ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-2844/2023

01 июля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Нестерова С.А.,

судей  Семиглазова В.А., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой А.В., 

при участии:  

от истца: ФИО1 – по доверенности от 15.05.2022; 

от ответчика: ФИО2 – по доверенности от 14.02.2024;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-7218/2024) Акционерного общества «Эталон ЛенСпецСМУ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2024 по делу № А56-2844/2023 (судья   Коноваленко Я.А), принятое

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ант-Эксперт-Аудит» (адрес: 194100, Санкт-Петербург, ул. Кантемировская, дом 2, литер А, эт/оф/каб. 1/101/1, ОГРН 

<

***>);

к Акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» (адрес: 197348, Санкт-Петербург, Богатырский пр-кт, дом 2, литер А, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: акционерное общество «Сервис-Недвижимость» 

о признании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ант-Эксперт-Аудит» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ» (далее – ответчик, Компания, АО «Эталон ЛенСпецСМУ») о признании недействительным (ничтожным) в части решения общего собрания собственников помещений офисного центра, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кременчугкская ул., д.19, лит.А, по вопросу №17 повестки дня, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Акционерное общество «Сервис-Недвижимость» (далее – третье лицо, АО «Сервис-Недвижимость»).

Решением суда от 26.01.2024 признано недействительным ничтожное решение общего собрания собственников помещений офисного здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кременчугская д.19, лит.А, оформленное протоколом от 14.01.2021 № 1, по вопросу №17 повестки дня в следующей части:

абзац 2 – в части слов «…(в т.ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее – общее имущество); 

абзац 3 – в полном объеме; 

абзац 8 – в полном объеме; 

пункт 2 – в полном объеме, в остальной части в иске отказано. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Компания подала апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права, просила решение от 26.01.2024 отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, действия Компании по принятию решения по вопросу №17 повестки дня не являются злоупотреблением правом. Кроме того, ответчик указал, что вывод о несоответствии установленной стоимости предоставления в пользование общего имущества рыночным показателям является необоснованным. Компания также полагает, что установление права управляющей организации оставлять 20% от чистой прибыли, полученной по таким договорам аренды, не может быть квалифицировано как злоупотребление правом со стороны ответчика. Податель жалобы также отметил, что пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) не содержит указания, какое именно общее имущество многоквартирного дома (нежилого здания) может быть предоставлено в пользование. По мнению Компании, судом не приведено оснований, свидетельствующих о необходимости исключения абзаца 3 вопроса №17. Ответчик полагает, что судом не дана оценка доводам Компании о том, что исходя из смысла части 6 статьи 46 ЖК РФ, у Общества отсутствует право на обжалование решения общего собрания, проведенного 14.01.2021, поскольку на момент проведения общего собрания истец не являлся собственником помещений.

В апелляционный суд 15.04.2024 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в которой истец просил решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения. 

Определением суда от 16.04.2024 с учетом незаблаговременного представления истцом отзыва на апелляционную жалобу судебное разбирательство по делу было отложено, в том числе для представления ответчику возможности ознакомиться с представленным отзывом и подготовки мотивированных возражений.

До судебного заседания в суд поступили дополнительные письменные пояснения Компании, которые приобщены в материалы дела.

Определением апелляционного суда от 11.06.2024 в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ ввиду нахождения в ежегодном отпуске произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Семиглазова В.А.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, представитель истца против удовлетворения жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 14.01.2021 проведено внеочередное общее собрание собственников помещений офисного здания по адресу: Санкт-Петербург, Кременчугская улица, дом 19, литера А, решение собрания оформлено протоколом от 14.01.2021 № 1.

Согласно протоколу от 14.01.2021 № 1 инициатором проведения общего собрания является Компания.

В протоколе от 14.01.2021 № 1 указано, что общая площадь здания составляет 10 959,7 кв.м, общая площадь нежилых помещений здания - 6 539,0 кв.м.

При этом в голосовании приняли участие собственники, обладающие в совокупности 5 966,2 кв.м, что приравнивается к 5 966,2 голосам, составляющих 91,24 % от площади нежилых помещений в здании.

В приложении № 1 к протоколу от 14.01.2021 № 1 указано, что Компания является собственником помещений общей площадью 4 568,8 кв.м, соответственно, количество голосов, которыми по сведениям протокола проголосовал ответчик на общем собрании, составляет 69,87% от общего числа голосов собственников нежилых помещений здания.

Протоколом общего собрания собственников от 14.01.2021 № 1 были приняты решения по вопросам, включенным в повестку дня.

По вопросу № 5 о выборе управляющей организации - выбрана управляющая организация АО «Сервис-Недвижимость».

По вопросу № 17 о предоставлении во временное индивидуальное пользование на возмездной основе общего имущества здания собственникам помещений и иным лицам принято следующее решение:

«В соответствии с положениями ст. 246, 247, 248 ГК РФ объекты общего имущества в здании могут быть переданы в индивидуальное пользование собственникам и иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы других собственников здания.

Для эффективного использования общего имущества здания предлагается утвердить следующие порядок и условия предоставления в индивидуальное пользование общего имущества здания (в т. ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее - общее имущество)), в т.ч. для установки и эксплуатации конструкций и оборудования различного назначения.

Право на индивидуальное пользование предоставляется в первую очередь тем собственникам и владельцам, к помещениям которых указанное общее имущество непосредственно примыкает или находится в непосредственной близости от него. Если указанные лица не изъявили соответствующего намерения, общее имущество может быть предоставлено иным собственникам или владельцам помещений в здании, а также третьим лицам.

Индивидуальное пользование общим имуществом предоставляется на договорной основе и является платным. Срок договора определяется сторонами. Размещение и пользование осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.

Ежемесячная плата составляет - 500 руб./кв,м. площади помещения по договору аренды, включая затраты на содержание общего имущества по ставкам, утвержденным общим собранием собственников помещений. Ежемесячная плата за размещение объектов не может составлять менее 500 руб. в месяц. Стоимость договора в случае размещения материалов (рекламы, информации и т.д.) определяется с учетом рыночной стоимости размещения в Санкт-Петербурге.

С 01 марта каждого календарного года АО «Сервис-Недвижимость» вправе изменять стоимость пользования в соответствие с официальным уровнем инфляции в истекшем году.

Плата с собственников помещений за размещение на фасаде здания клапанов приточной вентиляции не взимается. Собственники помещений размещают блоки систем кондиционирования за отдельную плату.

Предоставить АО «Сервис-Недвижимость» право распределять полученные от использования имущества денежные средства в следующем объеме: в размере 80 % от чистой прибыли, использовать на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания по решению общего собрания, оставшиеся 20 % остаются в распоряжении управляющей организации.

1. Порядок предоставления в индивидуальное временное пользование общего имущества для размещения конструкций (в т.ч. рекламных и информационных) и оборудования, в том числе на фасаде: 

– Заинтересованное лицо заключает с АО «Сервис-Недвижимость» договор на выдачу технических условий на установку оборудования и конструкций; 

– Заинтересованное лицо заключает договор на индивидуальное временное пользование общего имущества;

– В случае использования фасада для размещения рекламных, информационных конструкций получение разрешения в Комитете по печати и взаимодействию со средствами массовой информации Санкт-Петербурга осуществляется при наличии заключенного договора;

– АО «Сервис-Недвижимость» осуществляет контроль за соблюдением технических условий при установке, монтаже и эксплуатации; 

– АО «Сервис-Недвижимость» выявляет факты самовольной установки оборудования и конструкций и направляет информацию по компетенции.

2. Порядок предоставления в индивидуальное временное пользование помещений или части коридоров состоит из следующих этапов:

– Заинтересованное лицо заключает с АО «Сервис-Недвижимость» договор на выдачу технических условий;

– Заинтересованное лицо разрабатывает и утверждает проект на интересующие его работы и согласовывает его в установленном порядке. АО «Сервис-Недвижимость» на основании отдельного договора с заинтересованным лицом оказывает платные услуги по согласованию проекта; 

– Заинтересованное лицо заключает договор на индивидуальное временное пользование помещений или части коридоров; 

– АО «Сервис-Недвижимость» осуществляет контроль за соблюдением технических условий при установке, монтаже и эксплуатации отсекающей временной перегородки;

– АО «Сервис-Недвижимость» выявляет факты самовольной установки перегородки в местах общего пользования и направляет уведомление о необходимости представления документации на проведенные работы и исполнения решения общего собрания собственников о подписании договора.

3. Размещение рекламной продукции на информационных стендах (стационарных и переносных) в местах общего пользования и лифтовых кабинах осуществляется в следующем порядке: 

– Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении ему в индивидуальное пользование общего имущества на имя руководителя управляющей организации; 

– Заинтересованное лицо заключает договор размещения рекламной продукции на информационных стендах».

По вопросу № 18 принято решения, согласно которому от имени собственников помещений в здании право на заключение договоров об использовании общего имущества здания, в том числе договоров об установке и эксплуатации конструкций и оборудования различного назначения, на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества здания предоставлено АО «Сервис-Недвижимость».

По вопросу № 19 принято решение, что к общему имуществу здания относятся помещения в офисном здании, не являющиеся частями помещений в собственности, в том числе лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы); иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, включая помещения, предназначенные для организации их досуга; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции офисного здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, указаны конкретные номера помещений, отнесенных к общему имуществу здания, а также земельный участок кадастровый номер - 78:31:0151502:8949 площадью 4075 кв.м. с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания и расположенные на земельном участке

Решение по вопросу № 17 принято 78,05% голосов от общего числа голосов собственников.

Общество является собственником нежилых помещений №156-Н, №157-Н, №158-Н, №159-Н, №160-Н, №161-Н, №162-Н, №163-Н, №164-Н, №165-Н, №166-Н, №167-Н, №168-Н, №170-Н, №171-Н, №172-Н, №178-Н общей площадью 819,6 кв.м., расположенных на 7-ом этаже здания. Право собственности на нежилые помещения перешло к Обществу на основании договора купли-продажи нежилых помещений №43- ЦС-7Г-БЦ от 08.09.2021, заключенного с Компанией, и зарегистрировано в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 11.12.2021.

Указывая на то, что решение по вопросу № 17 (в части) принято при отсутствии кворума, при этом, нарушает основы правопорядка или нравственности, а также права истца, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, признав недействительным ничтожное решение общего собрания собственников помещений офисного здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кременчугская д.19, лит.А, оформленное протоколом от 14.01.2021 № 1, по вопросу №17 повестки дня в части абзацев 2, 3, 8, а также пункта 2, отказав в удовлетворении остальной части иска.

Изучив материалы дела, заслушав пояснений представителей сторон, а также проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

Статьей 181.5 ГК РФ установлено, что решение собрания ничтожно, если оно принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2); противоречит основам правопорядка или нравственности (пункт 4).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64) разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №  25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25).

Соответственно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ и правовой позицией, сформулированной в пункте 7 Постановления № 64, объекты общего имущества, в том числе отдельные части здания в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ (в редакции, действовавшей в период принятия решения общего собрания) принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи.

ЖК РФ не содержит запрета на принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений самими собственниками, а также не устанавливает иное число голосов для принятия решения по данному вопросу.

Следовательно, с учетом взаимосвязанных положений пункта 3 части 2 статьи 44, части 1 статьи 46 ЖК РФ, вне зависимости от того, выносится решение о пользовании общим имуществом здания самими собственниками помещений или же иными лицами, оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.

В данном случае материалами дела подтверждается и судом первой инстанции верно установлено, что решение по вопросу № 17 принято 78,05% голосов от общего числа голосов собственников нежилого здания, что свидетельствует о наличии необходимого кворума.

В силу пункта 2 статьи 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Обязанность обеспечить соблюдение порядка подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме возлагается согласно части 4 и 5 статьи 45 ЖК РФ на собственника, по инициативе которого созывается общее собрание, в направляемом им сообщении, в том числе указывается повестка дня данного собрания.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления № 25, положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 названной нормы предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, статьей 10 ГК РФ закреплен принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определены общие границы (пределы) осуществления гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц.

В данном случае инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания, проведенного в очной форме 14.01.2021, являлась Компания, при этом, на дату его проведения последняя также являлась собственником помещений общей площадью 4 568,8 кв.м, что составляет 69,87% от общего числа голосов собственников нежилых помещений здания.

Согласно протоколу от 14.01.2021 № 1 общим собранием собственников принято решение по вопросу № 5 о выборе управляющей организации АО «СервисНедвижимость», решением по вопросу № 18 данной организации предоставлено право на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в здании.

При этом из материалов дела следует, что АО «Сервис-Недвижимость» входит в список аффилированных лиц АО «Эталон ЛенСпецСМУ».

Указывая на противоречие части решения протокола общего собрания собственников от 14.01.2021 № 1 по вопросу повестки дня №17 основам правопорядка и нравственности, Общество представило в материалы дела заключение оценщика «Вэлью АРКА консалтинг» от 26.05.2023, согласно которому оценщик в результате проведенного анализа пришел к выводу, что размер ежемесячной платы (арендной платы) за индивидуальной пользование помещениями, входящими в состав общего имущества собственников помещений в офисном центре (вопрос № 17 протокола № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в здании офисного центра, расположенного по адресу: 

<

...> литера А от 14.01.2021) не соответствует рынку.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы заключения оценщика «Вэлью АРКА консалтинг», Компанией вопреки своим доводам и части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. 

При этом, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, исходя из буквального содержания решения по вопросу №17 протокола № 1 от 14.01.2021, следует, что данным решением предусмотрена возможность предоставления в аренду части коридоров, технических помещений (пункт 2 решения по вопросу №17), то есть помещений не пригодных для самостоятельного использования и предназначенных для обслуживания помещений соответствующего этажа.

Право на индивидуальное пользование в первую очередь предоставляется тем собственникам и владельцам, к помещениям которых указанное общее имущество непосредственно примыкает или находится в непосредственной близости от него, а если указанные лица не изъявили соответствующего намерения, общее имущество может быть предоставлено иным собственникам или владельцам помещений в здании, а также третьим лицам (абз.3 решения по вопросу №17). Также в случае выявления факта установки собственниками помещений перегородки в местах общего пользования управляющей организации предоставлено право уведомлять собственников помещений о необходимости заключения договора аренды (пункт 2 решения по вопросу №17).

Между тем собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

АО «Сервис-Недвижимость» также предоставлено право распределять полученные от использования имущества денежные средства: в размере 80 % от чистой прибыли, использовать на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания по решению общего собрания, а оставшиеся 20 % остаются в распоряжении управляющей организации.

Судом первой инстанции также принято во внимание, что данным решением управляющей организации предоставлено право, а не обязанность распределять полученные от использования имущества денежные средства; на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания предусмотрено направление 80% от чистой прибыли, а не от полученных от использования имущества денежных средств; при этом в любом случае 20 % остаются в распоряжении управляющей организации.

При таких обстоятельствах, оценив действия Компании применительно к положениям статьи 10 ГК РФ, приняв во внимание, что ответчик, воспользовавшись своим положением, выступил инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания, проведенного в очной форме 14.01.2021, и проголосовал более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников за принятие решения по вопросу №17 в интересах аффилированного лица АО «Сервис-Недвижимость», при этом, в нарушение прав и законных интересов собственников помещений, суд первой инстанции вопреки позиции подателя жалобы пришел к обоснованному выводу о том, что фактически на стороне последней имело место быть злоупотребление правом.

Ссылки подателя жалобы на то, что избрание АО «Сервис-Недвижимость» в качестве управляющей организации не может быть расценено как злоупотребление правом со стороны Компании, не имеют правового значения для настоящего спора, поскольку в данном случае требование о признании ничтожным решения о выборе управляющей организации (по вопросу №5) Обществом не заявлялось.

В силу пункта 110 Постановления № 25 решение собрания может быть признано недействительным в части, если будет доказано, что оно могло бы быть принято и без включения в него недействительной части.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решение общего собрания собственников помещений офисного центра по вопросу № 17, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1 может быть признано недействительным в части: абз.2 – «…(в т.ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее – общее имущество); абз.3 – в полном объеме, абз.5 – в части: «Ежемесячная плата составляет - 500 руб./кв,м. площади помещения по договору аренды, включая затраты на содержание общего имущества по ставкам, утвержденным общим собранием собственников помещений», абз.8 - в полном объеме, пункт 2 – в полном объеме.

 Довод Компании об отсутствии у Общества права на обжалование решения общего собрания, проведенного 14.01.2021, со ссылкой на положения части 6 статьи 46 ЖК РФ подлежит отклонению апелляционной коллегией как необоснованный, поскольку в рамках настоящего спора истцом заявлено требование о признании недействительным ничтожного решения общего собрания собственников помещений офисного центра в порядке статьи 181.5 ГК РФ.

При этом, как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П приведенное правовое регулирование носит общий характер и призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия. 

Доводы подателя жалобы о том, что установление права управляющей организации оставлять 20% от чистой прибыли, полученной по таким договорам аренды, не может быть квалифицировано как злоупотребление правом со стороны ответчика, также подлежат отклонению апелляционным судом в силу следующего.

 Как установлено судом, Компания являлась застройщиком офисного центра «Царская столица». После введения здания в эксплуатацию Компания временно стала собственником нежилых помещений, а в дальнейшем, реализовав нежилые помещения, получила доход от их продажи. 

При отчуждении помещений к их новым собственникам перешли соответствующие доли в праве собственности на общее имущество в здании (пункт 6 статьи 287.5 ГК РФ).

Однако, Компания, воспользовавшись своим положением, а именно тем, что по состоянию на 14.01.2021 ей принадлежало 69,87% непроданных помещений, выступило инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений офисного здания, проведенного в очной форме 14.01.2021, и проголосовав более чем 2/3 голосов за решение по вопросу № 17, фактически преобразовав торговый центр в сдаваемое в аренду здание, где аффилированная управляющая компания либо предлагает самим собственникам помещений взять в аренду их же общие помещения, несмотря на то, что права владения и пользования общим имуществом на безвозмездной основе и так принадлежит им в силу закона, либо ищет арендаторов-третьих лиц, а доход от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступает в распоряжение группы аффилированных лиц.

Более того, как следует из положений статьи 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Аналогичные положения содержатся в статье 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме; собственники помещений владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

Применение вышеуказанной норм, включая статью 248 ГК РФ, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подтверждается, в частности, пунктом 27 Обзора судебной практики № 1 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.06.2020.

Между тем, вопреки положениям статьи 248 ГК РФ и в нарушение законных интересов собственников помещений офисного центра, АО «Эталон ЛенСпецСМУ» обеспечило принятие решения по вопросу № 17, согласно которому управляющей компании предоставлено право, а не обязанность распределять доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, то есть фактически оставлять их в своем распоряжении в полном объеме.

Относительно доводов ответчика о том, что пункт 4 статьи 36 ЖК РФ не содержит указания, какое именно общее имущество многоквартирного дома (нежилого здания) может быть предоставлено в пользование, апелляционный суд отмечает следующее.

Вопреки доводу апеллянта норма части 4 статьи 36 ЖК РФ содержит указание на то, какое общее имущество не может быть предоставлено в пользование третьим лицам – если это нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При этом часть 1 статьи 36 ЖК РФ определяет состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и его предназначение, в частности, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1); иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (пункт 2).

Пригодность для самостоятельного использования общего имущества в здании определяется с учетом его особенностей и предназначения.

Так, например, предназначенный для обслуживания других помещений холл первого этажа, имеющий достаточные габариты для размещения, например, кафетерия, может быть предоставлен в аренду третьим лицам в соответствующей пригодной для самостоятельного использования части – это не будет нарушать права и законные интересы собственников соответствующих помещений. 

В то же время предоставление в пользование третьим лицам таких не пригодных для самостоятельного использования помещений, как этажный коридор, эвакуационная лестница, этажные санузлы, и при этом предназначенных для обслуживания других помещений или удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, очевидно, нарушает права и законные интересы собственников соответствующих помещений. 

Таким образом, соблюдение критерия пригодности общего имущества для самостоятельного использования, в случае если оно предназначено для обслуживания других помещений или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, неразрывно связано с соблюдением законодательного требования о не нарушении прав и законных интересов собственников помещений.

При этом в решении по вопросу № 17 перечень общего имущества для целей предоставлении в аренду третьим лицам не ограничен (абзац 2), более того, в нем прямо поименованы помещения, непригодные для самостоятельного использования и при этом предназначенные для обслуживания других помещений или для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, а именно: части этажного коридора, лестниц, помещения, примыкающие к помещениям собственников или находящиеся в непосредственной близости (абзацы 2, 3, пункт 2).

Так, оценив представленное в материалы дела заключение внесудебной экспертизы, судом первой инстанции принято во внимание, что все помещения 7-го этажа, входящие в состав общего имущества, непригодны для самостоятельного использования. При этом помещения общей площадью 241 кв.м. - предназначены для обслуживания помещений 7-го этажа и удовлетворения социально-бытовых потребностей собственника помещений 7-го этажа, иные помещения (лифтового холла и лестницы с переходным балконом), предназначены для обслуживания всех собственников помещений в Офисном центре.

Кроме того, по результатам анализа поэтажных планов здания установлено, что аналогичные по назначению помещения, входящие в состав общего имущества, предусмотрены на каждом этаже офисного центра.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу, что решением по вопросу № 17 протокола № 1 от 14.01.2021 предусмотрена возможность предоставления в аренду помещений не пригодных для самостоятельного использования и предназначенных для обслуживания помещений соответствующего этажа.

Вопреки доводу Компании в решении суда также приведены мотивы признания недействительным ничтожного решения по вопросу № 17 в части абзаца 3, содержащего механизмы понуждения собственников помещений к заключению договора аренды общего имущества, не пригодного для самостоятельного использования и предназначенного для обслуживания помещений соответствующего этажа.

При указанных обстоятельствах заявленные требования Общества обоснованно и правомерно удовлетворены судом первой инстанции частично, а потому суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы Компании, доводы которой не опровергают правомерности выводов суда и не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции оценены доводы сторон и представленные ими доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения судом также не допущено, а потому решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2024 следует оставить без изменения, а жалобу Компании – без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 26.01.2024 по делу №  А56-2844/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С. А. Нестеров

Судьи

 

В. А. Семиглазов

В. В. Черемошкина