Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6622/2023

07 февраля 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2024 года. 

                        Полный текст  постановления изготовлен 07 февраля 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего                  Гричановской Е.В.,

судей                                               Козловой Т.Д., Самар Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании, при участии: от заявителя жалобы: ФИО2 по доверенности от 17.11.2023; от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик-АСК2»: ФИО3 по доверенности от 15.09.2023, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» ФИО4 на определение от 08.11.2023 по делу № А73-20208/2018 Арбитражного суда Хабаровского края по заявлению ФИО10, ФИО5, ФИО6 к обществу ограниченной ответственностью строительная компания «Вита-Строй» о расторжении договора аренды земельного участка от 23.09.2014 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вита-Строй»,

установил:

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.11.2018 возбуждено дело о банкротстве общества ограниченной ответственностью строительная компания «Вита-Строй». Решением от 04.10.2019 (резолютивная часть от 02.10.2019) общество ограниченной ответственностью строительная компания «Вита-Строй» (далее - ООО СК «Вита-Строй») признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

ФИО10, ФИО5 обратились в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  № 27:23:0040675:580, общей площадью 4 567+/- 24 кв.м., от 23.09.2014, заключенного между ФИО10, ФИО5, ФИО7 и ООО СК «Вита-Строй», о возложении обязанности на ООО СК «Вита-Строй» по передаче ФИО10, ФИО8, ФИО7 земельного участка с кадастровым номером № 27:23:0040675:580 по акту приема-передачи. 

Конкурсный управляющий ООО СК «Вита-Строй»  ФИО4 возражала против расторжения договора.

Определением суда от 30.11.2022 производство по делу  приостановлено до вступления в законную силу судебного акта №2-26/2022 Железнодорожного районного суда г. Хабаровска (перераспределены доли Колодяжных), определением суда производство по делу от 16.06.2023 возобновлено. Определением суда от 17.07.2023 ФИО6 привлечен к участию  в деле в качестве соистца. 

К участию  в деле привлечен  финансовый управляющий ФИО7  ФИО9, управляющий выразил позицию кредиторов должника, и поддержал  заявление собственников земельного участка и кредиторов ООО СК «Вита-Строй»  о расторжении  договора.

Решением суда от 08.11.2023 расторгнут договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 27:23:0040675:580, общей площадью 4 567+/-24 кв.м, от 23.09.2014.

На конкурсного управляющего ФИО4 суд возложил обязанность передать ФИО10, ФИО5, ФИО7, ФИО6 земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040675:580 по акту приема-передачи. 

Не согласившись с принятым  судебным  актом, конкурсный управляющий ООО СК «Вита-Строй» ФИО4 обратилась в Шестой  арбитражный  апелляционный  суд с  апелляционной жалобой, в которой просит в  удовлетворении  требований заявителям  отказать.

В  обоснование  требований  жалобы  указывает, что поскольку спорный земельный участок занят объектом недвижимого имущества (незавершенного строительства готовностью 10%), принадлежащим должнику, имущественные права аренды включены в конкурсную массу, требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению, в том числе, в  пользу ФИО7, которая такие требования не заявляла.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела,               о дате, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом                               на официальном сайте Шестого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет                  по адресу: www.6aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным в ст. 121 АПК РФ.

Письменные отзывы  в суд апелляционной инстанции не  направлены.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы – конкурсного управляющего ООО СК «Вита-Строй» ФИО4 просил жалобу удовлетворить,                в удовлетворении заявления собственников (арендодателей) отказать.

Представитель ООО «Специализированный  застройщик-АСК2» просил в жалобе отказать, с принятым судебным решением согласен.

В соответствии с ч. 3 ст.156, ст.266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена                       в отсутствие иных участников обособленного спора.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ.

В соответствии со ст. 223 АПК РФ, ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002                        № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела                     о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными Законом о банкротстве. 

По общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

В силу ч. 1 ст. 4 ГК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подп. 1 п.1 ст. 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 420, п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, заявителям на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 27:23:0040675:580, общей площадью 4 567+Л24 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание смешанного использования: с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного обслуживания и коммерческого назначения. 

В соответствии с соглашением от 13.05.2014 земельный участок образован результате объединения земельных участков собственниками долей ФИО10, ФИО8 и ФИО11, доли которых в общей долевой собственности на дату заключения данного соглашения составляли 17/46, 17/46 и 6/46 соответственно. 

В дальнейшем ФИО10, ФИО8 заключили договор о совместной деятельности по строительству многоэтажного здания по адресу: 

<

...>, предметом которого является передача собственниками предприятию правомочий по инвестированию строительства многоэтажного здания смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями делового, культурного, обслуживающего и коммерческого назначения по адресу: 

<

...> с правом получения, по окончания строительства, в собственность сторонам (п. 1.1). 

В п. 1.3, 2.1, 3.1 данного договора предусмотрено, что строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем ФИО10, ФИО8 и ФИО11, предприятие обязуется произвести полное финансирование строительных работ по объекту согласно договору и обеспечить передачу объекта в собственность собственникам земли, собственники обязуется предоставить предприятию всю документацию по земельному участку и дать все необходимые разрешения для осуществления строительства объекта. Порядок оформления права собственности на помещения по окончании строительства объекта согласован сторонами в п. 1.2. 

В договоре о совместной деятельности имеется примечание о том, что собственник 12/46 доли земельного участка ФИО11 дает согласие на подписание настоящего договора совладельцам земельного участка с обществом на их условиях и по их усмотрению, не является участником данного договора и не входит в состав собственников по договору. 

Между обществом-должником (арендатор) и ФИО10, ФИО8 и ФИО11 (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка от 23.09.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (в аренду) арендатору земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома на основании договора о совместной деятельности от 22.09.2014 по строительству многоэтажного здания по адресу: 

<

...> (п. 1.1, 1.2). Срок действия данного договора - 3 года (п. 2.1). 

Впоследствии к договору аренды подписаны дополнительные соглашения:  от 15.02.2016 о том, что новый собственник 12/46 доли земельного участка ФИО7 согласна на все условия договора аренды;  от 23.09.2017 о продлении срока действия договора до 01.08.2018. На основании заявления общества, ФИО10, ФИО8 и ФИО11 Департаментом архитектуры, строительства и землепользования утвержден градостроительный план земельного участка.  Обществу выдано разрешение на строительство от 29.07.2015 № 27-23-202-2015 со сроком действия до 29.06.2017. 

Право аренды земельного участка по спорному договору аренды включено в конкурсную массу должника, что подтверждено инвентаризационной описью основных средств от 06.12.2019 № 2, составленной конкурсным управляющим. 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 21.02.2019 на земельном участке возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%, 21.02.2019 осуществлена государственная регистрация права собственности общества на данный объект. 

21.11.2018 ФИО10, ФИО8 обратились в Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с иском к обществу о признании права долевой  собственности на объект незавершенного строительства и об освобождении земельного участка.  По результатам рассмотрения данного иска судом общей юрисдикции принято решение от 26.02.2019 по делу № 2-107/2019 об отказе в удовлетворении иска, суд признал договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок   (ст. 610 ГК РФ).  В реестр требований кредиторов должника включены требования ФИО10 и ФИО8 в размере задолженности по арендной плате.  Определением арбитражного суда от 21.01.2020 в реестр требований кредиторов должника включены требования ФИО10 в размере 59 264 руб. по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.09.2014 за 2017 год. Определением суда от 28.01.2020 в реестр требований кредиторов должника включены требования ФИО8 в размере 183 904 руб. по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.09.2014 за 2016, 2017 года, пени в размере 29 703.08 руб.  Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.07.2021 включены в третью очередь реестра требований кредиторов общества СК «Вита-Строй» требование ФИО10 в размере 7 200 792,43 руб. и требование ФИО8 в размере 7 076 150,43 руб. 

В связи с тем, что данные требования относятся к категории текущих, прекращено производство по заявлению в части требования ФИО10 о включении в пятую очередь текущих платежей общества СК «Вита-Строй» платы за пользование земельным участок в размере 3 006 443,62 руб. за период с 24.11.2018 по 31.12.2020 и далее с 01.01.2021 по дату передачи объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке третьему лицу исходя из рыночной ставки арендной платы; прекращено производство по заявлению в части требования ФИО8 о включении в пятую очередь текущих платежей общества платы за пользование земельным участкоом в размере 3 006 443,62 руб. за период с 24.11.2018 по 31.12.2020 и далее с 01.01.2021 по дату передачи объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке третьему лицу исходя из рыночной ставки арендной платы. 

С момента заключения договора аренды должник не оплачивает арендную плату по договору аренды земельного участка от 23.09.2014.

Претензия, направленная 12.05.2022 в адрес должника  об уплате задолженности с предупреждением о расторжении договора, не исполнена.

В связи с не урегулированием спора в досудебном порядке, арендодатели обратились в суд с настоящим заявлением. 

К иску присоединился ФИО6, за которым вступившим в законную силу  судебным актом признана доля в праве на спорный земельный участок в размере 6/46 (595 кв. м), за ФИО7 остались 6/46 земельного участка. Финансовый управляющий имуществом ФИО7 - ФИО9, выразил позицию ее кредиторов, и заявление  о расторжении  договора  поддержал.

Принимая решение  о расторжении  договора аренды земельного участка и обязании ответчика передать земельный участок по акту приема-передачи собственникам, суд первой  инстанции, исходил  из того, что арендатором допущено существенное нарушение условий договора, являющееся основанием для расторжения договора аренды.

Суд установил факт систематического нарушения ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей по договору,  соблюдение истцами досудебного порядка расторжения договора аренды, недоказанность причинения убытков должнику, учитывая  наращивание  задолженности по текущим арендным платежам, последнее не опровергнуто конкурсным управляющим общества.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное ст. 209 ГК РФ, а также ст. 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

В отношении земли и других природных ресурсов ч. 3 ст. 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов. 

Частью пятой ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

По смыслу п. 1 ст.247 ГК РФ владение и пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. 

Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам ст. 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). 

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства предусмотрена ст. 310 ГК РФ.

Факт нарушения арендатором обязательства по внесению арендной платы по спорному договору аренды земельного участка, на что ссылается заявитель в качестве существенного нарушения условий договора и основания для его расторжения, не  опровергнут  ООО «Вита-Строй».

Применяя  к недобросовестному контрагенту крайнюю меру - расторжение договора (ст. 619 ГК РФ), суд первой инстанции принял во внимание, что сохранение договорных отношений не только нарушает права собственников, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, что может ухудшать положение кредиторов общества. Доказательств того, что на спорном земельном участке будет достроен объект незавершенного строительства, в материалы дела не представлено. Обратного конкурсным управляющим не доказано (ст. 65, 71 АПК РФ).

Учитывая, что спорный договор заключен на неопределенный срок, арендодатели  реализовали предоставленный законом отказ от договора аренды при соблюдении положения п. 2 ст. 610 ГК РФ направили арендатору предупреждение об отказе от договора, судебная коллегия не усматривает злоупотребления (ст. 10 ГК РФ) правом арендодателями, реализовавшими свое право на отказ от договора.

При установленной совокупности обстоятельств исковое требования истцов о расторжении договора аренды и о понуждении возвратить переданный в аренду земельный участок признаются судом апелляционной инстанции правомерными и подлежащими удовлетворению в силу приведенных выше норм материального права.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ            в любом случае основаниями для отмены судебного акта судом не допущено.

Руководствуясь частью 3 статьи 223, статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.11.2023 по делу № А73-20208/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Вита-строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

  Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение одного месяца со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

Т.Д. Козлова

 

Л.В. Самар