АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

23 марта 2022 года

Дело № А33-17901/2021

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16 марта 2022 года.

В полном объёме решение изготовлено 23 марта 2022 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Петроченко Г.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Абалаковский агропромышленный комплекс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Центр имущественных отношений Енисейского района» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации Абалаковского сельсовета Енисейского района Красноярского края, Администрации Енисейского района Красноярского края.

о признании недействительным уведомления о расторжении договора аренды,

в присутствии (до перерыва): от заявителя: ФИО1 – представителя по доверенности от 07.07.2021, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

установил:

открытое акционерное общество "Абалаковский агропромышленный комплекс" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Центр имущественных отношений Енисейского района» (далее – ответчик) о признании недействительным решения о расторжении договора аренды № 144 находящегося в государственной собственности земельного участка от 07.12.2015. 

Определением от 21.07.2021 заявление оставлено судом без движения.

В арбитражный суд от заявителя поступили документы, устраняющие обстоятельства, послужившие основанием для оставления заявления без движения. 

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 06.08.2021 возбуждено производство по делу. Назначено предварительное судебное заседание на 30.09.2021. Истец исковые требования поддержал. Представленные истцом дополнительные документы приобщены к материалам дела. Истец пояснил, что иск заявлен от юридического лица.  В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению настоящего дела в судебном заседании.

30 сентября 2021 года в суд поступил отзыв ответчика. 

Определением от 30.09.2021 привлечены к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Абалаковского сельсовета Енисейского района Красноярского края и Администрация Енисейского района Красноярского края.

По ходатайству истца для предоставления дополнительных пояснений и доказательств, в связи с привлечением третьих лиц, судебное разбирательство отложено на 07.12.2021. 

26.11.2021 от заявителя поступило уточненное исковое заявление, дополнительные документы, приобщены к материалам дела.  По ходатайству заявителя для уточнения позиции по делу, с учетом отзыва ответчика, судебное разбирательство отложено на 19.01.2022.  

11.01.2021 от заявителя поступило заявление об изменении предмета требований: признать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке № 144 от 07.12.2015 от «13» апреля 2021 года № 1129 недействительным. В соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета требований принято судом. 

В связи с изменением предмета требований, для извещения о новых требованиях ответчика и третьих лиц, судебное разбирательство по делу отложено на 09.03.2022.

Ответчик, третьи лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено  в отсутствие указанных лиц.  Заявитель требования поддержал. 03.03.2022 от ответчика поступили документы, приобщены к материалам дела. 

Истец не заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.

В связи с поступлением новых документов от ответчика, для изучения документов судом в судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11 час. 45 мин. 16.03.2022. После перерыва судебное заседание продолжено. Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в судебном заседании не явились, представителей не направили. На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон. 

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Администрацией Абалаковского сельсовета Енисейского района Красноярского края (арендодатель) и ОАО «Абалаковский агропромышленный комплекс» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 07.12.2015 № 144, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 24:12:0370107:38, местоположение: 

<

...> общей площадью 32 777 кв. м., категория земель: «Земли населенных пунктов», разрешенное использования: животноводство.

Срок аренды участка установлен с 07.12.2015 по 06.12.2064 (пункт 2.1. договора).

В соответствии с п.п. «б» п. 4.1.6. Договора аренды № 144 по требованию Арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п. 3.2. настоящего Договора.

Согласно пункту 6.4. договора аренды при прекращении договора аренды в связи с его расторжением по основаниям, указанным в пункте 4.1.6. договора, участок подлежит возврату арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения договора. В случае уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи и отказа от освобождения земельного участка по истечении десятидневного срока арендодатель вправе обратиться в суд для возложения на арендатора обязанности  возвратить земельный участок в установленном порядке. Арендатор не вправе требовать возврата арендной платы , а также иных платежей, произведенных до момента прекращения договора. 

На территории указанного земельного участка расположены здания:

-   нежилое здание №3, общей площадью 270 кв.м с кадастровым номером 24:12:0370107:185,

-   нежилое здание №7 общей площадью 63 кв.м с кадастровым номером 24:12:0370107:181, 

- нежилое здание №1 общей площадью 57 кв.м с кадастровым номером 24:12:0370107:182,

-   нежилое здание строение №4 общей площадью 1873 кв.м с кадастровым номером 24:12:0370107:183,

-   нежилое здание №6 общей площадью 525 кв.м с кадастровым номером 24:12:0370107:180,

-  нежилое здание №2 общей площадью 1873 кв.м с кадастровым номером 24:12:0370107:184,

-  нежилое здание №5 общей площадью 1229 кв.м с кадастровым номером 24:12:0370107:179.

В материалы дела представлен акт осмотра указанных зданий от 12.02.2021. 

В уведомлении от 13.04.2021 № 1129  № 2348, МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» сообщил  заявителю о расторжении договора аренды от 07.12.2015 № 144 с 29.06.2021 по истечении 10 дней с момента получения уведомления. В качестве основания для расторжения договора в уведомлении указан п.п. «б» пункта 4.1.3., пункт 6.4. договора аренды. Согласно представленному ответчиком почтовому конверту уведомление от 13.04.20212 направлено истцу почтой по адресу: 

<

...> стр. 24, корп. а. В акте осмотра земельного участка от 24.05.2021, проведенного администрацией Енисейского района, отражено, что здания и земельный участок расположенные по адресу: 

<

...>, не используются, хозяйственная деятельности ОАО «Абалаковский АПК» на земельном участке не ведется. 

В уведомлении от 06.07.2021 № 2348, МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» сообщил заявителю о расторжении договора аренды от 07.12.2015 № 144 с 29.06.2021, указал на необходимость освободить земельный участок.

Истцом в материалы дела представлен ответ Администрации Енисейского района № 134 от 24.08.2021, в котором администрация также указала, что по результатам осмотра земельного участка и объектов недвижимости установлено, что деятельность ОАО «Абалаковский АПК» не ведется, земельный участок и здания не используются, в связи  с чем администрацией в адрес общества направлено уведомление от 13.04.2021 № 1129  о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с  чем договор аренды земельного участка  прекращен, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из реестра муниципальной собственности в собственности муниципального образования Енисейский район Красноярского края числятся здания с кадастровыми номерами: 24:12:0370107:185, 24:12:0370107:181, 24:12:0370107:182, 24:12:0370107:183, 24:12:0370107:180, 24:12:0370107:184, 24:12:0370107:179.

В соответствии со сверкой расчетов с бюджетом, представленной в материалы дела ответчиком, задолженность у истца на 13.04.2021 и по состоянию на  06.07.2021 отсутствует.

Истцом в материалы дела представлены документы:

- договор аренды от 12.01.2015, заключенный между ООО «Надежда» и ОАО «Абалаковский АПК» в отношении нежилых животноводческих помещений кормоцех № 1 и кормоцех№ 2, расположенных по адресу: 

<

...>; нежилого помещения овощехранилище, расположенного по адресу: 

<

...>;

- договор поставки от 10.08.2020 № 46/20, заключенный между ОАО «Абалаковский АПК» (поставщик» и ООО «Сибирская продовольственная компания» (покупатель) на поставку товара – КРС,  а также товарные накладные.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статей 153, 154, 156 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. К односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии со статьями 167-168 ГК РФ определены основания недействительности сделок и последствия недействительности сделок. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Между Администрацией Абалаковского сельсовета Енисейского района Красноярского края (арендодатель) и ОАО «Абалаковский агропромышленный комплекс» (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 07.12.2015 № 144, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 24:12:0370107:38, местоположение: 

<

...> общей площадью 32 777 кв. м., категория земель: «Земли населенных пунктов», разрешенное использования: животноводство.

Срок аренды участка установлен с 07.12.2015 по 06.12.2064 (пункт 2.1. договора).

По настоящему иску истец просит признать недействительным расторжение договора аренды земельного участка № 144 от 07.12.2015  выраженное в уведомлении от «13» апреля 2021 года № 1129.

Оспаривая исковые требования, ответчик указал: что истец систематически не исполнял обязанность по внесению арендной платы по договору аренды №144 от 07.12.2015, что также является нарушением условий договора; ОАО «Абалаковский АПК» не осуществлял хозяйственную деятельность на территории земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды в соответствии с п.п. д п.4.1.6.), нежилые здания расположенные на земельном участке не используются, по сведениям из ЕГРН на учете не числятся, в целях недопущения дальнейшего разрушения, в том числе третьими лицами, осуществления сохранности зданий, администрацией Енисейского района нежилые здания были включены в реестр муниципального имущества Енисейского района и в дальнейшем принято решение о государственной регистрации права муниципальной собственности в соответствии с п.1 приложения 3 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Ответчик указывает, что в связи с возникновением права собственности на нежилые здания у Ответчика возникло право пользования земельным участком, занятым нежилыми зданиями в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в уведомлении от 13.04.2021 № 1129  № 2348, МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» сообщил  заявителю о расторжении договора аренды от 07.12.2015 № 144 с 29.06.2021 по истечении 10 дней с момента получения уведомления. В качестве основания для расторжения договора в уведомлении указан п.п. «б» пункта 4.1.3., пункт 6.4. договора аренды.

В соответствии с п.п. «б» п. 4.1.6. Договора аренды № 144 по требованию Арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п. 3.2. настоящего Договора.

Согласно пункту 6.4. договора аренды при прекращении договора аренды в связи с его расторжением по основаниям, указанным в пункте 4.1.6. договора, участок подлежит возврату арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения договора. В случае уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи и отказа от освобождения земельного участка по истечении десятидневного срока арендодатель вправе обратиться в суд для возложения на арендатора обязанности  возвратить земельный участок в установленном порядке. Арендатор не вправе требовать возврата арендной платы, а также иных платежей, произведенных до момента прекращения договора. 

В акте осмотра земельного участка от 24.05.2021, проведенного администрацией Енисейского района, отражено, что здания и земельный участок расположенные по адресу: 

<

...>, не используются, хозяйственная деятельности ОАО «Абалаковский АПК» на земельном участке не ведется. 

В уведомлении от 06.07.2021 № 2348, МКУ «Центр имущественных отношений Енисейского района» сообщил заявителю о расторжении договора аренды от 07.12.2015 № 144 с 29.06.2021, указал на необходимость освободить земельный участок.

Истцом в материалы дела представлен ответ Администрации Енисейского района № 134 от 24.08.2021, в котором администрация также указала, что по результатам осмотра земельного участка и объектов недвижимости установлено, что деятельность ОАО «Абалаковский АПК» не ведется, земельный участок и здания не используются, в связи  с чем администрацией в адрес общества направлено уведомление от 13.04.2021 № 1129  о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с  чем договор аренды земельного участка  прекращен, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Ответчик в оспариваемом отказе указывает основание для расторжения договора аренды – п.п. «б» п. 4.1.6. Договора аренды, согласно которому по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы, указанной в п. 3.2. настоящего Договора, а также ссылается на установленный в результате осмотра и зафиксированный в акте осмотра от 24.05.2021 факт неиспользования земельного участка

Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела ответчиком расчетов (сверки расчетов с бюджетом) задолженность у истца на 13.04.2021 и по состоянию на  06.07.2021 отсутствует. 

В судебном заседании исследовались расчеты и платежи истца, истцом представлены пояснения по расчетам, ответчиком доводы истца по оплате и отсутствии задолженности не опровергнуты, ответчик в суд не явился для исследования расчетов. Судом установлено с участием представителя истца отсутствие задолженности на момент оспариваемого расторжения договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

С учетом изложенного, для расторжения договора аренды земельного участка необходима фиксация факта не использования в течение не менее трехлетнего периода. 

В соответствии с установленными судом обстоятельствами ссылка ответчика на неиспользование земельного участка заявителем несостоятельна и не подтверждена доказательствами. Акт осмотра земельного участка от 24.05.2021, составленный только специалистами администрации указанное обстоятельство не подтверждает.

 По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны. 

Как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

С учетом вышеизложенного, в данном случае основание в виде уклонения от оплаты арендной платы в размере 228 рублей 88 копеек ежеквартально  несостоятельны, поскольку настоящее основание должно быть квалифицировано как существенное нарушение договора аренды, подразумевая крайнюю меру воздействия на недобросовестную сторону, что не согласуется с имеющимися в материалах дела доказательствами в виде отсутствия задолженности у истца, а также отсутствия доказательств принятия действий по урегулированию спора в досудебном порядке. Ответчиком в материалы дела не представлено соблюдения претензионного порядка по оплате вменяемой задолженности истцу. Истцом доказано отсутствие задолженности на момент оспариваемого расторжения. 

Таким образом, оспариваемое уведомление и расторжение договора является недействительной односторонней сделкой,  поскольку противоречило положениям статьи 619 ГК РФ.   При данных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в пользу истца. 

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

требования  удовлетворить, признать недействительным расторжение договора аренды земельного участка № 144 от 07.12.2015  выраженное в уведомлении от «13» апреля 2021 года № 1129.

Взыскать с муниципального казенного учреждения «Центр имущественных отношений Енисейского района» в пользу открытого акционерного общества "Абалаковский агропромышленный комплекс" 6 000 руб. судебных расходов по государственной пошлине.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Г.Г. Петроченко