ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-7295/2021

24 марта 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  21 марта 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 марта 2023 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Шиндлер Н.А.,

судей  Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-989/2023, 08АП-992/2023) Департамента имущественных отношений Тюменской области и общества с ограниченной ответственностью «Предприятие промышленного железнодорожного транспорта» на  решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.12.2022 по делу №  А70-7295/2021 (судья Сидорова О.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строй Мир Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625048, 

<

...>) к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625002, 

<

...>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Строй-Экспо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625007, 

<

...>), общества с ограниченной ответственностью «Оргтехстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625014, 

<

...> Октября, дом 202), общества с ограниченной ответственностью «Предприятие промышленного железнодорожного транспорта» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 625019, 

<

...> Октября, дом 202, стр. 3), о признании недействительным отказа от 14.04.2021 № 210414007/15-4 предоставить в аренду заявителю земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:446,

при участии в судебном заседании представителей:  

от общества с ограниченной ответственностью «Оргтехстрой» - ФИО2 по доверенности от 11.08.2022 № 4 сроком действия 5 лет; 

от общества с ограниченной ответственностью «Предприятие промышленного железнодорожного транспорта» - ФИО2 по доверенности от 07.10.2019 № 21 сроком действия 5 лет;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строй Мир Инвест» (далее – заявитель, Общество, ООО «Строй Мир Инвест») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – заинтересованное лицо, Департамент) о признании недействительным отказа Департамента от 14.04.2021 № 210414007/15-4 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446. 

            В качестве способа восстановления права заявитель просил обязать Департамент подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым 72:23:0221004:446 и передать указанный земельный участок ООО «Строй Мир Инвест» в аренду.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Строй-Экспо» (далее – ООО «ТД «Строй-Экспо»), общество с ограниченной ответственностью «Оргтехстрой» (далее – ООО «Оргтехстрой»), общество с ограниченной ответственностью «Предприятие промышленного железнодорожного транспорта» (далее – ООО «ППЖТ»).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 19.12.2022 по делу № А70-7295/2021 заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным отказ Департамента от 14.04.2021 № 210414007/15-4 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446.

Суд обязал заинтересованное лицо подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, заключаемого с ООО «Строй Мир Инвест» в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу. Этим же судебным актом взыскал с Департамента в пользу ООО «Строй Мир Инвест» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, заинтересованное лицо и ООО «ППЖТ» обжаловали его в апелляционном порядке.

            В своей апелляционной жалобе заинтересованное лицо указывает, что отказ ООО «Строй Мир Инвест» в предоставлении в аренду земельного участка с  кадастровым номером 72:23:0221004:446 датирован 14.04.2021, в то время как заявление Департамента по делу № А70-20325/2021 принято к производству Арбитражный судом Тюменской области 22.10.2021. Решение Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-20325/2021, которым признана самовольной постройкой неоконченное строительством трехэтажное здание в кирпично-блочном исполнении, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> ФИО3, вступило в  законную силу 01.04.2022, то есть по истечении года с момента принятия решения об отказе. Департамент считает, что суду следовало применить статьи 35, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружение, иную недвижимость, новому собственнику такой недвижимости переходит право пользования частью земельного участка, необходимой для использования соответствующего объекта капитального строительства. Договор купли - продажи имущества от 18.12.2020 № 20/Д/ОНС-Ю заключен между Департаментом и ООО «Строй Мир Инвест» по результатам аукциона. Поскольку заявителем с торгов был приобретен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, последний не был вправе оформить в аренду земельный участок, в том числе под неоконченным строительством трехэтажным зданием в кирпично-блочном исполнении. 

Податель жалобы считает, что обязание Департамента заключить договор аренды без проведения конкурентных процедур под здание, не указанное в аукционной документации, не признанное на момент принятия решения самовольной постройкой, является также нарушением антимонопольного законодательства. Заявитель вправе оформить земельный участок под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093 площадью необходимой для завершения его строительства и его дальнейшей эксплуатации путем обращения в Департамент с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду, в целях образования земельного участка в других границах – без включения самовольной постройки.

В своей апелляционной жалобе ООО «ППЖТ» ссылается на то, что заявитель, обращаясь за предоставлением земельного участка в аренду, вправе был претендовать на предоставление земельного участка в аренду без торгов площадью, непосредственно занятой приобретенным с аукциона объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, необходимой для завершения строительства этого объекта и его дальнейшего использования, то есть только на часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 ориентировочной площадью 5 813 кв.м. Оставшиеся 1 974 кв.м. земельного участка, в том числе, под проездом 201 кв.м., не связаны с приобретаемым объектом и не могут быть использованы заявителем для достройки приобретенного объекта незавершенного строительства.

ООО «ППЖТ» также утверждает о том, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:446 изначально сформирован с нарушениями статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 26 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), Приказа Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр «Об утверждении СП 42.13330 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (далее – Приказ № 1034/пр), так как в состав участка вошел единственный возможный проезд к смежным земельным участкам. При предоставлении спорного участка в существующих границах будут нарушены права и законные интересы смежных землепользователей. ООО «ППЖТ» ссылается на то, что на текущий момент изменения в проект межевания территории планировочного района № 8 «Антипинский» получили согласование ДИО ТО и структурных подразделений Администрации г. Тюмени, проект готовится к утверждению Департаментом земельных отношений и градостроительства.

Письменные отзывы на апелляционные жалобы не поступили.

            В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «ППЖТ» поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить

Представитель ООО «Оргтехстрой» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО «ППЖТ», просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу ООО «ППЖТ» – удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства. 

09.06.2006 по акту выбора от 09.06.2006 №224 ООО «Техтранзит» был осуществлен выбор земельного участка площадью 6 600 кв.м. для размещения железнодорожного тупика с припутевым складом (т.2 л.д.124-126).

Распоряжением от 26.10.2006 №1900/14-з предварительно согласовано место размещения железнодорожного тупика с припутевым складом в 

<

...> ФИО3 в соответствии с актом выбора от 09.06.2006 №224 при условии корректировки красной линии застройки (т.2 л.д.117-118).

Распоряжением от 05.07.2007 3231/14-з в распоряжение о предварительном выборе земельного участка были внесены изменения, в частности, предложено заявителю утвердить проект границ земельного участка от 07.06.2006 для размещения железнодорожного тупика с припутевым складом по адресу: 

<

...> ФИО3 и выполнить за свой счет установление границ земельтного участка в соответствии с утвержденным проектом границ (т.2 л.д.127-128).

11.10.2007 был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 общей площадью 6 729 кв.м. для размещения железнодорожного подъездного тупика с припутевым складом (т.2 л.д.129-131).

По заявлению ООО «Техтранзит» (т.2 л.д. 113-114) постановлением Главы города Тюмени от 13.04.2007 №26 в связи с формированием земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 под строительство были внесены изменения в Проект красных линий, утвержденный постановлением Главы города Тюмени от 05.07.1995 №13 «Об утверждении проекта красных линий в городе Тюмени» (т.2 л.д.115-116). 

Распоряжением от 28.02.2008 №667-з земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 общей площадью 6 729 кв.м. был предоставлен ООО «Техтранзит» для строительства железнодорожного тупика с  припутевым складом, категория земель – земли населенных пунктов (т.2 л.д. 132-133).

Как следует из объяснений Департамента и Выписки из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) (т.1 л.д. 106-123) 31.08.2009 был поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 72:23:0221004:446 общей площадью 7 787 кв.м., образованный путем объединения из земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 и земельного участка с кадастровым номером 72:23:022100:320.

Судебными актами по делу № А70-20325/2021 было установлено и лицами участвующими в деле не оспаривается, что между Департаментом (арендодатель) и ООО «Техтранзит» 19.10.2009 заключен договор аренды №23-20/1793 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, расположенного по адресу: 

<

...> ФИО3, для строительства железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами (в редакции соглашения от 20.05.2013). В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды земельный участок предоставляется свободным от застройки. Срок действия договора согласно пункту 7.2 соглашений от 05.09.2011, от 27.04.2012 определен периодом с 12.10.2012 по 30.05.2015.

27.11.2013 между ООО «Техтранзит» и ООО «ТД «Строй-Экспо» заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093. Степень готовности 45%, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 206а, на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446. Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано 15.01.2014.

ООО «Техтранзит» согласно договору уступки права и перевода обязательств по договору аренды земельного участка от 06.12.2013 уступило, а ООО «ТД «Строй-Экспо» приняло права и обязанности по договору аренды земельного участка от 19.10.2009 № 23-20/1793.

10.08.2015 между Департаментом и ООО «ТД «Строй-Экспо» заключен договор аренды № 23-20/2925 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, расположенного по адресу: 

<

...> ФИО3, для завершения строительства объекта незавершенного строительства – железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами сроком действия с 10.08.2015 по 09.08.2018.

В материалах настоящего дела имеется разрешение на строительство от 30.11.2013, согласно которому ООО «Техтранзит» было разрешено строительство припутевого склада (1 этап) на земельном участке общей площадью 7 787 кв.м. (т.1 л.д.98-99).

Распоряжением от 19.02.2014 в указанное разрешение на строительство было внесено изменение в виде указания в качестве застройщика ООО «ТД «Строй-Экспо» (т.1 л.д.100).

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 в рамках дела № А70-20061/2019 удовлетворено заявление Департамента имущественных отношений Тюменской области об изъятии у ООО «ТД «Строй-Экспо» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 206а, путем продажи с публичных торгов.

На основании указанного постановления апелляционного суда учреждением 15.12.2020 проведен аукцион № 12ОНС-2020/01 по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенный на земельном участке с кадровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> Октября, 206а (т.1 л.д.128-132). 

Согласно протоколу от 15.12.2020 об итогах аукциона № 12ОНС-2020/01 победителем аукциона стало ООО «Строй Мир Инвест».

18.12.2020 между Департаментом имущественных отношений по Тюменской области (продавец) и ООО «Строй Мир Инвест» (покупатель) заключен договор купли – продажи имущества № 20/Д/ОНС-10 (далее –  договор), согласно условиям которого, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора имущество: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 72:23:0221004:4093, степень готовности объекта незавершенного строительства – 45%, проектируемое значение площади строительства – 1 428 кв.м., адрес: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября, д. 206а (далее –  объект). Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446, площадью 7 787 кв.м. по адресу: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября – Чекистов, д. 206а (пункт 1.1 договора) (т.1 л.д.13-15).

Имущество является собственностью ООО ТД «Строй - Экспо», о чем в Едином государственном реестре недвижимости 15.01.2014 сделана запись регистрации № 72-72-01/577/2013-467.

Пунктом 4.2 договора покупатель обязуется осуществить подачу заявления о государственной регистрации права собственности на имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в течение 10 рабочих дней с момента передачи ему имущества.

Согласно пункту 4.3 договора, покупатель после государственной регистрации права собственности на имущество имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта сроком на три года. Оформление прав на земельный участок под завершенным строительством объектом осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Имущество передано ООО «Строй Мир Инвест» по акту приема-передачи 29.12.2020. Оплата стоимости имущества ООО «Строй Мир Инвест» произведена по платежным поручениям от 10.12.2020 № 56, от 25.12.2020 № 69.

Право собственности  ООО «Строй Мир Инвест» на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 72:23:0221004:4093, степень готовности объекта незавершенного строительства – 45%, проектируемое значение площади строительства – 1 428 кв.м., адрес: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября, д. 206а зарегистрировано в ЕГРН (т.1 л.д.18-20).

Уведомлением от 08.09.20021 Департамент указал ООО ТД «Строй - Экспо» на необходимость освобождения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 (т.1 л.д.96).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 14.12.2021 по делу № А70-12156/2021 было отказано в удовлетворении иска ООО «ТД «Строй-Экспо» к Государственному казенному учреждению Тюменской области «Фонд имущества Тюменской области», к ООО «Строй Мир Инвест» о признании недействительными публичных торгов - аукциона № 12ОНС-2020/01 по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 206а; признании недействительным договора купли-продажи заключенный между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «Строй Мир Инвест» в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 206а, применении последствий недействительности договора купли-продажи.

На основании положений подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ ООО «Строй Мир Инвест» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446.

Письмом Департамента от 14.04.2021 № 210414007/15-4 ООО «Строй Мир Инвест» было отказано в предоставлении указанного земельного участка по мотивам того, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, права на который ООО «Строй Мир Инвест» не подтверждены, а именно - трехэтажное здание в кирпично-блочном исполнении, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> ФИО3, с правой стороны от въезда на данный земельный участок. Нормативно отказ обоснован пунктами 1 и 4 статьи 39.16 ЗК РФ  (т.1 л.д.16-17).

ООО «Строй Мир Инвест» не согласилось с отказом, в связи с чем обратилось в суд с заявлением по настоящему делу о признании его недействительным.

19.12.2022 Арбитражный суд Тюменской области принял решение, обжалуемое заинтересованным лицом и ООО «ППЖТ» в апелляционном порядке.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ приходит к выводу об отсутствии оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, право на заключение договора аренды для завершения строительства предоставляется либо собственнику объекта в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, судом отказано в удовлетворении данного требования, объект не был продан, либо собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов.

В силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 239.1 ГК РФ предусмотрено, что требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 в рамках дела № А70-20061/2019 удовлетворено заявление Департамента об изъятии у ООО «ТД «Строй-Экспо» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 206а, путем продажи с публичных торгов.

На основании указанного постановления апелляционного суда учреждением 15.12.2020 проведен аукцион № 12ОНС-2020/01 по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, победителем аукциона стало ООО «Строй Мир Инвест».

18.12.2020 между Департаментом имущественных отношений по Тюменской области (продавец) и ООО «Строй Мир Инвест» (покупатель) заключен договор купли – продажи имущества № 20/Д/ОНС-10 (далее –  договор), согласно условиям которого, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора имущество: объект незавершенного строительства, кадастровый номер 72:23:0221004:4093, степень готовности объекта незавершенного строительства – 45%, проектируемое значение площади строительства – 1 428 кв.м., адрес: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября, д. 206а (далее –  объект). Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446, площадью 7 787 кв.м. по адресу: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября – Чекистов, д. 206а (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.3 договора, покупатель после государственной регистрации права собственности на имущество имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта сроком на три года. Оформление прав на земельный участок под завершенным строительством объектом осуществляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Имущество передано ООО «Строй Мир Инвест» по акту приема-передачи 29.12.2020. Право собственности  ООО «Строй Мир Инвест» на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 72:23:0221004:4093 зарегистрировано в ЕГРН.

В связи с наличием указанных обстоятельств ООО «Строй Мир Инвест» обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 общей площадью 7 787 кв.м., целевое назначение «для строительства железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами» в аренду для завершения строительства.

Письмом Департамента от 14.04.2021 № 210414007/15-4 ООО «Строй Мир Инвест» было отказано в предоставлении указанного земельного участка в аренду  на основании пунктов 1 и 4 статьи 39.16 ЗК РФ по мотивам того, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, права на который ООО «Строй Мир Инвест» не подтверждены, а именно - трехэтажное здание в кирпично-блочном исполнении, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> ФИО3, с правой стороны от въезда на данный земельный участок. 

По мнению третьих лиц, в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 общей площадью 7 787 кв.м. должно быть отказано по причине того, что земельный участок сформирован с нарушением требований земельного законодательства, что препятствует осуществлению проезда данных лиц к смежным земельным участкам.

Из позиций заинтересованного лица и третьих лиц следует, что покупателю объекта недвижимости не перешло право на весь земельный участок.

Действительно, в соответствии с пунктами 1, 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

4) на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Однако, в силу статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как было выше сказано, заявитель приобрел право на объект незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ путем его приобретения на публичных торгах. 

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 общей площадью 7 787 кв.м. согласно данным ЕГРН  - для строительства железнодорожного подъездного тупика с припутевыми складами

Согласно пункту 4.3 договор купли – продажи имущества от 18.12.2020             № 20/Д/ОНС-10, покупатель после государственной регистрации права собственности на имущество имеет право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта сроком на три года.

Таким образом, в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 329.1 ГК РФ и условий заключенного договора к покупателю переходит не только право собственности на объект незавершенного строительства, но и право аренды земельного участка, сформированного для строительства и имеющего соответствующий вид разрешенного использования.

Иное толкование ставит под сомнение возможность покупателя объекта незавершенного строительства реализовать свое право на завершение данного строительства.

При этом, вопреки мнению Департамента, заключение договора аренды без проведения конкурентных процедур под здание, не указанное в аукционной документации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку такая возможность прямо предусмотрена земельным законодательством.

При этом выявленное Департаментом в ходе обследования неоконченное строительством трехэтажное здание в кирпично-блочном исполнении, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446, не могло являться препятствием для предоставления земельного участка для завершения строительства, поскольку заинтересованное лицо в ответ на свой запрос получило сведения о том, что разрешение на строительство еще каких-либо зданий в пределах данного участка не выдавалось. 

В ходе рассмотрения настоящего дела Департаментом было заявлено ходатайство о приостановлении производства до вступления в законную силу судебных актов Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-12156/2021 и № А70-20325/2021, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

Как правильно установлено судом первой инстанции, что в рамках дела № А70-20325/2021 Департамент обратился в Арбитражный суд Тюменской области к ООО «ТД «Строй-Экспо» с исковыми требованиями о признании объекта капитального строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> ФИО3, самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку, расположенную в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> Октября_Чекистов, в течении 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 29.12.021 по делу № А70- 20325/2021 исковые требования удовлетворены. Суд признал самовольной постройкой неоконченное строительством трехэтажное здание в кирпично-блочном исполнении, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> ФИО3, с правой стороны от въезда на данный земельный участок. 

Суд также обязал ООО «Торговый дом «Строй-Экспо» (ИНН 

<

***>) снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446 по адресу: 

<

...> ФИО3, в течении 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2022 по делу № А70-20325/2021 решение суда первой инстанции было оставлено без изменения. 

Таким образом, наличие на земельном участке самовольной постройки не должно было препятствовать покупателю объекта незавершенного строительства реализовать свое право на заключение договора аренды для завершения строительства. 

При этом, суд первой инстанции верно отметил, что согласно с пункту 7.1 статьи 39.8 ЗК РФ в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет. 

То обстоятельство, что решение о признании постройки самовольной было принято позже оспариваемого отказа учитывается судом апелляционной инстанции в целях процессуальной экономии, поскольку позволяет защитить права заявителя с учетом ограниченного договором купли-продажи временного периода на завершение строительства.

Ссылка третьих лиц на необходимость отказать в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 общей площадью 7 787 кв.м. по причине того, что земельный участок сформирован с нарушением требований земельного законодательства, что препятствует осуществлению проезда данных лиц к смежным земельным участкам, судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку, как было выше сказано, земельный участок был сформирован на основании акта выбора 2006 года и в существующих границах поставлен на кадастровый учет  31.08.2009 путем объединения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 и земельного участка с кадастровым номером 72:23:022100:320.

При этом, еще по заявлению ООО «Техтранзит» постановлением Главы города Тюмени от 13.04.2007 №26 в связи с формированием земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:0249 под строительство были внесены изменения в Проект красных линий, утвержденный постановлением Главы города Тюмени от 05.07.1995 №13 «Об утверждении проекта красных линий в городе Тюмени». 

ООО «Строй Мир Инвест», получивший право на завершение строительства объекта с кадастровым номером 72:23:0221004:4093, степенью готовности объекта незавершенного строительства – 45%, проектируемое значение площади строительства – 1 428 кв.м., адрес: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября, д. 206а, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0221004:446, площадью 7 787 кв.м. по адресу: Тюменская обл., ул. 50 лет Октября – Чекистов, д. 206а объекта, лишь с  18.12.2020, никакого отношения ни к выбору земель, ни к формированию земельного участка, ни к переносу границ красных линий не имеет, что предполагает, что оно не должно нести негативные последствия в виде невозможности завершения строительства.

Более того, предоставление земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446, площадью 7 787 кв.м. для завершения строительства автоматически не предоставляет данному лицу права на приобретение данного земельного участка в порядке статьи 39.20 ЗК РФ в собственность или аренду именно в указанных границах.

Указание ООО «ППЖТ» на то, что в настоящее время ведется работа по внесению изменений в проект межевания территории с целью возможного изменения границ   земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221004:446 как раз и свидетельствует о возможности таким образом защиты прав третьих лиц путем разделения, выделения или перераспределения данного участка в будущем путем определения земель общего пользования, установления границ красных линий и т.д.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда первой инстанции, положенных в основу принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Судебные расходы по апелляционной жалобе ООО «ППЖТ» в порядке статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ее подателя. 

Судебные расходы по апелляционной жалобе Департамента судом не распределяются, в связи с освобождением заинтересованного лица от уплаты таковой.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области и общества с ограниченной ответственностью «Предприятие промышленного железнодорожного транспорта» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.12.2022 по делу №  А70-7295/2021 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Председательствующий

 

Н.А. Шиндлер

Судьи

 

Н.Е. Иванова

О.Ю. Рыжиков