АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15252/2016

г. Краснодар

02 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – администрации города Сочи (ОГРН 

<

***>), заинтересованного лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Южная строительно-инвестиционная компания», общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка «Развитие», акционерного общества «Русинвестпроект», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 (судьи Сулименко О.А., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу № А32-15252/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просила:

– признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 общей площадью 1180 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15,

– обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде договора аренды от 31.03.1998 № 4900000809, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью «Южная строительно-инвестиционная компания» (далее – ООО «Южная строительно-инвестиционная компания», компания),

– обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде ипотеки (уточненные требования; т. 1, л. д. 197 – 199, 208 – 209).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Южная строительно-инвестиционная компания», общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «Развитие» (далее – банк) и акционерное общество «Русинвестпроект» (далее – АО «Русинвестпроект»; т. 1, л. д. 1 – 2, 165 – 166, 208 – 209).

Решением от 30.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.07.2017, суд признал незаконным отказ управления Росреестра, выраженный в сообщении от 25.01.2016 № 23/050/803/2015-7449, в государственной регистрации прекращения договора аренды от 31.03.1998 № 809 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу                             № А32-33704/2014. На управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать прекращение обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде его аренды на основании договора аренды земельного участка от 31.03.1998 № 809 (номер регистрационной записи об аренде земельного участка: 23-23-50/043/2008-409; дата государственной регистрации арендного обременения: 08.08.2008), с одновременным прекращением регистрационной записи об ипотеке права аренды указанного земельного участка, зарегистрированной на основании договора об ипотеке от 11.08.2011 (номер государственной регистрации: 23-23-50/016/2011-673; дата государственной регистрации: 20.08.2011).

Судебные акты мотивированы тем, что отказ управления Росреестра от 25.01.2016 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 препятствует исполнению вступившего в законную силу решения арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка, прошедшего процедуры апелляционного и кассационного обжалования, которое является обязательным для всех без исключения органов, организаций, должностных лиц (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу № А32-33704/2014 обязательства сторон по договору аренды земельного участка от 31.03.1998 прекратились. В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка, при обременении права аренды ипотекой. Передача права аренды земельного участка в залог банку в обеспечение кредитного обязательства не означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права потребовать расторжения договора аренды. Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) залог прекращается, в том числе в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. В связи с утратой залогодержателем права залога с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора аренды, его согласие на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым. Судебные акты по делу № А32-33704/2014 банк-залогодержатель не обжаловал, в отзыве по настоящему делу сообщил об уступке им прав и обязанностей кредитора и залогодержателя АО «Русинвестпроект». Регистрация ипотеки спорного земельного участка в пользу АО «Русинвестпроект» сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним      (далее – ЕГРП) по состоянию на 07.12.2016 не подтверждена. Несмотря на отсутствие в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу № А32-33704/2014 указания на прекращение ипотеки права аренды земельного участка, в связи с расторжением договора аренды, основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке участка отсутствуют, ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса). Управление Росреестра должно было одновременно с регистрацией прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка, погасить и регистрационную запись об ипотеке права аренды участка, ввиду отсутствия предмета ипотеки. Сохранение в ЕГРП регистрационных записей об аренде земельного участка, равно как и об ипотеке права аренды того же участка, препятствует администрации распорядиться земельным участком по своему усмотрению.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 30.03.2017 и апелляционное постановление от 05.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав  администрации в заявленных требованиях в полном объеме. 

Податель жалобы указал, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ, Закон об ипотеке). В судебных актах, вынесенных по делу № А32-33704/2014, и представленных на государственную регистрацию, отсутствуют сведения о погашении ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя в управление Росреестра также не поступало. В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором правомерно было установлено, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов невозможно.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 23.11.1995 № 930 между комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор от 31.03.1998 № 809 аренды земельного участка площадью 1 180 кв. м, предоставленного для строительства административного здания по ул. Горького, 15, в Центральном районе (т. 1, л. д. 35 – 40, 41 – 45). 

Срок действия договора аренды установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1). Арендная сделка зарегистрирована Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи.

Следует из кадастрового плана земельного участка от 14.06.2007, что сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с номером 23:49:0204016:0007 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 1 180 кв. м, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15, предназначенный для строительства административного здания, обремененный арендой в пользу ФИО1 (т. 1, л. д. 32 – 34).

28.07.2010 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204016:7, в данном реестре отражено обременение участков арендой, зарегистрированное 08.08.2008 (т. 1, л. д. 28 – 29).

В результате ряда гражданско-правовых сделок (договоры от 21.07.2008,                 от 29.12.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.1998 № 809, соглашения от 27.08.2010, от 22.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.1998 № 809) права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 перешли к компании, о чем в ЕГРП внесена запись 22.06.2011 (т. 1, л. д. 19 – 21, 22 – 23, 24 – 25, 26 – 27).

Кроме того, на основании договора об ипотеке от 11.08.2011, заключенного банком (залогодержатель) и компанией (заемщик), в ЕГРП 20.08.2011 внесена запись об обременении земельного участка в пользу банка, которому компанией в залог передано право аренды, возникшее из договора от 31.03.1998 № 809 (т. 1, л. д. 28 – 29, 115 – 118).

 Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу № А32-33704/2014 по иску администрации к компании, суд расторг договор аренды земельного участка от 31.03.1998 № 4900000809 (первоначальный номер 809).                   19.06.2015 названное решение вступило в законную силу (т. 1, л. д. 126 – 138, 139 – 142, 148 – 152).

14.12.2015 уполномоченный представитель муниципального образования город-курорт Сочи обратился (через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Центральном районе города Сочи) с заявлением о государственной регистрации расторжения ранее совершенной в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 сделки, на основании судебных актов по делу № А32-33704/2014 (т. 1, л. д. 143 – 147).

Государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка приостановлена с 25.12.2015 на срок по 25.01.2016. Государственный регистратор указал на наличие в ЕГРП записи об обременении участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в пользу банка, и на отсутствие в представленных на регистрацию судебных актах сведений о погашении ипотеки, заявления залогодержателя о погашении ипотеки. Для возобновления государственной регистрации расторжения договора аренды заявителю предложено погасить ипотеку (т. 1, л. д. 153 – 154).

Сообщением от 25.01.2016 № 23/050/803/2015-7449 в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 отказано, со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации, и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, в период ее приостановления (т. 1, л. д. 13 – 14).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ (здесь и далее – в применимой к спорным правоотношениям редакции).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статья 18 Закона № 122-ФЗ).

В пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса закреплено, что в случае  расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса следует, что в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса, залог прекращается.

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что поскольку договор аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 расторгнут вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 04.03.2015 по делу № А32-33704/2014, и подтверждающие данное обстоятельство документы представлены в регистрирующий орган, наличие в ЕГРП записи об обременении участка ипотекой в пользу банка не препятствовало государственной регистрации расторжения арендной сделки. 

Установив, что запись об ипотеке внесена на основании заключенного банком с компанией договора об ипотеке, и предметом залога по нему является право аренды компанией земельного участка на основании договора от 31.03.1998 № 809, расторгнутого арбитражным судом 19.06.2015 (дата вступления в законную силу решения от 04.03.2015), суд удовлетворил заявленные администрацией требования, возложив на управление Росреестра обязанность зарегистрировать прекращение арендного обременения в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 с одновременным прекращением записи об ипотеке.

Доводы жалобы о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона № 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом   об ипотеке, тогда как в судебных актах, вынесенных по делу № А32-33704/2014, и представленных на государственную регистрацию, отсутствуют сведения о погашении ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя также не поступало, окружным судом не принимаются, поскольку не свидетельствуют ни о невозможности государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, ни о сохранении предмета залога при прекращении заложенного права, и не основаны на буквальном содержании пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 29 Закона № 122-ФЗ погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. 

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 30.03.2017 и апелляционного постановления от 05.07.2017 по доводам жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу № А32-15252/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий     Н.С. Мазурова 

Судьи     А.И. Мещерин

     И.В. Сидорова