ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-28525/2018

город Ростов-на-Дону

29 ноября 2018 года

15АП-18122/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2018 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Новик В.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,при участии:

от истца – представитель Парицкий Д.М., доверенность от 24.01.2018, паспорт;от ответчика – представитель Шашев М.Н., доверенность от 20.12.2017, паспорт;рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу непубличного акционерного общества «Красная поляна» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 по делу № А32-28525/2018 по иску непубличного акционерного общества «Красная поляна» (ИНН 2320102816, ОГРН 1022302937062) к ответчику - акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток» (ИНН 7728029110, ОГРН 1027700034493) о расторжении договора аренды, принятое в составе судьи Николаева А.В.

УСТАНОВИЛ:

непубличное акционерное общество «Красная поляна» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 23.12.2015, обязании возвратить имущество. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, непубличное акционерное общество «Красная поляна» обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Суд первой инстанции необоснованно не стал выяснять степень общественной опасности нарушения, выразившегося в не проведении пуско-наладочных работ шкафов управления вентиляции В-2, В-3, В-4, В-10.  Судом первой инстанции не учтено, что в адрес ответчика было направлено несколько претензий, в том числе досудебная претензия с предложением  о расторжении договора, часть нарушений пожарной безопасности были устранены  ответчиком лишь после подачи искового заявления. Кроме того, судом проигнорированы доводы истца о неоднократных нарушениях законодательства в сфере торговли, а также условий договора  со стороны ответчика в связи с чем, не применена норма п. 1 ч.1 ст. 619 ГК РФ.

В отзыве на апелляционную жалобу  акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Как следует из отзыва, в рамках проверок, проведенных ГУ МЧС по Краснодарскому краю в апреле и июне 2018 года и каких-либо замечаний к данным узлам предъявлено не было. Также в августе 2018 года в Торговом центре, в котором расположено арендуемое ответчиком помещение, проходила еще одна проверка МЧС, субъектом которой являлся истец, но проверялись все помещения, в том числе и помещения ответчика. По результатам такой проверки каких-либо нарушений в области пожарной безопасности выявлено не было. Замечания были устранены ответчиком до 07.06.2018, однако достоверно установить это можно было только в рамках соответствующей проверки органов МЧС. Представленный в подтверждение существенности нарушений судебный акт по делу №А32-14985/2018 напротив подтверждает, что нарушения не являются существенными, все акты проверок составлены истцом в одностороннем порядке, истцом не представлено доказательств существенности заявленных нарушений, которые влекут неполучение доходов.

Представитель истца в судебном заседании доводы жалобы поддержал. Пояснил, что при проверки пожарной безопасности торгового центра помещения ответчика не проверялись. Ответчиком допущены многочисленные нарушения условий договора. 

Представитель ответчика в судебном заседании отклонил доводы жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Пояснил, что ответчиком не допущено существенных нарушений, являющихся основанием для расторжения договора.   

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 23.12.2015 между непубличным акционерным обществом «Красная поляна» (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Торговый дом «Перекресток» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязывался передать арендатору за плату, а арендатор обязался принять во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0420022:1351 общей площадью 1838 кв.м, являющееся частью здание, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...>. 

17.06.2016 в порядке п. 7.5 договора, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. 

Согласно пункту 2.3.22 договора арендатор обязан соблюдать требования нормативных документов, действующих на территории РФ и г. Сочи. 

Разделом 10 приложения № 3 к договору предусмотрены обязательства арендатора по обеспечению пожарной безопасности. 

В соответствии с пунктом 2.3.15 договора, арендатор обязан содержать арендуемое помещение в соответствии с требованиями Роспотребнадзора. 

Как следует из искового заявления,  указанное обязательство арендатора не выполняется надлежащим образом. В пользовании арендатором арендованным помещением присутствуют нарушения требований пожарной безопасности. Указанные нарушения выявлены в результате проверки, проведенной арендодателем в арендуемом помещении. 

28.03.2018 в адрес ответчика направлено претензионное письмо № 850 с требованием о соблюдении правил пожарной безопасности, в соответствии с которым НАО «Красная поляна» уведомляло ЗАО «ТД «Перекресток» о наличии нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью людей, пребывающих в здании Торгово-развлекательного центра «Горки Город Молл». Ответчику предложено незамедлительно устранить указанные в письме нарушения требований пожарной безопасности. 

По настоящее время нарушения не устранены, ответ на указанную претензию в адрес НАО «Красная поляна» не поступал. 

10.04.2018 в адрес ответчика почтой России, а также по электронной почте направлено требование № 993 о необходимости исполнения обязательства с приложением перечня нарушений пожарной безопасности в количестве 14 пунктов в арендуемом помещении. 

В данном письме арендодатель также потребовал от арендатора в срок до 20.04.2018 устранить указанные в перечне нарушения требований пожарной безопасности. 

Кроме того, в требовании арендатор предупрежден о возможном досрочном расторжении договора в случае неисполнения требований по устранению нарушений. 

20.04.2018 комиссией истца проведена проверка устранения нарушений правил пожарной безопасности, изложенных в требовании № 933, направленном 10.04.2018, по результатам которой составлен акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности от 20.04.2018 № 18/01. В акте зафиксировано, что из 14 выявленных нарушений требований пожарной безопасности по состоянию на 20.04.2018 устранены лишь 4. 

11.04.2018 прокуратурой Адлерского района г. Сочи в адрес истца направлено представление об устранении нарушений законодательства о пожарной безопасности и противодействия терроризму № 2285 от 20.04.2018, в котором основные нарушения выявлены именно в помещении, переданном в аренду ответчику. Указанным представлением истцу предложено незамедлительно принять все меры к устранению причин и условий, способствовавших возникновению указанных в представлении нарушений законодательства и недопущению их впредь. 

В обоснование заявленных требований истец также ссылается на то, что ответчиком неоднократно нарушались требования законодательства о торговой деятельности, о чем свидетельствуют претензионные письма № 544 от 22.02.2018, № 634 от 02.03.2018, № 689 от 07.03.2018, № 714 от 14.03.2018, № 725 от 15.03.2018, № 802 от 23.03.2018, № 883 от 30.03.2018, № 971 от 06.04.2018, № 1005 от 11.04.2018. 30.05.2018 в адрес ЗАО «Торговый дом «Перекресток» направлено уведомление № 1400 от 25.05.2018 о расторжении договора аренды № б/н от 23.12.2015. 

В соответствии с информацией с сайта Почты России, почтовое уведомление № 35439293113733 было получено адресатом 07.06.2018. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд. 

Суд первой инстанции правильно установил, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Аналогичное положение содержится в статье 619 ГК РФ, предусматривающей, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Истцом в материалы дела представлено уведомление № 1400 от 25.05.2018, направленное в адрес ЗАО «Торговый дом «Перекресток» с требованием о расторжении договора аренды № б/н от 23.12.2015, которое получено адресатом в соответствии с данными сайта Почты России 07.06.2018 (почтовое уведомление № 35439293113733). 

Заявленные требования мотивированы нарушением ответчиком противопожарных норм и несоблюдение с требований Роспотребнадзора, являющихся существенными условиями настоящего договора аренды. 

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27, из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. 

В обоснование требований о расторжении договора, истец ссылается на Представление Прокуратуры Адлерского района г. Сочи от 11.04.2018 об устранении нарушений законодательства о пожарной безопасности и противодействия терроризму в отношении спорного помещения, а также на акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности от 20.04.2018 № 18/01. 

Вместе с тем, согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Письмом от 13.06.2018 АО «Торговый дом «Перекресток» сообщало истцу, что нарушения требований пожарной безопасности в арендуемом помещении отсутствуют, письмо получено НАО «Красная поляна» 13.06.2018.

Данное обстоятельство также подтверждается актом проверки ГУ МЧС России по Краснодарскому краю 07.06.2018 из содержания которого следует, что нарушения требований пожарной безопасности арендуемом помещении отсутствуют. 

Кроме того, согласно материалам дела 17.08.2018 Комиссией в составе представителя Арендодателя, представителя Арендатора и представителя подрядчика составлен Акт об окончании монтажных работ технических средств систем противопожарной защиты, по результатам которых установлено, что работы по монтажу предъявленных технических средств систем противопожарной защиты выполнены в соответствии с проектом, требованиями нормативных документов, устанавливающих требования к монтажу систем и средств противопожарной защиты. Возможность пусконаладочных работ обеспечена; Акт гидростатического или манометрического испытания на герметичность, на основании которого установление, что монтаж выполнен согласно проектным решениям, испытание проведение манометрическим методом давлением 0,8 Мпа в течение 15 мин, падение давления не установлено, признаков разрыва или нарушения прочности резьбовых соединений, сварных швов, капель в сварных швах, резьбовых соединениях, на поверхности труб, арматуры и утечки воды через водоразборную арматуру, и т.п. не обнаружено. Система признана выдержавшей испытание давлением на герметичность; Акт о комплексных испытаниях систем противопожарной защиты, по результатам которых было установлено, что системы противопожарной защиты на объекте соответствуют требованиям пожарной безопасности, находятся в технически исправном состоянии в дежурном режиме работы. Указанные системы признаны принятыми и допущенными к эксплуатации с 17.08.2018. 

12.09.2018 Комиссией в составе представителя арендодателя, представителя арендатора и представителя подрядчика составлен акт об окончании пусконаладочных работ систем противопожарной защиты, согласно которого, пусконаладочные работы признаны выполненными, а системы противопожарной защиты - прошедшими пуско-наладочные работы. 17.08.2018 эти же системы комиссией в том же составе были признаны допущенными в эксплуатацию. 

Подлежат отклонению доводы заявителя о том, что суд первой инстанции необоснованно не стал выяснять степень общественной опасности нарушения, выразившегося в не проведении пуско-наладочных работ шкафов управления вентиляции В-2, В-3, В-4, В-10, поскольку из материалов дела следует, что работоспособность данных шкафов исследовалась в рамках проверок, проведенных ГУ МЧС по Краснодарскому краю в апреле и июне 2018 года и каких-либо замечаний к данным узлам предъявлено не было.  

Подлежит отклонению довод заявителя о том, что судом первой инстанции не учтено, что в адрес ответчика было направлено несколько претензий, в том числе досудебная претензия с предложением  о расторжении договора, часть нарушений пожарной безопасности были устранены  ответчиком лишь после подачи искового заявления, поскольку нарушения правил пожарной безопасности ответчиком устранены в разумный срок, нарушения правил ведения торговли малозначительны, причинение ущерба истцу отсутствует, как отсутствует нарушение прав третьих лиц.

Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение предоставлено арендатору для ведения коммерческой деятельности с целью организации предприятия по розничной реализации продовольственных, непродовольственных и иных товаров, в том числе алкогольной продукции, производству хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции под торговым наименованием «Перекресток», а также организация склада, офиса и иных помещений, необходимых для работы по технологии супермаркет (целевое назначение). 

Как верно указано судом первой инстанции, истец, действуя добросовестно и разумно при заключении с ответчиком договора аренды спорного объекта, должен был понимать специфику осуществления торговой деятельности. 

Ссылка истца на нарушение ответчиком законодательства о торговой деятельности как основание для расторжения договора аренды, судом отклоняется, поскольку права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды, при этом на арендодателя, в силу специфики арендных правоотношений, не могут быть возложены функции уполномоченного государственного органа по контролю за соблюдением арендатором всех норм законодательства в различных сферах его производственной деятельности.  

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.09.2018 по делу № А32-28525/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПредседательствующийВ.Л. Новик

СудьиМ.Г. Величко

П.В. Шапкин