателю право собственности на административное здание общей площадью 210,8 кв.м, литер А, этажность 1, расположенное по адресу: 

<

...> (далее - здание). Указанный договор заключён в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого объекта недвижимости.

В результате заключения договора купли-продажи муниципального имущества №318 от 15.04.2013 ООО «УК ЖЭУ № 5» приобрело право собственности на здание, расположенное на земельном участке общей площадью 730 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0506056:464, расположенного по адресу: 

<

...>, находящимся в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, 04.08.2016 между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор № 9039 купли-продажи земельного участка (далее – договор) общей площадью 730 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0506056:464, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - земельный участок).

По мнению истца в результате заключения договора купли-продажи земельного участка оказалось нарушенным исключительное право ООО «УК ЖЭУ № 5» на приобретение права собственности на земельный участок и его использование. В связи с тем, что ООО «УК ЖЭУ № 5» не является собственником земельного участка, оно лишено возможности на полноценную эксплуатацию принадлежащего ему здания. Истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка № 9039 от 04.08.2016 также является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования закона (статьи 36.20 Земельного кодекса Российской Федерации) и посягает на права и охраняемые законом интересы ООО «УК ЖЭУ № 5», не являющегося стороной сделки.

Комитет направил ФИО1 письмо с требованием явиться в Комитет для подписания соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Между тем ответчик оставил претензионное письмо без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя требования истца, суд руководствуется следующим.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен после 01.09.2013, ввиду чего в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ" в силу его пункта 6 статьи 3 и данного в пункте 69 постановления от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" разъяснения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Судом установлено, что 01.07.2013 между ООО «УК ЖЭУ №5» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключён договор № 1 купли-продажи административного здания, площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «УК ЖЭУ №5» в Арбитражный суд Республики Адыгея обратился конкурсный управляющий должника с заявлением к ИП ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи № 1, административного здания, площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, от 01.07.2013, заключенного между должником и ИП ФИО1 и применении последствий недействительности данной сделки в виде возврата в конкурсную массу указанного имущества. В данном деле в качестве соистца принимало участие акционерное общество "Автономная теплоэнергетическая компания". 

Определением суда от 16.03.2018 в удовлетворении заявлений конкурсного управляющего ООО «ЖЭУ №5» ФИО2 и акционерного общества "Автономная теплоэнергетическая компания" в лице филиала "Майкопские тепловые сети" к ИП ФИО1 о признании договора купли-продажи № 1 от 01.07.2013 недействительным и применении последствий его недействительности отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 определение арбитражного суда первой инстанции отменено, заявления конкурсного управляющего ФИО2, АО «АТЭК» удовлетворены, признан недействительной сделкой договор от 01.07.2013 № 1 купли-продажи административного здания площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между ООО "УК ЖЭУ № 5" и ИП ФИО1, применены последствия недействительности сделки: обязать ФИО1 возвратить в конкурсную массу ООО "УК ЖЭУ № 5" административное здание площадью 210,8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. и восстановлено право требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖЭУ № 5" на сумму 4 032 000 рублей.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2018 постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 06.07.2018 оставлено без изменения.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2018 обжалованы ФИО1 в кассационном порядке в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В. в передаче кассационной жалобы ФИО1 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Признавая договор купли-продажи административного здания, площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> от 01.07.2013 недействительной сделкой на основании статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статей 10, 168 ГК РФ, судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что указанный договор является для должника экономически нецелесообразным и убыточным. Данная сделка совершена исключительно с целью выведения здания из активов ООО «УК ЖЭУ №3» в преддверии банкротства, что свидетельствует о причинении ущерба имущественным интересам должника и кредиторов, а также злоупотреблении гражданскими правами как продавцом в лице генерального директора ФИО5, так и покупателем ФИО1

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу А40-152245/2014 для суда, рассматривающего дело в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда.

Как следует из материалов дела, право собственности на земельный участок площадью 730 кв.м., на котором расположено вышеуказанное административное здание ИП ФИО1 приобрела на основании договора купли-продажи № 9039 от 04.08.2016.

Согласно кадастровому паспорту, разрешённое использование данного земельного участка - для размещения административного здания.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешённое использование земельного участка - это установленное нормативным актом разрешение на определённый вид использования земельного участка в пределах его целевого назначения в соответствии с территориальным зонированием.

Таким образом, право собственности на земельный участок было приобретено ФИО1 исключительно в силу принадлежности ей на праве собственности административного здания, расположенного на указанном земельном участке.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основных принципов земельного законодательства, а именно принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Статья 168 ГК РФ определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пунктах 73 - 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" содержатся следующие разъяснения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Таким образом, поскольку право собственности на здание было приобретено ФИО1 на основании ничтожной сделки, нарушающей требования статей 10, 168 ГК РФ, приобретение ею права собственности на земельный участок также является неправомерным, в силу положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

ООО «УК ЖЭУ № 5» является собственником административного здания, однако, лишено возможности на полноценную эксплуатацию принадлежащего ему здания ввиду отсутствия закрепления за ним соответствующего вещного права на находящийся под зданием земельный участок.

Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что в результате заключения договора купли-продажи Земельного участка № 9039 от 04.08.2016 оказалось нарушенным исключительное право ООО «УК ЖЭУ № 5» на приобретение права собственности на Земельный участок и его использование, что при указанных обстоятельствах является основанием для признания сделки недействительной.

Отклоняя довод ответчика, изложенный в отзыве о пропуске срока исковой давности, суд исходит из следующего.

В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как было указано ранее, постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2018 признан недействительной сделкой договор от 01.07.2013 № 1 купли-продажи административного здания площадью 210,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между ООО "УК ЖЭУ № 5" и ИП ФИО1.

Таким образом, истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной 06.07.2018.

Заявление по настоящему делу поступило в арбитражный суд 25.04.2019, то есть до истечения годичного срока исковой давности. Следовательно, в данном случае срок на подачу заявления о признании недействительной сделки не пропущен.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

При этом закон указывает на одновременное эквивалентное восстановление положения, существовавшего до совершения сделки, а не на восстановление прав одной из сторон при потенциальной возможности в ином порядке восстановить права другой стороны.

При таких обстоятельствах, в качестве последствий недействительности сделки ИП ФИО1 следует возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 730 +/-5 кв. м с кадастровым номером 01:08:0506056:464, расположенный по адресу: 

<

...>., а Комитету в пользу ИП ФИО1 надлежит возвратить стоимость земельного участка, указанную в договоре купли-продажи земельного участка от 04.08.2016 №9039 в размере 581 986 рублей 66 копеек.

Регистрационную запись о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0506056:464 (дата государственной регистрации права: 15.08.2016; номер государственной регистрации права: 01-01/002-01/002/202/2016-2485/1) надлежит аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанная позиция согласуется с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 52 Постановления от 24.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признание судом сделки недействительной и применение последствий недействительности является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункта 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными подлежит уплате пошлина в размере 6 000 рублей.

Учитывая изложенное с главы ИП ФИО1 в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере  6 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                            РЕШИЛ:

Признать недействительным заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313010516800108) договор купли-продажи от 04.08.2016 № 9039 земельного участка общей площадью 730 +/-5 кв. м с кадастровым номером 01:08:0506056:464, категория - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования – для размещения административного здания.

Применить последствия недействительности данной сделки путем обязания индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313010516800108) возвратить Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 730 +/-5 кв. м с кадастровым номером 01:08:0506056:464, расположенный по адресу: 

<

...>.

В порядке применения последствий недействительности договора купли продажи земельного участка возложить обязанность на Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>, 385013, 

<

...>) возвратить за счет средств казны муниципального образования «Город Майкоп» индивидуальному предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313010516800108) денежные средства, уплаченные по недействительному договору купли-продажи от 04.08.2016 № 9039 в размере 581 986 рублей 66 копеек.

В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313010516800108) на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0506056:464 (дата государственной регистрации права: 15.08.2016; номер государственной регистрации права: 01-01/002-01/002/202/2016-2485/1).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313010516800108) в доход федерального бюджета  государственную пошлину в размере  6 000 рублей.

Решение направить лицам, участвующим в деле.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                                       Р.В. Аутлева