ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16754/2021

город Ростов-на-Дону

29 июня 2022 года

15АП-8379/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

при участии: 

от истца: посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (веб-конференция)»: представитель ФИО2 по доверенности от 27.12.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2022 по делу                       №А32-16754/2021

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 304231818300075 ИНН 

<

***>) 

о признании договора аренды земельного участка прекращенным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) о признании прекращенным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0413073:99 площадью 5 700 кв. метров, от 10.04.2012 № 4000004345; указании в резолютивной части решения, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о действии договора аренды от 10.04.2012 № 4000004345.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – третье лицо, управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает на то, что суд на земельном участке строится еще один многоквартирный дом, земельный участок не сформирован, собственники помещений не привлечены к участию в деле, нарушений договора аренды не выявлено.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Ответчиком направлено ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное нахождением на больничном.

До рассмотрения апелляционной жалобы от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с его нахождением на лечении.

Рассмотрев заявленное предпринимателем ходатайство об отложении судебного заседания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

В соответствии со статьей 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Из содержания данной нормы следует, что полномочие суда по вопросу удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства относится к числу дискреционных и зависит от наличия обстоятельств, препятствующих участию стороны в судебном заседании, которые суд оценит в качестве уважительных причин неявки.

При оценке содержания понятия уважительности причин суд апелляционной инстанции принимает во внимание пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

В рассматриваемой ситуации, судебная коллегия не находит оснований для отложения судебного заседания, поскольку у ответчика имелось достаточно процессуального времени для раскрытия всех доказательств, обосновывающих его процессуальную позицию, в том числе в суде первой инстанции, а также в апелляционной инстанции.

Кроме того, в случае невозможности обеспечить личное участие предпринимателя в судебном заседании, его интересы может представлять представитель по доверенности.

В то же время, суд апелляционной инстанции не обязывал явкой участвующих в деле лиц; участвующие в деле лица не заявили ходатайств о необходимости приобщения каких-либо новых доказательств; в материалах дела имеются все необходимые документы и доказательства для полного и всестороннего изучения дела и рассмотрения его по существу.

При таких обстоятельствах, удовлетворение заявленного ходатайства приведет к необоснованному затягиванию процессуальных сроков рассмотрения апелляционной жалобы, что недопустимо.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем публикации определения суда на сайте суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель истца, участвовавший в онлайн-заседании, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.04.2013 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413073:99 площадью 5700 кв. метров, с разрешенным использованием «земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов».

Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0413073:99 предоставлен администрацией в аренду по договору от 10.04.2012 № 4000004345 с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажного жилого дома, срок действия договора аренды – 49 лет ОАО «Геленджикское ДРСУ» на основании постановления администрации от 09.04.2012 № 795 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на аренду сроком на 49 лет для размещения многоэтажного жилого дома. 

16.08.2019 на основании договора аренды от 10.04.2012 № 400004345 сделок перенайма (выписка из ЕГРН от 29.03.2021 № КУВИ-002/2021-28276762) зарегистрировано право аренды в пользу предпринимателя.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:40:0413071:71, 23:40:0413073:8, 23:40:0413073:9.

17.02.2020 объект с кадастровым номером 23:40:0413071:71, наименование «мощение», снят с кадастрового учета.

30.10.2020 здание «многоквартирный дом» с кадастровым номером 23:40:0413073:9 снято с кадастрового учета 30.10.2020.

Объектом на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99 является здание «многоквартирный дом», с кадастровым номером 23:40:0413073:8, площадью 4679 кв. м, год завершения строительства 2001, в котором и расположены соответствующие жилые и нежилые помещения, поставленные на кадастровый учет (выписка из ЕГРН от 29.12.2021 № КУВИ-002/2021-174206977).

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 27.09.2016 по иску предпринимателя к администрации за предпринимателем признано право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме площадью 4643,7 кв. м, количеством этажей – 10, в том числе подземных – 1, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99.

В соответствии со сведениями ЕГРН первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном многоквартирном жилом доме (квартира 11, кадастровый номер 23:40:0413073:12) произведена за предпринимателем состоялась 28.02.2017.

По договору купли-продажи 17.04.2017 зарегистрировано прекращение права собственности предпринимателя на данную квартиру (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 08.09.2021 № КУВИ-002/2021-119157044).

Приказом управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 № 3 разрешение от 04.06.2018 № RU23303000-357-2018 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне Северный, 20 в г. Геленджике» отменено.

Постановлением администрации от 15.01.2021 № 37 отменено постановление администрации от 10.08.2017 № 2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 по делу №А32-16784/2021 отказано в удовлетворении требований предпринимателя о признании незаконными указанных постановления администрации от 15.01.2021 № 37 об отмене постановления администрации от 10.08.2017 № 2795 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства» и приказа управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 № 3 «Об отмене правового акта управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик» (разрешения на строительство от 04.06.2018 № RU23303000-357-2018 на строительство объекта капитального строительства «Многоквартирный жилой дом в микрорайоне Северный, 20 в г. Геленджике»).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 решение арбитражного суда от 13.08.2021 по делу № А32- 16784/2021 отменено, требования предпринимателя удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.02.2022 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2021 по делу № А32-16784/2021 отменено, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2021 оставлено в силе.

Ссылаясь на то, что оснований для сохранения арендных правоотношений не имеется, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие с момента регистрации права собственности на первую квартиру в МКД.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункты 1 и 2 статьи 407 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 611 ГК РФ закреплена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Частью 1 статьи 46 ГК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Из положений статьи 36 ЖК РФ следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды между застройщиком (заявителем) и администрацией, должен считаться прекращенным, поскольку право на помещение влечет не только право общей долевой собственности, но и переход права аренды земельного участка.

При этом законодательство Российской Федерации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей (долевой) собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, с момента регистрации права собственности хотя бы одного собственника на помещение в многоквартирном доме, право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений в многоквартирном доме.

В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2001 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Частью 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) установлено, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с указанным законом сведений.

Удовлетворяя исковые требования администрации, суд первой инстанции верно определил, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок, переданный ранее в аренду для целей строительства многоквартирного жилого дома, поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Договор аренды такого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился предоставленный в аренду земельный участок.

Исходя из смысла положений главы 29 ГК РФ, возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора, в связи с чем, рассматриваемые обстоятельства, влекут невозможность применения к указанному договору правил о расторжении, поскольку фактически арендатор утратил право аренды в отношении спорного земельного участка.

В рамках дела № А32-16784/2021 судом кассационной инстанции установлено, что по сведениям ЕГРН первичная государственная регистрация прав на 72 квартиры и 2 нежилых помещения, входящих в состав многоквартирного жилого дома (кадастровый номер 23:40:0413073:8), осуществлена за предпринимателем на основании решения Геленджикского городского суда от 07.09.2016 по делу № 2-2825/2016. С 2017 года на данные объекты (помещения) осуществлялась государственная регистрация перехода прав к третьим лицам. На момент обращения заявителя в 2018 году за разрешением на строительство второго многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0413073:99, данный участок находился в общей долевой собственности собственников помещений дома (кадастровый номер 23:40:0413073:8). Данные обстоятельства установлены в рамках дела № А32-23278/2018. В протоколе от 30.03.2018 № 1 общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме (на который ссылается предприниматель в подтверждение получения согласия на строительство второго дома) отсутствуют согласования собственников квартир № 3, 17, 18, 19, 20, 22, 28, 39, 40, 48, 49, 51, 55, 58, 67, 69, 70, 71, 72, а также собственника нежилого помещения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме без согласия всех собственников помещений этого дома недопустимо.

Следовательно, последующее намерение предпринимателя возводить на спорном земельном участке еще один многоквартирный дом, не может быть реализовано, так как на момент его обращения за разрешением на строительство земельный участок уже находился в общей долевой собственности собственников помещений в построенном МКД, и не мог быть передан в аренду органом местного самоуправления.

Также суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в настоящее время разрешение на строительство нового МКД, выданного предпринимателю, отменено, в связи с чем у ответчика не имеется правовых оснований для возведения МКД на спорном земельном участке.

Факт перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД также установлен по делу № А32-23278/2018.

Указание апеллянтом на то, что земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не является основанием для отмены решения, так как не имеет правового значения для разрешения спора о наличии у ответчика права аренды в отношении объекта недвижимости.

Ввиду изложенного, с 28.02.2017 (дата государственной регистрации права собственности за предпринимателем на квартиру 11 с кадастровым номером 23:40:0413073:12) право аренды прекращено автоматически в силу закона, в связи с чем наличие записи в ЕГРН об этом нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и не отражает действительных вещных прав в отношении земельного участка под МКД.

Само по себе надлежащее исполнение обязательств предпринимателем по договору аренды не влечет возможность существования правоотношений, которые прекращены в 2017 году.

Довод апелляционной жалобы о том, что собственники помещений МКД не привлечены к участию в деле, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции ввиду того, что решение о прекращении права аренды за предпринимателем не принято об их правах и обязанностях. Сама по себе заинтересованность инициативной группы жильцов в исходе спора не свидетельствует об обратном.

Таким образом, суд первой инстанции правильно констатировал факт прекращения действие договора аренды между сторонами, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на апеллянта в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2022 по делу                       №А32-16754/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

СудьиН.В. Ковалева

Е.А. Маштакова