АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-14321/2024

г. Барнаул

24 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Энтус О.В., при ведении протокола секретарем Щербаковой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Алтай", г. Заринск                         (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации Дмитро-Титовского сельсовета Кытмановского района Алтайского края, с. Дмитро-Титово Кытмановского района Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Кытмановского района Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, сельскохозяйственный производственный кооператив Колхоз имени Кирова                          (ИНН 

<

***>), нотариуса Кытмановского нотариального округа Алтайского края ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО2, по доверенности от 10.09.2024, паспорт, диплом

от иных лиц - не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "Алтай" (далее – истец, ООО "Алтай") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации Дмитро-Титовского сельсовета Кытмановского района Алтайского края, которым просит признать право собственности на 2/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Дмитро-Титово. Участок находится примерно в 5,7 км по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, в границах территории Дмитро-Титовского сельсовета, приобретенных 16.05.2022 года у ФИО3, умершего 02.06.2022.

В обоснование исковых требований истец со ссылками на статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указал, что истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным спорным имуществом, однако возможность зарегистрировать право собственности на данный объект  отсутствует.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  Администрация Кытмановского района Алтайского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, сельскохозяйственный производственный кооператив Колхоз имени Кирова (ИНН 

<

***>), нотариус Кытмановского нотариального округа Алтайского края ФИО1.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в отзыве просило учесть позицию управления, указав, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Ответчик, третьи лица явку своих представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем суд рассматривает дело в отсутствие представителей указанных лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истец поддерживал требования искового заявления.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Между  ООО "Алтай" и ФИО3 было достигнуто соглашение, согласно которому ФИО3, после того, как оформит наследственные права после смерти своей матери ФИО4, умершей 07.06.2019, обязался продать истцу 2/12 доли в праве собственности на земельный участок кадастровым номером: 22:25:020106:1490, при жизни принадлежавших его родителям ФИО4 и                     ФИО5

Нотариусом Кытмановского нотариального округа ФИО1 наследнику ФИО3 13.05.2022 были выданы два свидетельства о праве на наследство по закону каждое по 1/12 (одной двенадцатой) доли в праве собственности на земельный участок кадастровым номером 22:25:020106:1490 (всего 2/12 доли), после смерти его матери ФИО4

Между  ООО "Алтай" (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи 16.05.2022, по условиям которого продавец продал покупателю земельную долю в праве собственности на земельном участок с кадастровым номером: 22:25:020106:1490. 

В счет оплаты ООО "Алтай" передало ФИО3 денежные средства в размере 300 000 руб.

Также от  ФИО3, во исполнение пункта 2 договора от 16.05.2022, была получена нотариальная доверенность, которой он уполномочил ООО "Алтай" представлять его интересы по владению, пользованию и распоряжению долями в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, в том числе продавать, обменивать, закладывать, проводить межевание, осуществлять сбор необходимых документов и т.д.

По мнению истца, ООО "Алтай" фактически приобрело право собственности на недвижимое имущество с момента его покупки.

Истец свои обязательства по договору от 16.05.2024 выполнил в полном объеме, однако до настоящего времени не может надлежащим образом оформить право собственности на объекты, поскольку продавец земельного участка умер.

В соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимость возникает не с момента приобретения недвижимого имущества, а после государственной регистрации этого права. Однако, зарегистрировать сделку до настоящего времени не смогли по причине смерти продавца ФИО3

В связи со смертью продавца государственная регистрация перехода права собственности может быть зарегистрирована только путем принятия судебного решения.

В силу части 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Статьями 11, 12 ГК РФ предусмотрено, что защита нарушенных или оспариваемых гражданских прав осуществляется судом способом, предусмотренным законом, в том числе путем признания права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед иными лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество; направлен на защиту уже существующего, но нарушенного или оспариваемого права. При этом иск о признании права собственности может быть удовлетворен, если истец являлся собственником имущества на момент обращения в суд с иском (поскольку нельзя признать за лицом несуществующее право), но его права оспариваются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктах 58, 59 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 и Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" с иском о признании права собственности вправе обратиться лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

Способы и основания приобретения права собственности установлены нормами главы 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данном случае спор между истцом и ответчиком в отношении земельного участка отсутствует, указанное имущество находится во владении общества, что свидетельствует об избрании истцом надлежащего способа защиты права (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено, что 16.05.2022 между ООО "Алтай" (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен предварительный договор, по условиям которого продавец обязуется продать покупателю 2 доли баллогектар земельного участка с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Дмитро-Титово. Участок находится примерно в 5,7 км по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, в границах территории Дмитро-Титовского сельсовета, а покупатель обязуется купить вышеуказанное имущество в порядке и сроки, согласованные настоящим договором. 

В счет оплаты за долю в этом земельном участке, представитель ООО "Алтай" передал продавцу денежные средства в размере 300 000 рублей.

От   ФИО3, во исполнение пункта 2 договора от 16.05.2022, была получена нотариальная доверенность, которой он уполномочил ООО "Алтай" представлять его интересы по владению, пользованию и распоряжению долями в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, в том числе продавать, обменивать, закладывать, проводить межевание, осуществлять сбор необходимых документов и т.д.

Однако, в связи со смертью продавца доверенность от 16.05.2022 перестала действовать и представитель продавца вместе с покупателем (истцом) не смогли провести государственную регистрацию спорного имущества. 

Суд учитывает, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи вещи (объекта недвижимости), которой не существует на момент его заключения, согласно вышеуказанных правовых позиций высших судов, может квалифицироваться как основной договор купли-продажи вещи будущей недвижимой вещи.

В связи с чем, суд квалифицирует договор от 16.05.2022, заключенный между                ООО "Алтай" (покупатель) и ФИО3 (продавец)  как основной договор купли-продажи вещи будущей недвижимой вещи, поскольку по предварительному договору купли-продажи продавалась земельная доля 2 баллогектар земельного участка с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Дмитро-Титово. Участок находится примерно в 5,7 км по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, в границах территории Дмитро-Титовского сельсовета.

Согласно пункту 2 договора от 16.05.2022 в целях заключения основного договора, проведения процедуры межевания, постановки на кадастровый учет вновь образованного участка, оформления и регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок, формирования необходимого пакета документов и переоформления права собственности на земельную долю с продавца на покупателя, продавец обязан выдать покупателю нотариальную доверенность  с полномочием распоряжаться земельной долей  и подписывать основной договор купли – продажи.

При этом, полномочия по продаже в дальнейшем данной доли земельного участка были переданы ФИО5 его представителю на основании нотариальной доверенности, которой он уполномочил представителей ООО "Алтай" представлять его интересы по владению, пользованию и распоряжению долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, в том числе продавать, обменивать, закладывать, проводить межевание, осуществлять сбор необходимых документов и т.д.

В счет оплаты за долю в этом земельном участке, представитель ООО "Алтай" передал продавцу денежные средства в размере 300 000 рублей.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Пунктом 1 статьи 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (пункт 1 статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" (далее - постановление Пленума № 9), в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); имущественные обязанности, в том числе долги в пределах стоимости перешедшего к наследникам наследственного имущества (пункт 1 статьи 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под долгами наследодателя, по которым отвечают наследники, следует понимать все имевшиеся у наследодателя к моменту открытия наследства обязательства, не прекращающиеся смертью должника (статья 418 Гражданского кодекса Российской Федерации), независимо от наступления срока их исполнения, а равно от времени их выявления и осведомленности о них наследников при принятии наследства (пункт 58 постановления Пленума № 9).

Из приведенных нормативных положений и разъяснений постановления Пленума N 9 следует, что по общему правилу при наследовании имущество умершего лица переходит к другим лицам в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, то есть наследование относится к числу производных, то есть основанных на правопреемстве способов приобретения прав и обязанностей. В состав наследства входят не только принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, имущественные права, но и имущественные обязанности наследодателя, включая его долги в пределах стоимости наследственного имущества. При этом в состав наследства входят только те имущественные обязанности наследодателя, включая его долги, которые имели место, то есть существовали или возникли на момент открытия наследства - дату смерти наследодателя. Если у наследодателя на момент его смерти имелись имущественные обязанности, в том числе долги, то такие обязанности переходят к его наследникам, принявшим наследство, а в случае их отсутствия - правообладателю выморочного имущества.

Согласно сайта Федеральной нотариальной палаты Алтайская краевая нотариальная палата в реестре наследственных дел по состоянию на 10.02.2025 информации об открытии наследственного дела после смерти ФИО5, отсутствует. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 статьи 454, пункту 1 статьи 485 и пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить объект недвижимого имущества по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, судом установлено, что при жизни продавца (ФИО5) его обязанность по передаче доли земельного участка покупателю, а также встречная обязанность покупателя по оплате, на основании договора купли-продажи вещи от 16.05.2022, исполнены; при этом суд учитывает, что ООО "Алтай" владеет  2/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Дмитро-Титово. Участок находится примерно в 5,7 км по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, в границах территории Дмитро-Титовского сельсовета, правопритязаний на недвижимое имущество иных лиц судом не установлено.

Поскольку договор купли-продажи от 16.05.2022, был исполнен сторонами до смерти продавца, а истец не смог зарегистрировать право собственности, следовательно, суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности может быть зарегистрирована только путем принятия судебного решения.

Исковые требования основываются на правовых нормах, закрепленных в статьях 12, 218, 305 ГК РФ, то есть на правовых нормах о защите имущественных прав законного пользователя недвижимым имуществом, включая право на судебную защиту и признание права собственности на это имущество за собой. Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества, вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности.

Учитывая то, что признание права собственности на недвижимость не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ и статьей 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации и внесению в Единый государственный реестр прав.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 110, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Алтай", г. Заринск  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  на 2/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: 22:25:020106:1490, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с. Дмитро-Титово. Участок находится примерно в 5,7 км по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, Кытмановский район, в границах территории Дмитро-Титовского сельсовета, приобретенных по договору от 16.05.2022 у ФИО3, умершего 02.06.2022.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию - Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня вынесения решения

Судья                                                                                                                              О.В. Энтус