АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Орел                                                                                                        Дело №А48-6840/2017

«21» декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2017; 

Решение в полном объеме изготовлено 21 декабря 2017

Арбитражный суд  Орловской области  в составе судьи  В.Г. Соколовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

открытого акционерного общества «Орелжилэксплуатация», юридический адрес: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к Администрации города Орла, юридический адрес: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

третье лицо - гр. ФИО2, адрес регистрации: 

<

...>,

о признании недействительным открытого конкурса ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом    

при участии в заседании:

от заявителя – представитель ФИО3 (доверенность от 01.09.2017 №57АА 0774593 – в деле),

от ответчика –  представитель ФИО4 (доверенность от 07.09.2017 №161-д – в деле),

от третьего лица ФИО2 - представитель ФИО3 (доверенность 31.10.2017 – в деле),

установил:

Открытое акционерное общество «Орелжилэксплуатация» (далее – ОАО «Орелжилэксплуатация», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области  с заявлением к Администрации города Орла (далее – Администрация г. Орла, ответчик) о признании недействительным открытого конкурса  №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле, оформленного протоколом конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 29.09.2017, утвержденным главой Администрации г. Орла 09.10.2017  (с учетом уточнения от 13.11.2017). 

Представитель заявителя поддержал уточненное требование по основаниям, указанным в заявлении и возражениях на отзыв ответчика.

Представитель ответчика уточненное требование не признал по основаниям, указанным в отзыве на заявление.

Представитель третьего лица считает уточненное требование обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства и заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что ОАО «Орелжилэксплуатация» является управляющей организацией многоквартирных жилых домов, осуществляющей свою деятельность на основании лицензии от 24.04.2015 №057-000032 «На осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

30.06.2017 многоквартирный жилой дом №1 корпус 1 по ул. Зареченской г.Орла был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.06.2017 №57-301000-61-2017.

27.07.2017 по инициативе собственников жилого помещения №31 ФИО2 и ФИО5 было проведено очное собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме, которое не состоялось по причине отсутствия кворума. 

В период с 27.07.2017 по 10.08.2017 было проведено общее собрание собственников путём проведения заочного голосования, в котором приняло участие 4901,30 голосовсобственников, что составляет 55,70% от общего количества голосов собственниковпомещений, о чём 11.08.2017 составлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Указанный протокол был размещён на досках объявлений многоквартирного жилого дома и внутри подъездов дома. 

Более 50% собственников приняли решение заключить договор управления домом с выбранной на общем собрании управляющей организацией ОАО «Орелжилэксплуатация» сроком на три года.

18.08.2017 ОАО «Орелжилэксплуатация» в адрес главы Администрации г. Орла направило письмо исх. №1419, в котором указывалось, что собственники многоквартирного жилого дома № 1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле провели общее собрание собственников, на котором более чем 50% собственников помещений избрали управляющую организацию ОАО «Орелжилэксплуатация». В связи с этим ОАО «Орелжилэксплуатация» со ссылкой на п. 39 Постановления Правительства от 06.02.2006 №75 просило не проводить конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле. К письму были приложены копии протокола общего собрания собственников от 11.08.2017, реестра собственников, принявших участие в голосовании, и договора управления многоквартирным домом от 12.08.2017.  

Однако 21.08.2017 Администрация г. Орла объявила о проведении открытого конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом № 1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле и разместила информацию (извещение) об этом на «Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов» /torgi.gov.ru/. 

11.09.2017 Администрация г. Орла в адрес ОАО «Орелжилэксплуатация» и гр. ФИО2 направила письмо № П-8507, 2/12574, в котором указала, что у нее отсутствуют правовые основания для отказа от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле, так как согласно представленным документам на момент проведения собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме в голосовании участвовало всего 26,40% собственников помещений, зарегистрировавших право собственности в установленном законом порядке, что недостаточно для проведения общего собрания собственников.

29.09.2017 в здании Администрации г. Орла был проведён открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом № 1 корпус 1 по улице Зареченская в городе Орле, который был оформлен протоколом конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 29.09.2017, утвержденным главой Администрации г. Орла 09.10.2017. 

Победителем конкурса, а, следовательно, управляющей организацией для  управления многоквартирным жилым домом стало ОАО «Орелжилэксплуатация», которое принимало участие в торгах. Договор управления многоквартирным домом от 17.10.2017 заключен на основании проведенного конкурса сроком на один год.

Не согласившись с проведением Администрацией г. Орла открытого конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом (по сроку действия договора, цене), заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что уточненное требование подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с пунктами 1, 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Правила №75).

Согласно п. 3 раздела I Правил №75 конкурс проводится, если: собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: если собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; если по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выбореспособа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса РФ; если собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; если не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса РФ; до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается (п. 39 раздела IV Правил №75).

Согласно п. 5 Правил №75 нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

Согласно материалам дела в многоквартирном жилом доме № 1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом и управляющая организация, заключены договоры управления более чем с 50% собственников, о чём 18.08.2017 Администрация г. Орла была уведомлена ОАО «Орелжилэксплуатация», т.е. до проведения открытого конкурса  №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом. В адрес Администрации г. Орла были направлены копии материалов общего собрания собственников (бюллетени, реестр голосования, уведомления) и копии договоров управления, заключенных управляющей организацией с собственниками помещений, которые подтверждают, что собственники/дольщики реализовали принятые на общем собрании решения о выборе способа управления и управляющей организации.

Не принимается судом довод администрации о том, что решения общего собрания, оформленные протоколом от 11.08.2017, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке, по следующим основаниям.

В соответствии с частями 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В силу пункта 39 Правил №75 в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 16 Закона №214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 12 Закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона №122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно ст. 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшие еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 10, п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 15.09.2017 №307-ЭС17-4212 по делу №А56-2498/2016 и от 16.11.2015 №304-ЭС15-14035 по делу №А70-13362/2014.

Из материалов дела следует и не оспаривается администрацией, что в заочном голосовании общего собрания собственников многоквартирного жилого дома приняло участие 4901,30 голосов собственников и участников долевого строительства, принявших от застройщика помещения, что составляет 55,70% от общего количества голосов, принявших участие в голосовании, и подтверждается бюллетенями заочного голосования, протоколом общего собрания от 11.08.2017.

Суд принимает во внимание также то, что протокол общего собрания собственников не оспорен в установленном законом порядке; администрация г.Орла на момент проведения собрания имела в собственности жилые помещения общей площадью 1214,7 кв.м. жилой площади, принимала участие в общем собрании собственников и голосовала за выбор ОАО «Орелжилэксплуатация» в качестве управляющей организации и заключение договора управления на 3 года. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии у Администрации г. Орла правовых оснований для проведения открытого конкурса  №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле в связи с наличием на момент его проведения решения собственников и дольщиков помещений в многоквартирном доме об избрании способа управления этим многоквартирным домом и выбора управляющей компанией ОАО «Орелжилэксплуатация».

Частью 4 ст. 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суд считает нарушенными права и законные интересы заявителя, несмотря на то, что он стал победителем оспариваемого конкурса, поскольку по результатам конкурса  №ОК-216/08-17  договоры управления многоквартирным домом от 17.10.2017 заключены сроком на один год, с пролонгацией на три месяца, в то время как договоры управления многоквартирным домом от 12.08.2017 по результатам заочного голосования собственников и  дольщиков заключены сроком на три года, с пролонгацией на тот же срок; цена договора, заключенного на основании конкурса, равна 20,48 руб. за 1 кв.м. в месяц, а цена договора, заключенного на основании общего собрания собственников и дольщиков, равна 18,59 руб. за 1 кв.м. в месяц, что в интересах последних больше устраивает заявителя.  

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования.

При обращении в суд с настоящим заявлением заявитель уплатил государственную пошлину в размере 6000 руб. Однако за рассмотрение настоящего заявления с учетом уточненного требования подлежала уплате государственная пошлина в размере 3000 руб. 

Следовательно, государственная пошлина в размере 3000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а государственная пошлина в размере 3000 руб. в соответствии со ст. 333.40 НК РФ подлежит возврату заявителю из федерального бюджета как излишне уплаченная.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным открытый конкурс  №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом №1 корпус 1 по ул. Зареченская в г. Орле, оформленный протоколом конкурса №ОК-216/08-17 по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 29.09.2017,  утвержденным главой Администрации г. Орла 09.10.2017.

Взыскать с Администрации города Орла (юридический адрес: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу открытого акционерного общества «Орелжилэксплуатация» (юридический адрес: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Возвратить открытому акционерному обществу «Орелжилэксплуатация» (юридический адрес: 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3000 руб., на что выдать справку.

Решение может быть обжаловано в  Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                                                                                     В.Г. Соколова