АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-22799/2018

г. Краснодар

16 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 16 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Авдяковой В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.11.2024), от ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 10.03.2025), ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 22.01.2025), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу № А32-22799/2018, установил следующее.  

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о расторжении договора от 05.10.2015 № 4900010079 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, д. 9/4, и о взыскании 1 374 608 рублей 23 копеек задолженности за период с 10.01.2014 по 31.12.2016, 167 749 рублей 49 копеек пеней. Делу присвоен номер № А32-22799/2018.  

В рамках дела № А32-38958/2018 администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о взыскании 737 329 рублей 62 копеек задолженности по арендной плате по договору  

аренды от 05.10.2015 № 4900010079 за период с 01.01.2017 по 30.09.2018, 526 041 рубля 98 копеек пеней.  

В рамках дела № А32-22449/2019 администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о взыскании 125 951 рубля 58 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 05.10.2015 № 4900010079 за период с 01.10.2018 по 31.12.2018, 159 176 рублей 46 копеек пеней.  

В рамках дела № А32-55797/2019 администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО6 о взыскании 389 818 рублей 77 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 05.10.2015 № 4900010079 за период с 01.01.2019 по 30.09.2019, 290 087 рублей 68 копеек пеней.  

Определениями суда Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2022, от 24.10.2022 и от 14.03.2023 дела № А32-38958/2018, А32-22449/2019, А32-55797/2019 и А32-22799/2018 объединены в одно производство с присвоением делу № А32-22799/2018.  

Производство по делу приостанавливалось до рассмотрения дела № А32-41146/2018, в котором оспаривалась действительность условий договора об арендной плате, и до определения процессуальных правопреемников умершего ФИО6  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 произведена процессуальная замена ответчика индивидуального предпринимателя ФИО6 на индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2023 ФИО4 привлечен к участию в деле в качестве соответчика.  

Администрация 27.09.2024 подала ходатайство об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просила расторгнуть договор от 05.10.2015 № 4900010079 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2 тыс. кв. м, с кадастровым номером 23:49:0121008:1350, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, д. 9/4, и взыскать с предпринимателя 1 522 305 рублей 34 копейки  

задолженности за период с 10.01.2014 по 30.09.2019.  

Иск основан на положениях статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. Требования мотивированы длительным неисполнением предпринимателем обязательства по своевременному внесению арендной платы во исполнение договора от 05.10.2015 № 4900010079. Допущенное нарушение условий договора аренды является существенным и влечет его досрочное расторжение в судебном порядке.  

Решением от 17.12.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.05.2025, в удовлетворении исковых требований отказано. Судами применен срок исковой давности по части требований о взыскании задолженности за период до 13.06.2015. В отношении остальных требований суды пришли к выводу об отсутствии задолженности на стороне ответчиков. В удовлетворении требования о расторжении договора отказано, поскольку такая мера ответственности несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Суды учли, что просрочка платежей связана с несогласием арендатора с размером арендной платы, что впоследствии подтвердилось в рамках другого дела.  

Администрация обжаловала указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.  

Как указывает податель жалобы, ответчик неоднократно уклонялся от внесения арендной платы, тем самым нарушая существенные условия договора аренды. По мнению администрации, если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления как факта его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, внося арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих предупреждений.  

В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и ФИО4 опровергали доводы администрации.  

В судебном заседании, открытом 03.09.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.09.2025 до 16 часов 00 минут.  

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить решение и постановление.  

Представители предпринимателя и ФИО4 возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзывах на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании постановления администрации от 24.09.2015 № 2743 заключили договор аренды от 05.10.2015 № 4900010079 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 общей площадью 2 тыс. кв. м, расположенного по адресу г. Сочи, Лазаревский район, ул. Львовская, д. 9/4, с видом разрешенного использования – «предпринимательство». Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 24.09.2064. Договор заключен в связи с нахождением на земельном участке принадлежавшего предпринимателю объекта недвижимости – здания бани, право на который зарегистрировано в установленном порядке.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, правообладателем вышеуказанного земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи.  

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется неустойка в размере 0,05% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.  

Администрацией указано, что предприниматель уклоняется от оплаты задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301011:8, в связи с чем на его стороне образовалась задолженность за период с 10.01.2014 по 30.09.2019 в размере 1 522 305 рублей 34 копеек.  

Период взыскания долга определен фактом заключения 30.09.2019 договора о переуступке прав и обязанностей по спорному договору аренды предпринимателем и ФИО4 (зарегистрирован в установленном порядке 23.12.2020). По данным  

акта сверки новым арендатором арендная плата и пени за последующий период погашены.  

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес арендатора направлялись претензии с требованием об оплате существующей задолженности, которые оставлены последним без удовлетворения.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды могут быть в том числе земельные участки.  

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).  

На основании положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности,  

относится к категории регулируемых цен. При этом если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункты 2, 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020 по делу № А32-41146/2018, которым признан недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079, касающийся размера арендной платы, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.10.2015 № 4900010079, отказав также во взыскании пеней.  

При этом суды учли, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2020 по делу № А32-41146/2018 признан недействительным (ничтожным) пункт 3.2 договора аренды от 05.10.2015 № 4900010079, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО6 и администрацией г. Сочи. Суд обязал администрацию г. Сочи в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО6 дополнительное соглашение к договору аренды от 05.10.2015 № 490001007, изложив в нем пункт 3.2 договора аренды в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за земельный участок с 2017 года определяется по ставке 1,5% от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350 в сумме 7 263 000 руб., установленной на 30.09.2017 экспертным заключением от 09.10.2019 № 17/19 по делу № А32-41146/2018, и составляет 108 945 руб. (7 263 000 х 1,5%)». Суд признал применимыми к спорным правоотношениям сторон подпункт 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011  

«О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и постановление Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» , в силу чего размер годовой арендной платы за земельный участок определил по ставке 1,5 % от рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 23:49:0121008:1350. При этом судами в рамках названного дела установлено, что по результатам проведения судебной экспертизы (экспертное заключение от 09.10.2019 № 17/19) отчет ООО «АМСО» от 30.09.2015 № 23/37-2015 (положенный в основу расчета при заключении договора аренды) не соответствует требованиям действующего законодательства об оценке. Также эксперт определил рыночную стоимость спорного земельного участка, которая составила: по состоянию на 30.09.2015 – 5277 тыс. руб.; по состоянию на 30.09.2016 – 6193 тыс. рублей; по состоянию на 30.09.2017 – 7263 тыс. рублей; по состоянию на 30.09.2018 – 7068 тыс. рублей; по состоянию на 30.09.2019 – 7121 тыс. рублей.  

Ответчиком в рассматриваемом деле по названным правилам выполнен расчет и представлены доказательства оплаты от 17.08.2017, от 19.10.2018, от 04.09.2023. Судами данный расчет с учетом изложенного принят как правомерный, доказательства об оплате – как свидетельствующие об отсутствии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.10.2015 № 4900010079.  

Вместе с тем, отказывая во взыскании пеней за просрочку внесения арендной платы, суды не учли следующее.  

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Обращаясь с первоначальными исковыми требованиями, администрация во всех 4-х (впоследствии объединенных) делах просила взыскать пени.  

В материалах дела отсутствуют доказательства отказа администрации от названного требования и прекращения судом производства по делу в соответствующей части. Впоследствии уточнив требования в части размера долга, истец не определял в соответствии с правилами статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальную судьбу требований о взыскании пеней, не отказывался от данного требования. Названное требование является самостоятельным.  

Предусмотренные статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации права истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично подлежат реализации применительно к каждому отдельному исковому требованию. Уточнение суммы основного долга не может считаться уменьшением исковых требований до нуля в отношении суммы пеней. Отпадение воли истца на взыскание пеней может быть оформлено исключительно отказом от иска в соответствующей части, который принимается судом по правилам части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с одновременным прекращением производства по делу в соответствующей части (пункт 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, суды фактически не рассмотрели требования истца о взыскании пени. При этом как в апелляционной, так и в кассационной жалобе администрация настаивала на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, то есть включая взыскание пеней.  

В просительной части исков администрация не указывала период, за который начислены заявленные к взысканию пени, однако согласно представленным с исками расчетам, пени начислены с 11.03.2016.  

Вместе с тем за весь спорный период арендная плата внесена всего 4-мя платежами: 2 платежных поручения от 17.08.2017, 2 платежных поручения от 19.10.2018, чек по операции от 04.09.2023.  

Из имеющегося в материалах дела акта сверки с ФИО4 следует, что оплаченные им пени начислены за период после произведенной уступки прав по договору аренды. Доводы представителей предпринимателя об уплате пеней за спорный период  

не подтверждены материалами дела, платежный документ, на который ссылается ответчик, не представлен и не оценивался на критерии относимости к спорному периоду.  

При таких обстоятельствах суды отказали во взыскании пеней, не проверив доводы иска о просрочке оплаты.  

В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции либо были отвергнуты судом первой инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.  

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.  

На основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

С учетом изложенного судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о взыскании пеней подлежат отмене, а дело в указанной части – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Оснований для отмены либо изменения решения суда в иной части суд округа не усматривает.  

Отказывая в расторжении договора, суды правомерно отметили исключительный характер соответствующей меры реагирования на нарушения должника и пришли к  

выводу о том, что в рассматриваемом деле такая мера применяться не может ввиду отсутствия задолженности и установленных фактических обстоятельств дела, включая наличие на земельном участке объекта недвижимости и оценку причин возникновения долга.  

Исходя из буквального содержания пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие задолженности по пеням не может служить основанием для расторжения договора аренды.  

Таким образом, в остальной части обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения.  

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить допущенные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по требованию о взыскании пеней, имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу № А32-22799/2018 отменить в части отказа во взыскании пеней. В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.  

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Н. Малыхина  

Судьи В.А. Авдякова  

 В.Е. Епифанов