ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95  E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-5622/2022

29 марта 2023 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.03.2023.  В полном объёме постановление изготовлено 29.03.2023.  

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В., Евдокимова  И.В.,  

 при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Михалыч» на решение Арбитражного  суда Республики Крым от 11.08.2022 по делу № А83-5622/2022  

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Ода» к обществу с ограниченной ответственностью «Михалыч» 

при участии третьего лица индивидуального предпринимателя ФИО3  

о взыскании, при участии в судебном заседании: 

от общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Ода» – ФИО2, представитель по доверенности от 9.01.2023 № 3,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Ода» (далее –  истец, ООО «Торговый дом «Ода», арендодатель) обратилось с исковым заявлением  в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью  «Михалыч» (далее – ответчик, ООО «Михалыч») с требованием о взыскании  убытков в виде упущенной выгоды в размере 4 451 612,90 руб. Исковые требования  мотивированы отказом контрагента ООО «Торговый дом «Ода» – предпринимателя  ФИО3 от внесения арендной платы по договору от 01.05.2020 № 250/05/ДА  вследствие препятствия ответчиком в пользовании арендованными помещениями,  что привело к убыткам в виде недополученной прибыли по арендной плате.  

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 11.08.2022 исковые  требования полностью удовлетворены.  

Суд первой инстанции руководствовался доказательствами,  свидетельствующими о причинении ООО «Михалыч» арендодателю (ООО  «Торговый дом «Ода») убытков, связанных с препятствием арендатору в  пользовании арендуемым имуществом.  

 

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО  «Михалыч» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить  решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт ссылается  на то, что у арендатора была возможность доступа в арендованные помещения через  иные входы; на использование их в своей коммерческой деятельности в период с  июля по август 2020 года, предоставляя гостиничные услуги. Кроме того апеллянт  ссылается на отсутствие обязанности арендатора по внесению арендных платежей  ввиду установления режима повышенной готовности на территории Республики  Крым; на неполучение претензий от истца, а также на то, что судебными актами по  делу № А83-14820/2020 не установлена дата, с которой ООО «Михалыч»  ограничивал доступ арендатора к имуществу (предмету аренды).  

Представитель истца в судебном заседании возражал относительно доводов  апелляционной жалобы.  

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное  заседание не обеспечили, надлежащим образом извещены о времени и месте  рассмотрения апелляционной жалобы согласно положениям статей 121, 123 АПК  РФ.  

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке  главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы  дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и  обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по  следующим основаниям.  

 Как следует из материалов дела, 01.05.2020 между ООО «Торговый дом  «Ода» (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее - арендатор, предприниматель) заключен договор аренды  недвижимого имущества № 250/05ДА, предметом которого является передача в  аренду нежилого помещения общей площадью 296,8 кв.м., этаж 4 (гостиница),  нежилого помещения общей площадью 475,20 кв.м., подвала, этажа № 1 (столовая),  расположенных по адресу Республика Крым, г.Ялта, пгт.Гурзуф, ул.Ленинградская  (урочище Куропатка) (ул. Ялтинская), д. 30 (далее – объект аренды).  

Вышеуказанное имущество принадлежит арендодателю на праве  собственности на основании свидетельств о праве собственности от 05.12.2014 серия  90АА 008138, серия 90АА 008137.  

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2020. 

Совладельцем строения, расположенного по указанному выше адресу  является ООО «Михалыч», которому на праве собственности принадлежат нежилые  помещения в лит. А общей площадью 150,6 кв.м., в том числе: в повале № 1-16  коридор площадью 19,9 кв.м., № II кладовая площадью 5,1 кв.м.; первый этаж № III  лестничная клетка площадью 25,6 кв.м., № IV лестничная клетка площадью 32,2  кв.м.; третий этаж № VII лестничная клетка площадью 17,7 кв.м., № VIII лестничная  клетка площадью 16,5 кв.м.; четвертый этаж № IX лестничная клетка площадью 17,0  кв.м., № X лестничная клетка площадью 16,6 кв.м.  

 Из материалов дела усматривается, что представителями ООО «Михалыч»  04.05.2020 был заблокирован доступ в помещения, принадлежащие истцу и  переданные предпринимателю по договору от 01.05.2020, путем замены замков на  входных дверях, ведущих к лестничному маршу, который является общим входом  на все этажи, и демонтажа лестничной площадки четвертого этажа, на которой  находилось имущество истца, а также канализационной и водопроводной труб.  

 

13.05.2020 истец направил в адрес ООО «Михалыч» претензию от 07.05.2020   № 357 с требованием передать комплект ключей для обеспечения доступа к своим  помещениям и имуществу, а также восстановить ранее имеющиеся коммуникации.  

В последующем в адрес арендодателя от арендатора поступило уведомление  от 27.05.2020 № 51 об отказе от уплаты арендной платы по договору от 01.05.2020  ввиду отсутствия доступа в арендуемые помещения по вине ООО «Михалыч». При  этом арендатор указал, что данное уведомление не является отказом от договора, и  после возобновления доступа к объекту аренды обязался осуществлять арендные  платежи.  

Письмом от 03.07.2020 № 397, ссылаясь на наличие договорных отношений с  арендодателем, арендатор обратился к ООО «Михалыч» с требованием  предоставить комплект ключей для обеспечения доступа в арендованные  помещения.  

В претензии от 08.07.2020 № 7-3П истец повторно предложил ООО  «Михалыч» обеспечить свободный доступ к принадлежащим ему помещениям, либо  возместить убытки в виде упущенной выгоды в размере невнесенной арендатором  арендной платы по договору от 01.05.2020, понесенные вследствие неправомерных  действий ООО «Михалыч» по блокированию доступа к помещениям.  

В связи с отказом ООО «Михалыч» предоставить арендатору доступ к  арендованному имуществу и разблокировать двери, последний обратился в  Арбитражный суд Республики Крым с иском об устранении препятствий в  пользовании арендованным имуществом.  

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.04.2021 по делу № А8314820/2020 исковые требования ФИО3 удовлетворены полностью. Суд  обязал ООО «Михалыч» устранить препятствия в пользовании недвижимым  имуществом путем предоставления постоянного беспрепятственного доступа  предпринимателю через входные группы первого этажа, ведущие на лестничные  клетки, расположенные в помещениях первого этажа.  

Истец 02.12.2021 обратился к ООО «Михалыч» с претензией от 01.12.2021 №  7-юр с требованием в добровольном порядке возместить убытки, понесенные в  результате неправомерных действий ООО «Михалыч», в виде неполученного дохода  по арендной плате по договору от 01.05.2020 за период с 04.05.2020 в размере  арендной платы по указанному договору.  

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием  обращения истца в суд с настоящим иском.  

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд  руководствуется следующим.  

Как верно указал суд первой инстанции, в силу статьи 12 ГК РФ одним из  способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.  

Исходя из положений статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы,  которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для  восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества  (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы  при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено  (упущенная выгода).  

При этом лицо, право которого нарушено, может требовать полного  возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не  предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под упущенной выгодой  

 

понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных  условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.  

Поскольку возмещение убытков является мерой гражданско-правовой  ответственности, лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 65 АПК РФ  должно доказать факт нарушения своего права противоправными действиями  (бездействием), наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между  нарушением права и возникшими убытками.  

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу  статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который  увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы  нарушения не было; поскольку упущенная выгода представляет собой  неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует  принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило,  является приблизительным и носит вероятностный характер; это обстоятельство  само по себе не может служить основанием для отказа в иске.  

При этом лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что  возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально  подтвердить совершение им конкретных действий и сделанных с этой целью  приготовлений, направленных на извлечение доходов, которые не были получены в  связи с допущенным должником нарушением, то есть доказать, что допущенное  ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему  получить упущенную выгоду.  

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами  некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об  ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7),  при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками  необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях  гражданского оборота могло привести подобное нарушение.  

Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на истце. 

Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при взыскании упущенной выгоды  учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой  целью приготовления.  

Как указано выше 01.05.2020 между арендодателем и арендатором заключен  договор № 250/05ДА аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу  Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская (урочище Куропатка)  (ул.Ялтинская), д. 30.  

 Совладельцем строения, расположенного по указанному адресу является ООО «Михалыч». 

Между тем с 04.05.2020 арендатор не имел возможности пользоваться  арендованным имуществом ввиду того, что ООО «Михалыч» доступ к  арендованным помещениям был заблокирован.  

Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно обращался к  ответчику с требованием предоставить предпринимателю доступ к арендованным  помещениям, однако в добровольном порядке данное требование ООО «Михалыч»  исполнено не было.  

 

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2  (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) по  вопросу разрешения споров, возникающих из обязательственных правоотношений, в  пункте 4 отмечено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в  который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от  него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой  ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть  взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих  обстоятельств.  

Апелляционный суд учитывает, что размер упущенной выгоды рассчитан за  период с 04.05.2020 по 31.08.2020 исходя из размера арендной платы, согласованной  сторонами в пункте 3.2 договора от 01.05.2020 в редакции дополнительного  соглашения от 02.05.2020 № 5.  

Следовательно, учитывая спорный период, а также положения пункта 3.2  договора от 01.05.2020 в редакции дополнительного соглашения от 02.05.2020 № 5,  апелляционный суд соглашается с расчетом суда первой инстанции понесенных  истцом убытков на сумму 4 451 612,90 руб.  

Таким образом, истец обоснованно поставил вопрос о взыскании с ООО  «Михалыч» убытков в виде недополученной арендной платы.  

Доводы апеллянта о том, что у арендатора была возможность доступа через  иные входы в арендованные помещения, которые он использовал, предоставляя  гостиничные услуги в период с июля по август 2020 года, отклоняются  апелляционным судом  

Как указано выше, факт совершения ответчиком действий, препятствующих  арендатору в осуществлении своих прав в отношении арендуемого имущества,  установлен решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.04.2021,  оставленным без изменения Постановлением Двадцать первого арбитражного  апелляционного суда от 27.07.2021 и постановлением Арбитражного суда  Центрального округа от 24.01.2022 по делу № А83-14820/2020.  

Учитывая положения части 2 статьи 69 АПК РФ, судом первой инстанции  правомерно отклонено ходатайство ответчика о назначении строительно-технической экспертизы с целью установления факта технической эксплуатации  нежилых помещений.  

Таким образом, в связи с отсутствием доступа к арендованным помещениям в  период с 04.05.2020 по 31.08.2020, арендная плата по договору от 01.05.2020 не  вносилась.  

На основании экспертного заключения от 01.02.2021 № 8/01/21-Э, в решении  Арбитражного суда Республики Крым от 23.04.2021 по делу № А83-14820/2020  указано, что доступ в помещения первого этажа возможен только через дверные  проемы 1 и 2 (помещение III-IV). Доказательств наличия доступа через конструкцию  из стеклопакетов, установленных вдоль фасада здания, не представлено.  

Апелляционный суд учитывает, что 27.06.2022 в судебном заседании  представитель ООО «Михалыч» предоставил в качестве доказательств заключение  эксперта от 11.05.2021 № 438/3-3, проведённое по арбитражному делу № А8312141/2020, согласно которого эксперт, отвечая на второй вопрос: «Возможно ли  обслуживание помещений 1-4 этажа и подвала, расположенных в 4-х этажном  здании по адресу Республика Крым, г.Ялта, 

<

...>, без  использования лестничных клеток: первого этажа № III, № IV, третьего этажа № VII,  

 

№ VIII, четвертого этажа № IX, № Х ?» указал, что «Обслуживание помещений 1-4  этажа и подвала, расположенных в 4-х этажном здании по адресу: Республика Крым,  г. Ялта, 

<

...>, без использования лестничных клеток  первого этажа - № III, № IV, третьего этажа - № VII, № VIII. четвертого этажа - № IX.   № X, невозможно.  

Отвечая на третий вопрос, эксперт указал, что «...необходим свободный  доступ к лестничным клеткам первого и четвертого этажа».  

Отвечая на четвёртый вопрос, эксперт указал, что «...лестничные клетки с  первого этажа по четвертый этаж являются единственным способом перемещения  между 1-м и 4-м этажами».  

Доводы апеллянта о том, что судебными актами по делу № А83-14820/2020 не  установлена дата, с которой ООО «Михалыч» ограничивал арендатору доступ к  имуществу, а также о неполучении претензий истца от 07.05.2020 № 357, от  03.07.2020 № 397, от 08.07.2020 № 7-3П, не принимаются апелляционным судом.  

Из материалов дела усматривается, что письмом от 07.05.2020 № 3559-юр  арендодатель обратился к главе администрации г. Ялта Республики Крым с  просьбой о принятии мер прокурорского реагирования вследствие незаконного  ограничения ООО «Михалыч» доступа к имуществу истца (л.д.67-68 т.1).  

При этом уже 07.05.2020 истец обратился к ответчику с претензией № 357-юр  с требованием обеспечить доступ к своим помещениям (л.д.71 т.1).  

Истец 07.05.2020 обращался в УМВД России по г.Ялте письмом № 2542 о  возбуждении уголовного дела. Однако в ответ на указанное обращение УМВД  России по г.Ялте письмом от 19.08.2020 № 3/20820/289204 отказано истцу в  возбуждении уголовного дела (л.д.70 т.1).  

Таким образом, немедленно после начала чинения препятствий со стороны  ответчика, истец начал предпринимать меры по защите своего нарушенного права.  

Доводы апеллянта о том, что в период взыскания имел место существенный  расход/потребление воды, свидетельствующий о фактическом использовании  арендуемого помещения, не принимается апелляционным судом.  

Данные утверждения апеллянта-ответчика по существу означают переоценку  делают переоценку фактических обстоятельств, которые уже оценены в рамках дела   № А83-14820/2020 (установлено воспрепятствование арендатору в пользовании  предметом аренды).  

Кроме того, из материалов дела следует, что в спорный период  расход/потребление воды в арендуемом помещении составил 241 куб.м., тогда как в  аналогичный период 2019 года и 2021 года потребление воды на объекте составляло  более, чем в 4 раза - 978 куб.м. и 995 куб.м. соответственно (л.д.21 т.2). Изложенное  апеллянтом не опровергнуто.  

Отклоняется апелляционным судом и ссылка апеллянта на рассмотрение в  рамках дела № А83-15621/2021 исковых требований о сносе помещений 4-го этажа  объекта капитального строительства (гостиницы), в котором расположен объект  аренды, как самовольного строения. Вступившее в законную силу решение суда по  указанному делу апелляционному суду не представлено.  

Довод апеллянта-ответчика о том, что размер арендной платы выходит за  пределы рыночной стоимости аренды, взымающийся по аналогичным объектам  недвижимости, не принимается апелляционным судом.  

Превышение размера арендной платы рыночной стоимости аренды  апеллянтом не опровергнуто.  

 

В данном случае апеллянт несет бремя опровержения соответствия размера  арендной платы, установленной договором аренды, рыночной стоимости аренды.  

В силу пункта 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений.  

Ссылки апеллянта на то, что, во-первых, ФИО3 , являющийся  сыном ФИО3 (третье лицо по настоящему делу), представляет в судах  интересы как истца, так и предпринимателя; во-вторых, ФИО3 длительное  время не реализует свое право на отказ от договора аренды, не принимаются  апелляционным судом.  

Апелляционный суд считает, что отказ от договора является правом, но не  обязанностью участника предпринимательской деятельности; применительно же к  представительству ФИО3 – очевидно, что как истец, так и третье лицо  имеют один процессуальный интерес, поскольку являются потерпевшими в спорном  правоотношении; согласно обычной деловой практике у сторон в такой ситуации  может быть один представитель.  

Довод апеллянта о том, что ФИО3 и руководитель истца (ФИО4) являются супругами, также не может быть принят во внимание.  

Из паспорта ФИО3, представленного в материалы дела, видно он  выдан 07.06.2017, а супругой указанного лица является другое лицо (л.д. 88-89 т.2).  

Ссылка апеллянта-ответчика на необходимость применения Указа Главы  Республики Крым от 27.03.2020 № 77-У «О внесении изменений в Указ Главы  Республики Крым от 17.03.2020 № 63-У «О введении режима повышенной  готовности на территории Республики Крым», отклоняется апелляционным судом.  

Как следует из материалов дела, договор от 01.05.2020 сторонами не  расторгнут, при этом на время действия ограничений ввиду пандемии COVID-19  стороны – частные лица – не освобождаются от внесения арендных платежей.  

Некоторые меры противодействия эпидемии могут привести к невозможности  использования арендуемого имущества и такие меры могут явиться основанием для  уменьшения арендной платы, но ни арендатор, ни ООО «Михалыч» о конкретных  мерах, которые бы могли служить основанием для уменьшения арендной платы не  указывали и с заявлениями, в том числе о уменьшении убытков, не обращались.  

Факт наличия у арендатора препятствий в доступе к арендованным  помещениям со стороны ООО «Михалыч» установлен судебными актами по делу №  А83-14820/2020.  

При этом экспертным заключением от 07.12.2022, принятым по результатам  внесудебного оценочного исследования, установлено, что размер недополученной  прибыли от использования объектов аренды в спорный период составит 4 606 064  руб. (л.д.63 т.2).  

Альтернативного заключения апеллянтом не представлено. 

Ссылки апеллянта на то, что согласно представленным истцом выпискам из  ЕГРН от 19.08.2020, 4 этаж здания состоит из двух помещений площадью 169,1 кв.м,  71,3 кв.м, 22 кв.м, а также пяти помещений до 9 кв.м, а также на то, что в рамках  дела № А83-15621/2021 рассматривается вопрос о законности существования  соответствующих помещений, не принимается апелляционным судом.  

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности  серии 90АА 008137 и свидетельства о государственной регистрации права  собственности серии 90АА 008138 арендодателю на праве собственности с  

 

05.12.2014 принадлежит объект недвижимости расположенный по адресу  Республика Крым, г. Ялта, пгт. Гурзуф, ул. Ленинградская, (урочище Куропатка)  (ул. Ялтинская), д. 30, лит.А, с кадастровым номером 90:25:030104:16 (4-й этаж)  общей площадью 296,8 и с кадастровым номером 90:25:030104:34 (1-й этаж и  подвал) общей площадью 475,2 кв.м., которые и были переданы в аренду  предпринимателю в мае 2020 года по договору аренды.  

Представитель истца ссылается на то, что в рамках дела № А83-15414/2021  рассматривается спор о правомерности реконструкции, представляющей собой  пристройку к основному объекту недвижимости, выполненной/построенной в 2021  году, то есть после возникших спорных правоотношений по делу № А83-5622/2022,  на основании договора строительного подряда от 01.10.2020 № 04/ГЗ. Согласно  Выписке из ЕГРН по состоянию на 16.09.2022, по объекту с кадастровым номером  90:25:030104:34 (1-й этаж и подвал) площадь объекта составляет 519,2 кв.м., то есть  стала больше чем было передано и именно эта увеличенная площадь в виде  пристройки и является предметом спора по делу № А83-15414/2021. В деле № А8315621/2021 администрация города Ялты просит признать объект самовольно  реконструированным. Работы по реконструкции, согласно искового заявления так  же проводились в 2021 году. Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на  05.04.2022 площадь объекта с кадастровым номером 90:25:030104:16 так же  увеличилась и составила 375.1 кв.м. (спор также касается именно увеличенной  площади).  

Изложенного апеллянт не опроверг. 

Так как фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для  разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и  всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены  правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или  изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционная жалоба  удовлетворению не подлежит.  

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,  

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 11.08.2022 по делу № А835622/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной  ответственностью «Михалыч» без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может  быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой  35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Тарасенко 

Судьи Ю.В. Колупаева 

 И.В. Евдокимов