АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3353/23 

Екатеринбург

31 июля 2023 г.

 

Дело № А47-10418/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Суспициной Л.А., 

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее – Министерство, истец) индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.12.2022 по делу № А47-10418/2021и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 по тому же делу.

Судебное разбирательство по рассмотрению кассационных жалоб Министерства и предпринимателя ФИО2, назначенное на 19.06.2023, откладывалось применительно к части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 24.07.2023, о чем Арбитражным судом Уральского округа вынесено определениеот 19.06.2023.

Лица, участвующие в деле № А47-10418/2021, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание 24.07.2023 проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании 24.07.2023 приняли участие представители:

Министерства – ФИО3 (доверенность от 05.09.2022);

предпринимателя ФИО2 и третьего лица – ФИО4 ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 09.08.2021 № 49 и доверенность от 03.06.2021 № 27 соответственно).

Иные участвующие в деле лица не направили своих представителейв судебное заседание суда округа. В силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка надлежащим образом извещенных лиц не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

От Министерства поступил в суд отзыв на кассационную жалобу предпринимателя ФИО2, который приобщен к материалам дела на основании статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Министерство обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании с предпринимателя ФИО2 60 874 руб. 45 коп. задолженности по оплате землепользования по договору арендыот 07.08.2018 № 07-02/106, образовавшейся за период с 12.03.2021 по 17.05.2021, с учетом 439 руб. 51 коп. начисленной неустойки по пункту 5.1 договора за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2021 по 01.06.2021. 

Исковые требования изложены с учетом уточнения их размера, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, государственное унитарное предприятие Оренбургской области «Областной имущественный фонд» (далее – предприятие «Областной имущественный фонд»), общество с ограниченной ответственностью «Колибри» (далее – общество «Колибри») в лице конкурсного управляющего ФИО6 

Решением Арбитражного суда Курганской области от 08.12.2022 иск Министерства удовлетворен частично: в его пользу с предпринимателя ФИО2 взысканы 31 968 руб. 80 коп. основного долга и 135 руб. 90 коп. пени, в удовлетворении остальной части требований отказано. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, истец – Министерство и ответчик – предприниматель ФИО2 обратилисьв Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами.

Министерство в кассационной жалобе (с учетом дополнений) просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), принять по существу спора новый судебный акт, которым заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы Министерством приведены доводыо необходимости расчета размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:25:1101011:79, приходящейся на долю предпринимателя ФИО2 как собственника в период с 12.03.2021 по 17.05.2021 одного из зданий, расположенных на данном земельном участке – ангара, литер В5, с кадастровым номером 56:25:1101011:587,в строгом соответствии с Порядком определения размера арендной платыза использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Оренбургской областиот 24.02.2015 № 109-п (далее – Порядок определения размера арендной платы № 109-п, Порядок № 109-п), на основании пункта 11 которого при заключении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора арендная плата для каждого из них определяется пропорционально (соразмерно) его доле в праве на здание, сооружение или помещения в них. 

Определение судами размера обязательства предпринимателяФИО2 по оплате землепользования исходя из площади, необходимой непосредственно для размещения и эксплуатации ангара литер В5с кадастровым номером 56:25:1101011:587 и определенной по результатам проведенной по делу землеустроительной экспертизы, Министерство считает неправомерным, не соответствующим условиям договора арендыот 07.08.2018 № 07-02/106, положениям Порядка определения размера арендной платы № 109-п. Указывает, что несмотря на делимость земельного участка с кадастровым номером 56:25:1101011:79 как объекта арендыпо договору, из чего исходили суды, в спорный период времени участок разделен не был.

Предприниматель ФИО2 в кассационной жалобе (с учетом дополнений) также просит решение, постановление суда первойи апелляционной инстанций отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права (части 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),но с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование доводов жалобы предпринимателем приведены доводы о необходимости применения в сложившейся спорной ситуации нормоб обязательствах вследствие неосновательного обогащения, установленных главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что он (ФИО2), приобретая у ФИО4 расположенное на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101011:79 здание, в договор аренды от 07.08.2018 № 07-02/106 в качестве стороны (арендатора) не вступал,с условиями данного договора не соглашался, следовательно, пользовался указанным земельным участков без установленных законом или договором оснований. Учитывая, что Министерством в основание иска положен договор аренды от 07.08.2018 № 07-02/106, не имеющий юридической силы для предпринимателя ФИО2, оснований для удовлетворения такого искау судов не имелось.

Предприниматель также считает неверным произведенный судами расчет размера арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:25:1101011:79, равной36 571 909 руб. 67 коп., настаивая на том, что применениюв спорном периоде подлежит кадастровая стоимость этого участка в размере 13 368 000 руб., установленном решением Оренбургского областного судаот 14.06.2022 по административному делу № 3а-1024/2022 по состояниюна 01.01.2020. Судами, по мнению предпринимателя, дано ошибочное толкование положений Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», без учета взаимосвязанных положений действующего налогового законодательства в части применения кадастровой стоимости для целей налогообложения, оставлено без внимания то обстоятельство,что установление в судебном порядке кадастровой стоимости земельного участка в размере 13 368 000 руб. направлено на сокращение налогообложения. Выводы судов в обозначенной части не соответствуют требованиям пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации о равенстве участников гражданских правоотношений.

Ссылаясь на определенную по результатам судебной землеустроительной экспертизы площадь земельного участка, необходимую непосредственно для размещения и эксплуатации ангара, литер В5,с кадастровым номером 56:25:1101011:587 (7159 кв. м при общей площади участка 29543 кв. м), предприниматель указывает, что общая сумма, подлежащая взысканию с него в качестве оплаты землепользованияза период с 12.03.2021 по 17.05.2021 составляет только 5 171 руб. 17 коп. 

Помимо этого, ссылаясь на наличие на спорном земельном участке также бесхозяйного объекта недвижимости, предприниматель указываетна необходимость привлечения к участию в настоящем деле Администрации муниципального образования Сакмарский район Оренбургской области как потенциального правообладателя этой недвижимости.

Министерство в отзыве на кассационную жалобу предпринимателя ФИО2 полагает изложенные в ней доводы несостоятельными, поддерживает свою позицию по делу.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округав порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как установлено судами и следует из материалов настоящего дела, Министерством (арендодатель) с предприятием «Областной имущественный фонд» (арендатор) заключен договор аренды от 07.08.2018№ 07-02/106 (далее также – договор) в отношении земельного участка площадью 29543 кв. м из земель населенных пунктов, адрес участка (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственное здание, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Сакмарский район,

<

...>, кадастровый номер участка 56:25:1101011:79.

Разрешенное использование земельного участка определено в договоре как предназначенного для размещения административных зданий, строений, сооружений предприятий материально-технического снабжения, сбытаи заготовок (пункт 1.1 договора). 

В пункте 1.2 договора отражено, что переданный в аренду земельный участок является государственной собственностью Оренбургской области.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен, начиная с 18.07.2018, на 3 года. 

Пунктом 3.1 договора определено, что условия договорав соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям, возникшим с даты окончания срока действия ранее заключенного договора аренды от 17.07.2015 № 06-03-11/77  – с 18.07.2018. 

Размер арендной платы по договору определен в соответствиис постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015№ 109-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, предоставленных аренду без торгов» с учетом ранее заключенного договора аренды участка от 17.07.2015№ 06-03-11/77 и составляет 171 251 руб. 25 коп. в год. 

По условиям пункта 3.2 договора первый арендный платеж по договору вносится арендатором на указанный счет в течение 20 календарных дней с момента подписания договора и состоит из арендной платы, исчисленной за период с 18.07.2018 до последнего числа месяца, в котором был подписан договор.

Арендная плата подлежит перечислению арендатором на указанный счет ежемесячно равными долями (1/12 годового размера арендной платы), не позднее 10 числа текущего месяца, начиная с первого месяца срока аренды, указанного в пункте 2.1 договора. Оплата за неполный месяц рассчитывается арендатором самостоятельно из расчета платы в день (1/365 годового размера арендной платы).

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата ежегодно, начиная с 18.07.2018, изменяется в одностороннем порядке арендодателемна размер уровня инфляции установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

Арендная плата изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель на территории Оренбургской области. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, не проводится. 

Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Арендная плата считается измененной с даты, указанной в уведомление при этом заключение дополнительного соглашения не требуется. 

Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы с момента доставки соответствующего уведомления об изменении арендной платы ему или его уполномоченному представителю. Уведомление об изменении арендной платы считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату),но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресам не ознакомился с ним. 

В пункте 5.1 договора согласовано условие о праве арендодателяна начисление арендатору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 3.2 договора, пени в размере, равной 1/300 ключевой ставки Банка Россиина день исполнения денежного обязательства, за каждый день просрочки.

Письмом № АС-12-24/197 Министерство уведомило арендатора – предприятие «Областной имущественный фонд» о том, что с 01.01.2021 по 31.12.2021 размер годовой арендной платы, исчисленныйв соответствии с Порядком определения размера арендной платы № 109-п,в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участкана основании постановления Правительства Оренбургской областиот 15.10.2020 № 858-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Оренбургской области» составляет 630 342 руб. 63 коп. в год. (приведен расчет: 36 571 909 руб. 67 коп. х 2% х 2272,7/2637,2 = 630 342 руб. 63 коп. в год).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101011:79 расположены следующие объекты: 

-нежилое здание площадью 1188,3 кв. м – ангар, литер В5, кадастровый номер 56:25:1101011:587, находящееся в собственности третьего лица – ФИО4 с 18.05.2021; 

-нежилое здание площадью 1084,4 кв. м – ангар, литер В4, кадастровый номер 56:25:1101011:588, находящееся в собственности третьего лица – ФИО4 с 12.03.2021; 

-нежилое здание площадью 135,2 кв. м – сушилка, литер В3,  кадастровый номер 56:25:1101011:589, находящееся в собственности Оренбургской области; 

-незавершенное строительством административное здание с пристроем и верандой площадью 229,3 кв. м, кадастровый номер 56:25:1101011:539, находящееся в собственности третьего лица – общества «Колибри» с 17.11.2014.

Объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 56:25:1101011:587 и 56:25:1101011:588 были закреплены на праве хозяйственного ведения за предприятием «Областной имущественный фонд» и реализованы последним во исполнение распоряжения Министерства от 19.01.2021 № 60-р по договору купли-продажи от 24.02.2021 – предпринимателю ФИО2 и по договору купли-продажи от 19.02.2021 – ФИО4 соответственно. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект недвижимого имущества с кадастровым номером 56:25:1101011:587 находился в собственности предпринимателя ФИО2 с 12.03.2021(с даты государственной регистрации перехода права к нему по договору купли-продажи от 24.02.2021, заключенному с предприятием «Областной имущественный фонд») по 17.05.2021 (18.05.2021 – дата государственной регистрации перехода права на объект к ФИО4).

Ссылаясь на то, что предприниматель ФИО2 в период с 12.03.2021 по 17.05.2021 пользовался земельным участком с кадастровым номером 56:25:1101011:79 на условиях договора аренды от 07.08.2018№ 07-02/106, но не вносил арендные платежи, Министерство обратилосьв арбитражный суд с настоящим иском, поскольку в досудебном порядке урегулировать возникший спор об оплате землепользования сторонамне удалось.

Суд первой инстанции, установив, что ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 614, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», удовлетворил исковые требования частично. 

Частичное удовлетворение исковых требований связано с тем, чтона момент заключения спорного договора аренды предприятие «Областной имущественный фонд» являлось правообладателем большинства объектов, расположенных на этом участке, а ответчик – предприниматель ФИО2 приобрел по сделке купли-продажи только один объект недвижимости.

Оценив предоставленные доказательства с учетом проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что площадь, необходимая для обслуживания и эксплуатации недвижимого имущества с кадастровым номером 56:25:1101011:587, принадлежащего в спорный период ответчику на праве собственности, составляет 7159 кв. м. 

На этом основании суд произвел перерасчет заявленной ко взысканию арендной платы с применением в единой формуле расчета размера арендной платы площади участка в значении 7159 кв. м, кадастровой стоимости участка в значении 36 571 909 руб. 67 коп., установленном в результате кадастровой оценки земель в соответствием с постановлением  Правительства Оренбургской области от 15.10.2020 № 858-пп«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Оренбургской области».

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Изучив материалы дела, суд округа приходит к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Исковые требования Министерства к предпринимателюФИО2 основаны на обстоятельствах неисполнения последним обязательств из договора аренды от 07.08.2018 № 07-02/106 по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:25:1101011:79 в период с 12.03.2021 по 17.05.2021, возникших в связис переходом к предпринимателю права собственности на один из объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке.

Вопреки доводам предпринимателя ФИО2, изложенныхв кассационной жалобе, суды правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерацииоб аренде, применяемыми во взаимосвязи с положениями Земельного кодекса Российской Федерации, в силу пункта 3 статьи 3 которого имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Данный вывод сделан судами при правильном применении положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости,а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), с учетом разъяснений, данныхв информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Учитывая изложенное, а также предмет и основания заявленных исковых требований, суды обоснованно заключили, что в связис приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101001:79, находящемся в арендеу продавца – предприятия «Областной имущественный фонд»,к предпринимателю ФИО2 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.08.2018 № 07-02/106, в том числе обязанность вносить плату за землепользование на условиях этого договора.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствиис условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов,а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказот исполнения обязательства и одностороннее изменение его условийне допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

С учетом положений пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации публичные образования при сдаче ими в аренду находящихся в публичной собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторонав договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенныйв установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности,и не вправе применять другой размер арендной платы.

В рассматриваемом случае расчет размера арендной платыза пользование земельным участком с кадастровым номером 56:25:1101001:79 следует производить в соответствии с Порядком определения размера арендной платы № 109-п на основании кадастровой стоимости участка и установленной ставки арендной платы.

Определяя размер обязательства предпринимателя ФИО2, суды первой и апелляционной инстанции применили в единой формуле расчета размера арендной платы следующие показатели:

площадь участка – 7159 кв. м, определенная по результатам судебной землеустроительной экспертизы как необходимая для обслуживанияи эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 56:25:1101011:587, принадлежащего в спорный период ответчику на праве собственности; 

кадастровая стоимость участка – 36 571 909 руб. 67 коп., установленная в результате кадастровой оценки земель в соответствием с постановлением  Правительства Оренбургской области от 15.10.2020 № 858-пп«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Оренбургской области»;

ставка арендной платы – 2%, установленная подпунктом «к» пункта 3 Порядка № 109-п для земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, помещения в здании, сооружении, принадлежащие лицам на праве собственности, хозяйственного ведения (за исключением земельных участков, указанных в подпунктах "а" - "и" настоящего пункта, пункте 4 настоящего Порядка).

 

Относительно примененной в расчете ставки арендной платы (2% согласно подпункту «к» пункта 3 Порядка № 109-п) спора между сторонами нет.

Доводы предпринимателя ФИО2 о неправомерности применения в расчете размера арендной платы кадастровой стоимости земельного участка, равной 36 571 909 руб. 67 коп., со ссылками на решение Оренбургского областного суда от 14.06.2022 по административному делу№ 3а-1024/2022, которым кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером 56:25:1101011:79 установлена в размере13 368 000 руб. по состоянию на 01.01.2020, были предметом детального рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и отклоненыс учетом особенностей действия во времени нормативного правового актаоб утверждении результатов государственной кадастровой оценки, особенностей переходного периода, установленного Федеральным законом  31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по мотивам, которые признаются судом округа правильными. 

Исходя из положений приведенного выше закона, того обстоятельства, что на территории Оренбургской области решение о дате переходак применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости не принято, учитывая, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано ФИО4 в 2022 году, что прямо следуетиз резолютивной части решения Оренбургского областного судаот 14.06.2022 по административному делу № 3а-1024/2022, суды правомерно заключили, что уменьшенная кадастровая стоимость подлежит применению не ранее 01.01.2022.

Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы ФИО2 в обозначенной части судом округа не принимаются, поскольку иное толкование заявителем норм права не свидетельствует о судебной ошибке.

Вместе с тем суд округа считает заслуживающими внимания доводы кассационной жалобы Министерства в отношении применения судамив единой формуле расчета размера арендной платы показателя площади участка – 7159 кв. м, определенной по результатам судебной землеустроительной экспертизы как необходимой для обслуживанияи эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером 56:25:1101011:587, принадлежащего в спорный период ответчику на праве собственности. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с пунктом 11 Порядка определения размера арендной платы № 109-п при заключении договора аренды с множественностью лицна стороне арендатора арендная плата для каждого из них определяется пропорционально (соразмерно) его доле в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либопо решению суда.

Из системного толкования указанных норм следует, что в отсутствие соглашения об ином все арендаторы обязаны нести расходы по оплате пользования земельным участком, расположенным под зданиями пропорционально доле в праве собственности на эти здания (площади принадлежащих им помещений в зданиях).

Указанные положения распространяются не только на отношения арендодателя и предпринимателя ФИО2 как соарендатора по договору аренды от 07.08.2018 № 07-02/106, но и на остальных собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участкес кадастровым номером 56:25:1101011:79, учитывая, что данный участокв заявленный в иске период времени не был разделен, поскольку при разрешении имущественного спора между истцом и ответчиком судамипо существу разрешается вопрос о порядке внесения арендных платежейза пользование спорным земельным участком, в том числе и в отношении иных собственников недвижимости, расположенной на этом участке.

Между тем вопрос о согласии всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 56:25:1101011:79, на иной порядок определения размера арендной платы судами при рассмотрении настоящего спора не был исследован.

Того обстоятельства, что каждому из правообладателей указанных объектов недвижимости была определена к оплате конкретная частьиз площади земельного участка с кадастровым номером 56:25:1101011:79,из материалов дела и принятых судами по существу спора судебных актов также не усматривается.

Учитывая изложенное, вопрос о размере обязательства предпринимателя ФИО2 по оплате землепользования в рамках спорного договора разрешен судами без учета обстоятельств, имеющих существенное значение.

При таких обстоятельствах обжалованные судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, как это требует статья 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому они подлежат отмене.

Для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, поэтому дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В силу положений части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий делов кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть примененаи какие решение, постановление должны быть приняты при новом рассмотрении дела (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку всем доказательствам, правильно установить юридически значимые обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, а также, учитывая наличие на спорном земельном участке бесхозяйных объектов недвижимости, потенциальным собственником которых является муниципальное образование Сакмарский Сельсовет Сакмарского района Оренбургской области, рассмотреть вопрос о целесообразности привлечения к участию в деле Администрации Сакмарского района Оренбургской области и принять по делу законное и обоснованное решение, правильно применив нормы права.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине суд округа не рассматривает, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопросо распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.12.2022 по делу № А47-10418/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2023 по тому же делу отменить.

Дело № А47-10418/2021 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Л.А. Суспицина 

 

Судьи                                                                          И.А. Краснобаева 

 

                                                                                     А.А. Столяров