Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-95574/2017

21 марта 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  14 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  21 марта 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (адрес: Россия 187000, г. Тосно, Ленинградская обл., Тосненский р-н, пр-кт Ленина 32, ОГРН: 

<

***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ВОСХОД" (адрес: Россия 187070, д. Трубников Бор, Ленинградская обл., Тосненский р-н, ул. Воронеостровская, ОГРН: 

<

***>)

Третьи лица: 1. Комитет по природным ресурсам Ленинградской области, 2. Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербург и Ленинградской области, 3. Департамент лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.07.2008 № 22 за период с 15.06.2014 по 15.06.2017 в размере 10 462 859,04 руб., пени в размере 9 747 962,69 руб.

и встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ВОСХОД" к Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.07.2008 № 22

при участии

- от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 11.01.2019;

- от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 20.12.2018;

- от третьего лица: 1. ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2019; 2. не явился (извещен); 3. не явился (извещен)

установил:

Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ВОСХОД" о взыскании задолженности арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.07.2008 № 22 за период 15.06.2014-15.11.2016 в размере 8 620 697, 34 руб. пени в размере 9 507 560, 59 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Комитет по природным ресурсам Ленинградской области, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербург и Ленинградской области, Департамент лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу.

Определением от 23.07.2018 производство по делу было приостановлено в связи с проведением экспертизы.

19.09.2018в адрес суда поступило экспертное заключение №47-18-0806. Производство по делу возобновлено.

Определением суда от 18.01.2019 встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ВОСХОД" к Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.07.2008 № 22.

В судебном заседании 14.03.2019 представитель Администрации поддержал заявленные требования в полном объеме; против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Общества против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на невозможность использования арендованного земельного участка в полном объеме; встречное исковое заявление поддержал.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

01 июля 2008 г. между администрацией Трубникоборского сельского поселения Тосненского района Ленинградской области, действующей по поручению администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее - Администрация) и ООО «Сельскохозяйственное предприятие «ВОСХОД», был заключён договор аренды земельного участка № 22 (далее - Договор № 22).

Предметом Договора является земельный участок с кадастровым номером 47:26:0000000:227 общей площадью 88,565,466 кв.м. Согласно приложенному к Договору кадастровому плану арендованный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования участка -сельскохозяйственное использование. В соответствии с кадастровым планом, земли лесного фонда в составе указанного земельного участка отсутствуют.

Согласно п. 3.2. Договора № 22 годовая сумма арендной платы перечисляется арендатором равными долями ежеквартально в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября соответственно.

В соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 353 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области", действующего и регулирующего определение размера арендной платы в рассматриваемый период, арендатору была начислена следующая арендная плата:

в 2014 году в размере 2 938 247,90 руб.;

в 2015 году в размере 3 105 778,34 руб.

В последствии, в соответствии с постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской   области",   и   приказом  Ленинградского   областного   комитета  по управлению государственным имуществом от 11.01.2016 N 2 "Об установлении коэффициента разрешенного использования земельного участка", арендатору была начислена следующая арендная плата:

в 2016 году в размере 3 684 323,39 руб.;

в 2017 году в размере 3 684 323,39 руб.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период 15.06.2014-15.11.2016 составила 8 620 697, 34 руб., о чем свидетельствует расчет, приложенный истцом к исковому заявлению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило 9 507 560, 59 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Общество ссылалось на то, что на некоторую часть (площадь) арендованного земельного участка налагаются земли лесного фонда, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации. Так, согласно выписке из ЕГРН в отношении земельного участка, его границы пересекают земельные участки лесного фонда с кадастровыми номерами 47:26:0000000:39235, 47:26:0000000:39236, 47:26:0000000:39245 и 47:26:0000000:39248. В свою очередь, согласно данным ЕГРН вышеназванные участки лесного фонда входят в состав единого участка лесного фонда с кадастровым номером 47:26:0000000:280, который принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

Согласно выписке из ЕГРН, государственная регистрация права собственности Российской Федерации на участок лесного фонда с кадастровым номером 47:26:0000000:280 произведена 19.12.2008. Таким образом, по мнению Общества, ответчик утратил любую юридическую возможность использовать часть арендованного земельного участка, пересекаемую федеральными землями, так как использование земель лесного фонда без заключения отдельного договора с собственником указанных земель привело бы к нарушению права собственности Российской Федерации.

По мнению ответчика, корректный расчет арендной платы, подлежащей внесению за пользование арендованным земельным участком в течение заявленного истцом периода (с 15.06.2014 по 15.06.2017), не может быть произведен до определения фактической площади земель сельскохозяйственного назначения, которые могла использоваться и использовалась ответчиком на основании заключенного Договора. 

С целью проверки доводов Общества относительно факта наложения земельных участков, а также установления площади такого наложения (при его наличии), определением от 23.07.2018 судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Глобус» ФИО4. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Имеет ли место пересечение границ земельных участков лесного фонда, право собственности на которые зарегистрировано за Российской Федерацией (в частности, земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:280), и земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:227?

- Какова площадь пересечения (наложения) земельных участков лесного фонда, право собственности на которые зарегистрировано за Российской Федерацией (в частности, земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:280), и земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:227?

По результатам проведения землеустроительной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам, отраженным в заключении № 47-18-0806: пересечение границ земельных участков лесного фонда, право собственности на которые зарегистрировано за Российской Федерацией (в частности, земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:280), и земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:227 имеет место быть; общая площадь пересечений земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:227 с другими земельными участками, сведения о границах которых имеются в ЕГРН, составляет 45 099 135 кв.м.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 АПК РФ и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам.

Таким образом, экспертиза подтвердила, что пересечение арендованного земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:227 (далее - «Арендованный земельный участок» с землями лесного фонда (в частности, земельного участка с кадастровым номером 47:26:0000000:280) составляет более половины площади арендованного земельного участка, а именно 43 998 133 кв.м. или 52,33% от площади участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как отмечено Верховным Судом РФ (Определение Верховного Суда РФ от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952 по делу № А40-7034/2017), из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

С момента регистрации права собственности Российской Федерации на земли лесного фонда, пересекающие площадь арендованного по Договору земельного участка, ответчик лишился возможности использовать часть арендованного земельного участка.

Вместе с тем, Общество не было лишено возможности использовать арендованный земельный участок в части не занятой пересечением. Площадь арендованного земельного участка (по состоянию на 31.08.2018) равна 84 081 967 кв.м. С 19.12.2008 ответчик фактически имел возможность использовать только 47,67% площади Арендованного земельного участка, что составляет 40,083,834 кв.м. Соответственно размер арендной платы по Договору с 19.12.2008 должен исчисляться с учетом фактически используемой площади земельного участка.

Вопросы определения арендной платы (в период с 15.06.2014 по 31.12.2015) за земельные участки на территории Ленинградской области были регламентированы  Порядком определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, утвержденным Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №353 «Об утверждении порядка определения арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность не разграничена, в Ленинградской области» (далее - Порядок).

Арендная плата за земельные участки на территории Ленинградской области  в 2016 г. определяется на основании Постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области» (далее — Порядок), вступивший в силу 01 января 2016 года.

Исходя из порядка расчета арендной платы и фактической площади земельного участка, используемой Обществом, размер арендной платы составляет 2 711 230, 80 руб. за период 15.06.2014-15.11.2016.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Поскольку доказательств внесения арендной платы в спорный период ответчик суду не представил, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворения в части взыскания задолженности в размере 2 711 230, 80 руб., пени за просрочку платежа в размере 2 880 550, 78 руб.

Рассмотрев встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ВОСХОД" к Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.07.2008 № 22, оценив доводы сторон, а также доказательства, представленные в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Общество просит внести изменения в п. 3.1, п. 9 договора аренды, при этом требований об изменении п. 1.1 договора не заявлено. Требования ответчика об изменении условий договора основаны на том, что изменяется площадь арендуемого земельного участка, однако внести соответствующие изменения в договор Общество также не просит.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого измененияобстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой утцерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из встречного искового заявления истцом не представлено надлежащих доказательств наличия совокупности предусмотренных статьей 451 ГК РФ условий для изменения спорного договора. Доказательств того, что изменение площади земельного участка является исключительным случаем для изменений условий договора также не представлено.

При заключении договора аренды стороны исходили из площади участка, указанного в выписке из Единого государственного земельного участка, которая составляла 88565466 кв. м.

При заключении или внесении изменений в договора администрация руководствуется сведениями единого государственного реестра недвижимости, заключение землеустроительной экспертизы не может являться основанием для изменения условий договора и перерасчете арендных платежей.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Между администрацией и ООО «СП «Восход» был заключен договор аренды земельного участка на условиях, оговоренных в договоре, принуждения к заключению соответствующего договора не было.

Исходя из положений п. 6.2 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случая, предусмотренного п. 3.2 договора, подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем в исковом заявлении ООО «СП «Восход» не содержит требований о заключении дополнительного соглашения к договору.

Требования ООО «СП «Восход» направлены на придание положениям пункта 3.1 договора в новой редакции обратной силы, то есть на их распространение на отношения сторон, возникшие с 19 декабря 2008 года, что противоречит закону.

Учитывая выше изложенное, оснований для удовлетворения встречного искового заявления не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ВОСХОД" в пользу Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области задолженность арендной плате по договору аренды земельного участка от 01.07.2008 № 22 за период 15.06.2014-15.11.2016 в размере 2 711 230, 80 руб., пени за просрочку платежа в размере 2 880 550, 78 руб.

В остальной части первоначального искового заявления отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "ВОСХОД" в доход федерального бюджета 51 459 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.