АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-5334/2019

27 января 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2023.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.01.2023.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Прытковой В.П.,

судей Елисеевой Е.В., Ионычевой С.В.

 

при участии представителей

от акционерного общества «ДОМ.РФ»:

ФИО1  по доверенности от 23.05.2022 № 3/80,

от ФИО2:

ФИО3 по доверенности от 15.08.2022 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

ФИО2

 

на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.05.2022  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022

по делу № А43-5334/2019 

 

по заявлению конкурсного управляющего 

общества с ограниченной ответственностью «Капстройинвест» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

ФИО4 

к акционерному обществу «ДОМ.РФ» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании недействительными сделок по одностороннему отказу 

от договоров аренды земельных участков 

и применении последствий их недействительности

 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Капстройинвест» (далее – Общество, должник) в Арбитражный суд Нижегородской области обратился конкурсный управляющий ФИО4 с заявлением к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (далее – Компания) о признании недействительными сделок, совершенных в виде уведомления от 14.09.2021 № 11847-ДФ об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 29.12.2012 № ДЗ-71, а также уведомления от 14.09.2021 № 11845-ДФ об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 29.12.2012 № ДЗ-72, и применении последствий их недействительности.

Арбитражный суд Нижегородской области определением от 20.05.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022, отказал в удовлетворении заявлений.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, бывший руководитель должника ФИО2 обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает, что суды при разрешении настоящего спора необоснованно применили часть 3.6 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ), которая введена Федеральным законом от 24.11.2014 № 356-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 365-ФЗ) и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  и вступила в законную силу 01.01.2015. Договоры аренды земельных участков заключены должником и Компанией 29.12.2012, в связи с чем к ним подлежит применению Закон № 161-ФЗ в редакции, действовавшей по состоянию на 29.12.2012. 

ФИО2, ссылаясь на нормы права, действующие на дату заключения договоров аренды, настаивает на том, что права арендатора по спорным договорам могли быть переданы без согласия арендодателя при условии его уведомления. Соответственное, право аренды подлежало включению в конкурсную массу и реализации в целях удовлетворения требований кредиторов должника. 

По мнению заявителя, суды пришли к необоснованному выводу о том, что реализация арендатором права на односторонний отказ от договоров аренды не преследует цели причинить вред интересам кредиторов должника. Напротив, расторжение договоров привело к преимущественному удовлетворению требований Компании. Кроме того, Общество возвело более 40 000 квадратных метров жилья, построило и ввело все магистральные коммуникации, что существенным образом увеличило стоимость аренды спорных участков. Указанные обстоятельства указывают на то, что изъятие у должника участков привело к уменьшению конкурсной массы и, соответственно, повлекло причинение вреда имущественным интересам кредиторов.  

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в судебном заседании.

Компания в отзыве и ее представитель в судебном заседании возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, явку представителей в заседание суда округа не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.12.2012 № ДЗ-72, по условиям которого арендодатель обязался представить за плату во временное владение и пользование, а арендатор  – принять земельный участок общей площадью 1 155 000 квадратных метров (кадастровый номер: 52:24:0040001:566), расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, участок, прилегающий к поселку Новинки, принадлежащий арендодателю на праве собственности. 

Федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 29.12.2012 № ДЗ-73, по условиям которого арендодатель обязался представить за плату во временное владение и пользование, а арендатор – принять земельный участок общей площадью 1 453 600 квадратных метров (кадастровый номер: 52:24:0040001:565), расположенный по адресу; Нижегородская область, Богородский район, участок, прилегающий к поселку Новинки, принадлежащий арендодателю на праве собственности. 

В силу пунктов 2.1 договоров срок аренды по договору № ДЗ-72 составляет 12 лет, по договору ДЗ-73 – 14 лет. 

Согласно пункту 4.4 договоров аренды подлежащая оплате сумма арендной платы за использование участка оплачивается арендатором ежеквартально, не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного оплачиваемого квартала. 

Арбитражный суд Нижегородской области определением от 13.05.2019 возбудил производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества, решением от 17.07.2019 признал должника несостоятельным (банкротом) с применением правил о банкротстве застройщика, ввел в отношении его имущества процедуру конкурсного производства, утвердил конкурсным управляющим ФИО4 

Компания (правопреемник Федерального фонда содействия развития жилищного строительства) письмами от 14.09.2021 уведомил Общество об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды от 29.12.2012 № ДЗ-72 и № ДЗ-73. 

Конкурсный управляющий, посчитав, что отказ Компании от исполнения договоров привел к уменьшению конкурсной массы должника, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными. 

Отказав в удовлетворении заявления, судебные инстанции исходили из правомерности отказа Компании от договоров аренды земельных участков ввиду того, что Общество не исполняло принятые на себя обязательства.  

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не установил правовых оснований для их отмены. 

В силу пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Согласно абзацу тридцать второму статьи 2 Закона о банкротстве вред, причиненный имущественным правам кредиторов, – уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Дело о банкротстве Общества возбуждено 13.05.2019, отказы Компании от исполнения договоров аренды заявлены 14.09.2021, то есть в период подозрительности, установленный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Проанализировав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что  материалами дела не подтверждено наличие у Компании цели причинения вреда имущественным интересам кредиторов Общества путем изъятия спорных земельных участков, а также фактическое уменьшение конкурной массы  Общества. 

При этом судебные инстанции приняли во внимание особый социально-правовой статус Компании, которая является в силу действующего законодательства единым  институтом развития в жилищной сфере, выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества.

В обоснование позиции о недействительности оспоренных сделок ФИО2 указал на то, что Компания не имела права в одностороннем порядке отказываться от договоров аренды, право аренды подлежало включению в конкурсную массу и реализации на торгах.

Суды обоснованно отклонили аргументы заявителя ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности поэтому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В то же время в силу части 21 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ, единый институт развития в жилищной сфере вправе отказаться от договора (исполнения договора) аренды земельного участка единого института развития, в том числе от договора (исполнения договора) аренды, заключенного на срок более чем пять лет, в случае невнесения арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного указанным договором аренды срока ее внесения. Данная норма в силу части статьи 2 Федерального закона от 29.12.2015 № 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», подлежит применению и к договорам, заключенным до его вступления в законную силу в случае, если предусмотренное Законом № 161-ФЗ основание для такого отказа возникло после дня вступления в силу Федерального закона № 405-ФЗ.

Договор аренды земельного участка считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления единого института развития об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) аренды (часть 23 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ). 

Как установили суды, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, Общество более трех раз подряд не исполнило обязанность по оплате аренды земельных участков, предусмотренную договорами от 29.12.2012. Указанное обстоятельство возникло после вступления в силу Закона № 405-ФЗ. 

В связи с изложенным ответчик, руководствуясь положениями Закона № 161-ФЗ, имел право отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке. 

С учетом того, что ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению платы по договорам аренды является законным основанием для реализации Компанией права на односторонний отказ от данного договора, вопрос о наличии или отсутствии у должника права на передачу своих прав и обязанностей по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя не имеет правового значения для рассмотрения настоящего обособленного спора.

Как верно отметил суд апелляционной инстанции, в рассматриваемом случае произошло столкновение разнонаправленных интересов – Общества, желающего пополнить конкурсную массу путем реализации права аренды спорных земельных участков, с одной стороны, и Компании, чьи интересы существенно ущемляются длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, нерациональным использованием земельных участков.

Судебные инстанции приняли во внимание, что спорные земельные участки имеют целевое назначение – для строительства социальных объектов и объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих в дальнейшем безвозмездной передаче муниципальному образованию. Общество принятые на себя  социально-значимые обязательства исполнило не в полном объеме – на момент направления уведомлений об отказе от договоров участки были освоены частично. 

При таких обстоятельствах суды обоснованно заключили, что сохранение договорных отношений нарушает права Компании, не получающей того, на что она рассчитывала при заключении договоров аренды, а именно – развитие инфраструктуры, расширение рынка жилья.

Использование Компанией, как единым институтом развития в жилищной сфере, предоставленных ей прав, реализуемых, в том числе, в интересах имущества Российской Федерации, не может быть квалифицировано как злоупотребление, имеющее целью причинение вреда имущественным интересам кредиторов должника. Отказавшись от исполнения договора, Компания выразила волю на возврат имущества собственнику в целях его дальнейшего освоения и рационального использования. 

Довод ФИО2 о том, что произведенные Обществом неотделимые улучшения существенным образом увеличили стоимость арендной платы, в связи с чем изъятие земельных участков повлекло причинение вреда имущественным правам кредиторов был предметом исследования суда апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.

Как указал суд, доказательства несения должником расходов, повлекших удорожание, в материалах дела отсутствуют, согласно заключению об осмотре все участки (за исключением 8 участков, на которых расположены объекты) являются пустыми, территория не огорожена и не охраняется. 

Кроме того, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 разъяснено, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды не нарушают исключительных прав арендатора земельного участка, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. 

Должник также может воспользоваться предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены возведенные им объекты в случае, если на последние в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности. 

Аргумент заявителя о преимущественном удовлетворении требований кредиторов в связи с изъятием спорных земельных участков, основан на неверном толковании норм материального права.

В рассматриваемом случае Общество не являлось собственником спорных участков, в связи с чем требование Компании об их возврате ввиду расторжения договоров аренды не подлежит трансформации в денежное и включению в реестр требований кредиторов должника.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы составляет 3000 рублей и относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.05.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 по делу № А43-5334/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

В.П. Прыткова

 

 

 Судьи

 

Е.В. Елисеева

С.В. Ионычева