Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-5304/23-6-38

02 августа 2023 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 02 августа 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Коршиковой Е.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛИНВЕСТ-ЦЕНТР" (143085, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., ОДИНЦОВСКИЙ Г.О., ОДИНЦОВО Г., ЗАРЕЧЬЕ РП., ТИХАЯ УЛ., Д. 13, К. 2, ПОМЕЩ. II, ОГРН: 1215000112051, Дата присвоения ОГРН: 02.11.2021, ИНН: 5032334767)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СБЕРБАНК КАПИТАЛ" (117312, ГОРОД МОСКВА, ВАВИЛОВА УЛИЦА, 19, ОГРН: 1087746887678, Дата присвоения ОГРН: 28.07.2008, ИНН: 7736581290)

о взыскании неустойки за период с 01.10.2022 по 14.01.2023 в размере 11 123 499 руб. 06 коп. с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты долга

при участии:

от истца – Кох Е.А. по дов. от 21.12.2021г. (дип. от 24.12.1997г.)

от ответчика – Гальцева Т.А. по дов. от 27.01.2023г. (дип. от 21.06.2002г.), после перерыва – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛИНВЕСТ-ЦЕНТР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СБЕРБАНК КАПИТАЛ" (далее – ответчик) о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов недвижимости за период с 01.10.2022 г. по 19.07.2023 г. в сумме 25 425 140,72 руб., а также неустойки в размере 1/365 от ключевой ставки Банка РФ за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательства по передаче нежилых помещений (с учетом уточнений,  принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ).

В судебном заседании в порядке ст.163 АПК РФ объявлен перерыв с 19.07.2023 до 26.07.2023. Информация о перерыве была размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет: www.msk.arbitr.ru.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика (до перерыва) против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на иск, заявил о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

После перерыва дело рассматривалось в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ. 

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи будущей недвижимости № 9-82-21 от 01.12.2021 года, по условиям которого продавец обязуется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, а также государственной регистрации права собственности продавца на помещение, передать его покупателю в срок, указанный в п. 2.3 договора, а покупатель обязуется принять помещение (с уточненными характеристиками после ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке), а также оплатить помещение в соответствии с условиями договора.

Согласно п 2.2 договора помещения имеют следующие характеристики: 

Наименование: апартаменты, назначение: нежилое; площадь - 324,99 кв. м.; этаж - 4/8; части помещения: апартамент площадью - 303,55 кв. м., лоджия площадью - 21,44 кв. м.; площадь    помещения    с    учетом    применения    поправочных коэффициентов составляет 314,27 кв. м., из них: апартамент площадью - 303,55 кв. м.; площадь лоджии с коэффициентом «0,5» - 10,72 кв. м.; условный номер (согласно проектной документации на строительство Объекта): А.4.407.1;   А.4.407.2;   А.4.407.3;   А.4.407.4;   А.4.407.5 А.4.407.6. 

Наименование: машиноместо. назначение: нежилое; площадь - 27,87 кв. м. этаж - -2; условный номер (согласно проектной документации на строительство Объекта): А.02. -2.57.

Наименование:  машиноместо. назначение: нежилое; площадь – 24,25 кв. м. этаж - -2; Условный номер (согласно проектной документации на строительство Объекта): А.02. -2.58.

Наименование: кладовая автостоянки. Назначение: нежилое; Площадь - 12,24 кв. м.; Этаж - -2; Условный номер (согласно проектной документации на строительство Объекта): А.02.022. 

Наименование:  кладовая автостоянки. Назначение: нежилое; Площадь - 12,44 кв. м.; Этаж - -2; Условный номер (согласно проектной документации на строительство Объекта): А.02.024.

Площадь Помещения, его местоположение в Многофункциональном гостиничном комплексе «Царев сад», а также иные характеристики помещения указаны в соответствии с утвержденной проектной документацией на строительство Объекта и уточняется сторонами в акте приема-передачи помещения на основании данных кадастрового учета помещения.

В соответствии с п. 3.1 договора, цена помещений, подлежащих передаче покупателю составляет сумму в размере 423 752 345 руб. 22 коп., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством, действующим на момент реализации объекта.

Истец указывает, что со стороны покупателя обязательства по оплате на сумму  423 752 345,33 руб. были выполнены в полном объеме.

Согласно условиям п. 2.3 договора, срок передачи нежилых помещений установлен до 31.03.2022 г.

Однако, обязательства по передаче объектов ответчиком до настоящего времени не исполнены.

По условиям п. 9.9 договора, в случае нарушения сроков передачи помещений на срок 6 и более месяцев, продавец оплачивает покупателю неустойку в размере 1/365 от ключевой ставки Банка РФ за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истца, размер неустойки за нарушение сроков передачи объектов недвижимости за период с 01.10.2022 г. по 19.07.2023 г. составляет 25 425 140,72 руб.

В рамках соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом в адрес ответчика 25.11.2022г. была направлена претензия, которая оставлена без удовлетворения.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 указанного Кодекса).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В возражениях на иск, ответчик указывает, что помещения были переданы истцу без внутренней отделки, в состоянии, соответствующем договору купли-продажи будущей вещи, ссылается на отсутствие оснований для начисления неустойки за период после 07.03.2023 года  поскольку 01.12.2022г. ответчиком получено разрешение на ввод Многофункционального гостиничного комплекса «Царев сад» (Объект) в эксплуатацию, выданное Комитетом Государственного строительного надзора города Москвы под номером 77-01-011093-2022, что в соответствии с п. 6.1 договора является подтверждением соответствия помещения проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также договору; 13.02.2023г. ООО "Сбербанк Капитал"  осуществило государственную регистрацию права собственности на помещение. Письмом от 03.03.2023г. ответчик уведомил истца о необходимости произвести приемку помещений. Вместе с тем, ООО "Жилинвест-Центр" письмом от 22.03.2023 отказалось осуществить приемку помещений со ссылкой на наличие замечаний и дефектов, препятствующих приемке объекта.

Заключенное сторонами соглашения является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей вещи.

Как следует из статьи 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В соответствии с п. 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. 

При исследовании представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что объект инвестирования не был принят покупателем по причине выявленных существенных недостатков объекта, с наличием которых по существу ответчик согласился, обязавшись их устранить в срок до 14.08.2023.

Так, 22 марта 2023 г. (исх. № 03) и 10 мая 2023 г. (исх. № 04) истцом в адрес ответчика были направлены обращения с описанием выявленных в ходе приемки строительных недостатков нежилых помещений, приобретенных по договору купли-продажи будущей недвижимости № 9-82-21 от 01.12.2021 г. в ЖК «Царев Сад» по адресу : г. Москва, Софийская набережная, 34, стр.2. 

Перечень выявленных дефектов приведен в отчете о состоянии объекта и не оспорен ответчиком.

Кроме того, указанные обращения содержали запрос на предоставление технических планов на помещения с кадастровыми номерами:77:01:0002021:5487; 77:01:0002021:5488; 77:01:0002021:4917; 77:01:0002021:4918; 77:01:0002021:5257 и предоставление технической документации по объекту, которая позволит провести объективную приемку нежилых помещений по договору.

Ответным письмом исх. № 97/9/119 от 25.05.2023 г. ответчик уведомил о сроках устранения выявленных строительных недостатков до 14.08.2023 г.

Письмом от 06.06.2023 г. исх. № 05 истец повторно уведомил ответчика, что по договору купли-продажи будущей недвижимости № 9-82-21 от 01.12.2021 г. не может принять нежилые помещения с выявленными строительными недостатками, так как последние являются существенными и препятствуют проведению ремонтных работ и последующей эксплуатации помещений. Приемка будет осуществляться после 14.08.2023 г., после получения уведомления об устранении выявленных строительных недостатков и готовности передать помещения покупателю.

Также истец повторно просил предоставить технические планы на помещения с кадастровыми номерами: 77:01:0002021:5487; 77:01:0002021:5488; 77:01:0002021:4917; 77:01:0002021:4918; 77:01:0002021:5257, так как в ходе приемки помещений с участием лицензированного кадастрового инженера были выявлены расхождения в площадях помещений. 

С учетом изложенного, доводы ответчика об уклонении истца от приемки спорных объектов, признаются судом несостоятельными, поскольку не подтверждены допустимыми и относимыми доказательствами.

Судом проверен расчет неустойки истца и признан обоснованным, соответствующим условиям договора.

Ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом пени (неустойки) на основании ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). 

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. 

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки. 

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты. 

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, суд признает заявленную неустойку (пени) за нарушение ответчиком срока передачи объектов несоразмерной последствиям нарушенного обязательства, снижение размера неустойки (пени) до 16 950 093 руб. 81 коп. отвечает требованиям разумности и справедливости, способствует восстановлению прав истца вследствие нарушения ответчиком обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

 Поскольку ответчиком не представлено доказательств передачи объектов по договору купли-продажи в установленный договором срок, а также доказательств отсутствия оснований начисления неустойки, заявленное истцом требование о взыскании неустойки в установленном судом размере 16 950 093 руб. 81 коп., с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, а также неустойки за период с 20.07.2023 по дату фактического исполнения обязательства по передаче нежилых помещений в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ. 

Расходы по государственной пошлине распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного, ст. ст. ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 333, 454, 456, 475 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 69, 71, 110, 112, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СБЕРБАНК КАПИТАЛ" (117312, ГОРОД МОСКВА, ВАВИЛОВА УЛИЦА, 19, ОГРН: 1087746887678, Дата присвоения ОГРН: 28.07.2008, ИНН: 7736581290) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЖИЛИНВЕСТ-ЦЕНТР" (143085, МОСКОВСКАЯ ОБЛ., ОДИНЦОВСКИЙ Г.О., ОДИНЦОВО Г., ЗАРЕЧЬЕ РП., ТИХАЯ УЛ., Д. 13, К. 2, ПОМЕЩ. II, ОГРН: 1215000112051, Дата присвоения ОГРН: 02.11.2021, ИНН: 5032334767) неустойку в размере 16 950 093 руб. 81 коп., неустойку за период с 20.07.2023 по дату фактического исполнения обязательства по передаче нежилых помещений в размере 1/365 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, а также расходы по оплате госпошлины в размере 78 617 руб. 00 коп.

          В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

          Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СБЕРБАНК КАПИТАЛ" (117312, ГОРОД МОСКВА, ВАВИЛОВА УЛИЦА, 19, ОГРН: 1087746887678, Дата присвоения ОГРН: 28.07.2008, ИНН: 7736581290) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 71 509 руб.

          Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                       Е.В. Коршикова