ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-15968/2022

29 ноября 2024 года

г. Киров

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2024 года.    

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Немчаниновой М.В.,

судей Бычихиной С.А., Черных Л.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Загоскиной М.С.,

при участии в судебном заседании:

предпринимателя ФИО1 – лично (присутствовал на судебном заседании 12.11.2024, после перерыва не явился),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 07.06.2024  по делу №А82-15968/2022,  

по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о взыскании задолженности, 

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании:

-  118 872 рублей 12 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2021 по 01.08.2022, 47 993 рублей 34 копеек пени по состоянию на 01.08.2022, 

- 372 014 рублей 02 копеек неосновательного обогащения за период с 06.11.2020 по 01.08.2022, 21 482 рублей 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.08.2022.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 07.06.2024 (с учетом определения от 10.06.2024) исковые требования Департамента удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 118 872 рубля 12 копеек долга по арендной плате по состоянию на 01.08.2022, 15 000 рублей пени по состоянию на 31.03.2022, 372 014 рублей 02 копейки платы за фактическое пользование земельным участком по состоянию на 01.08.2022, 10 407 рублей 90 копеек процентов по состоянию на 31.03.2022.

Предприниматель с принятым решением суда не согласился, и обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что по вине арендодателя не может использовать земельный участок для строительства производственного цеха; значительная часть земельного участка передана в пользование иному юридическому лицу (сервитут); действия Департамента по разделу спорного земельного участка признаны незаконными судебными актами по делу № А82-11343/2022; также признан незаконным отказ Предпринимателю в выкупе земельного участка. Кроме того Предприниматель указывает, что Департамент отказал Предпринимателю в присоединении к договору аренды. Судом первой инстанции не учтено, что истцом в письменной форме отказано ответчику в направлении расчета арендной платы. 

В судебном заседании Предприниматель поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент указал на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 26.11.2024 до 11 часов 45 минут.

Стороны о времени и месте судебного заседания и об объявлении в нем перерыва извещены надлежащим образом, Департамент явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, Предприниматель после перерыва в судебное заседание также не явился.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя Департамента и после перерыва в судебном заседании в отсутствие Предпринимателя.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №  11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

При этом последующая замена арендатора для целей применения указанной ставки не имеет правового значения (определение Верховного Суда РФ от 26.03.2019 № 305-ЭС18-22413).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по спору о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения.

Как следует из материалов дела, и установлено судом в рамках рассмотрения дела № А82-3653/2016 по договору купли-продажи недвижимости от 26.11.2004 ФИО1 и ФИО2 приобрели в собственность у ОАО «Рыбинский завод «Магма» по ? доли в праве собственности на здание незавершенного строительством корпуса № 12, инв. № 10403, лит. Е, расположенного по адресу: 

<

...> (л.д. 19-22, 23).

Право собственности ответчика на ? доли зарегистрировано 27.12.2004 (л.д. 38-39).

Постановлением главы Администрации городского округа город Рыбинск от 09.06.2009 № 1705 корпусу № 12, выделяемому в самостоятельный объект недвижимости из комплекса производственных зданий по адресу: 

<

...>, присвоен адрес: 

<

...>.

17.06.2011 между истцом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 2-6144 общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимают и используют на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 76:20:120112:58, общей площадью 9 097 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для проектирования и строительства производственного здания (л.д. 26-27).

Согласно пункту 2.1 договора конкретный размер арендной платы указывается в расчете платы за пользование земельным участком, который является неотъемлемой частью договора (приложения 3-1).

Пунктом 2.2 договора установлено, что если размер арендной платы превышает 20 минимальных размеров оплаты труда, то арендная плата вносится арендатором равными частями в срок до 10 апреля, до 10 июля и до 15 октября расчетного года.

В соответствии с пунктом 2.4 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,2% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 5.2 договора установлен срок его действия с 01.01.2008 по 09.06.2014.

Согласно пункту 6.1 договора в случае перехода права собственности на здание (или его часть) сторона договора, отчуждающая имущество, передает права и обязанности по договору новому собственнику, при этом для другой стороны условия договора сохраняются до изменения их в установленном порядке.

17.06.2011 земельный участок передан ФИО2 по акту приема-передачи земельного участка (л.д. 28).

В дальнейшем по договору купли-продажи от 22.02.2011 № 19/01 ФИО2 продана 1/2 доля в общей долевой собственности здания по адресу 

<

...>. Переход права был зарегистрирован 24.04.2012 (л.д. 38-39).

31.03.2014 между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил у него в собственность ? доли в праве собственности на здание незавершенного строительством корпуса № 12, степень готовности 30%, инв. № 011996, лит. А, адрес объекта: 

<

...> (л.д. 29-30). 

Переход права собственности на долю зарегистрирован 04.04.2014 (л.д. 38-39).

Указанные обстоятельства также установлены Арбитражным судом Ярославской области при рассмотрении дела № А82-19596/2018 по иску Департамента к Предпринимателю о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства и изъятии его путем продажи с публичных торгов. Решением суда от 21.02.2019 Департаменту в удовлетворении иска отказано.

Объект незавершенного строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 76:20:120112:58, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 9 097 кв.м.

Департаментом произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 76:20:120112:58, расположенного по адресу: 

<

...> путем образования земельного участка площадью 1742 кв.м с кадастровым номером 76:20:120112:495 с присвоением ему адреса: 

<

...>.

Действия по разделу участка и заключению договора аренды с другим лицом оспорены Предпринимателем в деле № А82-11343/2022. Судебные акты приняты в пользу Предпринимателя.

Таким образом, приобретая ? доли в праве на имущество, ранее принадлежащее ФИО2, в силу положений статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ №73, ответчик вступил в договор от 17.06.2011 № 2-6144 общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенный ранее ФИО2 в качестве арендатора. 

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2021 по 01.08.2022 составляет 118 872 рубля 12 копеек исходя из ставки 2% в отношении ? доли земельного участка.

Кроме того, ответчик с 27.12.2004 является собственником ? доли в праве на объект недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:20:120112:58, приобретенный по договору с ОАО «Рыбинский завод «Магма».

Доказательств оформления ответчиком права на соответствующую часть земельного участка не представлено.    

Истцом произведен расчет неосновательного обогащения за фактическое пользование части земельного участка за период  с 06.11.2020 по 01.08.2022 в сумме 372 014 рублей 02 копейки.

Расчет неосновательного обогащения произведен истцом на основании постановления Правительства Ярославской области от 03.04.2020 № 303-п «О внесении изменений в постановление Правительства области от 24.12.2008 №710-п» по формуле: А=КС (кадастровая стоимость) х Ст (ставка арендной платы с учетом вида разрешенного использования) х КИ (коэффициент инфляции).

Расчет платы за земельный участок произведен с учетом уменьшения его площади на 1 742 кв.м в соответствующие периоды.

Претензией от 04.08.2022 истец потребовал у ответчика оплатить задолженность (л.д. 11-16, 17). Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Доводы Предпринимателя о том, что он по вине арендодателя не может использовать земельный участок для строительства производственного цеха; значительная часть земельного участка передана в пользование иному юридическому лицу, т.к. установлен сервитут, отклоняются апелляционным судом, поскольку в силу абзаца второго пункта 5 статьи 23 ЗК РФ следует, что обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

Доказательств невозможности использования спорного земельного участка заявителем в материалы дела не представлено.

При этом судом первой инстанции правильно учтено, что большую часть участка занимает здание для строительства и размещения которого был предоставлен земельный участок.

Доводы Предпринимателя о том, что действия Департамента по разделу спорного земельного участка признаны незаконными судебными актами по делу № А82-11343/2022, а также в ходе рассмотрения спора по делу № А82-5842/2022 признан незаконным отказ Предпринимателю в выкупе земельного участка, не принимаются апелляционным судом, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют об отсутствии у Предпринимателя обязанности по внесению арендной платы и неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком за исковой период. 

В апелляционной жалобе Предприниматель указывает, что Департамент отказал Предпринимателю в присоединении к договору аренды. Указанный довод отклоняется апелляционным судом, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств в его подтверждение заявителем в материалы дела не представлено. При этом апелляционный суд учитывает, что в ходе рассмотрения спора по делу № А82-19569/2018 судом установлено, что Предпринимателю было направлено соглашение № 2-6144/2 от 30.06.2011 о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, которое им не подписано ввиду несогласия с условиями.

Вместе с тем, с заявлением об урегулировании разногласий в судебном порядке Предприниматель в арбитражный суд не обращался.  

С 2011 года в адрес ответчика истцом неоднократно направлялись уведомления о необходимости оформить правоустанавливающие документы на земельный участок (уведомление от 10.05.2011 №42-1539, письмо от 20.08.2012 №042-2682; письмо 01.11.2013 №041-04-4997; письмо от 18.04.2014 №041-04-1933).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно взыскал с Предпринимателя в пользу истца 118 872 рубля 12 копеек долга по арендной плате и 372 014 рублей 02 копейки плату за фактическое пользование земельного участка. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом ответчику начислена неустойка по договору в размере 47 993 рублей 34 копеек за период 11.04.2021 по 01.08.2022 (в отношении задолженности по арендной плате исходя из ставки 0,15%), а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21 482 рублей 08 копеек за период с 01.01.2021 по 01.08.2022 (л.д. 5, 7).

Учитывая мораторий, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», установив несоразмерность неустойки, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 15 000 рублей неустойки и 10 407 рублей 90 копеек процентов.  

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 25.12.2019 разъяснено, что если спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору перерасчета арендной платы хотя и не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

В пункте 2.1 договора аренды от 17.06.2011 указано, что конкретный размер арендной платы каждого арендатора указывается в расчете платы за пользование земельным участком, который является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 17.06.2011 арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок арендной платы за землю. При этом величина платы указывается в ежегодном расчете, направляемом арендатору.

Договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, находящегося в государственной собственности, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по этому договору является регулируемой (пункты 16 и 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Арендодателем не представлено доказательств направления Предпринимателю расчетов платы. Напротив, письмом от 17.01.2022 в ответ на заявление Предпринимателя от 17.12.2021, Департамент отказал в предоставлении расчета платы за пользование спорным земельным участком (л.д. 107).   

Согласно пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

Проанализировав условия договора аренды, при отсутствии в материалах дела доказательств направления арендатору расчета платы, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Департамента о взыскании неустойки в заявленной сумме.

Учитывая вышеизложенное, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска в части взыскания неустойки.

На основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки следует отменить и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба заявителя подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям: по первой инстанции с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход федерального бюджета в размере 12 709 рублей. 

При подаче апелляционной жалобы Предпринимателем заявлено ходатайство о зачете госпошлины, с которым представлено решение суда от 25.06.2023 по делу № А82-11343/2022 и копия чека-ордера от 18.08.2022. Согласно решению суда от 25.06.2023 по делу № А82-11343/2022 Предпринимателю возвращена излишне уплаченная госпошлина в размере 12 000 рублей. В рамках рассмотрения апелляционной жалобы Предпринимателем заявлено ходатайство о зачете госпошлины, апелляционным судом указанное ходатайство удовлетворено, зачтена госпошлина в размере 3000 рублей. 

Таким образом, по результатам рассмотрения жалобы на решение суда с учетом пропорционального распределения судебных расходов на Предпринимателя подлежит отнесению госпошлина в размере 2 688 рублей, на Департамент относятся расходы по оплате госпошлины в размере 312 рублей.

Госпошлина в размере 9 000 рублей (12 000 – 3 000), уплаченная по чеку-ордеру от 18.08.2022 подлежит возврату Предпринимателю как излишне уплаченная.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает возможным произвести зачет госпошлины в сумме 9 000 рублей подлежащей возврату в счет госпошлины подлежащей взысканию с Предпринимателя за рассмотрение иска. В результате проведенного судом зачета с Предпринимателя в доход федерального бюджета за рассмотрение иска подлежит взысканию госпошлина в размере 3 709 рублей 65 копеек (12 709,65 рублей отнесена на ответчика  – 9 000,00 рублей излишне уплаченная = 3 709,65 рублей).

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Решение  Арбитражного суда Ярославской области от 07.06.2024  по делу № А82-15968/2022 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области 118 872 рубля 12 копеек долга по арендной плате, 372 014 рублей 02 копейки платы за фактическое пользование земельным участком, 10 407 рублей 90 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 3 709 рублей 65 копеек государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 312 рублей расходов по оплате госпошлины по апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

М.В. Немчанинова

Судьи                         

С.А. Бычихина

Л.И. Черных