АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3907/2022

г. Ярославль

30 декабря 2022 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Прокуратуры Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в интересах  муниципального образования города Ярославля в лице муниципалитета г. Ярославля   к  

1. Мэрии города Ярославля (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>); 

2. Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>);

3. Обществу с ограниченной ответственностью "Булат" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>); 

4. Индивидуальному предпринимателю    ФИО2

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

5. Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>)

6. КУМИ мэрии города Ярославля  

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

о признании недействительным договора от 05.07.2018 № 78купли-продажи земельного участка,

о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств   бюджет, 

при участии:

от истца – ФИО4 - прокурор

от ответчика 1 – ФИО5 - по дов. от 13.01.2022

от ответчика 2 - не явились

от ответчика 3 - ФИО6 - по дов. от 28.04.2022

от ответчика 4 - ФИО7 - по дов. от 04.09.2017

от ответчика 5 - ФИО8 - по дов. от 26.05.2022, ФИО9 - по дов. от 19.03.2019

от ответчика 6 – ФИО5 - по дов. от 17.02.2021

от 3-его лица - не явились

установил:

Прокуратура Ярославской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к  мэрии города Ярославля, департаменту градостроительства мэрии города Ярославля, обществу с ограниченной ответственностью "Булат", индивидуальному предпринимателю    ФИО2 о признании недействительным договора от 05.07.2018 № 78 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР №3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с ООО «Булат» и ФИО2, о применении последствия недействительности сделки, обязав ООО «Булат», ФИО2 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля земельный участок с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР № 3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе).

       Определением суда от 24.05.2022 принято уточнение исковых требований (от 20.05.2022), в котором истец просит:

1. Признать недействительным договор от 05.07.2018 № 78 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР №3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с ООО «Булат» и ФИО2

2. Признать недействительным договор от 14.12.2021 купли-продажи в части продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР №3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный ООО «Булат», ИП ФИО2 (Продавцы) с ИП ФИО3

3. Прекратить зарегистрированное право собственности ИП ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121.

 4. Истребовать из незаконного владения ИП ФИО3 и передать КУМИ мэрии г. Ярославля земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121.

          В качестве соответчика в иске  указан ИП ФИО3

          Определением суда от 24.05.2022 ИП ФИО3 привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

          От прокуратуры Ярославской области поступило заявление от 08.07.2022 об отказе от исковых требований в части требований, предъявленных к ИП ФИО3 

         Судом принято изменение исковых требований от 08.07.2022, в котором Прокуратура Ярославской области просит суд:

     - признать недействительным договор от 05.07.2018 № 78купли-продажи земельного участка с кадастровым номером76:23:000000:14754, расположенного но адресу: г. Ярославль, МКР №3жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицамиАвиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный Департаментомархитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославляс ООО «Булат» и ФИО2,

     - применить последствия недействительности указанного договора в виде взыскания с ООО «Булат» в бюджет г. Ярославля   денежных средств    в   размере   21 338 639,7 рублей,

      - применить последствия недействительности указанного договора в виде взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО10 в бюджет г. Ярославля денежных средств в размере 21 338 639,7 рублей.

          Прокурор пояснил, что отказ от требований к ИП ФИО3 заявлен применительно к иску от 20.05.2022. Исковые требования от 08.07.2022 являются уточненными с учетом отказа от иска.

          По ходатайству прокурора к участию в деле в качестве соответчика по п. 1 просительной части иска привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля.

          Истец заявленные ходатайства и требования поддержал.

         Муниципалитет города Ярославля извещен, представил письменное мнение.

         От ООО "Булат" поступил обобщенный отзыв с возражениями против требований, заявлено об истечении исковой давности. Доводы подробно раскрыты представителем Общества в отзывах, в заседании даны пояснения.

         ИП ФИО2 представил отзыв, заявление об истечении срока исковой давности. Представитель ИП ФИО2 в судебном заседании поддержал изложенную правовую позицию и дополнил ее.  

        Представили ИП  ФИО3 в отзыве указали на добросовестность его действий при приобретении рассматриваемого земельного участка, поддержали доводы  ООО "Булат" и ИП ФИО2, заявили об истечении исковой давности.

          Мэрия города Ярославля, департамент градостроительства мэрии города Ярославля и КУМИ мэрии города Ярославля представили отзывы, возражений по иску прокуратуры не заявлено.

         Истец представил дополнительные пояснения от 11.07.2022 по исковой давности, полагая срок не пропущенным.

         К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области. Третье лицо представило отзыв с информацией по рассматриваемому  исходному земельному участку и выделенным из него, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (ходатайство удовлетворено).

         Дело рассмотрено при имеющейся явке в соответствии со ст.156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, в том числе поступившие в электронное дело через систему «Мой арбитр» и представленные на диске, заслушав участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Муниципальным казенным учреждением «Агентство по арендеземельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО «Булат»(арендатор) заключен договор аренды от 11.06.2015 №325-1-яс в отношении находящегосяв государственной собственности земельного участка площадью 56802 кв.миз земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:00.0000:79,расположенного по адресу: МКР № 3 жилого района «Сокол» (земельныйучасток № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского,проспектом Фрунзе) во Фрунзенском районе.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 14.07.2015, регистрационная запись 76-76/023-76/001/001 /2015-5403/1.

На основании разрешения на строительство от 13.09.2016 № 76-301000-422-2016, выданного Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ООО «Булат», ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 76:23:000000:79 произведено строительство объекта, который зарегистрирован как выставочный зал мебели, с инженерными коммуникациями, общей площадью 160,3 кв.м. Здание построено из цилиндрованного бревна.

Здание  выставочного  зала  мебели   13.06.2017  зарегистрировано в общую долевую собственность ООО «Булат» и ФИО2, размер доли каждого – ½.

Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (Продавец) с ООО «Булат» и ФИО2 (Покупатели) заключен договор от 05.07.2018 № 78 купли-продажи земельного участка, согласно которому Продавец передал, а Покупатели приняли в собственность по ½ доле в праве собственности на земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 51338 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенный по адресу: г. Ярославль, МКР №3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), разрешенное использование - выставочные залы, художественные галереи и салоны, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (п. 1.1 договора). 

Цена выкупа участка по договору составила 7 531 284,6 рублей (п. 2.1 договора).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 03.08.2018.

По мнению прокурора, указанный договор заключен с нарушением требований действующего законодательства и подлежит признанию недействительным в связи со следующим.

Основанием для предоставления земельного участка в собственность  ООО «Булат» и ФИО2 явились их заявления со ссылкой на п. 2 ст. 39.3 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Прокуратурой установлено, что на момент выкупа земельного участка на нем располагалось только нежилое здание 160,3 кв.м и две трансформаторные подстанции ТП № 1 и ТП № 2.

Общая площадь застройки по отношению к площади земельного  участка составила 0,25%.

В силу п.п. 1 и 2 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Основываясь на положениях статей 39.14, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ, прокуратура полагает, что земельные участки должны удовлетворять требованиям закона об использовании их в соответствии с целевым назначением и о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка. Приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого    земельного    участка.    Заявитель    при    обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и  необходимую для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.03.2011 №13535/10).

При этом, как указал Верховный Суд Российской Федерации в определении от 26.04.2016 № 64- КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Из представленных  документов  прокуратурой установлено, что ООО  «Булат»  и  ФИО11  В .Е.   в  Комитет  по  управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в подтверждение   необходимости использования всей площади (51338 кв.м) земельного участка с  кадастровым  номером  76:23:000000:14754  представлено  Заключение  о соответствии Проекта застройки требованиям к размещению объектов  (далее - Заключение), составленное МБМГРУПП ПРОЕКТ ИНСТИТУТ.

Из указанного заключения следует, что на земельном участкерасположено нежилое двухэтажное здание, на которое зарегистрированоправособственности№76:23:000000:14614-76/023/2017-1, №76:23:000000:14614-76/023/2017-2 и две трансформаторные подстанции. Площадь земельного участка 1,14 га планируется под использование выставки открытого типа готовой продукции (площадка № 1), площадь 1,18 га - под склад открытого типа твердых строительных материалов (площадка № 2), площадь 0,59 га - под склад открытого типа сыпучих строительных материалов. Также на территории предполагалось разместить автомобильную стоянку для легкового транспорта посетителей, автомобильную  стоянку грузового транспорта, поставляющего товары, детского городка для детей посетителей.

Общая площадь застройки земельного участка под объектами недвижимости и площадками с твердым покрытием по Заключению составляет 40 486 кв.м или 71,3% от общей площади.

Прокурор указал, что кроме указанного выше строения 160,3 кв.м  и двух трансформаторных подстанций ООО «Булат» и  ФИО2 иных объектов в эксплуатацию не вводили.

По мнению истца, площадь земельного участка в договоре купли-продажи не соразмерна площади объекта капитального строительства, расположенного на нем. Таким образом, полагает прокуратура, ООО «Булат»  и ФИО2 не являются лицами, имеющими право на приобретение в собственность земельного участка в том размере, который указан в договоре (ст. 130 ГК РФ, ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ).

Приведенные обстоятельства подтверждены Комитетом по управлению муниципальным имуществом, в отзыве от 23.05.2022 приведена информация по формированию спорного земельного участка, изменению вида разрешенного использования, возражения по выводам Заключения.

Прокурор оценивает договор купли-продажи от 05.07.2018 как недействительную (ничтожную)  сделку по п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

Также прокурором установлено, что  между ООО «Булат», ИП ФИО12 (Продавцы) и ИП ФИО3 (Покупатель) заключен договор от 14.12.2021 купли-продажи здания и участка, согласно которому Продавцы передали, а Покупатель принял в собственность земельный участок, площадью 51338 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенный по адресу: г. Ярославль, МКР №3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), разрешенное использование - выставочные залы, художественные галереи и салоны, в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные (п. 1.1 договора). 

Стоимость участка по договору составила 99 800 000 рублей (п. 2.1.2 договора). Стоимость здания – 200 000 руб. (п. 2.1.1 договора).

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 21.12.2021.

Земельный участок правообладателем ФИО3 снят с кадастрового учета 24.12.2021 в связи с разделом и постановкой на государственный кадастровый учет 12 земельных с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121.

По ходатайству прокуратуры судом 25.05.2022 были приняты обеспечительные меры в виде запрета индивидуальному предпринимателю  ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) совершать сделки в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121, расположенных по адресу: г. Ярославль, МКР № 3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе). Также запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ярославской области совершать регистрационные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121.

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ вновь уточнил иск, просит признать недействительным Договор от 05.07.2018 №78, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания в бюджет г. Ярославля кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:79.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2018 цена выкупа участка составила 7 531 284,6 рублей.

Согласно приложению № 1 указанного договора цена выкупа земельного участка определена в размере 15% кадастровой стоимости, которая составила 50 208 564 рубля.

В связи с изложенным, с ООО «Булат» и ИП ФИО2 в бюджет города Ярославля прокуратура просит взыскать денежные средства в размере 42 677 279,4 рублей, в равных долях, то есть по 21 338 639.7 рублей с каждого (50 208 564 рублей (кадастровая стоимость земельного участка) - 7 531 284,6 рублей (сумма фактически уплаченная за участок при заключении спорного договора) = 42 677279,4 рублей /2 = 21 338 639,7 рублей).

Также прокурор  08.07.2022 заявил отказ от исковых требований, предъявленных к ИП ФИО3  

В заявлении от 08.07.2022 №8-10-2022 прокурор указал, что в ходе проверки законности заключения между ООО «Булат», ИП ФИО2 (Продавцы) и ИП ФИО3 (Покупатель) договора от 14.12.2021 купли-продажи земельного участка площадью 51338 кв.м с кадастровым номером 76:23:00000014754 признаков недобросовестного приобретателя в действиях ФИО3 не установлено.

ИП ФИО3 обратился в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер, приятых определением суда от 25.05.2022. 

Определением суда от 11.07.2022 уточнение исковых требований от 08.07.2022 принято судом. 

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 22.07.2022 в удовлетворении заявления ИП ФИО3 об отмене обеспечительных мер отказано.

Не согласившись с принятым определением суда, ИП ФИО3 обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил определение отменить, обеспечительные меры, принятые определением суда от 25.05.2022 по настоящему делу отменить.

Вторым арбитражным апелляционным судом жалоба предпринимателя удовлетворена. Определение Арбитражного суда Ярославской области от 22.07.2022 отменено. Заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 об отмене обеспечительных мер удовлетворено. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Ярославской области от 25.05.2022 по делу № А82-3907/2022, отменены постановлением 17.10.2022.

Поддерживая иск в уточненной редакции, прокуратура указала, что первоначальная сделка по продаже земельного участка по договору от 05.07.2018  привела к выбытию земельного участка по заниженной стоимости, поскольку при той небольшой площади, занятой строением, первоначальные продавцы не могли приобрести земельный участок  на льготных условиях – 15% от кадастровой стоимости земельного участка.

Как указано выше, прокурор считает Договор от 05.07.2018 ничтожной сделкой по ст.168 ГК РФ, в связи с чем просит применить последствия недействительности сделки: взыскать в бюджет города  с первоначальных покупателей разницу в цене, указанную выше.

Аффилированность между ООО «Булат», ФИО11 и ФИО3  прокуратурой не установлена, расчеты за земельный участок по договору от 14.12.2021 документально подтверждены.

Возвратить земельный участок муниципальному образованию истец полагает невозможным, поскольку участок находится у добросовестного приобретателя.

Указанное явилось основанием для обращения прокуратуры в суд с рассматриваемым иском.

Структура органов городского самоуправления определена Уставом города Ярославля (ст. 7). Муниципалитет города Ярославля является представительным органом городского самоуправления (ст. 55 Устава), к исключительной компетенции которого отнесено определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности города, а также контроль за исполнением органами городского самоуправления и должностными лицами городского самоуправления полномочий по решению вопросов местного значения (п.п. 5, 9 ст. 68 Устава).

Муниципалитет в письменной позиции от 13.09.2022 сообщил, что ответчиками ООО «Булат» и ИП ФИО2 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ в 2018 году были поданы заявления о предоставлении спорного земельного в собственность без проведения торгов.

Как указано в отзыве муниципалитета города, перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, закрепленный в ст. 39.16 ЗК РФ, является закрытым и для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка достаточно наличия хотя бы одного из указанных в статье оснований.

Муниципалитет указал следующее.

В целях решения вопросов реализации единой градостроительной и земельной политики для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека на территории Ярославской области Указом Губернатора Ярославской области от 05.05.2017 № 156 образован координационный совет по вопросам градостроительства, имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - координационный совет), утверждено Положение о координационном совете.

В соответствии с подпунктом 2.2.2 пункта 2.2 Положения о координационном совете в сфере земельной политики координационный совет осуществляет предварительное рассмотрение заключаемых органами местного самоуправления муниципальных образований Ярославской области проектов договоров купли-продажи без проведения торгов в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ.

Решения координационного совета и его рабочих групп оформляются протоколом и направляются, в том числе в органы местного самоуправления муниципальных образований Ярославской области, которым даны поручения (п. 5.9 Положения о координационном совете).

Протокол заседания рабочей группы по вопросам регулирования имущественных и земельных отношений координационного совета по вопросам градостроительства, имущественных и земельных отношения Ярославской области от 29.06.2018 № РГ-23 содержит решение о рекомендации мэрии города Ярославля согласовать проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Учитывая изложенное, муниципалитет города Ярославля оставляет решение на усмотрение суда и просит суд рассмотреть дело без участия представителя муниципалитета.

Управление Росрестра представило письменные пояснения от 22.05.2022, где подробно изложена хронология формирования, постановки на учет земельного участка и расположенного на нем объекта, снятия с кадастрового учета ранее возведенного объекта,  формирование и кадастровый учет выделенных участков, сведения о правообладателях.

Сведения, приведенные истцом в иске, не расходятся с данными регистрирующего органа.

Кадастровая палата представила сведения по кадастровому учету рассматриваемого участка.

Основные доводы ответчиков ООО  «Булат», ИП ФИО2, ИП ФИО3 тезисно сводятся к следующему.

1. Прокурор оспаривает договор от 05.07.2018, полагая его ничтожной сделкой. При этом трехлетний срок исковой давности на дату подачи иска  в суд 17.03.2022 истек как с момента заключения договора, подписания акта приема-передачи участка, так и с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателям. Истечение срока исковой давности влечет отказ в иске.

2. С расчетом минимального процента застройки спорного участка, составленного КУМИ, ИП ФИО2 не согласен, ссылаясь на ГПЗУ от 18.08.2016, где минимальный процент застройки не установлен.

3. Законность строительства и ввода в эксплуатацию объекта на спорном земельном участке, его регистрация в ЕГРН не оспорена и, как следствие, по мнению указанных ответчиков,  законным является и выкуп земельного участка на условиях Договора 05.07.2018. Также указанные ответчики ссылаются на разработку договора уполномоченным органом и наличие положительного заключения заседания рабочей группы по вопросам регулирования имущественных и земельных отношений указанного муниципалитетом координационного совета по вопросам градостроительства, имущественных и земельных отношения Ярославской области от 29.06.2018 № РГ-23.

4. Указанные ответчики подтверждают, что ИП ФИО3 является добросовестным приобретателем земельного участка.

Дополнительно указанные ответчики в отзывах и правовых позициях приводят и иные доводы, в том числе полагают, что мэрия города Ярославля является ненадлежащим ответчиком, а муниципалитет города Ярославля является ненадлежащим уполномоченным органом, в интересах которого выступает прокуратура. 

Департамент архитектуры указал на переход полномочий в области распоряжения земельных участков к КУМИ мэрии города Ярославля, полагает себя ненадлежащим ответчиком.

Мэрия и КУМИ иск не оспаривают.

Исследовав представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20  Земельного кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пп.25 ст.39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:  площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из материалов дела следует, что в июле 2018 на дату выкупа земельного участка площадью 51338 кв.м на нем располагалось только нежилое здание 160,3 кв.м и две трансформаторные подстанции ТП № 1 и ТП № 2. Общая площадь застройки по отношению к площади земельного  участка составила 0,25%.

Суд полагает очевидным фактом, что указанная площадь объекта и  сооружений не требует всей площади земельного участка. Под объектом могла быть сформирована площадь  участка меньшего размера, либо участок мог быть занят (застроен) объектами недвижимого имущества. Однако такие действия не произведены.

Суд критически относится к Заключению  о соответствии Проекта застройки требованиям к размещению объектов, составленное МБМГРУПП ПРОЕКТ ИНСТИТУТ. 

Ранее исходный участок был в аренде у ООО «Булат» и по договору аренды земельного участка от 11.06.2015 площадью 56802 кв.м  предназначался для строительства многоэтажного здания. Этот участок был разделен, в связи с чем сформирован участок площадью 51338 кв.м с изменением вида разрешенного использования на выставочные залы.  Строительство одного бревенчатого объекта не подтверждает освоение земельного участка в целях, для которых он предоставлен в аренду. 

Суд отклоняет доводы ООО «Булат»  и ИП ФИО2, основанные на подготовке договора уполномоченным органом и наличии  положительного заключения заседания рабочей группы по вопросам регулирования имущественных и земельных отношений Координационного совета, поскольку указанный орган рассматривает представленный заинтересованными лицами комплект документов, может не обладать всей необходимой информацией, а сами покупатели участка не могут не знать про несоответствие между площадью приобретаемого участка и площадью построенного на нем объекта.

Такое поведение покупателей по договору от 05.07.2018 является недобросовестным.

Доводы прокуратуры обоснованны. Право на выкуп всего земельного участка у арендаторов не возникло. Договор от 05.07.2018 незаконно заключен по льготной цене – 15% от кадастровой стоимости.

Оценивая доводы о пропуске срока исковой давности для заявления требований о недействительности договора купли-продажи, суд исходит из следующего.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Указанные правила применяются не только к требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки, но и к требованиям о признании сделки недействительной.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

При этом суд исходит из следующего.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Назначение субъективного права состоит в предоставлении уполномоченному субъекту юридически гарантированной возможности удовлетворять потребности, не нарушая при этом интересов других лиц, общества и государства. По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации злоупотребление правом, т.е. осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность. Указанный подход изложен в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.02.2015 № 32-КГ14-17.

Заявление о применении срока исковой давности является одним из способов защиты прав. Таким образом, и на него распространяется правило о возможности отказа суда в защите лицу, злоупотребляющему соответствующим правом. 

Злоупотребление правом суд усматривает в выкупе участка по льготной цене  при отсутствии права на льготу, т.к. участок не освоен.

Осведомленность о наличии оснований для признания сделки недействительной (ничтожной), как заключенной со злоупотреблением правом и действиями в обход закона, не может быть определена исключительно моментом начала исполнения сделки или получением заинтересованными лицами информации об этом. По существу, она определяется моментом, когда действительные обстоятельства, свободные от недостоверных и искаженных фактов, становятся известны заинтересованным лицам.

Об обстоятельствах передачи спорного земельного участка в собственность ООО «Булат» и ИП ФИО2 и его выбытия из владения муниципального образования прокуратуре Ярославской области стало известно только в связи проверкой, проведенной прокуратурой г. Ярославля, которая была завершена в январе 2022 года. Соответственно, с этого момента начинает течь срок исковой давности по иску прокурора. В суд прокурор обратился 17.03.2022.

Учитывая появившуюся возможность обращения с рассматриваемым иском только после получения результатов прокурорской проверки, а также установленный судом факт приобретения покупателями спорного земельного участка по явно заниженной цене, в применении исковой давности суд отказывает, что по своему смыслу соответствует пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ и выступает в настоящем деле как санкция за злоупотребление правом. Указанный подход отражен в Постановлении Президиума ВАС РФ  № 17912/09 от 22.11.2011 и применяется судом к обстоятельствам данного спора.

Таким образом, срок исковой давности является не истекшим для оспаривания прокурором  договора от 05.07.2018.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 вышеназванного постановления).

Исходя из названного, отчуждение земельного участка, находящегося впубличной собственности и отчуждаемого без проведения торгов, сопределением выкупной стоимости, в результате которой уменьшаютсяпоступления    в     доход    местного     бюджета,свидетельствует о недействительности сделки как ничтожной.

Учитывая приведенное выше обоснование, суд удовлетворяет иск прокуратуры о признании недействительным договора от 05.07.2018 № 78купли-продажи земельного участка с кадастровым номером76:23:000000:14754, расположенного но адресу: г. Ярославль, МКР №3жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицамиАвиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный Департаментомархитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославляс Обществом с ограниченной ответственностью  «Булат» и  индивидуальным предпринимателем ФИО2

В силу п.2. ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При рассмотрении требований о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость).

При указанных обстоятельствах, учитывая невозможность возврата в распоряжение муниципального образования спорного земельного участка, отчужденного покупателями участка иному лицу, не представляется возможным в результате признания сделки недействительной применение иного последствия недействительности сделки, кроме возмещения в бюджет города Ярославля стоимости земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754  в размере, указанном истцом. 

Суд предлагал участникам процесса заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка на дату совершения сделки купли-продажи – 05.07.2018.

Такое ходатайство не заявлено, что зафиксировано в протоколе судебного заседания от 30.11.2022. 

Суд считает расчет истца не опровергнутым.

В связи с изложенным с  ООО «Булат» подлежит взысканию в бюджет города  Ярославля      стоимость  земельного участка    в размере  21 338 639,70 рублей, с ИП ФИО2   в бюджет города  Ярославля  подлежит взысканию стоимость  земельного участка в размере  21 338 639,70 рублей.

Доводы ответчиков 3 и 4,5  в отношении мэрии и муниципалитета судом отклонены исходя из функций, возложенных на эти органы. 

    В соответствии со ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела, отказаться от иска. Заявлен отказ от части требований.

   Прокуратура Российской Федерации  является органом федеральной государственной власти, которая осуществляет надзор за соблюдением законности и правопорядка в России. Прокуратура Ярославской области осуществляет те же полномочия на уровне субъекта Российской Федерации.

     Суд, учитывая, что отказ от иска заявлен органом, являющимся надзорным за соблюдением законности, установив, что отказ от заявленных требований не противоречит закону и  не нарушает права  других лиц, принимает его в порядке ст. 49 АПК РФ.

Судом принят отказ  прокуратуры Ярославской области  от иска в части требований о признании недействительным договора от 14.12.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР №3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный Обществом с ограниченной ответственностью «Булат», индивидуальным предпринимателем ФИО2 с индивидуальным предпринимателем  ФИО3

Судом принят отказ  прокуратуры Ярославской области  от иска в части требований о прекращении зарегистрированного права собственности индивидуального предпринимателя ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121 и истребовании этих участков в муниципальною собственность путем передачи их Комитету по управлению муниципальным  имуществом мэрии города Ярославля.

Производство по делу в части требований, по которым прокуратурой Ярославской области заявлен отказ от иска, подлежит прекращению на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. 

В порядке ст. 110 АПК РФ, учитывая освобождение прокуратуры от уплаты госпошлины,  по удовлетворенным требованиям с Общества с ограниченной ответственностью "Булат" и  Индивидуального  предпринимателя    ФИО2  в доход федерального бюджета подлежит взысканию  131193 руб.  государственной пошлины с каждого.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 49, 150, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор от 05.07.2018 № 78купли-продажи земельного участка с кадастровым номером76:23:000000:14754, расположенного но адресу: г. Ярославль, МКР №3жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицамиАвиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный Департаментомархитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославляс Обществом с ограниченной ответственностью  «Булат» и  индивидуальным предпринимателем ФИО2

    Применить последствия недействительности  сделки:

-  взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Булат" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>) в бюджет города  Ярославля      стоимость  земельного участка    в размере  21 338 639,70 рублей,

-   взыскать с Индивидуального  предпринимателя    ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)  в бюджет города  Ярославля  стоимость  земельного участка в размере  21 338 639,70 рублей.

Принять отказ  прокуратуры Ярославской области  от иска в части требований о признании недействительным договора от 14.12.2021 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 76:23:000000:14754, расположенного по адресу: г. Ярославль, МКР №3 жилого района Сокол (земельный участок № 3, ограниченный улицами Авиационной, Циолковского, просп. Фрунзе), заключенный Обществом с ограниченной ответственностью «Булат», индивидуальным предпринимателем ФИО2 с индивидуальным предпринимателем  ФИО3

Принять отказ  прокуратуры Ярославской области  от иска в части требований о прекращении зарегистрированного права собственности индивидуального предпринимателя ФИО3 на земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:000000:16110, 76:23:000000:16111, 76:23:000000:16112, 76:23:000000:16113, 76:23:000000:16114, 76:23:000000:16115, 76:23:000000:16116, 76:23:000000:16117, 76:23:000000:16118, 76:23:000000:16119, 76:23:000000:16120, 76:23:000000:16121 и истребовании этих участков в муниципальною собственность путем передачи их Комитету по управлению муниципальным  имуществом мэрии города Ярославля.

Производство по делу в части требований, по которым прокуратурой Ярославской области заявлен отказ от иска, прекратить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Булат" (ИНН  

<

***>; ОГРН  

<

***>) в доход федерального бюджета 131193 руб.  государственной пошлины.

Взыскать с Индивидуального  предпринимателя    ФИО2  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)  в доход федерального бюджета 131193 руб.  государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). 

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

С.Е. Секерина