ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-63307/2025

Дело № А40-100990/25

г. Москва

29 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Головкиной О.Г., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Борисовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2025 по делу № А40-100990/25 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН: 

<

***>) к АО «Связь объектов транспорта и добычи нефти» (ОГРН: 

<

***>), о взыскании задолженности по договору аренды № М-06-055918 от 23.11.2020 г. в размере 2 705 424 руб. 16 коп. и пеней в размере 306 692 руб. 74 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 18.12.2025 г.,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 12.05.2025 г.

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к АО «Связь объектов транспорта и добычи нефти» (далее – ответчик, Общество) о взыскании суммы основного долга по договору аренды № М-06-055918 от 23.11.2020 за период с 23.11.2020 по 30.06.2025 в размере 2 705 424 руб. 16 коп., пени за период с 06.07.2024 по 30.06.2025 в размере 628 872 руб. 57 коп. и пени на сумму основного долга с 01.07.2025 по день фактической оплаты (с учётом заявления об увеличении размера исковых требований от 10.07.2025 исх. № 33-6-28377/25-(0)-3).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 23.11.2020 № М-06-055918.

Согласно пункту 1.1 договора, участок с адресными ориентирами: 

<

...>, площадью 2405 кв. м, предоставлялся в пользование на условиях аренды для эксплуатации зданий в соответствии с установленным разрешенным использованием.

Срок договора установлен до 01.08.2061 (п. 2.1).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что передача Участка по договору совпадает с моментом возникновения правоотношений по Договору.

В соответствии с пунктом 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

Пунктом 2.3 установлено, что правоотношения по договору, как в целом, так и в части, между сторонами возникают с даты вступления в действие договора.

Государственная регистрация договора была осуществлена 12.04.2024, соответственно первый платеж должен быть произведен не позднее 05.07.2024.

Акт приема-передачи земельного участка сторонами не подписывался.

Как указывает истец, ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 2 705 424 руб. 16 коп. за период с 23.11.2020 г. по 30.06.2025 г.

За несвоевременное внесение арендных платежей п. 8.2 Договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

Истцом начислены ответчику пени в размере 628 872 руб. 57 коп. за несвоевременное внесение арендной платы за период с 06.07.2024 г. по 30.06.2025 г.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 30.01.2025 г. № 33-6-28377/25-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Задолженность по Договору ответчиком не оплачена, в связи с чем истец обратился в суд.

Как установлено решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2023 по делу № А40-144552/21, предметом договора от 23.11.2020 № М-06-055918 является земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004011:6572, на котором никакие здания не располагаются.

При этом в пункте 1.5 договора указан иной (соседний) земельный участок с кадастровым номером 77:06:0004011:70, на котором расположены здания, принадлежащие ответчику.

Участок с кадастровым номером 77:06:0004011:70 находится в аренде у ответчика на основании иного, зарегистрированного договора аренды от 28.11.2012 № М-06-038926.

Ранее, в связи с отказом Департамента в предоставлении государственной услуги, оформленным решением от 14.06.2019, Общество в 2019 году было вынуждено демонтировать находившиеся на спорном участке будку охраны, шлагбаум и блокираторы, полностью освободив участок, что подтверждается рапортом инспекции от 03.10.2019.

Таким образом, до государственной регистрации договора 12.04.2024 ответчик спорный земельный участок не использовал, доказательств его фактического использования и передачи по акту в материалы дела не представлено.

При этом длительный период отсутствия государственной регистрации договора был вызван недобросовестным поведением самого Департамента, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 09.06.2023 по делу № А40-144552/21, которым были установлены односторонний и немотивированный отзыв заявления о регистрации договора со стороны Департамента, его отказ в передаче подписанных экземпляров договора для обращения в Росреестр, а также непоследовательное поведение относительно факта заключения договора.

Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив представленные доказательства по правилам статей 65, 71, 75 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. Суд первой инстанции, исходя из системного толкования условий пунктов 1.2, 2.2, 2.3 договора аренды в соответствии со статьей 431 ГК РФ, правомерно установил, что передача участка и возникновение правоотношений, включая обязательство по внесению арендной платы, по условиям данного договора совпадают с датой его государственной регистрации (12.04.2024). Поскольку ответчиком были представлены доказательства, а истцом не оспорено, что до указанной даты спорный земельный участок не передавался по акту и не использовался ответчиком, суд первой инстанции обоснованно применил правовую позицию, изложенную в обзорах судебной практики Верховного Суда РФ (№ 2(2015), № 3(2017), № 3(2021)), согласно которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам, в том числе находящимся в сфере контроля арендодателя. Учитывая установленное вступившим в законную силу судебным актом виновное поведение Департамента, приведшее к длительной задержке государственной регистрации договора и, как следствие, к невозможности использования участка ответчиком на законных основаниях до такой регистрации, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендной платы за оспариваемый период и, соответственно, об отсутствии оснований для взыскания пеней.

Решение суда первой инстанции является полным, мотивированным и принятым с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Оценивая довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно сделал вывод о неиспользовании земельного участка, предоставленного по договору, апелляционный суд находит его несостоятельным.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предметом договора является участок с кадастровым номером 77:06:0004011:6572. Доказательств его фактической передачи ответчику по акту или использования им до даты государственной регистрации договора (12.04.2024) в дело не представлено. Напротив, представленными ответчиком документами, включая рапорт инспекции от 03.10.2019 № 9060045/1, подтверждено, что ранее находившиеся на участке объекты были демонтированы, а участок освобожден еще в 2019 году.

Указание в договоре на цель использования участка «для эксплуатации зданий», расположенных на смежном участке, само по себе не свидетельствует о фактическом пользовании именно спорным участком до момента возникновения правоотношений в силу закона и условий договора.

Таким образом, до государственной регистрации договора 12.04.2024 ответчик спорный земельный участок не использовал, доказательств его фактического использования и передачи по акту в материалы дела не представлено.

При этом длительный период отсутствия государственной регистрации Договора вызван недобросовестным поведением Департамента, что установлено решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2023 по делу № А40-144552/21, оставленным в силе вышестоящими инстанциями.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Отклоняя довод жалобы ошибочности вывода суда первой инстанции об отсутствии обязанности вносить арендные платежи до государственной регистрации договора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ такой договор считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При этом в силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Исходя из буквального толкования пунктов 1.2, 2.2, 2.3 Договора в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора, следует, что передача Участка по Договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом возникновения правоотношений по Договору, которые возникают с даты вступления в действие Договора, который вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Следовательно, по условиям 1.2, 2.2, 2.3 Договора исходя из их системного толкования, передача Участка по Договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с датой государственной регистрации Договора.

Таким образом, воля сторон, выраженная в договоре, направлена на возникновение обязательства по оплате именно с указанного момента.

В рассматриваемом деле, факт передачи участка и его использования до регистрации доказан не был, более того, пользование было невозможно по вине самого арендодателя.

Следовательно, основания для применения указанных разъяснений и возложения на ответчика обязанности по оплате за период до регистрации отсутствуют.

Резюмируя приведенное, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, так как доводы заявителя, изложенные в жалобе, не нашли своего правового и документального подтверждения.

Между тем, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.10.2025 по делу № А40-100990/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: А.М. Елоев

Судьи: О.Г. Головкина

Е.А. Мезрина