ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-22755/2022

город Ростов-на-Дону

09 июня 2025 года

15АП-3755/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Калуцких  Р.Г., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Алимардановой А.Г.,

при участии:

от ответчика: представитель ФИО1 по доверенности от 27.10.2022;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 

по делу № А32-22755/2022 

по иску Администрации муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

третьи лица: ФИО3; 

ФИО4; 

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа (далее – администрация; истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2; ответчик) со следующими требованиями:

 1) признать самовольной постройкой - трехэтажное капитальное здание, в том числе подземных - 1, с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, площадью 896,4 кв. м, по адресу: 

<

...>; 

2) обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 со дня вступления решения суда в законную силу, за свой счет осуществить снос трехэтажного капитального здания, с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, площадью 896,4 кв. м, по адресу: 

<

...>; 

3) в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа 20 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 по делу № А32-22755/2022 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Решение мотивировано следующим. 

Объект возведен с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства. Превышение на 40 см минимально допустимого отступа от правый границы участка, смежной с земельным участком третьих лиц, не может являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса строения, расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности. При возведении объекта не допущено нарушений технических регламентов, санитарных экологических требований в области безопасности, объект не создаёт угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде и полностью соответствует назначению «жилой дом».

Администрацией пропущен срок исковой давности. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования муниципальный округ город-курорт Анапа обратилась в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила обжалуемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что администрацией разрешение на строительство спорного коммерческого объекта - гостиницы, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:10071, площадью 1000 кв. м, с видом разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство», по адресу: 

<

...> не выдавалось.

Апеллянт также ссылается на то обстоятельство, что согласно сведениям, размещенным в сети «Интернет», спорный объект эксплуатируется как гостевой дом - «Гостевой, 38», который размещен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ФИО2 При этом, по мнению администрации, установленный вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение на нем объектов коммерческого назначения.

Кроме того, судебной экспертизой установлено, что спорный объект не соответствует функциональному зонированию, предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 28.12.2021 № 262, действующему на дату осмотра здания, так как вид разрешенного использования здания «для индивидуального жилищного строительства», к которому относится объект, не предусмотрен в функциональной зоне  Р2,  установленной Генеральным планом в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007. Также спорное здание с кадастровым номером 23:37:0107002:6133 по функциональному назначению не соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 28.07.2022 № 352.

Также экспертом указано, что спорным зданием частично нарушены требования градостроительного регламента в связи с возведением объекта экспертизы в границе охранной зоны памятника археологии без согласования с региональным органом охраны ОКН, что предусмотрено статьей 40 правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа. Кроме того, экспертизой установлено превышение на 40 см минимально допустимого отступа от правей границы участка, смежной с земельным участком с кадастровым номером 23:37:0107002:356.

Более того, в заключении эксперта указано, что установить наличие/отсутствие перепланировки, переоборудования спорного здания с момента регистрации на него прав собственности технически невозможно. В связи с чем, по мнению заявителя, выводы эксперта о том, что после регистрации в 2015 году права собственности, здание с кадастровым номером 23:37:0107002:6133 не подвергалось реконструкции, перестройке, пристройке, в том числе не изменились технические характеристики, местоположение и расстояние от наружных стен до границ земельного участка, необходимо относиться критически.

Податель апелляционной жалобы также возражает против применения срока исковой давности и указывает, что, несмотря на то, что спорный объект возведен в 2014 году, право собственности на него предпринимателем зарегистрировано в 2015 году, администрация узнала о вышеуказанных нарушениях и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, только в 2021 году в ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу ответчик против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою позицию по делу, дал пояснения по существу спора.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил. 

Ходатайство администрации об участии в судебном заседании посредством веб-конференции подано с нарушением части 4, 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено судом ввиду отсутствия технической возможности.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, площадью 1000 кв. м, с видом разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство», расположенный по адресу: 

<

...> принадлежит на праве собственности ФИО2.

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 424 от 26.12.2013 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа применительно к части территории муниципального образования город-курорт Анапа» земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, площадью 1000 кв. м, с видом разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство», по адресу: 

<

...>, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1 А), установленной для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов.

Специалистами администрации муниципального образования город-курорт Анапа с территории общего пользования проведен осмотр указанного земельного участка, в ходе которого установлено, что собственником возведено двухэтажное капитальное здание с цокольным и мансардным этажами, право собственности на объект зарегистрировано как на жилой дом, с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, площадью 896,4 кв. м, количеством этажей - 3, в том числе подземных - 1, который используется в коммерческих целях - комнаты краткосрочного проживания (гостиница). Истец также указал, что капитальное сооружение бассейн, ориентировочным размером 4,0 м х 8,0 м, возведено в отсутствие разрешительной документации.

В обоснование указанных фактов истец ссылался на акт проведения мероприятия по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями № 181 от 10.06.2021, составленный управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа выдала ФИО2 разрешение № RU 23301000-640 на строительство индивидуального жилого дома до трех этажей на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

При этом, как указывал истец, разрешение на строительство спорного коммерческого объекта - гостиницы, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007, площадью 1000 кв. м, с видом разрешенного использования - «индивидуальное жилищное строительство», по адресу: 

<

...> не выдавалось.

По мнению администрации, ответчик осуществил строительство спорного объекта с нарушением целевого назначения земельного участка (индивидуальное жилищное строительство), а также с нарушением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных нормативов. Администрация не принимала решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего ответчику, и не выдавала разрешение на строительство гостиницы.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения  истца с иском в арбитражный суд.

Довод администрации о квалификации возведенного предпринимателем объекта как самовольной постройки строится на тезисе о том, что гостевой дом является объектом коммерческого назначения, на который следовало получить разрешение на строительство. Разрешение № RU 23301000-640 таковым документом не является. 

Судебная коллегия полагает, что указанный довод не соответствует действующему правовому регулированию. 

Статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Несоблюдение установленных требований при строительстве может послужить основанием для признания постройки самовольной в порядке, предусмотренном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и повлечь обусловленные этим обстоятельством соответствующие гражданско-правовые последствия.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - также постановление № 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

В части квалификации объекта как самовольной постройки судебная коллегия исходит из следующего правового регулирования. 

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Законом Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, постановлением Законодательного Собрания Краснодарского края от 24.06.2009 утверждены Нормативы градостроительного проектирования Краснодарского края (далее - Нормативы), действовавшие до 31.12.2014, которые учитывались при подготовке, согласовании и утверждении схемы территориального планирования Краснодарского края, схем территориального планирования муниципальных районов, генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов, а также распространяются на планировку, застройку и реконструкцию территорий городских округов, городских и сельских поселений Краснодарского края в пределах их границ.

Согласно пункту 2.2.3 Нормативов в жилых зонах могут располагаться жилые дома коммерческого назначения, которые подразделяются на гостевые и доходные дома.

Гостевой дом для сезонного проживания отдыхающих и туристов (далее - гостевой дом) - строение этажностью не более 5 этажей, возведенное на участке, предоставленном под жилищное строительство или строительство объектов рекреационного назначения в установленном порядке, предназначенное для проживания одной семьи и размещения отдыхающих не более 30 человек и с количеством номеров не более 15. Расчет территории и вместимость гостевого дома необходимо принимать в соответствии с таблицей 89 Нормативов. Гостевой дом должен соответствовать требованиям пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям (сооружениям, строениям, пожарным отсекам и частям зданий, сооружений, строений - помещениям или группам помещений, функционально связанных между собой) класса функциональной пожарной опасности Ф 1.2.

Для сезонного отдыха в таблице 89 предусмотрены гостевые дома для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территории малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края. Для круглогодичного отдыха предусмотрены комплексы курортных гостиниц, малые гостиницы, мотели, комплексы туристических гостиниц и туристических баз, туристические гостиницы в крупных городах и общественных центрах, которые согласно пунктам 2.3.7 и 5.2.81 Нормативов размещаются в общественно-деловых зонах и в зоне организации туризма.

Аналогичные по сути положения содержались в пункте 4.2.3 и таблице 120 Нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденных приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 № 78 (в редакциях до 17.11.2020).

Приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 14.05.2020 № 126 «О внесении изменений в приказ департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 № 78 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края» пункт 4.2.3 названных нормативов дополнен предложением о том, что на территории индивидуальной жилой застройки количество надземных этажей гостевого дома должно быть не более чем 3 этажа, а его высота не более двадцати метров.

Приказом департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 14.12.2021 № 330 пункт 4.2.3 этих же нормативов исключен.

Пунктом 2 приказа департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.11.2006 № 123 «Об утверждении методических рекомендаций об условиях строительства, реконструкции и эксплуатации гостевых домов для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки курортов Краснодарского края» (далее - Методические рекомендации, действовавшие до 26.08.2021) органам местного самоуправления муниципальных образований рекомендовано руководствоваться утвержденными методическими рекомендациями при решении вопросов выдачи разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию жилых домов и помещений для сезонного проживания отдыхающих и туристов на территориях малоэтажной жилой застройки.

Согласно пункту 1.4 Методических рекомендаций следует считать эксплуатацию гостевых домов одной из форм предпринимательской коммерческой деятельности. Лица, предполагающие строительство гостевых домов или построившие такие объекты, а также реконструировавшие существующие здания для размещения отдыхающих, должны регистрироваться в установленном порядке как субъекты предпринимательской деятельности в налоговых органах Краснодарского края по месту нахождения гостевых домов.

Как указано в пунктах 2.1, 2.2 Методических рекомендаций, разрешение на строительство гостевого дома выдается органом местного самоуправления муниципального образования или уполномоченным органом архитектуры и градостроительства в установленном порядке. Порядок выдачи разрешений на строительство и реконструкцию гостевого дома должен соответствовать статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Среди основных требований к обустройству гостевого дома, земельного участка и прилегающей территории в пункте 2.3 Методических рекомендаций указаны в частности следующие: 1) площадь застройки под зданием не должна превышать от общей площади земельного участка до 5 соток - 50%, до 7 соток - 55%, до 9 соток - 60% и так далее; 2) объект должен быть обеспечен пожарным подъездом; 3) высота здания должна быть не более 4 этажей, включая цокольный, надземные и мансардный этажи.

В силу пунктов 2.4, 3.2, 3.3 Методических рекомендаций строительство и реконструкция здания или помещений гостевого дома, а также строительный надзор должны осуществляться в соответствии с действующими техническими регламентами и порядком, определенным статьями 52 - 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Ввод в эксплуатацию построенных или реконструированных объектов осуществляется в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Объект считается готовым к эксплуатации после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном порядке и регистрации необходимых документов в налоговых органах и учреждении юстиции. Гостевые дома принимаются в эксплуатацию как самостоятельные объекты недвижимости, построенные на земельных участках, предоставленных для жилищного строительства или объектов рекреационного назначения на правах собственности или аренды.

В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 Методических рекомендаций в органах местного самоуправления проводится отдельная регистрация гостевых домов по методике, изложенной в приказе Госстроя РФ от 31.03.1998 № 17-71. Проживание в гостевом доме большего числа человек, чем указано в проектной документации и зарегистрировано в налоговых органах, не допускается.

При этом в пункте 1.3 Методических рекомендаций специально оговорено, что строения большей вместимости и с большим количеством номеров должны строиться и приниматься в эксплуатацию по государственным нормам, установленным для гостиниц с соответствующим изменением вида разрешенного использования земельного участка.

26.12.2013 решением Совета муниципального образования «город-курорт Анапа» № 424 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «город-курорт Анапа» (далее - Правила землепользования, в редакции от 26.12.2013), согласно которым зона «Ж-СПР» выделена для формирования территории с размещением многоквартирных домов средней этажности, а также индивидуальных жилых домов с рекреационными функциями.

Согласно Правилам землепользования для зоны «Ж-СПР» индивидуальные жилые дома и гостевые дома предусмотрены в качестве основных видов и параметров разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, а гостиницы - условно разрешенных видов и параметров использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу статьи 31 этих же правил (в редакции от 08.07.2021) в состав жилых зон входит в том числе зона смешанной плотной жилой застройки «Ж-СПР».

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

Текстовое наименование вида разрешенного использования земельного участка, его описание и его код (числовое обозначение) являются равнозначными и утверждены приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Классификатор, в редакции от 20.04.2021).

В соответствии с Классификатором вид разрешенного использования «Жилая застройка» - код 2.0, включает в себя размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха).

Таким образом, на момент осуществления строительства спорного объекта капитального строительства и в последующем на территории Краснодарского края действовало правовое регулирование, допускавшее строительство на предоставленном под жилищное строительство земельном участке, в том числе на территории индивидуальной жилой застройки, жилых домов коммерческого назначения в виде гостевых домов, предназначенных как для постоянного проживания одной семьи, так и для сезонного размещения отдыхающих.

Гостевой дом, возведённый ИП ФИО2, указанным параметрам соответствует. 

Определением суда от 17.01.2023 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит», эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Каковы технико-экономические показатели спорного объекта (этажность здания, площадь застройки, общая площадь здания)?  Изменялись ли технические характеристики здания с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...> в части местоположения объекта недвижимого имущества и технических характеристик после регистрации право собственности? Изменилось ли расстояние от стены дома до границ земельного участка с момента регистрации права собственности на него (2015 год)? В случае положительного ответа, описать какие именно проведены технические изменения?

2. Соответствует ли здание с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...> признакам жилого дома? В случае положительного ответа, указать по каким параметрам?

3. Расположено ли спорное здание в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...>? Имеет ли место факт его частичного размещения на территории общего пользования, смежных земельных участков? Если да, то каковы параметры его выхода за пределы границ земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007?

4. Соответствует ли спорное здание градостроительным, строительным, санитарным нормам и правилам (в том числе отступов от границ смежных земельных участков, соблюдения иных нормативов в отношении смежных землепользователей), пожарной безопасности, техническим регламентам, антисейсмическим требованиям на дату постановки на кадастровый учет и на момент экспертизы? Соответствует ли спорное здание по своим техническим характеристикам и функциональному назначению? Соответствует ли спорное здание требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа?

5. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, окружающей среде спорное здание и его отдельные конструкции? В случае положительного ответа, указать, в чем выражается такая угроза, является ли она существенной, возможно ли технически ее устранение? 

В заключении № 699-2023 от 11.08.2023 экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сделаны следующие выводы.

Спорное здание с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...> имеет следующие технические характеристики (схема приложение № 1): общая площадь здания, рассчитанная по нормам технической инвентаризации - 896,4 кв. м; площадь застройки по основанию - 356,2 кв. м; этажность здания - двухэтажное; количество этажей - три этажа, в том числе 1 подземный; градостроительная высота здания - 12,00 м; архитектурная высота здания - 7,40 м; размеры здания в плане по основанию - 17,30 (7,73) х 36,49 (7,75) м; объем здания - 4454 куб. м.

Спорное здание после регистрации в 2015 году на него права собственности не подвергалось реконструкции, перестройке, пристройке, в том числе не изменились технические характеристики, местоположение и расстояние от наружных стен до границ земельного участка. Планировка помещений здания при регистрации на него прав собственности в правоустанавливающих документах не указана. Отсюда следует, что установить наличие/отсутствие перепланировки, переоборудования здания с момента регистрации на него прав собственности технически невозможно. Наряду с этим, эксперт отметил, что в техническом паспорте от 07.12.2022, соответствующего фактическим данным, не проставлен штамп выявленной перепланировки объекта, из чего следует, что по сведениям инвентаризации таковая с даты возведения здания в 2015 отсутствовала.

Спорное здание имеет на дату осмотра назначение «жилое» и наименованием «жилой дом» содержащий жилую зону, предназначенную для постоянного проживания собственника объекта и членов ее семьи, а так же восемь гостевых комнат используемых для сдачи в наем. К данному выводу эксперт пришел согласно следующим параметрам, которыми обладает спорное здание:

- здание имеет два надземных этажа, высоту 12 м, индивидуальное расположение на местности относительно других зданий, что соответствует требованиям отнесения объекта по сути пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ к наименованию «жилой дом»;

- планировка второго и подвального этажей здания содержат весь предусмотренный требованиями пункта 4.2 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» перечень основных жилых, вспомогательных и хозяйственных помещений - спальни, кухни, столовая, санузлы, игровые, детские, зал, кабинет, мастерская, бойлерная, прачечная, котельная, гладильная и др. предусмотренные для зданий с назначением «жилой дом»;

- выделенные галерейно-коридорной планировкой отдельные восемь помещений со встроенными санузлами на первом этаже идентифицируются по нормам ГОСТ Р 54066-2011 как гостевые комнаты встроенные в жилом доме, что допускается статьей 17 Жилищного кодекса РФ;

- жилые помещения здания на втором этаже, эксплуатируемые собственником объекта и членами его семьи, отделены в объемно-планировочном решении от гостевых комнат первого этажа, предназначенных для сдачи в наем;

- на объекте нет холла на входе для приема гостей, поэтажных холлов, зон отдыха и ожидания для посетителей, свойственных по нормам СП 257.1325800 гостиницам;

- в здании нет административных помещений в виде бухгалтерии, кабинета директора и др.;

- в здании нет коммерческих точек общественного питания и сопутствующего обслуживания (парикмахерской, кафе, спортзалов и др.);

- разводка инженерных сетей, пожарной сигнализации предусмотрены для эксплуатации здания как жилой дом и для сдачи восьми гостевых комнат в наем;

- конструктивное исполнение стен, инженерное обеспечение здания системой отопления и теплотехнические свойства ограждающих конструкций, указывают на соответствие объекта санитарным требованиям, предъявляемым к зданиям с наименованием «жилой дом».

Эксперт также отметил, что спорное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...>. Пересечения границ земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 контуром здания расположенного по адресу: 

<

...> не допущено, в том числе с частичным размещением на территории общего пользования или смежных земельных участках.

Спорное здание при его эксплуатации с целевым назначением «жилое» и наименованием «жилой дом», содержащий жилую зону предназначенную для постоянного проживания собственника объекта и членов ее семьи, а так же восемь гостевых комнат используемых для сдачи в наем, в целом соответствует градостроительным, строительным (в том числе антисейсмическим), противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, действующим на дату постановки на кадастровый учет и на момент экспертизы, за исключением нарушения пункта 7.1 СП 42.13330 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» в части превышения на 40 см минимально допустимого отступа от правой границы участка смежной с земельным участком с кадастровым номером 23:37:0107002:356 (при норме отступа от стены до границы 3 м, факт 2,60 м). Устранить выявленное нарушение технически невозможно без сноса части здания. При этом эксперт отмечает, что теоретически, согласно примечания к пункту 7.1 СП 42.13330, допускается блокировка жилых домов вдоль границ участка по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований. В результате исследования определено, что объектом экспертизы противопожарные нормы не нарушены, в том числе соблюдены противопожарные разрывы до зданий находящихся на смежных земельных участках.

Объект экспертизы, расположенный по адресу: 

<

...>, идентифицированный по целевому виду использования как здание с функциональным назначением «жилой дом», содержащий жилую зону, предназначенную для постоянного проживания собственника объекта и членов ее семьи, а также восемь гостевых комнат, используемых для сдачи в наем, соответствует функциональному зонированию предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 14.11.2013 года № 404, действующей на дату регистрации прав собственности на спорное здание.

Объект экспертизы, идентифицированный по целевому виду использования как здание с функциональным назначением «жилой дом» содержащий жилую зону, предназначенную для постоянного проживания собственника объекта и членов ее семьи, а также восемь гостевых комнат используемых для сдачи внаем, не соответствует функциональному зонированию предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 28.12.2021 года № 262, действующей на дату осмотра здания, так как вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», к которому относится объект экспертизы, не предусмотрен в функциональной зоне отдыха Р2, установленной Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 28.12.2021 года № 262 в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007. Выявленное несоответствие Генеральному плану городского округа город-курорт Анапа в редакции от 28.12.2021 года № 262 не подлежит устранению, так как объект экспертизы с его фактическим на дату осмотра назначением «жилой дом» был введен в эксплуатацию в 2015 году с таким же видом разрешенного использования, соответствующим основному виду использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 14.11.2013 года № 404, действующей на дату регистрации прав собственности на спорное здание.

Спорное здание в целом соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 25.12.2014 № 510, действующей на дату регистрации на объект экспертизы прав собственности, за исключением превышения на 40 см минимально допустимого отступа от правой границы участка, смежной с земельным участком с кадастровым номером 23:37:0107002:356 (при норме отступа от стены до границы 3 м, факт 2,60 м). Устранить выявленное нарушение технически невозможно без сноса части здания. При этом эксперт отметил, что теоретически согласно примечаниям к статье 21 правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 25.12.2014 № 510 допускается блокировка жилых домов вдоль границ участка по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований. В результате исследования определено, что объектом экспертизы противопожарные нормы не нарушены, в том числе соблюдены противопожарные разрывы до зданий находящихся на смежных земельных участках.

Спорное здание по функциональному назначению не соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 28.07.2022. № 351, действующей на дату экспертного осмотра, так как фактически имеет назначение «жилой дом», что не относится ни к одному из разрешенных видов использования земельного участка. Вследствие того, что объект экспертизы, идентифицированный по целевому назначению «жилое» и наименованию «жилой дом» содержащий жилую зону предназначенную для постоянного проживания собственника объекта и членов ее семьи, а также восемь гостевых комнат используемых для сдачи в наем, не относится ни к одному из разрешенных видов использования земельного участка, предусмотренных в зоне отдыха Р2 установленной в правилах землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 28.07.2022 № 351, следовательно, по техническим показателям сравнение объекта экспертизы с градостроительным регламентом, действующим на дату экспертного осмотра, не производится. Выявленное не соответствие градостроительному регламенту в виде правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 28.07.2022 г. № 351, действующей на дату экспертного осмотра не подлежит устранению, так как объект экспертизы с его фактическим на дату осмотра назначением «жилой дом» был введен в эксплуатацию в 2015 году с таким же видом разрешенного использования соответствующим основному виду использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 предусмотренному правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в редакции от 25.12.2014 № 510, действующей на дату регистрации прав собственности на спорное здание.

Объект экспертизы соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения и эксплуатации в границе II зоны горно-санитарной охраны курорта, в границе 3-7 подзон ПАТ. Спорным зданием частично нарушены требования градостроительного регламента в связи с возведением объекта экспертизы в границе охранной зоны памятника археологии без согласования с региональным органом охраны ОКН, что предусмотрено статьей 40 правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа. Нарушение устранить невозможно, так как на дату осмотра земляные работы по возведению здания выполнены.

Эксперт также отметил, что исследуемое здание с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, в том числе его конструкции, не имеющие нарушений технических регламентов, санитарных и экологических требований в области безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде.

В связи с возникновением вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, определением суда от 06.06.2024 по настоящему делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

На разрешение дополнительной судебной экспертизы были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект – жилой дом с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...> пожарным нормам и правилам?  

2. Если ответ на вопрос № 1 отрицательный, устранимы ли эти нарушения иным, кроме сноса спорного объекта, способом? 

3. Не создает ли сохранение указанного спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан, в т.ч. с учетом требований о пожарной безопасности?

4. Установлена ли на указанном объекте пожарная сигнализация?

В заключении № 2736/5-3-24/16.1 от 19.07.2024 экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сделаны нижеследующие выводы.

На момент проведения осмотра объект исследования - жилой дом с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...>:

- соответствует действующим противопожарным требованиям в следующих параметрах:

- высота горизонтальных участков путей эвакуации составляет более 2,0 м, ширина не менее 1,2 м, что соответствует п. 4.1.2, п. 4.3.2, п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением № 1);

- высота эвакуационных выходов в свету не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м, что соответствует п. 4.2.18, п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением № 1);

- эвакуационные выходы из цокольного этажа предусмотрены непосредственно наружу обособленными от общих лестничных клеток здания, что соответствует п. 4.2.2 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением № 1);

- цокольный этаж имеет более двух эвакуационных выходов, что соответствует п. 4.2.7 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением № 1);

- число подъемов в марше лестницы и ширина лестницы соответствует п. 4.4.1, п. 4.4.2 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы (с изменением № 1);

- к исследуемому объекту обеспечен подъезд пожарных автомобилей, что соответствует п. 4.1, п. 7.1, СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменениями № 1-4);

- ширина проезда для пожарных автомобилей составляет более 3,5 м, что соответствует п. 8.1.4, СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменениями № 1-4):

- подъезд пожарной техники к зданию обеспечен на расстояние не более 50 м, что соответствует п. 8.1.15 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменениями № 1 -4);

- конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемых строений предполагают эвакуационный выход, возможность проведения мероприятий по спасению людей, что соответствует статье 80 Технический регламент о требованиях пожарной безопасности;

- исследуемый жилой дом расположен с отступами от соседних строений, что соответствует п.4.3, п. 5.3.2 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменениями № 1-4);

- в здании установлена система управления эвакуацией людей при пожаре, относящаяся к третьему типу, что соответствует разделу 7 СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности».

Эксперт указал, что конструктивные элементы исследуемого объекта недвижимости - жилого дома с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...> на момент проведения исследования обеспечивают необходимую устойчивость и надежность их эксплуатации, объемно-планировочное решение обеспечивает безопасность нахождения в нем людей и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную их эвакуацию по эвакуационным путям и через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает. На момент проведения осмотра на объекте исследования - жилом доме с кадастровым номером 23:37:0107002:6133, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 по адресу: 

<

...>, установлена автоматическая система пожарной сигнализации (АСПС) и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ).

Заключения экспертов подписаны экспертами, удостоверены печатями экспертного учреждения и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Ходатайств о назначении по делу дополнительной, либо повторной судебной экспертизы стороны в суде первой инстанции не заявляли.

Относительно использования заключения эксперта ООО «Строительно-техническая экспертиза и аудит» № 699-2023 от 11.08.2023, в связи с тем, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р перечень видов экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, дополнен указанием на судебную строительно-техническую экспертизу, проводимую по делам о самовольном строительстве, суд первой инстанции обоснованно отметил, что указанное распоряжение не содержит указаний о его распространении на отношения, возникшие до введения его в действие.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно части 4 статьи 3 АПК РФ судопроизводство в арбитражных судах осуществляется в соответствии с федеральными законами, действующими во время разрешения спора и рассмотрения дела (далее - рассмотрение дела), совершения отдельного процессуального действия или исполнения судебного акта.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о недопустимости заключения негосударственного эксперта как доказательства в данном случае не имеется.

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Рассматривая дела по искам, связанным с самовольными постройками, следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

Как установлено судебной экспертизой, спорный объект, идентифицированный по целевому виду использовании как здание с функциональным назначением «жилой дом», содержащий жилую зону, предназначенную для постоянного проживания собственника объекта и членов ее семьи, а также восемь гостевых комнат используемых для сдачи в наем, соответствует функциональному зонированию предусмотренному Генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 14.11.2013 года № 404, действующей на дату регистрации прав собственности на спорное здание.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что несоответствие функциональному зонированию, предусмотренному генеральным планом городского округа город-курорт Анапа в редакции от 28.12.2021 года № 262, а именно зоне отдыха Р2, установленной данной редакцией Генплана, не может являться основанием для сноса, так как спорный объект «жилой дом» введен в эксплуатацию в 2015 году с видом разрешенного использования, соответствующим виду основному виду использования земельного участка согласно Генплану городского округа города-курорта Анапа в редакции от 14.11.2013 № 404, действующей на дату регистрации права на спорный объект.

Экспертом также определено, что объект экспертизы соответствует требованиям градостроительного регламента в части размещения и эксплуатации в границе II зоны горно-санитарной охраны курорта - на основании данных ИСОГД, а также требованиям градостроительного регламента по параметру размещения в границе 3-7 подзон ПАТ.

Экспертом указано, спорным зданием частично нарушены требования градостроительного регламента в связи с возведением объекта экспертизы в границе охранной зоны памятника археологии без согласования с региональным органом охраны ОКН, что предусмотрено статьей 40 правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа.

Согласно отзыву третьего лица - администрации Краснодарского края в лице Управления государственной охраны объектов культурного наследия, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 расположен в границах зон охраны следующих выявленных объектов культурного наследия:

- «Усадьба», Краснодарский край, г.-к. Анапа, х. Воскресенский, юго-западная окраина хутора. Принят на государственную охрану распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 08.01.2002 № 1-р;

- «Группа усадеб (или поселение) «Воскресенское-5», к. III тыс. до н.э. - XIII в. н.э., Краснодарский край, г.-к. Анапа, в 1 км к западу от поворота в пос. Воскресенский с трассы М-25; в 80 м к северо-западу от трассы на поле, в 120 м к СВ от ж/д полотна. Принят на государственную охрану приказом управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 12.02.2016 № 16;

- «Группа усадеб «Воскресенское-7», IV-III вв. до н.э.. Краснодарский край, г.-к. Анапа, в 1,5 км к северо-западу от здания Анапского ж/д вокзала, на противоположной стороне трассы М-25, на обрабатываемом поле. Принят на государственную охрану приказом управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 12.02.2016 № 16, приказом администрации Краснодарского края от 19.11.2021 № 883-кн «О включении объектов археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края».

Выявленные объекты культурного наследия охраняются государством в соответствии со статьей 16.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

В соответствии частью 3 статьи 11 Закона Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» (далее - Закон Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ) в качестве предупредительной меры по обеспечению сохранности объектов культурного наследия до разработки и утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия устанавливаются границы зон охраны в зависимости от общей видовой принадлежности объекта культурного наследия и в соответствии с данными государственного учета объектов культурного наследия для усадеб независимо от места их расположения - 500 метров от границ памятника по всему его периметру.

В соответствии с частью 4 статьи 99 ЗК РФ использование земельных участков, расположенных в зонах охраны объектов культурного наследия, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

В границах зон охраны объекта археологического наследия, установленных частью 3 статьи 11 Закона Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ, до утверждения в установленном порядке границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон допускаются по согласованию с краевым органом охраны объектов культурного наследия работы, не создающие угрозы повреждения, разрушения или уничтожения объекта археологического наследия, в том числе сельскохозяйственные работы, работы по благоустройству и озеленению территории, не нарушающие природный ландшафт. 

Вместе с тем, границы зон охраны объектов культурного наследия утверждены после выдачи разрешения на строительство и ввода спорного объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, вопреки доводам жалобы, на момент получения разрешения на строительство в 2013 году земельный участок не попадал в зону охраны памятников археологии, что подтверждается градостроительным планом земельного участка от 03.09.2013 № 3409 (пункт 3.2).

Апелляционный суд также отмечает, что включение земельного участка, на котором возведен жилой дом, в границу зоны культурного наследия после возведения объекта не означает необходимости получения согласования уже совершенных работ, поскольку закон обратной силы в данном случае не имеет. 

Фактически судебной экспертизой установлено, что исследуемое здание по адресу: 

<

...>, в том числе его конструкции, не имеющие нарушений технических регламентов, санитарных экологических требований в области безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью населения, окружающей среде и полностью соответствует назначению «жилой дом».

Основания к признанию объекта самовольной постройкой как по признаку коммерческого использования, так и по признаку нарушения норм земельного, градостроительного законодательства, отсутствуют. 

Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (абзац шестой пункта 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что превышение на 40 см минимально допустимого отступа от правой границы участка, смежной с земельным участком третьих лиц,  не может являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса строения расположенного на территории земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности.

При этом, как отмечено экспертом, расположение жилого дома не мешает эксплуатации земельного участка 23:37:0107002:356 и объекта недвижимости расположенного на нем. 

Третьи лица – ФИО4 и ФИО3, являющиеся собственниками смежного с земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107002:356 и объекта недвижимости (по ? доле), в отзыве на иск пояснили, что не возражают против расположения спорного жилого дома на расстоянии 2 метра 60 сантиметром от границы земельного участка.

Таким образом, исследовав представленные сторонами доказательства, в совокупности с заключением судебной экспертизы и выслушав объяснения сторон, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необоснованности заявленного иска, поскольку истец, вопреки положениям 65 АПК РФ, не доказал основания, подлежащие доказыванию при обращении с иском о сносе объекта самовольного строительства. 

Более того, администрация не представила доказательства нарушения публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, а также обстоятельств, подтверждающих необходимость, соразмерность требований и разумность  сноса спорного объекта, при условии его расположения на земельном участке ответчика.

Отклоняя доводы администрации о том, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение на нем объектов коммерческого назначения (гостиницы), суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Помимо изложенного выше правового регулирования размещения на территории Краснодарского края гостевых домов, применительно к квалификации объекта как гостиницы, необходимо отметить следующее.  

Согласно статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся и жилые дома, и части жилого дома.

В пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в данном кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства названным кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В статье 1 Федерального закона от 24 ноября 1996 г. № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» при определении понятий, используемых в указанном законе, под гостиницей понимается тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 5 Положения о классификации средств размещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 г. № 1951, гостиница относится к типу средств размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединенных одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 30 декабря 2020 г. № 922/пр утвержден «Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования. СП 257.1325800.2020», в пункте 4.2 которого установлено, что гостиницы размещают в отдельно стоящем здании; в помещениях общественных и многофункциональных зданий; в отдельных секциях смежных с секциями жилых многоквартирных зданий; во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях общественного назначения (в нежилых помещениях) в цокольном и на первом - третьем этажах жилых многоквартирных зданий в соответствии с СП 54.13330.2016 (пункт 4.10) с учетом 8.2 и 10.1.

В пунктах 5.1 - 5.2 указанных правил предусмотрено, что размещение гостиниц должно соответствовать требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации, СП 42.13330.2016 «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», генеральным планам и проектам планировки и застройки территорий населенных пунктов.

В составе земельного участка гостиниц, кроме зоны размещения гостиницы, по заданию на проектирование предусматривают: стоянку легковых автомобилей и автобусов; велопарковку; хозяйственную зону; досуговые площадки; спортивные и физкультурно-оздоровительные площадки; детские игровые площадки; внутренние проезды и пешеходные тротуары.

Соответственно при использовании объекта индивидуального жилищного строительства в качестве гостевого дома к нему не могут предъявляться требования, установленные нормативными актами для зданий (помещений) гостиниц.

Таким образом, действующее правовое регулирование вопросов строительства и эксплуатации здания гостиницы не может применяться к обороту и использованию жилых помещений, расположенных в индивидуальных жилых домах, принадлежащих гражданам, или его части, в которых существуют помещения вспомогательного характера, использующиеся для временного размещения гостей, в том числе с целью оказания услуг питания, бытового обслуживания, обеспечения отдыха.

Как следует из заключения эксперта (заключение № 699-2023 от 11.08.2023) объект экспертизы не обладает признаками объекта гостиничного обслуживания (гостиницей), регламентированного нормами СП 257.1325800 «Здания гостиниц. Правила проектирования». Так, экспертом отмечено следующее:

- выделенные галерейно-коридорной планировкой отдельные восемь помещений со встроенными санузлами на первом этаже идентифицируются по нормам ГОСТ Р 54066-2011 как гостевые комнаты встроенные в жилом доме, что допускается статьей 17 Жилищного кодекса РФ;

- жилые помещения здания на втором этаже, эксплуатируемые собственником объекта и членами его семьи, отделены в объемно-планировочном решении от гостевых комнат первого этажа, предназначенных для сдачи в наем;

- на объекте нет холла на входе для приема гостей, поэтажных холлов, зон отдыха и ожидания для посетителей, свойственных по нормам СП 257.1325800 гостиницам;

- в здании нет административных помещений в виде бухгалтерии, кабинета директора и др.;

- в здании нет коммерческих точек общественного питания и сопутствующего обслуживания (парикмахерской, кафе, спортзалов и др.).

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Повторно оценив в порядке статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение с учетом приведенных возражений подрядчика, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов жалобы обоснованными.

Так, исследование проведено в соответствии с требованиями законодательства, статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения.

Вопреки мнению истца, представленное экспертное заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности.

Истцом, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы истца о несоответствии спорного объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в ходе рассмотрения спора ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Сроком исковой давности признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности устанавливается в три года и его пропуск является самостоятельным основанием к отказу в иске (статьи 195, 196 и 199 ГК РФ).

Согласно статье 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим (пункт 1).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ указанный срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Перечень требований, к которым исковая давность не применима, установлен статьей 208 ГК РФ, согласно которой на требования собственника (иного законного владельца) об устранении всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ) исковая давность не распространяется.

Разъяснения о применении исковой давности при рассмотрении споров о сносе самовольной постройки даны Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, в том числе в пункте 49 Постановления № 10/22 и пунктах 6, 7 Информационного письма № 143.

В силу прямого указания закона - статей 208 и 304 ГК РФ исковая давность на такое требование не распространяется.

Между тем, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме от 09.12.2010 № 143 разъяснил, что по смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца земельного участка об устранении нарушений его права (в том числе, на требование о сносе самовольной постройки), если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Однако, если истец, считающий себя собственником спорного земельного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки мог быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 7) исковая давность не распространяется лишь на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела,  земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107002:1007 принадлежит на праве собственности ответчику, в связи с чем заявленный иск не является негаторным.

Спорный объект возведен в 2014 году, право собственности на него предпринимателем зарегистрировано в 2015 году.

Несмотря на наличие отделов в администрации муниципального образования город Краснодар, администрация является единым органом и несет ответственность как орган местного самоуправления. Тот или иной порядок взаимодействия структурных подразделений администрации не может влиять на вынесение решения судом. Органы власти, на которые возложены обязанности по контролю за соответствием строительства требованиям, установленным в разрешении, и которые для надлежащего осуществления данных обязанностей наделены различными контрольными полномочиями, имеют возможность в пределах срока исковой давности получать сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на спорный объект. Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 04.09.2012 № 3809/12 и от 18.06.2013 № 17630/12 о толковании статьи 200 ГК РФ о начале течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы государственной власти муниципального образования (Определение Верховного Суда РФ от 14.07.2015 по делу № 305-ЭС14-8858, № А40-161453/2012).

Истцом по настоящему иску является администрация муниципального образования город Краснодар, выступающая как орган государственной власти, на который возложены обязанности по контролю, за использованием и сохранностью земель на территории муниципального образования, и который для надлежащего осуществления этих обязанностей наделен различными контрольными полномочиями, а также имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о фактическом использовании земель и своевременно осуществлять муниципальный контроль за их использованием. 

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку в распоряжении истца имелись сведения о существовании спорного объекта в 2015 году, объект не видоизменялся и не реконструировался (указанный вывод следует из экспертного заключения - т. 2, л.д. 121), кроме того администрация в пределах срока исковой давности имела возможность своевременно реализовать свои контрольные функции. Доказательств обратного суду не представлено.

Доказательства того, что спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан при его сохранении в материалы дела не представлено.

В этой связи, учитывая положения пунктов 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», условия, при которых требования о сносе самовольной постройки могут быть заявлены за пределами срока исковой давности, отсутствуют.

Учитывая, что пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, к заявленным требованиям правомерно применен судом первой инстанции срок исковой давности.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в удовлетворении исковых требований и требовании о взыскании неустойки за неисполнение решения суда в размере 20 000 руб. следует отказать в полном объеме.

Повторно оценив обстоятельства настоящего спора, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания доводов жалобы обоснованными.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. 

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2025 по делу № А32-22755/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           О.А. Сулименко

Судьи                                                                                             Р.Г. Калуцких

                                                                                                        Т.Р. Фахретдинов