ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А64-5304/2022

город Воронеж

30 марта 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2023 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2023 года.  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Осиповой М.Б.,  судей Афониной Н.П.,   Письменного С.И.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1  

при участии: 

от общества с ограниченной ответственностью Специализированный  застройщик «Техком»: ФИО2, представитель по доверенности от  14.09.2022, предъявлено удостоверение адвоката № 570 от 26.07.2011;  

от Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области:  ФИО3, представитель по доверенности № 10 от 10.02.2023,  предъявлен диплом о высшем образовании по специальности  «Юриспруденция», паспорт гражданина РФ;  

от Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения  социального обслуживания населения «Центр социальных услуг для  населения города Мичуринска и Мичуринского района»: представитель не  явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью Специализированный  застройщик «Техком» на решение Арбитражного суда Тамбовской области  от 02.11.2022 по делу № А64-5304/2022 по исковому заявлению Управления  градостроительства и архитектуры Тамбовской области (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной  ответственностью Специализированный застройщик «Техком»  (ОГРН1196820007120, ИНН 

<

***>) об обязании устранить недостатки  выполненных работ,  

третье лицо: Тамбовское областное государственное бюджетное  учреждение социального обслуживания населения «Центр социальных услуг  для населения города Мичуринска и Мичуринского района» (ОГРН  

1076827001020, ИНН 

<

***>), 

УСТАНОВИЛ:

Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области  (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской  области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  Специализированный застройщик «Техком» (далее – ООО СЗ «Техком»,  ответчик) об обязании, с учётом сделанного в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ) и принятого судом уточнения исковых требований (л.д. 70,  протокол и аудиозапись судебного заседания от 02.11.2022) устранить в  разумные сроки с момента вступления судебного решения в законную силу  недостатки по государственным контрактам: от 23.01.2020   № 0164200003019003749_344701 на долевое участие в строительстве  многоквартирных жилых домов для предоставления жилых помещений  (квартир) общей площадью не менее 29 кв.м и не более 33 кв.м для лиц из  числа детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и от  19.07.2021 № 0164200003021001972_344701 приобретение жилых  помещений (квартир) на первичном рынке жилья в городских округах  Тамбовской области общей площадью не менее 29 кв.м и не более 42 кв.м  для лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей  (68:26:083), а именно, устранить недостатки в домах (около домов),  расположенных по адресу: 

<

...>:  

– отмосток 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3, д. 1 корпус 4  и д. 1 корпус 5 (вокруг зданий имеют многочисленные дефекты: просадки,  провалы, щели, трещины, неровности, отсутствует щебень при устройстве  основания под отмостку, отмостки имеют ширину менее 1-го метра)  (государственные контракты № 0164200003019003749_344701 от 23.01.2020  и № 0164200003021001972_344701 от 19.07.2021);  

– входных площадок 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3, д. 1  корпус 4 и д. 1 корпус 5 (имеются трещины и проседания, расстояние от  площадки до здания имеют зазор до 30 мм) (государственные контракты №  0164200003019003749_344701 от 23.01.2020 и №  0164200003021001972_344701 от 19.07.2021);  

– асфальтного покрытия возле 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1  корпус 3, д. 1 корпус 4 и д. 1 корпус 5 (покрытие имеет проломы, ямы,  трещины, просадки, неровности, на тротуаре около д. 1 корпус 5 яма залита  цементом) (государственный контракт № 0164200003019003749_344701 от  23.01.2020);  

– наружного освещения 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3,  д. 1 корпус 4 и д. 1 корпус 5 (освещение не функционирует на 3-х столбах из  4-х, расположенных на территории двора) (государственные контракты №  0164200003019003749_344701 от 23.01.2020 и №  0164200003021001972_344701 от 19.07.2021);  

– в работе системы вентиляции и газовых котлов д. 1 квартиры 2 и 3  

(государственный контракт № 0164200003019003749_344701 от 23.01.2020)  (л.д. 3-5).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Тамбовское областное государственное бюджетное учреждение социального  обслуживания населения «Центр социальных услуг для населения города  Мичуринска и Мичуринского района».  

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 02.11.2022  исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

Суд обязал общество с ограниченной ответственностью  Специализированный застройщик «Техком» не позднее одного месяца с  момента вступления настоящего решения в законную силу устранить  недостатки по государственным контрактам: от 23.01.2020   № 0164200003019003749_344701 на долевое участие в строительстве  многоквартирных жилых домов для предоставления жилых помещений  (квартир) общей площадью не менее 29 кв.м и не более 33 кв.м для лиц из  числа детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и от  19.07.2021 № 0164200003021001972_344701 приобретение жилых  помещений (квартир) на первичном рынке жилья в городских округах  Тамбовской области общей площадью не менее 29 кв.м и не более 42 кв.м  для лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей  (68:26:083), а именно, устранить недостатки в домах (около домов),  расположенных по адресу: 

<

...>:  

– отмосток 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3, д. 1 корпус 4  и д. 1 корпус 5 (вокруг зданий имеют многочисленные дефекты: просадки,  провалы, щели, трещины, неровности, отсутствует щебень при устройстве  основания под отмостку, отмостки имеют ширину менее 1-го метра)  (государственные контракты № 0164200003019003749_344701 от 23.01.2020  и № 0164200003021001972_344701 от 19.07.2021);  

– входных площадок 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3, д.  1 корпус 4 и д. 1 корпус –5 (имеются трещины и проседания, расстояние от  площадки до здания имеют зазор до 30 мм) (государственные контракты №  0164200003019003749_344701 от 23.01.2020 и №  0164200003021001972_344701 от 19.07.2021);  

– асфальтного покрытия возле 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1  корпус 3, д. 1 корпус 4 и д. 1 корпус 5 (покрытие имеет проломы, ямы,  трещины, просадки, неровности, на тротуаре около д. 1 корпус 5 яма залита  цементом) (государственный контракт № 0164200003019003749_344701 от  23.01.2020);  

– наружного освещения 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3,  д. 1 корпус 4 и д. 1 корпус 5 (освещение не функционирует на 3-х столбах из  4-х, расположенных на территории двора) (государственные контракты №  0164200003019003749_344701 от 23.01.2020 и №  0164200003021001972_344701 от 19.07.2021);  

– в работе системы вентиляции и газовых котлов д. 1 квартиры 2 и 3  (государственный контракт № 0164200003019003749_344701 от 23.01.2020).  

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ссылаясь на его  незаконность и необоснованность, ответчик обратился в суд апелляционной  инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции  отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении  требований.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на то,  что судом первой инстанции надлежащим образом не проверены  обстоятельства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.  

При разрешении спора не исследовался вопрос о наличии у истца  правовых оснований для предъявления исковых требований, не установлено,  действовал ли истец в качестве заказчика по государственным контрактам,  собственника квартир или в интересах третьих лиц.  

Истцом в материалы дела не представлено достоверных доказательств  в обоснование позиции о возникновении в выполненных работах недостатков  по вине подрядчика.  

От Управления градостроительства и архитектуры Тамбовской области  в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу.  

В силу части 1 статьи 262 АПК РФ лицо, участвующее в деле,  направляет отзыв на апелляционную жалобу с приложением документов,  подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам,  участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в  арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий  направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.  

Суд отказал в приобщении возражений на апелляционную жалобу к  материалам дела, поскольку истец не приложил документ, подтверждающий  его направление ответчику.  

С учетом положений абзаца 2 части 2 статьи 268 АПК РФ к  материалам дела приобщены представленные истцом 21.03.2023 по системе  электронной подачи документов «Мой арбитр» по предложению суда  доказательства: Акты приема-передачи жилых помещений (квартир) от  20.07.2021, передаточных актов жилых помещений (квартир) служебной  записки начальника отдела правового обеспечения и реализации  государственных программ управления градостроительства и архитектуры  области.  

В судебное заседание представитель третьего лица, извещенного о  времени и месте судебного разбирательства в установленном законом  порядке, не явился.  

Дело рассмотрено в отсутствие не явившегося участника процесса, в  порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об  

отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика  и отмены или изменения решения суда первой инстанции.  

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой  инстанции, 23.01.2020 между Управлением (заказчик) и ООО СЗ «Техком»  (застройщик) заключён государственный контракт   № 0164200003019003749_344701 (далее – Контракт 3749) на долевое участие  в строительстве многоквартирных жилых домов, для предоставления жилых  помещений (квартир), общей площадью не менее 29 кв.м и не более 33 кв.м  для лиц из числа детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей  (контракт № 3749), по условиям п. 1.1. которого застройщик обязался в  предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением  других лиц построить жилой дом (жилые дома) многоквартирный (МКД) по  адресу: 

<

...> и  соответствовать основным характеристикам МКД (приложение № 4 к  контракту) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД  передать заказчику жилые помещения (квартиры), определённые контрактом,  а заказчик взял на себя обязательства уплатить обусловленную контрактом  цену и принять жилые помещения (квартиры) в собственность Тамбовской  области, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД по  передаточным актам (л.д. 23-30).  

Из материалов дела усматривается, что во исполнение условий  контракта ответчиком были переданы истцу жилые помещения (квартиры) на  основании передаточных актов от 22.11.2020 и 22.12.2020.  

19.07.2021 между Управлением (заказчик) и ООО СЗ «Техком»  (продавец) заключён государственный контракт   № 0164200003021001972_344701 (далее – контракт 1972) на приобретение  жилых помещений (квартир) на первичном рынке жилья в городских округах  Тамбовской области, общей площадью не менее 29 кв.м и не более 42 кв.м  для лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей  (68:26:083), по условиям п. 1.1. которого продавец обязался в МКД передать  заказчику 8 жилых помещений (квартир), а заказчик взял на себя  обязательства принять и оплатить жилые помещения (квартиры) на условиях,  предусмотренных контрактом (л.д. 35-40).  

Согласно пункту 1.3 Контракта 1972 технические характеристики и  иные требования жилого помещения (квартиры) должно соответствовать  требованиям установленным в Приложении № 1 к контракту (Техническое  задание).  

Приемка предоставленных в рамках настоящего контракта жилого  помещения (квартиры) осуществляется путем подписания Сторонами Акта  приема-передачи в порядке и сроки, которые установлены контрактом (пункт  6.1 Контракта 1972).  

Обязательства по передаче квартир исполнены ответчиком в полном  объеме, что подтверждается представленными в материалы дела Актами  приема-передачи жилых помещений (квартир) от 20.07.2021, согласно  которым ООО СЗ «Техком» (продавец) передал, а Управление (заказчик)  принял жилые помещения (квартиры), расположенные по адресам:  

<

...>.  

Между тем, после сдачи работ, в период гарантийного срока по  Контрактам были обнаружены недостатки и дефекты выполненных работ.  

В ходе проведённого истцом совместно с представителем ответчика  обследования возведённых в рамках контрактов № 3749 и № 1972 МКД  выявлены следующие недостатки:  

– отмостки вокруг зданий 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус  3, д. 1 корпус 4 и д. 1 корпус 5 имеют многочисленные дефекты: просадки,  провалы, щели, трещины, неровности, отсутствует щебень при устройстве  основания под отмостку, отмостки имеют ширину менее 1-го метра  (контракты № 3749 и № 1972);  

– входные площадки 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3, д. 1  корпус 4 и д. 1 корпус 5 имеют трещины и проседания, расстояние от  площадки до здания имеют зазор до 30 мм) (контракты № 3749 и № 1972);  

– асфальтное покрытие возле 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1  корпус 3, д. 1 корпус 4 и д. 1 корпус 5 имеет проломы, ямы, трещины,  просадки, неровности, на тротуаре около д. 1 корпус 5 яма залита цементом  (контракт № 3749);  

– наружное освещение 

<

...>, д. 1 корпус 2, д. 1 корпус 3, д.  1 корпус 4 и д. 1 корпус 5 не функционирует на 3-х столбах из 4-х,  расположенных на территории двора (контракты № 3749 и № 1972);  

– имеются недостатки в работе системы вентиляции и газовых котлов  д. 1 квартир 2 и 3 (контракт № 3749).  

Перечисленные недостатки нашли своё отражение в акте б/н от  16.09.2022 (л.д. 76-82). Из содержания акта усматривается, что представитель  ответчика от подписи отказался.  

Также в материалы дела представлен акт осмотра от 09.11.2021,  согласно которому в связи с поступившими в адрес ТОГБУ СОН «Центр  социальных услуг для населения города Мичуринска и Мичуринского  района» обращениями лиц, проживающих по адресам: 

<

...>, 8, комиссией, с участием  представителя ООО СЗ «Техком» установлено, что имеются проблемы с  вентиляцией и дымоходом. Представитель ООО СЗ «Техком» отказался  подписывать акт, о чем в нем имеется соответствующее указание.  

Указанные обстоятельства, оставление претензионных писем от  03.06.2021 № 49.01.-04/1755, от 23.07.2021 № 49.01-04/2529, от 21.09.2021 №  49.01-04/3098, от 12.11.2021 № 49.01- 04/3983, от 15.12.2021 № 49.01.04-4415,  от 30.12.2021 № 49.01.-04/4836, от 27.01.2022 № 49.01-04/351, от 29.06.2022   № 49.01-06/2170 (л.д. 7-22) с требованием устранить недостатки по  контрактам без удовлетворения, послужили основанием для обращения истца  в арбитражный суд с настоящим иском.  

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об  удовлетворении исковых требований.  

Проверив законность и обоснованность судебного акта, исследовав  представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71  АПК РФ, судебная коллегия суда апелляционной инстанции приходит к  выводу о соответствии указанного вывода суда первой инстанции  действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела,  

исходя из следующего.  

Согласно положениям статей 309 и 310 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и  требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не  допускается.  

Изучив условия контракта № 3749, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу о том, что по своей правовой природе он является  договором участия в долевом строительстве.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса  Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как  товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так  и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если  иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор  купли-продажи будущей вещи).  

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора  купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1  главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах  договоров.  

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о  внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской  Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) регулирует отношения, связанные с  привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого  строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости  (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое  строительство и возникновением у участников долевого строительства права  собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой  собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином  объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав,  законных интересов и имущества участников долевого строительства.  

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от  11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих  из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или  приобретена в будущем» Положения Федерального закона «Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве)  являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.  

Указанный вывод также находит свое отражение в правовой позиции  ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 12.03.2013 N 15510/12 по делу   № А71-13368/2008.  

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ ( в редакции,  действовавшей в спорный период) по договору участия в долевом  строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный  договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить  

(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после  получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать  соответствующий объект долевого строительства участнику долевого  строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется  уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого  строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию  многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.  

Согласно пункту 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан  передать участнику долевого строительства объект долевого строительства,  качество которого соответствует условиям договора, требованиям  технических регламентов, проектной документации и градостроительных  регламентов, а также иным обязательным требованиям.  

В случае если объект долевого строительства построен (создан)  застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в  части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению  качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его  непригодным для предусмотренного договором использования, участник  долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему  выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения  недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;  3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 статьи 7  Закона № 214-ФЗ).  

В силу пункта 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для  объекта долевого строительства, за исключением технологического и  инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого  строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем  пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта  долевого строительства, за исключением технологического и инженерного  оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства,  участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.  

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование,  входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства  объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может  составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со  дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче  объекта долевого строительства (пункт 5.1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).  

На основании пункта 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого  строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в  письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта  долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при  условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного  срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в  срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В  случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во  внесудебном порядке полностью или частично либо в случае  неудовлетворения полностью или частично указанных требований в  указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить  

иск в суд.  

В силу пункта 7 статьи 7 указанного закона застройщик не несет  ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства,  обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они  произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого  строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем  инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий,  нарушения требований технических регламентов, градостроительных  регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации  объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов  отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных  элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта,  проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными  им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого  строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных  предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по  эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий  эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства,  входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического  обеспечения, конструктивных элементов, изделий.  

Исходя из требований вышеуказанных норм, в предмет доказывания  истцом по данному делу применительно к Контракту № 3749 является  установление наличия недостатков, выявленных в объекте долевого  строительства в пределах гарантийного срока, а ответчик, в свою очередь,  должен доказать обстоятельства, указанные в пункте 7 статьи 7  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, вследствие которых он не  может нести ответственность за недостатки.  

Таким образом, действующим законодательством в пределах  гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика в  недостатках (дефектах) объекта долевого строительства, в связи с чем бремя  доказывания указанных в приведенной норме обстоятельств лежит на  застройщике.  

Согласно пункту 7.1 Контракта № 3749 застройщик обязан передать  заказчику/участнику долевого строительства жилые помещения (квартиры),  качество которых соответствует условиям контракта, требованиям  технических регламентов, проектно-сметной документации и  градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.  

В случае, если жилые помещения (квартиры) построены застройщиком  с отступлениями от условий контракта и (или) указанных в пункте 7.1  контракта обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества,  или с иными недостатками, которые делают жилые помещения (квартиры)  непригодными для предусмотренного контрактом использования,  заказчик/участник долевого строительства по своему выбору вправе  потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в  разумный срок; соразмерного уменьшения цены контракта; возмещения  своих расходов на устранение недостатков (пункт 7.1 Контракта 3749).  

В пункте 7.3. контракта № 3749 стороны согласовали, что гарантийный  

срок для жилых помещений (квартир), в том числе на технологическое и  инженерное оборудование, входящее в состав жилых помещений (квартир),  устанавливается контрактом и в соответствии с Федеральным законом   № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:  гарантийный срок для жилого помещения (квартиры), за исключением  технологического и инженерного оборудования исчисляется со дня передачи  жилого помещения (квартиры) заказчику / участнику долевого строительства  и составляет 5 лет; гарантийный срок на технологическое и инженерное  оборудование, входящее в состав передаваемого заказчику / участнику  долевого строительства жилого помещения (квартиры), исчисляется со дня  подписания первого передаточного акта жилого помещения (квартиры) и  составляет 3 года. На оборудование жилого помещения (квартиры), в том  числе: счетчики учета электрической, тепловой энергии, газа, воды и прочее -  гарантийный срок устанавливается согласно гарантийному сроку завода-изготовителя.  

Из пункта 7.6. контракта № 3749 следует, что застройщик гарантирует  исправление выявленных в жилых помещениях (квартирах) недостатков в  течение всего гарантийного срока и их устранение за свой счёт.  

Как предусмотрено пунктом 1.9 контракта № 3749 застройщик  гарантирует, что качество используемых материалов и конструкций при  строительстве многоквартирного (многоквартирных) дома (домов)  соответствует их проектно-сметной документации, государственным  стандартам, техническим условиям и обеспечено соответствующими  сертификатами, техническими паспортами, гарантийными талонами,  протоколами испытаний и другими документами, удостоверяющими их  качество, согласно требованиям и положениям нормативных документов.  

Застройщик гарантирует, что качество выполнения всех работ при  строительстве многоквартирного (многоквартирных) дома (домов)  соответствует проектно-сметной документации, действующим техническим  регламентам, в том числе требованиям энергосбережения и энергетической  эффективности (пункт 1.11 контракта № 3749).  

Согласно пункту 4.3 контракта № 3749 застройщик обязуется построить  многоквартирный (многоквартирные) дом (дома) в соответствии с проектно-сметной документацией и передать заказчику/участнику долевого  строительства в срок и в порядке, установленные в пункте 1.13 контракта,  жилые помещения (квартиры) в техническом состоянии «степени чистовой  готовности», в соответствии с техническим заданием (Приложение № 1 к  контракту).  

Пунктом 3 Технического задания (Приложение № 1 к контракту   № 3749) предусмотрено, что выполняемые работы должны отвечать  требованиям Национального стандарта Российской Федерации. Построенные  жилые помещения (квартиры) должны соответствовать нормам эксплуатации  жилого фонда, не содержать недостатков или дефектов, препятствующих  использованию его для проживания.  

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение,  

водоотведение и др.), оборудование и механизмы в жилом помещение  (квартире), а также входящие в состав общего имущества собственников  помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать СНиП 31-012003, также требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.  

При передаче жилых помещений (квартир) Заказчику/Участнику  долевого строительства их качество должно соответствовать требованиям  пожарной безопасности, техническим и градостроительным регламентам,  проектно-сметной документации и другим обязательным требованиям.  

Жилые помещения (квартиры) должны передаваться в надлежащем  санитарном и техническом состоянии.  

В рассматриваемом случае, требования об устранении недостатков  предъявлены истцом в пределах гарантийного срока, установленного  Контрактом № 3749.  

Приняв на себя гарантийные обязательства в соответствии с условиями  Контракта, ООО СЗ «Техком», как застройщик, в силу требований статьи 7  Закона № 214-ФЗ, несет ответственность за недостатки (дефекты),  обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они  произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого  строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем  инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий,  нарушения требований технических регламентов, градостроительных  регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации  объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов  отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных  элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта,  проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными  им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого  строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных  предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по  эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий  эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства,  входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического  обеспечения, конструктивных элементов, изделий.  

Принимая во внимание содержание муниципального контракта на  приобретение жилых помещений № 1972, суд апелляционной инстанции  приходит к выводу, что по своей правовой природе спорный контракт  является договором купли-продажи недвижимости, соответственно, к  сложившимся на его основании отношениям сторон подлежат применению  положения главы 30 Гражданского кодекса РФ.  

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец  обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание,  сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.  

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости  продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому  сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное  

не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать  недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого  имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего  документа о передаче.  

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям  договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое  несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является  основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее  исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).  

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю  недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи  недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за  исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара  ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.  

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были  оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего  качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного  уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара  в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков  товара.  

В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия  качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что  недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие  нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо  действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК  РФ).  

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе  предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении  недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 ГК РФ).  

Статьей 476 ГК РФ установлено, что продавец отвечает за недостатки  товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его  передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В  отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества,  продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки  товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения  покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий  третьих лиц, либо непреодолимой силы.  

По смыслу изложенного, бремя доказывания причин возникновения  недостатков товара распределяется между сторонами договора купли-продажи в зависимости от того, установлен ли на товар гарантийный срок.  

Если гарантийный срок на товар установлен, то при обнаружении  некачественности товара в течение гарантийного срока предполагается, что  недостатки возникли до передачи товара и за них отвечает продавец, пока им  не доказано обратное, то есть действует презумпция вины продавца.  

Таким образом, на ответчика в силу статей 470, 476 ГК РФ возлагается  бремя доказывания отсутствия вины продавца в возникновении недостатков  в пределах гарантийного срока.  

Согласно пункту 1.3 Контракта № 1972 Технические характеристики и  иные требования жилого помещения (квартиры) должно соответствовать  требованиям установленными в Приложение № 1 к Контракту (Техническое  задание).  

В силу пункта 3.1.1 Контракта 1972 продавец обязуется предоставить  жилое помещение (квартиру), указанные в пункте 1.2. настоящего Контракта  в установленный Контрактом срок, надлежащего качества, соответствующие  Техническому заданию (Приложении № 1 к Контракту), требованиям  строительных норм и правил РФ: требованиям, установленным Федеральным  законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности  зданий и сооружений», своду правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые  многоквартирные», санитарным правилам и нормам СанПиН 2.1.3684-21  «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий  городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и  питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам,  жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных  помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических  (профилактических) мероприятий», утвержденным Постановлением  Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от  28.01.2021 № 3, а также требованиям, предъявляемым к жилым помещениям  (разделом II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об  утверждении положения о признании помещения жилым помещением,  жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым  домом и жилого дома садовым домом», и иным требованиям  законодательства (ст. 15 Жилищного кодекса РФ), а также требованиям  Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о  повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

Согласно пункту 3.1.2 продавец также гарантирует, что квартира  соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и  пригодна для проживания, в том числе санитарно-техническое, газовое и  электромонтажное оборудование находится в исправном состоянии.  

Согласно пункту 5.1 Контракта 1972 продавец несет гарантийные  обязательства, связанные с качеством жилого помещения (квартиры)  согласно действующему законодательству.  

Гарантийный срок по недоставкам, выявленным в процессе  эксплуатации жилого помещения (квартиры) устанавливается 5 лет с  момента подписания акта приёмки жилого помещения (квартиры).  

Согласно пункту 5.2 Контракта 1972 Гарантийный срок на каждое жилое  помещение (квартиру), материалы и оборудование исчисляются с момента  подписания Акта приемки жилого помещения (квартиры). Гарантийные  обязательства продавца не распространяются на случаи, не относящиеся к  гарантии, а именно нарушения правил эксплуатации жилищного фонда, в  том числе инженерных систем, либо действия третьих лиц, либо события  непреодолимого характера, которые стороны не могли ни предвидеть, ни  предотвратить разумными мерами (наводнение, пожар, землетрясение и т.п.),  

а также на комплектующие, которые подвержены нормальному износу в  процессе эксплуатации, и другие комплектующие, на которые в соответствии  с обязательными требованиями ГОСТов гарантия не предоставляется.  

В силу пункта 5.3 Контракта № 1972 при обнаружении в течение  гарантийного срока недостатков, дефектов в жилом помещении (квартире), а  также таких свойств жилого помещения (квартиры), которые препятствуют  его нормальному использованию для предусмотренных настоящим  контрактом целей, заказчик в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента  обнаружения вышеназванных недостатков, сообщает об этом Продавцу.  

Не позднее 10 (десяти) календарных дней со дня получения продавцом  уведомления о выявленных недостатках (дефектах) работ стороны  составляют акт с указанием недостатков, причин их возникновения, порядка  и сроков их устранения (пункт 5.4 Контракта 1972).  

Согласно пункту 5.6 Контракта 1972 если иной срок не будет согласован  сторонами дополнительно, продавец обязуется устранить выявленные  недостатки (дефекты) не позднее 15 (пятнадцати) календарных дней со дня  получения требований от заказчика.  

Пунктом 4.1 технического задания (Приложение № 1 к контракту № 1972)  предусмотрено, что Жилое помещение должно отвечать санитарным и  техническим правилам и нормам, установленными Федеральным законом от  30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и  сооружений» сводом правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые  многоквартирные», санитарным правилам и нормам СанПиН 2.1.3684-21  «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий  городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и  питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам,  жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных  помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических  (профилактических) мероприятий», утвержденным Постановлением  Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от  28.01.2021 № 3, а также требованиям, предъявляемым к жилым помещениям  (разделом II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об  утверждении положения о признании помещения жилым помещением,  жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым  домом и жилого дома садовым домом», и иным требованиям  законодательства (ст. 15 Жилищного кодекса РФ), а также требованиям  Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о  повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в  отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

Таким образом, исходя из приведенных норм действующего  законодательства, а также условий Контрактов, поскольку в отношении  спорных недостатков действуют гарантийные обязательствами продавца,  недостатки были выявлены в пределах установленных контрактами  гарантийных сроков, на ответчике лежит бремя доказывания обстоятельств,  за которые ответчик не отвечает (применительно к Контракту № 3749  указанные обстоятельства установлены в пункте 7 статьи 7 Закона № 214 –  

ФЗ), применительно к Контракту № 1972 такие обстоятельства  предусмотрены пунктом 2 статьи 476 ГК РФ.  

Факт выявления недостатков на спорных объектах по Контрактам   № 3749 и № 1972 подтверждается представленными в материалы дела актами  осмотра от 09.11.2021, 16.09.2022, при составлении которых участвовал  представитель ООО СЗ «Техком».  

Ответчик доказательств исполнения гарантийных обязательств в суд не  представил, равно, как и не представил доказательств направления в адрес  истца мотивированного несогласия с выводами о вине ответчика в  выявленных дефектах.  

Тот факт, что спорные недостатки возникли ввиду нарушения  ответчиком предусмотренных Контрактом № 3749 условий о качестве  выполненных застройщиком работ, с учетом требований Технического  задания и Контрактом № 1972 условий относительно качества передаваемой  по договору купли-продажи недвижимости, ООО СЗ «Техком» не  опровергнут.  

Возражая против требований истца, ответчик указал на то, что  Управлением не обоснованы требования об устранении недостатков со  ссылками на нормативную документацию и условия Контракта.  

Однако, при разрешении спора, суд апелляционной инстанции исходит  из того, с учетом распределения бремени доказывания в рассматриваемом  случае именно ответчик, ввиду вышеприведенных положений закона должен  доказать факт наличия обстоятельств, освобождающих его от  ответственности за нарушение обязательств по спорным Контрактам. Однако  обстоятельств, исключающих ответственность ответчика по Контрактам   № 3749 и № 1972 по спорным недостаткам, ООО СЗ «Техком» не приведено.  

Ходатайств о проведении судебной экспертизы в арбитражном суде  при рассмотрении настоящего дела ответчик не заявлял.  

В случае если такое ходатайство не поступило, оценка требований и  возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65  АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности,  согласно которому риск наступления последствий несовершения  соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле  (часть 2 статьи 9 Кодекса).  

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в  арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.  Следовательно, непредставление доказательства должно квалифицироваться  исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого  аргументировано, со ссылкой на конкретные документы, указывает  процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее  процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего  поведения (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11, от 08.10.2013 N 12857/12,  определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.05.2015 N 305- ЭС14-8858).  

Таким образом, с учетом отсутствия в материалах дела  аргументированных возражений ответчика относительно заявленных истцом  

требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том,  что требования истца об обязании ООО СЗ «Техком» устранить выявленные  недостатки и дефекты в выполненных работах и переданных объектах,  являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 174 АПК РФ при принятии  решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не  связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества,  арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное  совершить эти действия, а также место и срок их совершения.  

Судом первой инстанции, исходя из объема выявленных истцом  недостатков, срока, необходимого, по его мнению, на устранение  выявленных дефектов работ, с учетом необходимости применения критерия  разумности при установлении сроков устранения недостатков, установлен  срок для исполнения решения суда – не позднее одного месяца с даты  вступления в законную силу данного решения арбитражного суда.  

Оснований для иной оценки указанного вывода у суда апелляционной  инстанции не имеется.  

При этом, вопреки доводам заявителя жалобы, определив конкретный  срок для устранения недостатков, суд первой инстанции не вышел за  пределы исковых требований, поскольку указание в решении срока для  совершения определенных действий предусмотрено требованиями статьи 174  АПК РФ.  

Таким образом, суд первой инстанции полно установил фактические  обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства,  представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную  правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее  требованиям норм материального и процессуального права.  

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что  при оценке представленных в материалы дела доказательств судом первой  инстанции были нарушены положения статьи 71 АПК РФ.  

Ссылки ответчика на отсутствие в материалах дела доказательств  факта передачи истцу работ, в отношении которых заявлены требования об  устранении недостатков, судом апелляционной инстанции отклоняются.  Соответствующие доказательства (указано выше) приобщены судом  апелляционной инстанции к материалам дела в соответствии с положениями  абз.2 ч.2 ст.268 АПК РФ.  

Судом апелляционной инстанции также учитывается, что исходя из  представленных истцом доказательств, ответчик являлся подрядчиком по  рассматриваемым контрактам и при этом ответчику было достоверно  известно, как об объеме выполненных работ, так и о факте их передачи  истцу. Соответственно, доводы ответчика об отсутствии доказательств факта  передачи работ, об устранении недостатков в которых заявил истец, не  соответствуют принципам добросовестного процессуального поведения (ч.2  ст.41 АПК РФ).  

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и  позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не  содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.  

Доводы со ссылкой на то, что в материалы дела не представлены  приложения, поименованные в претензиях, направленных истцом в адрес  ответчика на законность и обоснованность судебного акта не влияют.  

Факт получения претензий, а также того, что ответчику было известно  о возникших у истца требованиях об устранении недостатков, ООО СЗ  «Техком» не оспаривается.  

При этом, поведение ответчика не свидетельствует о возможности  урегулирования спора без обращения в суд, о чем также свидетельствует  факт обращения ответчика с апелляционной жалобой на решение суда  первой инстанции.  

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в  силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены  принятого судебного акта, допущено не было.  

В силу положений статьи 110 АПК РФ и с учетом результатов  рассмотрения дела расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде  государственной пошлины в сумме 3 000 руб. относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации,  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.11.2022 по делу   № А64-5304/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с  ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Техком»  – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и  может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд  Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой  инстанции.  

Председательствующий судья М.Б. Осипова  

Судьи Н.П. Афонина  

 С.И. Письменный