АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-11684/2023

11 июня 2025 года

г. Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 июня 2025 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

Председательствующего судьи

судей           

Крыжскóй Л.А,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола

судебного заседания:

при участии в заседании: 

 помощником судьи Никитоновой Н.И.,

от заявителя жалобы: 

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО4 - представитель общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский», доверенность от 06.07.2024, копия диплома, паспорт;

не явились, извещены надлежаще;  

 рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования системы веб-конференции (онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 по делу № А35-11684/2023, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс «Глушковский» (далее - ООО «Агрокомплекс «Глушковский», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 07.02.2024 № КУВД-001/2023-49239025/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в лице Межмуниципального отдела по Глушковскому, Кореневскому и Рыльскому районам Управления Росреестра по Курской области; обязании управления осуществить государственную регистрацию по заявлению ООО «Агрокомплекс «Глушковский» о погашении регистрационной записи об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8, расположенного по адресу: Курская область, Глушковский район, в границах МО «Сухиновский сельсовет».

Решением Арбитражного суда Курской области от 30.09.2024 заявленные требования удовлетворены. Производство по делу в части требований ООО «Агрокомплекс «Глушковский» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в части признания незаконным решения, выраженного в уведомлении 08.11.2023 № КУВД-001/2023-49239025/1 (приостановление государственной регистрации), прекращено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 решение суда области в обжалуемой части отменено, в удовлетворении требований ООО «Агрокомплекс «Глушковский» отказано.

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «Агрокомплекс «Глушковский» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Курской области от 30.09.2024.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что регистрирующим органом в уведомлении не указано, какие действия должен совершить заявитель и какие конкретно документы необходимо представить; договорные отношения прекратились в силу условий договора и не совершения сторонами действий, влекущих его возобновление или продление на новый срок; договор аренды от 08.07.2016 имеет признаки незаключенности, поскольку предмет договора существенно изменился после вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции в части площади участка, предоставленного в аренду, а также в связи с отсутствием границ земельного участка и невозможности определения его местонахождения.

Судебное заседание в суде округа откладывалось.

Определением суда округа от 02.06.2025 произведена замена судьи в судебном составе в соответствии с положениями статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В итоговом судебном заседании суда округа представитель ООО «Агрокомплекс «Глушковский» поддержала доводы кассационной жалобы в полном объеме, просит ее удовлетворить, апелляционное постановление отменить.

Иные участвующие в деле лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями статьи 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что 08.07.2016 между ООО «Агрокомплекс «Глушковский» (арендатор) и 39 собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:03:160503:8 из земель сельскохозяйственного назначения в лице уполномоченного представителя ФИО5 (арендодатель) заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей (далее - договор аренды, спорный договор, договор).

По условиям договора в аренду сроком на 7 лет с даты государственной регистрации договора сдается земельный участок с кадастровым номером 46:03:160503:8 площадью 1 339 200 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Глушковский район, в границах МО «Сухиновский сельсовет» (далее - земельный участок, спорный земельный участок).

Государственная регистрация договора имела место 26.09.2016. Следовательно, срок договора определен до 26.09.2023.

Пунктом 2.2 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что при отсутствии намерения продлить действие договора по истечении его срока каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за шесть месяцев до окончания срока действия договора в письменном виде.

ООО «Агрокомплекс «Глушковский» 13.07.2023 в Областной общественно-политической газете «Курская правда» № 83 (27069) опубликовало уведомление о том, что в соответствии с пунктом 2 договора аренды и пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомляет собственников спорного земельного участка о своем решении расторгнуть (не продлевать) договор на новый срок по причине истечения срока аренды. В 2023 году земельный участок арендатором не использовался.

ООО «Агрокомплекс «Глушковский» в лице представителя ФИО6 24.10.2023 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о погашении обременения в виде аренды спорного земельного участка. Дополнением от 26.10.2023 регистрирующему органу представлена копия уведомления из газеты. 

По результатам правовой экспертизы документов государственным регистратором прав 08.11.2023 принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку ООО «Агрокомплекс «Глушковский» не представлены документы, подтверждающие соблюдение условий прекращения договора аренды, необходимые для государственной регистрации прекращения аренды. 

В связи с неустранением в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению регистрационных действий, 07.02.2024 управлением отказано в осуществлении государственной регистрации прекращения обременения. 

Не согласившись с указанным решением, ООО «Агрокомплекс «Глушковский» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в регистрации прекращения права аренды, поскольку арендатором соблюдены условия договора, а также о наличии оснований для погашения записи об обременении земельного участка в связи с существенным изменением его характеристик.

По мнению суда округа, отменяя решение суда области и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 (далее - Административный регламент), обоснованно исходил из следующего.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт; соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в представленных документах, сведениям о данном объекте, содержащимся в ЕГРН; наличие прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (пункт 221 Административного регламента). 

В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5). 

В силу части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 указанного закона. 

В рассматриваемом случае, обращаясь с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, общество в качестве подтверждающего документа представило выпуск Областной общественно-политической газеты «Курская правда» от 13.07.2023 № 83 (27069), содержащий уведомление о прекращении действия договора аренды, согласно которому общество в соответствии пунктом 2 договора приняло решение не продлевать договор аренды. 

Согласно позиции общества, в том числе пояснениям, данным в суде округа, договор прекратился по истечении его срока; указание в уведомлении одновременно на расторжение; непродлевание договора в связи с истечением его срока; положения статьи 610 ГК РФ обусловлено самими условиями договора.

По мнению общества, пункт 2.2 договора мог быть применен в случае продолжения использования земельного участка. Однако в 2023 году участок уже не использовался арендатором в связи с обстоятельствами, возникшими после вступления в законную силу решения суда общей юрисдикции, в связи с чем данный пункт договора неприменим. В рассматриваемом случае, как указывает общество, применим пункт 2.3 договора; во исполнение данного пункта общество, приняв решение о полной выплате арендодателям арендной платы за 2023 год, посредством публикации в газете уведомило собственников земельного участка о том, что действие договора продлеваться не будет. При этом, обществом не отрицается, что предусмотренный договором шестимесячный срок такого уведомления им был пропущен.

Из дела следует, что Апелляционным определением Курского областного суда от 12.11.2020 по иску Администрации Глушковского района Курской области местоположение границ земельного участка с кадастровым номером 46:03:160503:8 признано недействительным и из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) исключены сведения о местоположении границ данного участка. Новые границы спорного земельного участка в соответствии с действующим законодательством не установлены. Согласно актуальным данным из ЕГРН сведения о координатах границ земельного участка отсутствуют. Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 46:03:160503:03 площадью 365 000 кв.м накладывается на спорный земельный участок (оставшаяся площадь 974 200 кв.м вместо 1 339 200 кв.м, указанных в договоре аренды от 08.07.2016). 

По мнению суда округа, судом апелляционной инстанции обоснованно принято во внимание, что обществом не представлено доказательств неиспользования спорного земельного участка в 2023 году либо невозможности использования в его оставшейся (после принятия судом общей юрисдикции решения) бóльшей части, а также доказательств невозможности идентификации участка после рассмотрения спора судом общей юрисдикции. В связи с чем доводы общества о возникновении у договора признаков незаключенности верно отклонены апелляционной коллегией. Земельный участок продолжает сохранять оставшуюся площадь и находится на государственном кадастровом учете. Более того, в рамках настоящего дела не рассматривается гражданско-правовой спор о наличии арендных отношений в период действия договора от 08.07.2016, в связи с чем вопрос о наличии или отсутствии признаков заключенности договора аренды находится за пределами рассматриваемых требований. 

Ссылки общества на тот факт, что после исключения из площади спорного земельного участка площади, приходящейся на наложение (фонд перераспределения земель), в составе участка остались исключительно неудобья, не позволяющие использовать участок под выращивание сельскохозяйственных культур, материалами дела не подтверждаются.

Верным также является вывод апелляционного суда о том, что на дату публикации уведомления (13.07.2023) срок договора не истек (26.09.2023), в связи с чем ссылка на положения статьи 610 ГК РФ не может привести к правовым последствиям, предусмотренным данной нормой.

В рассматриваемом случае для использования права, предусмотренного пунктом 2.3 договора, арендатору необходимо заявить другой стороне договора в письменной форме о своем намерении не продлевать его срок действия.

У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что избранный арендатором способ извещения арендодателей путем опубликования уведомления в Областной общественно-политической газете «Курская правда» о своем намерении не продлевать действие договора после истечения его срока нельзя признать надлежащим.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 данной статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК РФ).

Нормативными положениями гражданского, земельного законодательства, а также Закона № 101-ФЗ не предусмотрено специальных норм относительно извещения одной из сторон о намерении отказаться от продления действия договора аренды земельного участка на новый срок.

Положения, закрепленные в пунктах 7, 10 статьи 13.1, статье 14.1 Закона № 101-ФЗ («Методические рекомендации по выделу земельных участков в счет земельных долей» (одобрены Минсельхозом РФ 23.01.2003, Протокол № 3), не могут быть распространены на случай извещения о намерении не продлевать срок договора.

Обратного не следует также из «Методических рекомендаций по созданию и функционированию официального сайта муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (утв. Правительством РФ 24.08.2016 № 6192п-П10). Доказательств установления между сторонами обычая или практики, позволяющей применить подобный способ уведомления, не представлено.

Таким образом, выпуск газеты, содержащей вышеуказанное уведомление, не может быть признан документом, подтверждающим соблюдение арендатором требования об извещении в письменной форме арендодателей об отсутствии намерения продлевать действие договора после его истечения.

Довод общества о том, что сложившейся ситуацией ему помимо его воли навязывается продолжение арендного правоотношения, в рассматриваемом случае не является основанием для отмены судебного акта по делу, поскольку арендатор не лишен возможности в любое время отказаться от договора, уведомив об этом надлежащим образом сторону арендодателя.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

 Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2025 по делу № А35-11684/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскáя 

Судьи

ФИО2

ФИО3