АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 октября 2017 года

Дело №

А56-84242/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Ракчеевой М.А., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 29.12.2016), от общества с ограниченной ответственностью «Терминал Плюс» генерального директора Сукнотова Д.В. (протокол от 09.03.2016), Исаевой В.А. (доверенность от 20.102016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2017 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу № А56-84242/2016,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, пр. Смольный, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561,                ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Терминал», место нахождения: 195273, Санкт-Петербург, Пискарёвский пр., д. 123, лит. А, ОГРН 1107847319447, ИНН 7811473956 (далее - ООО «Терминал»), о взыскании 7 136 963 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040 (07) за период с 01.01.2015 по 30.09.2016 и 3 579 538 руб. 96 коп. неустойки за просрочку внесения данных платежей (требования с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 31.01.2017 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Терминал Плюс», место нахождения: 195273, Санкт-Петербург, Пискарёвский пр., д. 123, лит. А, ОГРН 1167847198001, ИНН 7806234173 (далее - ООО «Терминал Плюс»).

Протокольным определением от 04.04.2017 по ходатайству истца произведена замена ответчика на ООО «Терминал Плюс», ООО «Терминал» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением суда первой инстанции от 23.04.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.07.2017, с ООО «Терминал Плюс» в пользу Комитета взыскано 50 руб. 91 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление изменить в части, принять новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Как указывает податель жалобы, после ввода объекта в эксплуатацию инвестиционные обязательства инвестора считаются исполненными. Размер платы за использование земельным участком с этого момента подлежит определению в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы, независимо от направления/ненаправления уведомлений, указывающих на необходимость оплаты арендной платы в размере, установленном действующими нормативными актами. Также Комитет считает, что ООО «Терминал Плюс» является универсальным правопреемником ООО «Терминал», то есть права и обязанности по договору аренды земельного участка целиком перешли к ответчику, следовательно, у суда отсутствовали основания для отказа в иске о взыскании арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации ООО «Терминал Плюс».

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Терминал Плюс» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО «Терминал Плюс», ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

ООО «Терминал» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета (арендодатель) и ООО «Терминал» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 25.10.2010 № 00/ЗК-05040 (07) (далее - Договор). В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок с кадастровым номером 78:11:5606А:33, площадью 11572 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., уч. 3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.) (далее - Участок).

Согласно пункту 1.2 Договора Участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству промышленного логистического комплекса.

В соответствии с пунктом 6.2.7 Договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора, в сроки, предусмотренные в пункте 4.3 Договора и приложении 5 к Договору.

В пункте 4.3.1 Договора определен поквартальный порядок оплаты, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января).

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 8.3 Договора установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании разрешения от 26.12.2014 № 78-3807в-2014 введен в эксплуатацию объект инвестиционной деятельности, построенный на Участке.

В соответствии с решением общего собрания участников от 25.11.2015 ООО «Терминал» реорганизовано в форме выделения ООО «Терминал Плюс». 25.04.2016 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ООО «Терминал Плюс» в результате реорганизации ООО «Терминал» в форме выделения.

06.06.2016 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Терминал Плюс» на объект, расположенный на Участке. В качестве документа-основания указан передаточный акт от 09.03.2016.

Уведомлением от 27.10.2016 № 117982-32 Комитет со ссылкой на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного на Участке, сообщил ООО «Терминал» об изменении размера арендной платы по Договору, указав на то, что расчет арендной платы с даты ввода объекта в эксплуатацию производится в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», и составляет 1 019 511,33 руб. в квартал.

Комитет обратился в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что к ООО «Терминал Плюс», в связи с его созданием в порядке реорганизации ООО «Терминал», перешли все права и обязанности арендатора по Договору, в том числе долг по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.09.2016, а также указывая на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере, определенном согласно уведомлению от 27.10.2016. 

Суд первой инстанции удовлетворил иск лишь в части взыскания с ответчика неустойки за один день просрочки внесения арендной платы за третий квартал 2016 года. 

Отказывая в остальной части иска, суд первой инстанции исходил из следующего. 

ООО «Терминал Плюс» является ненадлежащим ответчиком по требованию о взыскании долга по арендной плате, образовавшегося до 25.04.2016 (момента государственной регистрации ответчика в качестве юридического лица), поскольку согласно передаточному акту от 09.03.2016 права и обязанности по Договору ответчику не передавались. Указанные права перешли к ООО «Терминал Плюс» в связи с получением в собственность в рамках процедуры реорганизации ООО «Терминал» объекта недвижимости, расположенного на Участке. ООО «Терминал Плюс» стало собственником указанного объекта с момента завершения реорганизации (25.04.2016).

Во взыскании долга за период после 25.04.2016 суд первой инстанции отказал, признав, что арендная плата за этот период внесена в размере, согласованном сторонами в пункте 4.3.2 Договора. Уведомление Комитета от  27.10.2016 № 117982-32 не может изменить размер арендной платы за период, предшествовавший его направлению арендатору. 

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.   

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что у ООО «Терминал Плюс» отсутствует обязанность по внесению арендной платы за период до 25.04.2016, поскольку обязательства по Договору не были включены в состав имущества, подлежащего передаче ответчику в процессе реорганизации. Суды обоснованно указали, что ООО «Терминал Плюс» стало арендатором Участка как собственник расположенного на нем объекта недвижимости, переданного ответчику в процессе реорганизации, то есть с момента завершения реорганизационных процедур, каковым является день государственной регистрации ООО «Терминал Плюс» как юридического лица, созданного в результате реорганизации. 

Между тем отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО «Терминал Плюс» арендной платы за период после 25.04.2016 и соответствующей неустойки, суды не учли следующее. 

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности является регулируемой. 

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума № 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Как следует из имеющихся в материалах дела документов, Договор был заключен по результатам торгов, состоявшихся 20.10.2010, предметом которых выступало право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, а критерием определения победителя являлся размер арендной платы на срок проектирования и строительства, который составлял 27 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 19.01.2013, что было зафиксировано в пункте  5.2.2 Договора.

Таким образом, размер арендной платы за период до 20.01.2013 не являлся регулируемым.

Согласно пункту 4.3.2 Договора с 20.01.2013 определен иной размер арендной платы, рассчитанный по утверждению Комитета, исходя из ставок, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для земельных участков на период строительства. 

Таким образом, в соответствии с условиями торгов и условиями Договора размер арендной платы после 20.01.2013 являлся не договорным, а регулируемым. 

Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При таких обстоятельствах нельзя признать правильными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что изменение размера арендной платы в связи с завершением строительства на Участке зависит от момента направления арендатору соответствующего уведомления. 

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду надлежит установить размер арендной платы, подлежащий внесению за пользование Участком в спорный период в соответствии с положениями нормативных правовых актов Санкт-Петербурга, регулирующих спорные правоотношения; исходя из предмета иска, с учетом установленных по делу обстоятельств, определить процессуальное положение ООО «Терминал» в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 46 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 по делу № А56-84242/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М.А. Ракчеева

 Г.М. Рудницкий