ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

02.09.2024

Дело № А40-147161/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2024 года

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Кольцовой Н.Н.,

судей Кобылянского В.В., Ярцева Д.Г.,

при участии в заседании:

от истца –  ФИО1 по доверенности от  22.12.2023

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 10.01.2023

рассмотрев 20 августа 2024 года в судебном заседании кассационную жалобу АО «Домостроительный комбинат № 1»

на решение от 29.11.2023 Арбитражного суда города Москвы

и на постановление от 25.03.2024 

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к АО «Домостроительный комбинат № 1»

о взыскании денежных средств, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с Акционерного общества «Домостроительный комбинат №1» (далее – ответчик, АО «ДСК №1») задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2015 №И-03-000784 за период с 15.03.2018 по 28.12.2022 в размере 3 220 169,83 руб. и пеней за просрочку оплаты за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 15.03.2018 по 28.12.2022 в сумме 719 476,07 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2024, иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взысканы:  задолженность в размере 1 936 248,67 руб., неустойка в размере 285 625,32 руб., в  остальной части отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильное применение судами норм материального права, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В обоснование доводов кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что судами не применены нормы закона, подлежащие применению, а именно: статьи 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых следует, что при приобретении объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, к приобретателю такой недвижимости в силу закона переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка. Заявитель указывает на то, что земельный участок был сформирован для проектирования и строительства подземного гаража и был предоставлен в аренду ответчику для реализации инвестиционного проекта по строительству жилых домов и автостоянок на основании Инвестиционного контракта, заключенного Правительством Москвы с ОАО «Домостроительный комбинат № 1» 11.06.2004, 05.10.2015 здание подземной автостоянки на земельном участке было введено в эксплуатацию. АО «ДСК №1» указывает на то, что 26.12.2017 был подписан акт частичной реализации инвестиционного проекта, представленный в суд первой инстанции в числе приложений к отзыву на иск, согласно п.3.1. акта, 40 % машино-мест и нежилых помещений общего пользования и инженерных помещений в здании подземного гаража переходят в собственность города Москвы в лице Департамента городского имущества 

<

...> % машино-мест и нежилых помещений общего пользования и инженерных помещений в здании подземного гаража перешли в собственность ответчика. Ответчик указывает на то, что распределение помещений в здании подземного гаража в собственность истца и ответчика влечет уменьшение площади земельного участка, находящейся в пользовании ответчика пропорционально его доли в здании гаража, в силу указанных положений норм закона, с 26.12.2017 ответчик не мог нести обязанность по внесению арендной платы за землю в размере, превышающем его долю в праве аренды земельного участка - 60 % от общей суммы арендной платы по договору. Заявитель ссылается на то, что по мере передачи третьим лицам машино-мест в подземном гараже происходило уменьшение размера обязательств ответчика по внесению арендной платы за пользование земельным участком пропорционально площади машино-мест, оставшихся во владении ответчика, доказательства передачи машино-мест в подземном гараже на земельном участке третьим лицами и расчет причитающейся с ответчика арендной платы за земельный участок по мере передачи третьим лицам машино-мест был представлен ответчиком суду первой инстанции вместе с отзывом на иск и дополнением к отзыву. АО «ДСК №1» ссылается на то, что 05.10.2015 подземный гараж был введен в эксплуатацию, и, следовательно, земельный участок уже не мог использоваться в тех целях, для которых он был сформирован и предоставлен в аренду, согласно данным ЕГРН земельный участок снят с кадастрового учета 27.04.2022, после снятия земельного участка с кадастрового учета он перестал физически существовать в тех границах, которые были определены исходя из цели его формирования и предоставления в аренду по договору.  Ответчик ссылается на то, что требование истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, сформированного в целях строительства и проектирования подземного гаража, за период с 28.04.2022 по 28.12.2022 не подлежат удовлетворению в силу отсутствия договорных отношений и невозможности фактического использования земельного  участка в целях, указанных в договоре аренды.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель истца, принимавший участие посредством онлайн-заседание, возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в принятых по делу судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу об отмене судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, между арендодателем - Департамент городского имущества города Москвы и арендатором - АО «ДСК-1» заключен договор от 11.02.2015 №И-03-000784 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: 105425, Москва, Щелковское, 26, 1А (

<

...>), площадью 2965 кв.м, предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства подземного гаража. Договор заключен сроком до 30.06.2015 и в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Истцом в обоснование исковых требований указано на то, что установленная условиями договора обязанность арендатора по своевременному внесению платежей исполнена ненадлежащим образом, в связи с чем, за период с 15.03.2018 по 28.12.2022, образовалась задолженность по арендным платежам в размере 3 220 169, 83 руб. 

Истцом заявлены ко взысканию пени в размере 719 476,07 руб., начисленные в соответствии с п.8.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 15.03.2018 по 28.12.2022.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 12, 195, 196, 199, 200, 309, 310, 314, пункта 1 статьи 424, статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации,  исходя из того, что доказательств того, что ответчик обращался в уполномоченный орган с предложением о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора ответчиком не представлено, равно как и не представлено доказательства оспаривания соответствующего отказа уполномоченного органа, если таковой был, принимая во внимание, что ответчик не лишен возможности урегулирования земельно-правовых отношений с собственниками машино-мест, равно как и возмещения соответствующих финансовых потерь, с учетом допущенной ответчиком просрочки по оплате и срока исковой давности, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований в части, взыскав с ответчика в пользу истца задолженность в размере 1 936 248,67 руб., неустойку в размере 285 625,32 руб., с учетом периода моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Вместе с тем судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.

Согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005  №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для взыскания с ответчика арендной платы за весь земельный участок, переданный в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства подземного гаража, сделаны без учета приведенных норм материального права и  разъяснений Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и входящие в предмет доказывания, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, принять судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 29 ноября 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2024 года по делу №А40-147161/2023  отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

  

Председательствующий-судья                                        Н.Н. Кольцова 

 

Судьи:                                                                                   В.В. Кобылянский 

 

                                                                                          Д.Г. Ярцев