Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-20338/2018

г. Владивосток

21 февраля 2019 года

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

судьи С.Б. Култышева,

рассмотрев без вызова сторон апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альто Фарма»,

апелляционное производство № 05АП-9860/2018

на решение от 03.12.2018 судьи А.А. Лошаковой

по делу № А51-20338/2018 Арбитражного суда Приморского края, 

рассмотренному в порядке упрощённого производства,

по иску акционерного общества «Военторг-Восток»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альто Фарма»                            (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего домового имущества,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Военторг-Восток» (далее – истец, арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альто Фарма» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании суммы задолженности за содержание и ремонт общедомового имущества за 2017 по договорам аренды № 46/2014 от 15.08.2014 и №88/2017 от 15.08.2017 в размере 228 993 руб. 40 коп.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд первой инстанции рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 03.12.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Альто Фарма» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 03.12.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что условия договора управления многоквартирным домом от 01.01.2018 № 2228 не могут распространяться на отношения сторон, возникшие до его заключения. Считает, что пункт 10.14 договора аренды № 46/2014 от 15.08.2014 не предусматривает обязанность возмещать арендатором арендодателю коммунальные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционный суд рассмотрел жалобу без вызова сторон.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между АО «Военторг-Восток» (арендодатель) и ООО «Альто Фарма» (до изменения 14.01.2015 фирменного наименования общество с ограниченной ответственностью «Дальфинтраст») (арендатор) были заключены два договора аренды.

По договору аренды № 46/2014 от 15.08.2014 во временное владение и пользование передано нежилое помещения общей площадью 1217,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, пом I. Срок действия договора с 15.08.2014 по 14.08.2017. Помещение передано по акту приема-передачи от 15.08.2014.

Пунктом 10.14 договора аренды № 46/2014 от 15.08.2014 предусмотрено, что арендатор возмещает арендодателю расходы по содержанию и ремонту общего имущества.

По окончанию срока договор, стороны пролонгировали отношения по аренде, заключив договор аренды объекта недвижимого имущества № 88/2017 от 15.08.2017 в отношении этого же нежилого помещения. Помещение передано по акту приема-передачи от 15.08.2017.

Срок действия договора с 15.08.2017 г. по 14.08.2020.

Согласно пункту 3.3. договора аренды № 88/2017 от 15.08.2017 арендатор сверх арендного платежа, возмещает (компенсирует) арендодателю следующие расходы за поставку коммунальных ресурсов в отношении переданного помещения (пункт 3.3.1. договора); расходы арендодателя за поставку коммунальных ресурсов в отношении площадей общедомового назначения, а также на текущий ремонт и содержание общедомового имущества. При этом, размер такой компенсации исчисляется пропорционально отношению площади переданного объекта к общей площади находящегося в собственности арендодателя здания (помещения в здании), в котором расположен арендуемое помещение, на основании счетов поставщиков ресурсов и услуг, а также эксплуатирующих организаций и/или как потребленное количество, определенное по показаниям счетчика учета соответствующего коммунального ресурса, умноженное на установленный поставщиком предоставляемого ресурса тариф, действующий в период оказания соответствующей услуги (пункт 3.3.2. договора).

Между АО «Военторг-Восток» и ООО «УК Фрунзенского района» (далее – управляющая компания) заключен договор № 2228 управления многоквартирным домом от 01.01.2018 (договор управления).

Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 30 по улице Верхнепортовая г. Владивостока, условия договора утверждены на общем собрании собственников помещений и являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорционально размеру общей площади нежилого помещения общей площадью 1217,7 кв.м (пункт 1.2 договора управления).

По данному договору управляющая компания обязуется в за плату осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом, включающий оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, осуществлять начисление, сбор и перерасчет платежей собственника за помещение (пункты 2.1, 2.2 договор управления).

Договор вступает в силу с 01.01.2015 и действует на период обслуживания дома ООО «УК Фрунзенского района».

По договору управления выставлен счет № 988 от 14.06.2018 на оплату услуг за 2017 год в сумме 228 993 руб. 40 коп., оказание услуг подтверждается актом № 996 от 30.06.2018; счета на № 989 от 15.06.2018 на оплату услуг за январь-март 2018 года в сумме 56 695 руб. 35 коп., оказание услуг подтверждается актом № 997 от 15.06.2018; счет № 990 от 15.06.2018 на оплату услуг за апрель-июнь 2018 года в сумме 56 695 руб. 35 коп., оказание услуг подтверждается актом № 998 от 15.06.2018.

Платежным поручением № 10191 от 22.06.2018 истец оплатил управляющей компании 342 384 руб. 10 коп.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Факт последовательного заключения договоров аренды и передача объекта аренды подтверждается представленными в материалы дела документами и ответчиком не оспаривается.

Стороны в пунктах 10.14 договора аренды № 46/2014 и в пунктах 3.3.1,3.3.2 договора № 88/2017 достигли соглашения о возмещении арендатором арендодателю расходов по оплате коммунальных ресурсов в отношении площадей общедомового назначения, а также на текущий ремонт и содержание общедомового имущества.

Таким образом, арендатор, добровольно принявший на себя соответствующую обязанность, обязан возместить данные расходы, при этом возражений по расчету сумм задолженности ответчиком не заявлялось в судах обеих инстанций.

Довод апеллянта о том, что пунктом 10.14 договора аренды № 46/2014 обязанность по компенсации арендодателю коммунальных расходов не предусмотрена, отклоняется как прямо противоречащий содержанию данного условия. 

Доводы об отсутствии в 2017 году договорных отношений между истцом и управляющей компанией являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены в силу следующего.

Так, договор управления многоквартирным домом согласно части  1 статьи 162 ЖК РФ заключается с каждым собственником помещения в многоквартирном доме на условиях, указанных в решении общего собрания по выбору управляющей компании.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД (часть 4 статьи 162 ЖК РФ).

Также, согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами  споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, само по себе отсутствие письменного договора на определенную дату не влияет на наличие и содержание обязанностей по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Поскольку основанием для предъявления рассматриваемых требований являются арендные отношения между сторонами, и прямо предусмотренная в их рамках обязанность арендатора компенсировать расходы арендодателя на содержание имущества, а не непосредственно договор № 2228 от 01.01.2018 между арендодателем и управляющей компанией, доводы об отсутствии обратной силы договора № 2228 от 01.01.2018 не имеют правового значения.

Доводы о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения, также не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку данные разъяснения сделаны по вопросу определения надлежащего ответчика по требованию ресурсоснабжающей организации, в отношениях с которой собственник помещения в отсутствие договорного урегулирования выступает обязанным лицом в силу прямого указания закона, в то время как в рассматриваемом случае требования предъявлены арендодателем к арендатору и основаны на договоре аренды.

Таким образом, суд первой инстанции верно отклонил ответчика  апеллянта на пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), с указанием на то, что обстоятельства данного спора не тождественны обстоятельствам дел, на судебные акты по которым ссылается ответчик

Несогласие апеллянта с данным выводом без его опровержения по существу не является основанием для отмены судебного акта.

В силу вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.12.2018 по делу №А51-20338/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

ФИО1