/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2997/17 

Екатеринбург

28 марта 2018 г.

 

Дело № А60-28174/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Татариновой И.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лизунова Дмитрия Вячеславовича (далее – предприниматель Лизунов Д.В., ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2017 по делу № А60-28174/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:  предприниматель Лизунов Д.В. (паспорт); представитель Администрации города Екатеринбурга – Соболевская Т.В. (доверенность от 19.12.2017 № 642/05/01-12/0111).

Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Лизунову Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года в сумме 157 348 руб. 30 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в размере 4 405 руб. 75 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2016 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате за период с июня 2013 года по апрель 2016 года в размере 137 326 руб. 37 коп., пени за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в размере 3 845 руб. 13 коп. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С предпринимателя Лизунова Д.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5 235 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 решение суда от 22.11.2016 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.07.2017 решение суда от 22.11.2016 и постановление суда от 16.03.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Администрация уточнила исковые требования, просила взыскать задолженность по основному долгу в размере 144 207 руб. 77 коп. за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года, неустойку в размере 4037 руб. 82 коп. за период с 12.04.2016 по 09.05.2016.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2017 (судья Парамонова В.В.) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по арендной плате в сумме 127 473 руб. 98 коп. и неустойка, начисленная за период с 12.04.2016 по 09.05.2016 в сумме 3 569 руб. 31 коп., в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 (судьи Скромова Ю.В., Жукова Т.М., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Лизунов Д. В.,  ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить. Заявитель кассационной жалобы ссылается на истечение сроков исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с ноября 2012 года по май 2013 года. По мнению предпринимателя Лизунова Д.В., расчет арендной платы должен производиться с учетом доли в праве собственности ответчика и исходя из общей площади объектов недвижимого имущества. Заявитель обращает внимание, что кадастровая стоимость земельного участка в 2016 году была изменена, в связи с чем при расчете необходимо учитывать соответствующие изменения. Предприниматель Лизунов Д.В. указывает на неверное применение ставки арендной платы, поскольку объект не введен в эксплуатацию, является по свидетельству – объектом незавершенного строительства; таким образом, по мнению ответчика, при определении размера арендной платы необходимо применять ставку арендной платы 1% (с 2014 года – 1,5%), как для земельных участков, на которых ведется строительство. Между тем применение ставки арендной платы за земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства как для земельных участков, предоставленных для размещения административных, офисных зданий, является незаконным, нарушающим принцип экономической обоснованности, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей. Заявитель также обращает внимание на сложившуюся судебную практику по применению ставок арендной платы в размере 1% и 1,5 %, в том числе в отношении спорного объекта недвижимости. Предприниматель Лизунов Д.В. ссылается на неверное определение размера земельного участка без учета фактического размера земельного участка, необходимого для использования. При этом заявитель отмечает, что необходимость определения площади земельного участка фактически используемой ответчиком для объекта незавершенного строительства обусловлена тем, что в собственности ответчика отсутствуют нежилые помещения в существующем и введенном в эксплуатацию здании торгового центра. 

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 № 489-п между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» (ранее - общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2002 № 5-715 с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв. м (в редакции дополнительного соглашения № 2), расположенного по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 по 31.03.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 5).

Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись от 29.12.2004 № 66-01/01-249/2004-500).

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 № RU 66302000-150 (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды является заключенным со множественностью лиц на стороне арендатора.

На вышеуказанном земельном участке расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40 968,8 кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-ой очереди общей площадью по разрешению на строительство 18 855,6 кв. м (от 21.08.2008 № RU 66302000-424, по состоянию на 19.05.2015 степень готовности 40%).

Общая площадь всех объектов недвижимости 1 и 2 очереди строительства, расположенных на земельном участке, составляет 59 824,4 кв. м.

Согласно выписке из ЕГРП предпринимателю Лизунову Д.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно (890 + 600)/183038 доли. Права на земельный участок ответчиком не оформлялись.

Администрация направила в адрес предпринимателя Лизунова Д.В. письмо от 27.04.2016 № 1234 с требованием об оплате образовавшейся задолженности по договору в срок до 30.05.2016. Указанное требование ответчиком исполнено не было.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за пользование участком, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства, отсутствие доказательств внесения платы, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования частично, с учетом пропуска Администрацией срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и оставил решение суда без изменения, отклонив, в числе прочих довод предпринимателя Лизунова Д.В. о неверном определении размера арендной платы, отметив, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки расчета арендной платы, представленной истцом, с учетом того, что при расчете размера платы определяется отдельно размер платы за пользование земельным участкам применительно к объектам ответчика и размер платы за пользование земельным участком применительно ко всем помещениям общего пользования, при этом плата за пользование земельным участком в части помещений общего пользования относится на ответчика с учетом его доли в помещениях общего пользования.

В рамках нового рассмотрения дела, удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, установив, что предпринимателю Лизунову Д.В. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод о том, что ответчик вступил в договор аренды от 25.04.2002 № 5-715 в качестве соарендатора.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела усматривается, что согласно п. 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 5), арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Размер арендной платы в соответствии с пунктом 2.3 договора определялся арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург».

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП (далее – Положение № 1855-ПП).

В п. 65 приложения № 23 к Положению № 1855-ПП установлена льготная ставка арендной платы за  земельные участки, предоставленные для строительства и реконструкции объектов, на период до окончания срока действия    разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 был предоставлен в аренду для строительства торгового центра, вместе с тем доказательств получения в спорный период разрешения на строительство и использования земельного участка для завершения строительства этого объекта, не представлено, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что основания для применения ставки арендной платы, установленной для земельных участков, предоставленных для строительства объектов, на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом, отсутствуют. Данный вывод судов не противоречит правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2017 № 309-ЭС17-13695.

Кроме того, судами также принято во внимание, что предметом договора аренды, права и обязанности по которому возникли у ответчика, является единый земельный участок площадью 19 550 кв. м, в связи с чем размер обязательств ответчика должен быть определен на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП исходя из имеющихся в деле доказательств, подтверждающих размер доли ответчика в праве на объект недвижимости, общую площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, площадь земельного участка.

На основании изложенного, учитывая, что сведения о разделении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:16  в установленном порядке отсутствуют; характеристики земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:16 не изменены, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что площадь земельного участка должна быть определена на основании договора аренды.

По результатам исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств, установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем Лизуновым Д.В. условий договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций, осуществив расчет размера арендной платы пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка, пришли к обоснованному выводу о том, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года в размере 144 207 руб. 77 коп.

Как следует из материалов дела, предпринимателем Лизуновым Д.В. при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации  (в редакции, действовавшей на момент перечисления субсидии) общий срок исковой давности устанавливается в три года. 

Согласно п. 1 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пропуск стороной по делу срока исковой давности при наличии заявления надлежащего лица о ее применении позволяет суду отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. 

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, с учетом применения срока исковой давности, суды нижестоящих инстанций правомерно взыскали с предпринимателя Лизунова Д.В. в пользу Администрации задолженность по арендной плате с июня 2013 года по апрель 2016 года в сумме 127 473 руб. 98 коп. 

В силу положений ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 6.2 договора установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций, с учетом положений                 п. 6.2 договора аренды и размера задолженности, обоснованно взыскали с ответчика в пользу истца неустойку, начисленную за период с 12.04.2016 по 09.05.2016, в сумме 3 569 руб. 31 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что к нему должна применяться ставка арендной платы равная 1,5%, рассмотрены и обоснованно отклонены судами первой и апелляционной инстанций, исходя из того, что положениями п. 65 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», ставка арендной платы в размере 1,5 % подлежит применению только на период действия разрешения на строительство, в то время как по отношению к спорному периоду (ноябрь 2012 - апрель 2016) срок действия выданного разрешения на строительство № RU 66302000-424 истек.

Принимая во внимание, что в настоящее время спорном земельном участке находится введенный в эксплуатацию торговый центр (первая очередь) и объект незавершенного строительства (вторая очередь), суды пришли к выводу об отсутствии оснований для применения ставки арендной платы, установленной для земельных участков, предоставленных для строительства объектов на период до окончания срока действия разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом; кроме того, судами сделан вывод об отсутствии оснований для применения ставки для прочих участков, поскольку вид разрешенного использования земельного участка определен.

Доводы предпринимателя Лизунова Д.В. о том, что арендная плата должна рассчитываться исходя из площади земельного участка, необходимой для объекта незавершенного строительства, являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 13.10.2017 по делу № А60-28174/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Лизунова Дмитрия Вячеславовича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      Т.В. Сулейменова