ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-22768/2017

город Ростов-на-Дону

13 декабря 2018 года

15АП-13579/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: представителя Гин Т.М. по доверенности от 01.06.2017,

от администрации муниципального образования город Краснодар: представителя 

ФИО2 по доверенности от 09.01.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 20.07.2018 по делу № А32-22768/2017 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Благоустройство Ремонт и Содержание»

к администрации муниципального образования город Краснодар; департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар; департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар; департаменту имущественных отношений Краснодарского края

при участии третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар; администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, администрации Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края

о взыскании неосновательного обогащения, 

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Благоустройство Ремонт и Содержание» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о взыскании с муниципального образования город Краснодар в лице департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар неосновательного обогащения в виде уплаченной истцом арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.10.2013 №4300020407 в размере 549 511, 04 руб. (требования уточнены в порядке статьи 49 АПК РФ).

Исковые требования мотивированы невозможностью использования земельного участка для целей строительства в соответствии с договором аренды, поскольку в градостроительном плане земельного участка, выданном администрацией, было отражено отсутствие места допустимого размещения объектов капитального строительства.

Определением от 07.08.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования город Краснодар.

Определением от 04.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 21.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация Краснодарского края в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края. 

Определением от 25.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар. 

Определением от 03.04.2018 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением суда от 20.07.2018 исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с муниципального образования город Краснодар за счет средств казны муниципального образования город Краснодар в пользу истца неосновательное обогащение в виде арендных платежей по договору аренды от 21.10.2013 №4300020407 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:220 в размере 549 511 рублей 04 копейки, а также в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины по иску 13 990 рублей и на оплату услуг представителя по настоящему делу 50 000 рублей. В удовлетворении иска к департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар  судом отказано.

Суд констатировал факт заключения договора аренды для капительного строительства, факт внесения арендных платежей. Установил, что по данным генерального плана спорный земельный участок частично расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования, в градостроительсном плане также указано на нахождение земельного участка на территории ценных ландшафтов – лесопарка Красный Кут, нахождении участка в рекреационной зоне подтверждено администрацией г. Краснодара и департаментом архитектуры и градостроительства г. Краснодара. Ввиду приоритета генерального плана над правилами землепользования и застройки суд пришел к выводу о том, что спорный участок, сформированный из земель общего пользования, не мог быть передан арендатору для целей строительства. Соответственно судом констатирована  ничтожность договора аренды, неисполнение обязанности арендодателя предоставить имущество, пригодное для использования в целях аренды, и наличие оснований для удовлетворения кондикционного (реституционного) требования. Суд отклонил доводы о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку фактически истец узнал о нарушенном праве только в декабре 2015 года (в момент получения градостроительного плана). Суд также учел распределение арендной платы между бюджетами в 2013 году, но поскольку истец отказался от взыскания суммы неосновательного обогащения с Краснодарского края, то удовлетворил требования за счет казны муниципального образования в соответствующей части.

Расходы на оплату услуг представителя признаны документально подтвержденными, соответствующими объему услуг представителя, разумными.

С принятым судебным актом не согласилась администрация г. Краснодара, обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просила решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба администрации мотивирована следующими доводами:

- судом не учтено, что арендатор пользовался земельным участком;

- договор прекращен по соглашению сторон, в связи с чем исковые требования о взыскании переплаченной арендной платы не могут быть кондикционными;

- спорный земельный участок находится в промышленной зоне и только граничит с рекреационной зоной;

- судом не учтено, что в рекреационной зоне допустимо возведение спортивного комплекса.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что довод администрации о возможности застройки территории опровергается материалами дела, поскольку имеется несоответствие зонирования в документах территориального планирования, кроме того, представитель департамента архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар в судебном заседании суда первой инстанции 03.04.2018 пояснил, что строительство на земельном участке в настоящий момент невозможно. Довод о том, что истцом не предприняты меры по освоению земельного участка, также подлежит отклонению, поскольку заключенный в 2013 году договор не содержит сроков освоения территории.

Во исполнение определений апелляционного суда сторонами дан ряд дополнительных пояснений апелляционному суду.

Представитель департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар  дал пояснения по вопросам суда по представленным в дело графическим материалам, указал, что согласно ПЗЗ по состоянию на 2012 год (с 2007 года) земельный участок большей частью находился в производственной зоне и площадь менее 5% находилась в общественно-деловой зоне ОД2, в то время как по генеральному плану в 2012 году спорный участок большей частью (90%) находился в общественно-деловой зоне, в оставшейся части – в рекреационной зоне, то есть после утверждения генерального плана в 2012 году ранее принятые ПЗЗ не были приведены в полное соответствие  с генеральным планом. Исходя из генерального плана, ДАиГ не усматривал и не усматривает ограничений для возведения спорного объекта, градостроительный план в том виде, в котором он был выдан обществу, есть результат получения предостережения прокуратуры от 10.09.2015. Также отметил, что после расторжения договора с истцом в ПЗЗ были внесены изменения, исключена возможность возведения спортивных комплексов в производственной зоне, но с генеральным планом ПЗЗ в соответствие не приведены до настоящего времени.

Определением от 18.10.2018 суд предложил ДАиГ представить копию предостережения прокуратуры от 10.09.2015 и письменные пояснения о причинах, по которым указанное предостережение было признано департаментом исключающим возможность строительства на спорном земельном участке.

Во исполнение указанного определения от ДАиГ поступила копия предостережения прокуратуры от 10.09.2015, из которого следует, что генеральный план не соответствует правилам землепользования и застройки, бездействие органов местного самоуправления способствует застройке земельных участков, ограниченных в обороте, в том числе рекреационных зонах (городские зеленые насаждения общего пользования, санитарно-защитные лесные насаждения, прибрежные полосы водных объектов).

Департамент указал суду, что в аналогичных спорному случаю департаменту было указано на недопустимость застройки участков, виды разрешенного использования которых противоречат перспективному развитию территорий, определенному генеральным планом.

Также департамент пояснил, что причиной выдачи градостроительного плана, в котором не указано допустимое место размещения капитального строительства, является именно несоответствие ПЗЗ генеральному плану города.

Определением от 01.11.2018 суд предложил администрации и департаменту архитектуры указать конкретный пункт конкретного нормативного акта, запрещающего осуществление строительства при несоответствии правил землепользования и застройки генеральному плану вне зависимости от того, что такие несоответствия не касаются спорного земельного участка, а также обосновать процедуру, которую согласно заявлению администрации и департамента в судебном заседании, должен был соблюсти ответчик в условиях такого несоответствия до обращения за градостроительным планом с целью внесения изменений в ПЗЗ.

Во исполнение указанного определения от ДАиГ  поступили письменные пояснения, из которых следует, что Правила землепользования и застройки приняты до вступления в силу генерального плана. Решением Первомайского районного суда от 13.08.2015 по делу №2-13398/15 суд обязал администрацию привести сведения в правилах землепользования и застройки в соответствии с генеральным планом.  Истец обратился за градостроительным планом после вступления в силу решения суда общей юрисдикции, департамент выдал градостроительный план без места допустимого размещения объекта капитального строительства. В настоящее время ПЗЗ соответствуют генеральному плану только в Западном округе г. Краснодар, в отношении отдельных земельных участков заявители вправе обращаться в комиссию с целью внесения изменений. Истец с таким заявлением не обращался.

От администрации также поступили письменные пояснения, из которых следует, что истцу был выдан градостроительный план от 11.12.2015 по ул. Воронежской, д.71 без места допустимого размещения объектов капитального строительства. На земельном участке по ул. Воронежской, д.71 не указано место допустимого размещения объектов капитального строительства в связи  с несоответствием ПЗЗ генеральному плану. Истец должен был заявить об изменениях ПЗЗ и генерального плана, вместе с тем, истец с таким заявлением не обращался.

На вопрос суда о том, доводилась ли до истца при выдаче градостроительного плана информация о необходимости и возможности обращения в комиссию, от департамента поступил отрицательный ответ.

В судебном заседании представитель администрации муниципального образования город Краснодар  поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Соответчики явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей соответчиков и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Благоустройство ремонт и содержание» был заключен договор от 21.10.2013 №4300020407 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:220 площадью 836 кв. м, расположенного в Центральном внутригородском округе 

<

...>, для строительства спорткомплекса, сроком до 15.10.2023 (т. 1, л.д. 13 – 18).

Согласно пункту 1.3 договора, земельный участок предоставляется для строительства спорткомплекса.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор действует с 15.10.2013 по 15.10.2023.

Договор аренды земельного участка заключен в порядке предварительного согласования места размещения объекта (т. 1, л.д. 9 – 20). 

Предоставлению земельного участка предшествовала публикация в газете «Краснодарские известия» от 30.05.2013 (т. 2, л.д. 12 – 13). 

Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 08.12.2015 №2244-гп утвержден градостроительный план земельного участка, в графе «назначение объекта капитального строительства» которого указано на отсутствие места допустимого размещения зданий, строений и сооружений (т. 1, л.д. 40 – 45). 

В градостроительном плане также указано на нахождение земельного участка на территории ценных ландшафтов – лесопарка Красный Кут (т. 1, л.д. 43).

Отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений в градостроительном плане земельного участка от 11.12.2015 обусловлено несоответствием функционального зонирования в документах территориального планирования муниципального образования город Краснодар (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 31.10.2017 №29/11834 – т. 1, л.д. 127 – 128). 

В связи с отсутствием в градостроительном плане земельного участка места допустимого размещения объектов капитального строительства администрацией и обществом подписано соглашение от 07.06.2016 о расторжении договора аренды от 21.10.2013 №4300020407 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:220 (т. 2, л.д. 36). 

Общество за весь период действия договора аренды земельного участка внесена арендная плата в размере 561 992,95 руб., что подтверждается актом сверки по состоянию на 08.06.2016 (т. 1, л.д. 170 – 172), и подтверждается администрацией в отзыве от 27.04.2018 (т. 2, л.д. 67). 

В связи с тем, что строительство на земельном участке оказалось невозможным, общество обратилось с настоящим иском о взыскании арендных платежей.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Судом первой инстанции установлено, что по сведениям генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы города Краснодара от 26.01.2012 №25 п.15, спорный земельный участок частично расположен в зоне зеленых насаждений общего пользования. 

В суде апелляционной инстанции на основании подробного анализа графических документов пояснения департамента архитектуры и градостроительства были уточнены.

Уточнения судом признаны соответствующими представленным доказательствам.

Судом было установлено, что согласно ПЗЗ, принятым в 2007 году, по состоянию на 2012 год (и с 2007 года) земельный участок большей частью находился в производственной зоне и площадь менее 5% находилась в общественно-деловой зоне ОД2, в то время как по генеральному плану в 2012 году спорный участок большей частью (90%) находился в общественно-деловой зоне, в оставшейся части – в рекреационной зоне

После расторжения договора с истцом в ПЗЗ были внесены изменения, исключена возможность возведения спортивных комплексов в производственной зоне, но с генеральным планом правила землепользования и застройки в данной части на момент вынесения решения по делу не были приведены.

Вместе с тем, вне зависимости от того, входил земельный участок, предоставленный арендатору в рекреационную зону в полном объеме либо в части, формирование для целей застройки земельного участка с включением земель общего пользования не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства

По указанной причине апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о ничтожности заключенного договора аренды.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в случае несоответствия информации генерального плана муниципального образования тем видам разрешенного использования, которые указаны в правилах землепользования и застройки, приоритетом обладают сведения генерального плана. 

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу №307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. 

Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. 

Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. 

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу №А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. 

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. 

Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). 

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)». 

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. 

Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. 

При этом, утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. 

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). 

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым. 

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. 

При этом, формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13). 

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает  возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. 

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10). 

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13). 

Из указанного следует, что спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) спорткомплекса. 

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 21.10.2013 №4300020407, и о невозможности в этой связи для общества осуществлять застройку спорного земельного участка.

Апелляционный суд отклоняет доводы администрации и департамента о том, что после получения градостроительного плана истец должен был обратиться в комиссию по землепользованию и застройке МО г. Краснодар, равно как и доводы о том, что истец при заключении договора мог установить несоответствие сведений Генерального плана и ПЗЗ относительно зоны размещения спорного земельного участка.

Реализация истцом права на  обращение в комиссию по землепользованию и застройке МО г. Краснодар не позволила бы истцу конволидировать ничтожную сделку, кроме того, подобная ссылка недопустима для арендодателя, обязанного обеспечить возможность использования предмета аренды в соответствии с условиями договора аренды на момент заключения и в период действия такового. Данная ссылка не освобождает ответчика от обязанности возместить истцу плату за пользование участком при установлении невозможности его эксплуатации для согласованной в договоре цели.

В апелляционной жалобе администрация указала, что судом не учтено, что арендатор пользовался земельным участком.

Указанный довод отклоняется апелляционным судом с  учетом того, что кондикционный иск заявлен, во-первых, в пределах разумного срока освоения земельного участка для целей строительства (3 года), а во-вторых, в данном случае не имеет значения факт пользования участком, поскольку таковое предполагалось арендатором как нацеленное на достижение цели договора – возведения капитального объекта.

По сути, уплаченное арендатором есть убытки такового, вызванные противоправными действиями арендодателя, нарушившего условия договорного обязательства (ст. 393 ГК РФ) и предоставившего не пригодный к использованию по согласованной цели земельный участок.

Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. 

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Положения статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагают применение правил о кондикции (неосновательном обогащении) в том числе к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

В силу указанного правовая квалификация требований истцом не может быть признана ошибочной, но лишь подлежит уточнению, что является прерогативой суда.

Судом первой инстанции правомерно указано, что отсутствие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений в градостроительном плане земельного участка от 11.12.2015 обусловлено несоответствием функционального зонирования в документах территориального планирования муниципального образования город Краснодар (письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации от 31.10.2017 №29/11834 – т. 1, л.д. 127 – 128).

С учетом процедуры, в которой участок предоставлялся обществу, невозможность использования земельного участка для согласованных в договоре целей должна быть целиком поставлена в вину арендодателю (муниципальному образованию).

Арендатору не может быть вменено в вину то обстоятельство, что он не выявил самостоятельно несоответствие в сведениях о зонировании территории по генеральному плану и правилам землепользования и застройки.

Даже суду для установления данного обстоятельства потребовались не просто выполненные в значительном увеличении выкопировки из соответствующих документов, но также и пояснения департамента архитектуры и градостроительства.

Тот факт, что истец осуществлял выбор участка не перекладывает  на него ответственность за ничтожность сделки, поскольку предусмотренная земельным законодательством процедура как раз и рассчитана на получение согласования всех компетентных служб города для определения возможности предоставления участка.

В связи с невозможностью использования земельного участка места допустимого размещения объектов капитального строительства администрацией и обществом подписано соглашение от 07.06.2016 о расторжении договора аренды от 21.10.2013 №4300020407 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0308035:220 (т. 2, л.д. 36).

Между тем, с учетом констатации судом ничтожности сделки указанное не освобождает ответчика от возмещения арендатору понесенных убытков в размере произведенных арендных платежей.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В силу пункта 10 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ определено, что в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Из приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Указанная позиция отражена в обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

Согласно подпункту 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

 Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии со статьей 42 данного Кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами. Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным ЗК РФ.

Как было указано ранее, арендные правоотношения носят взаимный, возмездный характер.

Пользование имуществом является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ), а не владеть им взимается арендная плата. При этом стоит учесть, что пользование объектом должно быть реальным - извлечение его полезных свойств.

Учитывая, что конечная цель заключенного договора, а именно возведение спортивного комплекса не может быть возведено, не будет достигнута, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что администрация не выполнила предусмотренную статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность предоставить земельный участок, пригодный для предусмотренных договором целей.

Апелляционный суд отмечает, что в такой ситуации обязанность возместить арендатору убытки в виде произведенных арендных платежей не сопряжена исключительно с ничтожностью договора, но и без констатации таковой была бы отнесена на арендодателя, поскольку именно последний указал истцу на фактическую невозможность использования участка в согласованных целях.

Истцом произведен расчет кондикционных требований исходя из уплаченных фактически арендных платежей.

При этом, обществом было заявлено ходатайство от 16.05.2018 об уменьшении исковых требований, в котором общество фактически отказалось от взыскания суммы в размере 12 481,91 руб. с департамента имущественных отношений Краснодарского края, ограничившись суммой в размере 549 511,04 руб., поступившей за период 2013 – 2016 годов в бюджет муниципального образования город Краснодар. 

Указанное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Администрацией расчет не оспорен, контррасчет не представлен, какие либо доводы о неправильности произведенного расчета по арифметике либо методологии апелляционная жалоба также не содержит ( части 5,6 статьи 268 АПК РФ).

При таких обстоятельствах, арбитражный суд пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований с учетом ходатайства об их уменьшении от 16.05.2018 и о взыскании с муниципального образования город Краснодар в пользу общества неосновательно полученных арендных платежей по договору аренды от 21.10.2013 №4300020407 земельного участка с кадастровым номером 23:4360308035:220.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1). Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 2).

В обоснование данной суммы обществом представлена квитанция от 04.03.2017, согласно которой адвокатским кабинетом Гин Т.М. получены 50 000 рублей (т. 2, л.д. 120), а также договор на оказание юридических услуг от 04.03.2017 (т. 1, л.д. 48 – 49). 

Поскольку представитель общества адвокат Гин Т.М. приняла личное участие в судебных заседаниях 07.08.2017, 04.10.2017, 22.01.2018, 25.01.2018, 27.02.2018, 03.04.2018, 08.05.2018, 16.05.2018, и, принимая во внимание, что минимальный размер оплаты услуг адвоката в виде участия в судебном заседании за один день работы в соответствии со ставками адвокатской палаты краснодарского края 2017 года составляет не менее 8 500 рублей, размер оплаты услуг адвоката Гин Т.М. по данному делу соответствует заявленной сумме в размере 50 000 руб. и не может быть признан чрезмерным. 

Суд также учел активную позицию представителя общества в судебных заседаниях, предоставление им дополнительных письменных пояснений и материалов, в связи с чем удовлетворил указанное требование.

Каких-либо доводов о несогласии с указанным требованием, о несоразмерности расходов на представителя администрацией в апелляционной жалобе не приведено (части 5,6 статьи 268 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для переоценки указанного вывода суда первой инстанции.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.07.2018 по делу№ А32-22768/2017 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий М.Н. Малыхина

СудьиВ.В. Галов

А.А. Попов