ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-22039/2023

23 декабря 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 декабря 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 декабря 2024 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бацман Н.В., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11527/2024) Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области на решение от 30.09.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-22039/2023 (судья Малявина Е.Д.), по исковому заявлению Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Агрофирма Екатеринославская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договоров купли-продажи земельных участков расторгнутыми с 15.12.2022, об обязании возвратить земельные участки, о восстановлении в Едином государственном реестре прав записи о правах истца на земельные участки, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области –  ФИО1 (паспорт, диплом, по доверенности  от 01.02.2022 сроком действия на пять лет),

от акционерного общества «Агрофирма Екатеринославская» – ФИО2 (паспорт, диплом, по доверенности от  03.06.2024 № 7 сроком действия по 31.05.2025),

установил:

Администрация Екатеринославского сельского поселения Шербакульского муниципального района Омской области (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Агрофирма Екатеринославская» (далее – АО «АФ Екатеринославская», Общество, ответчик), в котором просила:

            1. Признать расторгнутыми с 15.12.2022: 

- договор от 09.12.2022 № 1/2022 купли-продажи (купчая) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: сельскохозяйственное использование, с кадастровым номером 55:32:040701:303, площадью 2 268 000 ± 13 177 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение; 

- договор от 09.12.2022 № 2/2022 купли-продажи (купчая) земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 55:32:040701:307, площадью 2 268 000 ± 13 177 кв.м, расположенного по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение; 

2. Обязать АО «АФ Екатеринославская» возвратить Администрации в муниципальную собственность: 

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: сельскохозяйственное использование с кадастровым номером 55:32:040701:303, площадью 2 268 000 ± 13 177 кв.м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение; 

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 55:32:040701:307, площадью 2 268 000 ± 13 177 кв.м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение; 

3. Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о правах истца на: 

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: сельскохозяйственное использование с кадастровым номером 55:32:040701:303, площадью 2 268 000 ± 13 177 кв.м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение; 

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешённого использования: для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 55:32:040701:307, площадью 2 268 000 ± 13 177 кв.м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области, третье лицо).

Решением от 30.09.2024 Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: после приобретения статуса арендатора АО «АФ Екатеринославская» в Администрацию за выкупом не обращалось, на истца не возлагалась обязанность направить Обществу проекты договоров купли-продажи в порядке статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); во исполнение решения по делу № А46-3604/2022 Администрацией принято распоряжение от 05.10.2022 № 71 «О предоставлении земельных участков в собственность за плату без торгов», которое передано Обществу 07.10.2022, с просьбой направить проекты договоров купли-продажи; АО «АФ Екатеринославская» проигнорировало письмо Администрации, предложения по условиям сделки не направило, соответственно, со стороны покупателя отсутствовала заинтересованность на совершение сделки; в рамках исполнительного производства 09.12.2022 Администрация направила Обществу проекты договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения; стороны предусмотрели, что в случае не поступления цены договора в установленный срок, договор считается расторгнутым; ответчик в одностороннем порядке изменил срок исполнения своего обязательства, что не было предусмотрено условиями договоров, предлагаемая дата 20 декабря не была принята продавцом в процессе урегулирования разногласий. 

АО «АФ Екатеринославская» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с доводами жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель АО «АФ Екатеринославская» с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в рамках дела А46-3604/2022 ОАО «АФ Екатеринославская» обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением об обязании Администрации предоставить в собственность за плату путем продажи без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ следующие земельные участки:

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, с кадастровым номером 55:32:04 07 01:303, площадью 2 268 000 +/- 13 777 кв. м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение; 

- земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 55:32:04 07 01:307, площадью 2 268 000 +/- 13 177 кв. м, расположенный по адресу: Омская область, Шербакульский район, Екатеринославское сельское поселение. 

Решением от 09.06.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 30.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 23.11.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа исковые требования удовлетворены.

Администрация указала, что во исполнение решения по делу № А46-3604/2022 между Обществом (покупатель) и Администрацией (продавец) 09.12.2022 заключены договоры купли-продажи (купчая) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, № 1/2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:32:040701:303 и № 2/2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:32:040701:307. 

Согласно пунктам 3 договоров цена каждого приобретаемого покупателем земельного участка составляет 6 395 760 руб., установлена в соответствии с пунктом 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Екатеринославского сельского поселения при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного решением Совета Екатеринославского сельского поселения Щербакульского муниципального района Омской области от 20.11.2015 № 19 и соответствует размеру кадастровой стоимости земельного участка, о чем покупатель был уведомлен ранее.

В пункте 4 договоров указано, что покупатель перечисляет указанную в пункте 3 договора сумму в срок до 14.12.2022 (включительно).

По условиям пункта 5 договора, датой исполнения обязательств покупателя по оплате считается дата поступления денежных средств на счет продавца.

За нарушение сроков оплаты, предусмотренных договором, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 % от неуплаченной суммы по договору за каждый день такой просрочки (пункт 6 договора).

Согласно пункту 9 договора, в случае не поступления цены договора в указанный в пункте 4 договора срок, договор считается расторгнутым, а последствия расторжения применимыми с первого дня, следующего за днем, установленным пунктом 4 договора.

Из обстоятельств спора следует, что по актам приема-передачи от 09.12.2022 земельные участки переданы покупателю.

Общество произвело оплату за земельные участки по договорам платежными поручениями от 20.12.2022 № 1809 на сумму 6 395 760 руб. и от 20.12.2022 № 1808 на сумму 6 395 760 руб. с назначением платежа: оплата за покупку земельного участка по договору № 1/2022, № 2/2022 от 09.12.2022.

Право собственности Общества на земельные участки с кадастровыми номерами 55:32:040701:303 и 55:32:040701:307 зарегистрировано Управлением Росреестра по Омской области 29.12.2022 и 30.12.2022 соответственно. 

Истец полает, что поскольку оплата в установленный договорами срок 14.12.2022 ответчиком не произведена, с 15.12.2022 применимы последствия расторжения договора и дополнительного согласия сторон не требуется.

Полагая, что обязательств сторон по договорам прекратились 15.12.2022, учитывая, что земельные участки были переданы покупателю, истец считает, что Общество без установленных оснований приобрело земельные участки и обязано их вернуть в муниципальную собственность.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 10, 420-422, 431, 432, 450, 454 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.17 ЗК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), установив, что при заключении спорных договоров стороны урегулировали разногласия в части срока оплаты и ответственности, в связи с чем договоры купли-продажи от 09.12.2022 подписаны в редакции протокола согласования разногласий, а действия Администрации не соответствуют нормативным положениям порядка заключения договоров (статья 39.17 ЗК РФ), пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Статья 39.17 ЗК РФ регламентирует процедуру предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

В частности, в пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 ЗК РФ).

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7 статьи 39.17 ЗК РФ).

Аналогичные положения содержатся в постановлении Администрации города Омска от 23.01.2020 № 17-п «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, а также государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Омска в собственность, аренду, безвозмездное пользование без проведения торгов» (далее - административный регламент), в силу пункта 6 которого срок предоставления муниципальной услуги составляет 20 дней со дня регистрации заявления и прилагаемых к нему документов в соответствии с настоящим административным регламентом.

Принимая во внимание приведённые положениями земельного законодательства, а также административного регламента, именно Администрация, как уполномоченный орган, обязана осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и обеспечить их подписание.

Учитывая изложенное, доводы Администрации о  том, что проекты договоров-купли-продажи должны быть подготовлены ответчиком, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Из обстоятельств спора следует, что в рамках дела № А46-3604/2022 судом на Администрацию возложена обязанность предоставить в собственность за плату, путём продажи, без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ земельные участки с кадастровыми номерами 55:32:040701:303 и 55:32:040701:307.

На основании исполнительного листа, выданного по делу № А46-3604/2022, в рамках исполнительного производства № 24477/22/55039-ИП, 09.12.2022 Администрация направила Обществу сопроводительное письмо и два экземпляра договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 55:32:040701:303, 55:32:040701:307, указав, что подписать проекты договоров и произвести расчет покупателю необходимо в срок до 14.12.2022 (л.д. 35). 

Не согласившись с предложенными Администрацией условиями договоров, Общество направило в Администрацию сопроводительным письмом от 12.12.2022 № 282/22 протоколы разногласий, в которых предложило изменить пункт 4 договоров, установив срок оплаты до 31.03.2023, а также изменить пункт 6 договора, установив неустойку за нарушение срока оплаты в размере 0,1% от неуплаченной суммы по договору за каждый день просрочки (л.д. 36-38).

Письмом от 14.12.2022 № 499 Администрация сообщила, что срок исполнения пункта 4 договоров указан в соответствии со сроком исполнения требования судебного пристава Шербакульского РОСП по исполнительному производству № 24477/22/55039-ИП, направленного в адрес Екатеринославского сельского поселения 07.12.2022 и составляет 7 дней, в связи с чем срок исполнения обязательств по уплате не может быть изменен. Редакция пункта 6 договоров изменена. Администрация просила вернуть подписанные договоры до 14.12.2022.

К письму от 14.12.2022 № 499 Администрация приложила два экземпляра договоров.

Таким образом, сторонами были урегулированы разногласия, возникшие в отношении пункта 6 договоров, разногласия в отношении пункта 4 не урегулированы, между тем, истец не направил в адрес ответчика протокол согласования разногласий, а направил новую редакцию договоров, датированную прежней датой 09.12.2022.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства.

Из анализа механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательств.

Согласно пункту 2 статьи 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Порядок согласования условий договора с оформлением протокола разногласий и возражений определен статьей 445 ГК РФ.

На основании пункта 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, установленный земельным законодательством порядок и сроки подписания проекта договора купли-продажи земельного участка корреспондируют к нормам гражданского законодательства о согласовании разногласий при заключении договора.

Как верно указал суд первой инстанции, при надлежащим оформлении документов по урегулированию разногласий, к договорам от 09.12.2022 истцу надлежало приложить протоколы разногласий и протоколы урегулирования разногласий, а не направлять новые договоры, датированные предыдущим периодом. 

Из материалов дела усматривается, что стороны не согласовали условия договоров купли-продажи в части срока перечисления денежных средств (пункт 4 договоров), Администрация была не согласна с предложенной ответчиком редакцией указанного пункта, настаивала на внесение денежных средств до 14.12.2022. 

Однако Администрация не учитывает, что отклонив, по сути, протокол разногласий ответчика в части согласования сроков оплаты, новые договоры от 09.12.2022 направлены в адрес ответчика 14.12.2022, что исключало фактическую возможность произвести оплату по ним в срок до 14.12.2022.

В суде первой инстанции стороны не оспаривали, что договоры в редакции, в которой они были переданы для регистрации в Управление Росреестра по Омской области, были подписаны ответчиком 20.12.2022, оплата произведена ответчиком в день подписания договоров 20.12.2022, подписанные покупателем договоры возвращены в Администрацию 21.12.2022 и переданы истцом на регистрацию 26.12.2022.

Таким образом, Администрация, осуществив действия по передаче договоров на регистрацию в установленном законом порядке 26.12.2022 и приняв  оплату за участки, не выразило позицию о расторжении договоров с 15.12.2022 в связи с невнесением платы 14.12.2022, следовательно, какие-либо разногласия между сторонами по вопросу исполнения условий договоров отсутствовали.

Вопреки позиции Администрации, суд апелляционной инстанции признает действия ответчика добросовестными, поскольку в день подписания договоров 20.12.2022 Общество внесло плату за земельные участки, не настаивая на внесении платы до 31.03.2023, как просило ранее в протоколе согласования разногласий.

Кроме того, даже если исходить из обстоятельств того, что ответчиком нарушен срок исполнения обязанности по оплате цены договора, то оснований полагать, что допущенное ответчиком нарушение является существенным (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что исковые требования Администрации не могут быть удовлетворены.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу её освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.09.2024 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-22039/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Н.В. Бацман

Е.С. Халявин