СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                                                       Дело № А45-10429/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2023 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Дубовика В.С., 

судей Иванова О.А., 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ФПО «Доверие» (№07АП-9885/2019(94)), ФИО3 (№07АП-9885/2019(95)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2023 по делу №А45-10429/2019 (судья Мельникова А.О.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (630102, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), принятое по заявлению единственного участника общества с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» ФИО3 о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий реализации имущества должника, 

при участии в судебном заседании:

от ООО ФПО «Доверие» - ФИО4 по доверенности от 01.02.2023, паспорт, ФИО5 по доверенности от 15.12.2023, удостоверение адвоката,

от ФИО3 – ФИО6 по доверенности от 08.09.2023, паспорт, 

от конкурсного управляющего – ФИО7 по доверенности от 15.03.2023, паспорт, 

от ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО8 по доверенности от 16.12.2022, паспорт, 

от АО «Сургутнефтегазбанк» - ФИО9 по доверенности от 15.12.2023, паспорт, ФИО10 по доверенности от 15.12.2023, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (далее – ООО «ВДТ Строй», должник) единственный участник ООО «ВДТ Строй» ФИО3 (далее - ФИО3) обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий реализации имущества должника. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2023 разрешены разногласия, возникшие в деле о банкротстве должника. Утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника в редакции, предложенной ПАО «Межтопэнергобанк» 24.05.2023, за исключением пункта 1.2 Положения. Пункт 1.2 изложен в редакции: «Организатором торгов по продаже имущества является конкурсный управляющий». Установлена начальная продажная стоимость имущества в размере 3 265 646 274,33 рублей. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО3, ООО ФПО «Доверие» обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы ООО ФПО «Доверие» указано, что функционирование аквапарка, его доходность обеспечивается именно принадлежащими ЗАО «МТЭБ Лизинг» оборудованием. Полагает, что раздельная реализация аквапарка и водных аттракционов приведет к тотальному снижению стоимости аквапарка, причинению ущерба конкурсной массе должника. Считает, что раздельная реализация аквапарка и объекта незавершенного строительства (гостиницы) повысит их стоимость.

ФИО3 в своей жалобе ссылается на то, что при проведении судебной экспертизы не были учтены помещения второго этажа в здании аквапарка площадью 4 501,11 кв.м. Заявитель отмечает, что реализация имущества раздельными лотами повлечет увеличение продажной стоимости. 

В дополнениях к апелляционной жалобе апеллянт ООО ФПО «Доверие» поддерживает доводы ФИО3 о неполноте проведенной судебной экспертизы. Отмечает, что аквапарк, как имущественный комплекс, является неделимой вещью, его искусственное дробление существенно повлияет на права и законные интересы всех кредиторов, приведет к уменьшению конкурсной массы. Стоимость аквапарка оценивалась экспертами, исходя из его назначения и функционального применения. Полагает, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях третьего лица, которое к участию в деле не привлечено - ЗАО «МТЭБ-Лизинг» (лизингодатель водных аттракционов), и, более того, противоречит позиции этого лица. Срок давности для требования ЗАО «МТЭБ Лизинг» и его конкурсного управляющего об истребовании предмета лизинга - истек. Считает, что включение в реестр требований кредиторов лизингополучателя (должника) выкупной стоимости предмета лизинга позволяет реализовать водные аттракционы в рамках процедуры банкротства должника. Конкурсный управляющий лизингодателя не сможет реализовать водные горки в связи с истечением срока исковой давности для истребования предмета лизинга. Ссылается на невозможность исполнения обжалуемого судебного акта. 

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) конкурсный управляющий ПАО «Межтопэнергобанк» представил отзывы на апелляционные жалобы, в которых просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

14.12.2023 от конкурсного управляющего должника ФИО11 также поступил отзыв на апелляционные жалобы с доводами в поддержку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта. 

18.12.2023 ООО «АААА+Максимум ЮУ» в отзыве на апелляционные жалобы просил определение суда первой инстанции отменить, указывая на обоснованность доводов апеллянтов. 

Конкурсным управляющим должника представлены дополнительные пояснения на отзыв ООО «АААА+Максимум ЮУ», дополнения к апелляционной жалобе ООО ФПО «Доверие».

Представители ООО ФПО «Доверие» - ФИО4, ФИО5 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ФИО3 – ФИО6 также настаивал на доводах своей апелляционной жалобы. 

Представитель конкурсного управляющего – ФИО7, представитель конкурсного управляющего ПАО «Межтопэнергобанк» ГК «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО8 просили определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Представители АО «Сургутнефтегазбанк» - ФИО9, ФИО10 поддержали доводы апеллянтов. 

Иные участвующие в деле лица, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел апелляционные жалобы в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, заслушав пояснения участников процесса, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта исходя из следующего.

В соответствии с материалами дела, решением суда от 16.09.2020 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

28.04.2022 единственный участник ООО «ВДТ Строй» ФИО3 обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий реализации имущества должника. ФИО3 просил сформировать лоты следующим образом: 

Лот №1 - цена 3 453 113 822 рублей в составе:

1. Здание Аквапарка Аквамир, кадастровый номер 54:35:000000:28170, общ. площадь 34987,5 кв.м, 

<

...>;

2. 53/100 доли в праве собственности и праве аренды на земельные участки под кадастровыми номерами 54:35:061525:1, 54:35:061525:3, 54:35:061525:5, 54:35:061525:13, 54:35:061525:20, 54:35:061525:26;

3. 53/100 доли в праве собственности на здание газовой котельной, кадастровый номер 54:35:061530;

4. Оборудование в количестве 108 ед.;

5. Товарно-материальные ценности в количестве 14 ед.;

6. Оборудование для общественного питания в количестве 159 ед.;

7. Исключительное право на товарный знак, рег.номер 629736;

8. Исключительное право на товарный знак, рег.номер 637599;

9. Право аренды на земельные участки, кадастровые номера 54:35:000000:19685, 54:35:061530:9, с последующим переоформлением на договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

Лот №2 - цена 986 439 778 рублей в составе: 

1. Объект, незавершенный строительством, степень готовности 56%; назначение - нежилое; кадастровый номер 54:35:000000:28171 (усл.); общ.площадь 31060,9 кв.м.; 

2. 47/100 доли в праве собственности и праве аренды на земельные участки под кадастровыми номерами 54:35:061525:1, 54:35:061525:3, 54:35:061525:5, 54:35:061525:13, 54:35:061525:20, 54:35:061525:26; 

3. 47/100 доли в праве собственности на здание газовой котельной, кадастровый номер 54:35:061530; 

4. Право аренды земельных участков кадастровые номера 54:35:000000:19685, 54:35:061530:9, с последующим переоформлением на договор с множественностью лиц на стороне арендатора.

Заявление мотивировано необоснованным привлечением организатора торгов, установлением ему завышенного вознаграждения, нарушением порядка определения электронной торговой площадки, объединением всего имущества должника в один лот, необходимостью включения в лот лизингового оборудования (фильтры, вентиляционное оборудование, электрогенераторы).

Разрешая разногласия, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости утверждения в качестве организатора торгов конкурсного управляющего; целесообразности реализации имущества должника единым лотом. Судом определена начальная продажная цена залогового и незалогового имущества в общем размере 3 265 646 274,33 рублей (за вычетом стоимости водных аттракционов).

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно абзацу 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Исходя из абзаца второго пункта 4 статьи 138 Закона о банкротства начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

Как следует из абзаца третьего приведенного пункта в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвовавшими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно материалам дела, ПАО «Межтопэнергобанк» является залоговым кредитором, его требования обеспечены залогом недвижимого имущества должника – всего комплекса Аквапарка, в том числе, объекта незавершенного строительством (входящими в него гостиницей и автопарковкой). АО «Сургутнефтегазбанк» и ООО «ФПО «Доверие» также являются залоговыми кредиторами в отношении объекта незавершенного строительством - гостиницы, входящей в состав комплекса Аквапарк.

14.04.2022 на портале ЕФРСБ конкурсным управляющим должника было опубликовано сообщение № 858823, об утверждении ПАО «Межтопэнергобанк» Положения, устанавливающего условия реализации имущества, находящегося в залоге у Банка, с приложением редакции Положения.

Стоимость лота, включающая в себя 10 позиций, определена ПАО «Межтопэнергобанк» в размере 2 142 412 006 рублей.

Не согласившись с предложенным Положением, ФИО3, АО «Сургутнефтегазбанк» обратились в суд с заявлениями о разрешении разногласий.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2019 № 308-ЭС19-449, предоставленное залоговому кредитору право утверждать положение о продаже (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138, абзац второй пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве) не является безусловным, то есть по существу не связывает как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд при принятии соответствующего решения. Коль скоро разногласия передаются на разрешение суда, он должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех, вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора.

Согласно пункту 8 статьи 110 Закона о банкротстве в качестве организатора торгов может выступать как арбитражный управляющий, так и привлекаемая с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов для этих целей специализированная организация, оплата услуг которой осуществляется за счет предприятия должника. Указанная организация не должна являться заинтересованным лицом в отношении должника, кредиторов, внешнего управляющего.

В силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при привлечении специалистов арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, в том числе привлекать их лишь тогда, когда это является обоснованным, и предусматривать оплату их услуг по обоснованной цене.

Судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что затраты на услуги АО «Российский аукционный дом» в качестве организатора торгов приведут к необоснованному расходованию конкурсной массы, и, как следствие, уменьшение вероятности на более полное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

Возложение на конкурсного управляющего функций организатора торгов направлено на минимизацию текущих расходов на проведение процедуры и максимальное увеличение конкурсной массы за счет средств, полученных в результате продажи имущества. 

В материалах дела отсутствуют доказательства невозможности самостоятельного выполнения конкурсным управляющим функций организатора торгов и наличия объективной необходимости в привлечении специализированной организации, равно как и эксклюзивные преимущества данной организации по сравнению с конкурсным управляющим.

Доказательств несоответствия выбранной площадки («Российский аукционный дом») требованиям Закона о банкротстве или приказа Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 (ред. от 28.10.2020) «Об утверждении Порядка проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к операторам электронных площадок, к электронным площадкам, в том числе технологическим, программным, лингвистическим, правовым и организационным средствам, необходимым для проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, в материалы дела не представлено.

Указанная площадка аккредитована при СРО «ДЕЛО», членом которой является конкурсный управляющий.

Статистика посещаемости сайта электронной торговой площадки АО «РАД» (https://lot-online.ru/) составляет 16.4 тыс. посетителей в день при 105 тыс. просмотров, что значительно больше, чем у предложенных участвующими в деле лицами операторов ЭТП ООО «МЭТС», «Объединенная торговая площадка».

Рассмотрев доводы апеллянтов относительно формирования лотов (формирования двух отдельных лотов; включения в состав аквапарка водных аттракционов), установления начальной стоимости реализации имущества, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2018 № 305-ЭС17-4004(2), от 11.02.2019 № 305-ЭС16-20779(32), от 09.12.2019 № 306-ЭС17-22275(2) суд указал, что по смыслу и содержанию статьи 2 Закона о банкротстве целью конкурсного производства является последовательное и эффективное проведение мероприятий по получении наибольшей выручки от реализации имущества должника, максимальное наполнение конкурсной массы для соразмерного удовлетворения требований кредиторов должника.

Действия, касающиеся определения условий торгов и непосредственной реализации имущества должны быть экономически оправданными, направленными на достижение упомянутой цели - получение максимальной выручки.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.02.2022 № 305-ЭС-21-21247, дробление функционально связанных объектов на несколько лотов безосновательно снижает их привлекательность для независимых участников гражданского оборота и, как следствие, ограничивает круг участников торгов, а потому не отвечает целям конкурсного производства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в собственности у должника и одновременно в залоге у ПАО «Межтопэнергобанк» находится здание аквапарка «Аквамир», водные аттракционы, расположенные в данном здании (принадлежащие ЗАО «МТЭБ Лизинг»), объект незавершенного строительства (гостиница), здание газовой котельной, земельные участки.

Действительно, согласно заключению судебной экспертизы, текущая рыночная стоимость объекта незавершенного строительства в случае их совместной реализации со зданием Аквапарка (единый лот) составляет 3 258 005 833,33 рублей (без НДС), а в случае раздельной продажи 3 403 515 000 рублей (без НДС).

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что процесс строительства гостиницы с кадастровым (или условным) номером 54:35:000000:28171 общей площадью 31060,9 кв.м. не завершен, степень готовности объекта составляет 56 %. Гостиница является объектом незавершенного строительства.

Для отдельного и самостоятельного использования гостиницы необходимо осуществить существенный комплекс мероприятий, в результате которых станет возможным автономное использование данного объекта отдельно от аквапарка «Аквамир». Данное обстоятельство очевидно окажет влияние на готовность потенциальных покупателей приобрести объект незавершенного строительства с перспективой значительных финансовых вложений, и потребует в целях формирования интереса к реализуемому объекту предоставления существенного дисконта. 

В тоже время сниженная ликвидность объекта незавершенного строительства может быть нивелирована при включении его в качестве дополнения к готовому инфраструктурному проекту, который представляет интерес для потенциальных инвесторов. 

Таким образом, продажа имущества должника единым лотом является более целесообразной и наиболее эффективной, поскольку реализация имущества отдельными лотами может повлечь возникновение в составе имущества должника отдельных объектов с низкой привлекательностью для потенциальных покупателей, что повлечет увеличение срока процедуры банкротства и расходов на ее проведение.

Газовая котельная является объектом залога ПАО «Межтопэнергобанк». В деле отсутствуют доказательства наличия правопритязаний на данный объект со стороны иных залоговых кредиторов. В связи с чем, оснований для разделения права собственности на доли на газовую котельную не имеется.

Вентиляционное и водоочистное оборудование, установленное в здание аквапарка «Аквамир» никогда не находилось и не находится в собственности ЗАО «МТЭБ Лизинг». 

Право собственности за должником в отношении вентиляционного, водоочистного и насосного оборудования установленного в здании аквапарка и являющегося его неотделимой частью было признано постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2022, дополнительным постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.07.2022 по делу № А45-10429/2019. Данное имущество расположено в аквапарке, является составной и неотделимой частью здание аквапарка «Аквамир», соответственно входит в стоимость данного объекта и реализуется совместно с ним.

Имущество, не являющееся предметом залога, является необходимым оборудованием для эксплуатации комплекса «Аквапарка». Так в перечень оборудования в количестве 159 единиц входит оборудование, предназначенное для оказания услуг по общественному питанию. В перечень товарно-материальных ценностей в количестве 14 единиц входит кассовое оборудование в виде компьютеров, видеонаблюдения и иного оборудования, обеспечивающего работу Аквапарка. В перечень оборудования в количестве 108 ед. входит имущество, обеспечивающее работу по контрольно-пропускному режиму Аквапарка, в т.ч. турникеты, техническое обеспечение для нормальной работы электронных браслетов посетителей, а также раздевалочный комплекс. Исключительные права на товарные знаки, которые также напрямую связаны с самим Комплексом Аквамир.

Как следует из ответов конкурсного управляющего на запросы Банка, дизельные генераторы и программное обеспечение непосредственно используются в эксплуатации аквапарка «Аквамир», находящегося у Банка в залоге.

Учитывая изложенное, предложенная ПАО «Межтопэнергобанк» редакция Положения, является более рациональной, позволяет эффективно реализовать имущество должника как залоговое, так и незалогового имущество.

Вывод экспертов о том, что стоимость имущества в случае раздельной реализации увеличится более чем на 100 млн.руб., в отсутствие в настоящее время доказательств возможности самостоятельного функционирования незавершенного строительством объекта не является безусловным обстоятельством необходимости реализации имущества исключительно раздельными лотами.

Оснований полагать, что избранный ПАО «Межтопэнергобанк» способ продажи имущества (единым лотом) повлечет меньший экономический эффект, способен негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, не имеется.

Согласно расчетам, представленным в дело 02.10.2023, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56%, площадь: 31 060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54:35:00000028171 и остального имущественного комплекса Аквапарка, в случае их совместной реализации (единым лотом) по состоянию на 16.02.2023 составляет 3 598 682 416,85 рублей (без НДС/НДС не предусмотрен). Рыночная стоимость водных аттракционов составляет 340 676 583,32 рублей (без НДС).

Водные аттракционы не принадлежат должнику, их реализация проводится в рамках дела о банкротстве ЗАО «МТЭБ лизинг».

В соответствии с материалами дела № А40-5246/2022, водные аттракционы, принадлежащие ЗАО «МТЭБ лизинг», находятся в залоге у ПАО «МТЭБ» (единственного кредитора ЗАО «МТЭБ лизинг») на основании договора залога движимого имущества №ДЗ-5460 от 17.02.2017.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно не учитывалась стоимость водных аттракционов при определении начальной продажной цены имущества должника.

Кроме того, водные аттракционы, согласно письменным пояснениям ПАО «Межтопэнергобанк» планируется реализовать в процедуре банкротства ЗАО «МТЭБ Лизинг» (дело №А40- 5246/2022) также на электронной торговой площадке АО «РАД» параллельно с реализацией имущественного комплекса должника. 

В обоснование стоимости иного имущества должника (дизельных электростанций, вентиляционного оборудования, программного обеспечения) в дело представлен Отчет об оценке рыночной стоимости имущества № 5850-РЦ подготовленный ООО Региональный центр «ПРОФОЦЕНКА», отчет № 20220720-О от 30.08.2022, подготовленный ООО «Единая служба оценки». Так, согласно данным отчетам, стоимость программного обеспечения составляет 672 508 рублей без НДС. Стоимость остального имущества 6 967 933 рублей без НДС. Итого, общая стоимость имущества составляет 7 640 441 рублей.

При таких обстоятельствах, разрешая разногласия, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу в части установления начальной продажной цены залогового и незалогового имущества на основании заключения судебной экспертизы, а также отчетов об оценке, представленных ПАО «Межтопэнергобанк» - в общем размере 3 265 646 274,33 рублей (3 258 005 833,53 рублей + 7 640 441 рублей).

Несогласие апеллянтов с начальной ценой продажи не свидетельствует о занижении рыночной стоимости реализуемого имущества. Реальная рыночная цена имущества объективно сформируется на торгах в соответствии с экономическими законами спроса и предложения, исходя из предусмотренных законодательством о банкротстве процедур. Аналогичная позиция содержится и в определении Верховного Суда Российской Федерации № 306-ЭС19-22343 от 04.06.2020 по делу № А65-40314/2018.

Судом первой инстанции также обосновано сделан вывод, что искусственное увеличение стоимости имущества за счет НДС введет потенциальных покупателей в заблуждение, а также снизит интерес на приобретение имущества, поскольку цена с НДС увеличивается более чем на 400 млн. руб.

При указанных обстоятельствах условиях Положения направлены на привлечение наибольшего круга потенциальных покупателей.

Оценивая доводы апеллянтов о том, что в рамках судебной экспертизы не оценен второй этаж здания аквапарка (СПА зона, зона дендропарка) площадью 4 501,11 кв.м., суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из сведений, содержащихся в ЕГРН по состоянию на 02.10.2023 здание аквапарка с кадастровым номером 54:35:000000:28170, расположенное по адресу 

<

...>, обладает следующими характеристиками: общая площадь 34 987,50 кв.м.

В обоснование доводов апеллянты ссылаются на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru54303000-2020-2017 от 27.12.2018 и разрешение на ввод в эксплуатацию 54- Ru54303000-135-2020 от 27.12.2020. 

В ЕГРН новых сведений относительно общей площади здания аквапарка (39 488,6 кв.м.) не вносилось.

Вместе с тем, согласно заключению эксперта оценка здания аквапарка «Аквамир» проводилась путем применения затратного метода, то есть применялась совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости. Учитывая, что второй этаж находится непосредственно в здании аквапарка, не является пристройкой, очевидно, что экспертами данные объекты учтены в составе аквапарка в целом.

Использование при оценке затратного метода исключает необходимость расчета цены за каждый квадратный метр. 

Согласно сложившейся судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.10.2021 по делу № А33-35715/2018), факт нахождения на объекте недвижимости незарегистрированных построек, не поставленных должником на кадастровый учет до введения в отношении него процедуры банкротства, не может служить основанием для отказа в утверждении Положения о порядке продажи и препятствием дальнейшей реализации имущества с торгов.

Несмотря на то обстоятельство, что указанные заявителем площади не отражены в ЕГРН, здание аквапарка оценивалось целиком, с использованием затратного метода, ввиду чего, находящиеся в аквапарке площади не могли не быть оценены экспертами.

Принимая решение об участии в торгах, добросовестный участник гражданского оборота, действуя осмотрительно, предварительно знакомится со всей документацией, определяющей состав приобретаемого лота, а равно производит его осмотр, на основании чего формирует свое представление о цене предложения для целей участия в торгах.

Доводы заявителей апелляционных жалоб не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции 

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.10.2023 по делу №А45-10429/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ФПО «Доверие», ФИО3 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет». 

Председательствующий 

В.С. Дубовик

Судьи

О.А. Иванов 

ФИО1