АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

город Пенза

«17» февраля 2021 года        Дело № А49-12852/2019

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 17 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г. при ведении протокола до перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва – помощником судьи Колдомасовой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (г. Пенза; ОГРНИП 304583603600034, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Полный дом» (ул. Красная, д. 102, офис 14, г. Пенза, Пензенская обл., 440000; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ликвидатора общества с ограниченной ответственностью «Полный дом» ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН 

<

***>), Управления муниципального имущества 

<

...>, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (пр-кт Невский, 90/92, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Депо» (ул. Красная, 102, оф. 1, г. Пенза, Пензенская обл., 440026; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), - о взыскании 658350 руб. 00 коп., 

при участии в судебном заседании (до и после перерыва):

от истца: ФИО4 - представителя по доверенности от 18.02.2019,

от третьего лица: ФИО5 – представителя ООО «Депо» по доверенности от 27.05.2020,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее также – ИП ФИО2, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Полный дом» (далее также – ООО «Полный дом», ответчик) о взыскании 658350 руб. 00 коп., в том числе 110000 руб. 00 коп. – задолженности по внесению арендной платы по договору субаренды земельного участка № 1 от 20.02.2017, 548350 руб. 00 коп. – договорной неустойки (пени), начисленной за период с 03.03.2017 по 25.07.2019.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 31.10.2019 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ).

27 декабря 2019 года арбитражный суд, учитывая специфику спора, наличие спорных вопросов, требующих проведения судебного заседания и вызова сторон, необходимость выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств, перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства (определение от 27.12.2019 о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и назначении предварительного судебного заседания). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ликвидатор ООО «Полный дом» ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», Управление муниципального имущества города Пензы (далее также – Управление), общество с ограниченной ответственностью «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Ответчик в отзыве на исковое заявление, письменных объяснениях по делу (т. 1 л.д. 49, т. 2 л.д. 7, 112, т. 5 л.д. 128, т. 6 л.д. 26) возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. В обоснование своей позиции ответчик указал, что юридически значимыми и подлежащими установлению по делу о взыскании задолженности по арендной плате являются обстоятельства, касающиеся передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды. Поскольку инициатором иска выступил ИП ФИО2, постольку именно на него, по мнению ответчика, возлагается обязанность, в т.ч. представить доказательства факта передачи имущества в аренду. В материалах настоящего дела не содержится допустимых доказательств передачи земельного участка в субаренду ответчику на основании договора от 20.02.2017 № 1. Из буквального толкования условий договора следует, что стороны с достаточной степенью определенности согласовали передачу части земельного участка субарендатору не автоматически (одновременно с подписанием договора субаренды), а в виду отдельного действия субарендодателя, на совершение которого отвели период в 3 дня. При этом конкретный способ совершения данного действия в договоре не согласован. Договор содержит указание лишь на то, что действие по передаче арендованного имущества совершается без составления акта приема-передачи. Представленный истцом акт планового (рейдового) осмотра земельного участка от 10.03.2020 № 11 подобным доказательством являться не может, поскольку составлен лишь в марте 2020 года (т.е. после обращения истца в суд с настоящим иском) и не опровергает доводов ответчика об отсутствии передачи спорного имущества в аренду. В связи с неполучением арендованного имущества сторонами в порядке п. 3.2.6 договора субаренды не составлялся и акт возврата данного имущества. Несмотря на то, что срок действия договора субаренды закончился более полутора лет назад, истец не обращался к ответчику с требованием о возврате соответствующего имущества. При этом истец не начисляет арендную плату после окончания установленного договором срока субаренды. Изложенное, по мнению ответчика, свидетельствует о том, что истец изначально был осведомлен о нарушении им условий договора субаренды в части передачи спорного имущества субарендатору и, как следствие, об отсутствии законных оснований для истребования такого имущества у ответчика. Кроме того, в отсутствие передаточного документа невозможно определить дату, с которой начисляется субарендная плата. Как указывает ответчик, спорный договор субаренды фактически не исполнялся сторонами не только по причине непередачи имущества субарендатору, но и по причине его недействительности ввиду отсутствия согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду. Поскольку данное согласие не было получено и после заключения договора субаренды, ответчик не настаивал на передаче ему в субаренду части земельного участка и, соответственно, не производил оплату субарендной платы, т.к. фактически не пользовался объектом субаренды. Состояние части земельного участка, подлежащего передаче ответчику, исключало его использование последним согласно договору субаренды. В частности, на указанной части земельного участка истцом было самовольно возведено сооружение, наличие которого не позволяло использовать ответчику указанное недвижимое имущество в соответствии с его целевым назначением в соответствии с договором субаренды. По мнению ответчика, данные обстоятельства свидетельствует о том, что истец сам использовал спорный объект, а также об отсутствии законных оснований для уплаты ответчиком истцу субарендной платы и соответствующих штрафных санкций. Данные обстоятельства были изложены в ответе на претензию, направленном в адрес истца 08.09.2017. Ответ направлялся в адрес истца простой почтой. Вместе с тем истец после получения данного ответа в течение двух лет не предпринимал никаких действий с целью оспорить односторонний отказ ответчика от исполнения договора субаренды. Единственный приведенный истцом довод о фактическом использовании ответчиком земельного участка – это самовольно возведенный неустановленными лицами пандус на спорном земельном участке. Вместе с тем, опрос специалистов показал, что возведенный пандус существенно выходил за границы земельного участка, якобы переданного истцом в субаренду ответчику. Данное обстоятельство при отсутствии договоров аренды соседних земельных участков у ООО «Полный дом» фактически делает бессмысленным возведение данной конструкции. Отсутствие между сторонами арендных отношений, по мнению ответчика, подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 23.06.2020 по делу № А49-405/2020. На основании изложенного ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

В письменных объяснениях по делу (т. 2 л.д. 127) третье лицо (ФИО3) пояснило, что на земельном участке предполагалась организация парковки, однако парковка организована не была, поскольку земельный участок фактически в пользование передан не был. Кроме того, ИП ФИО2 в дальнейшем на данном земельном участке (в период действия договора субаренды) был возведен забор, перекрывавший подъезд к дому и создавший объективную невозможность использования земельного участка для целей обслуживания автотранспорта, что также свидетельствует об отсутствии заключенного договора субаренды. Иначе действия истца прямо противоречили бы положениям пункта 3.1.3 договора субаренды № 1 от 20.02.2017, согласно которому субарендодатель принял на себя обязательство не чинить субарендатору препятствий в пользовании переданным в субаренду земельным участком. На основании изложенного третье лицо просило отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Иные третьи лица письменный отзыв на иск не представили.

В судебном заседании 3 февраля 2021 года представитель истца ходатайствовал о замене третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на надлежащее третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), а также о вызове в судебное заседание для дачи пояснений в качестве свидетеля ФИО6.

По смыслу части 1 статьи 51 АПК РФ третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, являются лица, чьи права или обязанности по отношению к одной из сторон могут быть затронуты судебным актом, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда.

Из материалов дела следует, что собственником помещений, расположенных в нежилом здании с кадастровым номером 58:29:1006005:2362, является именно общество с ограниченной ответственностью «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), а не привлеченное общество с ограниченной ответственностью «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Сведения о том, что судебный акт по настоящему делу может каким-то образом повлиять на права и обязанности ранее привлеченного к участию в деле общества с ограниченной ответственностью «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), отсутствуют.

В силу части 5 статьи 3 АПК РФ в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе судопроизводства в арбитражных судах, арбитражные суды применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии такой нормы действуют исходя из принципов осуществления правосудия в Российской Федерации (аналогия права).

В соответствии со статьей 47 АПК РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд, руководствуясь статьями 3, 47, 51, 159 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца, признав надлежащим третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Присутствующий в судебном заседании представитель ООО «Депо» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) просил суд предоставить ему дополнительное время для ознакомления с материалами дела, возражений против удовлетворения ходатайства истца и вызова в судебное заседание свидетеля не заявил.

Кроме того, истцом было заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание для дачи пояснений в качестве свидетеля ФИО6

Ответчик и иные третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о начавшемся судебном процессе, а также времени и месте его проведения надлежащим образом в соответствии со статьями 121-123 АПК РФ, что подтверждается, в т.ч. имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении почтовых отправлений (т. 1 л.д. 43, 79, 81, т. 2 л.д. 102), а также направленными по адресу регистрации ответчика, указанному в ЕГРЮЛ, и возвращенными за истечением срока хранения почтовыми отправлениями, содержащими судебные акты Арбитражного суда Пензенской области по настоящему делу (т. 1 л.д. 45, 77). 

Кроме того, в материалах дела имеются процессуальные документы, подготовленные и представленные ответчиком и третьими лицами (ФИО3 и Управлением) после возбуждения производства по настоящему делу, полномочные представители ответчика и третьего лица (Управления) участвовали в судебных заседаниях по настоящему делу, а каждый судебный акт по настоящему делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Учитывая изложенное, арбитражный суд признал извещение неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим.

Принимая во внимание изложенное, позицию присутствующего в судебном заседании представителя третьего лица (ООО «Депо»), арбитражный суд удовлетворил ходатайство истца о вызове в судебное заседание для дачи пояснений в качестве свидетеля ФИО6 и на основании ст. 163 АПК РФ объявил в судебном заседании перерыв до 10 февраля 2021 года до 17 часов 20 минут. О времени и месте проведения судебного заседания представители истца и третьего лица (ООО «Депо») извещены под роспись (извещение от 03.02.2021). Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.penza.arbitr.ru).

Несмотря на надлежащее извещение, ответчик и третьи лица (ФИО3, Управление, ООО «Агроторг») в судебное заседание после перерыва не явились.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель третьего лица (ООО «Депо») поддержал позицию ответчика по настоящему делу, против удовлетворения иска возражал, указав на незаключенность (отсутствие) договора между истцом и ответчиком.

В судебном заседании в качестве свидетеля заслушан ФИО6 (предупрежден об уголовной ответственности по ст.ст. 307.308 Уголовного кодекса Российской Федеоации).

Ответчик и третьи лица каких-либо заявлений и/или ходатайств, в т.ч. о невозможности рассмотрения дела в их отсутствие, не представили.

В силу ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая изложенное, арбитражный суд, принимая во внимание надлежащее извещение ответчика и третьих лиц о начавшемся судебном процессе, времени и месте настоящего судебного заседания, отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства на более поздний срок, в соответствии со ст. 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть спор в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, и их представителей по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и третьего лица, арбитражный суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период; далее также – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Право арендатора передать земельный участок в субаренду закреплено также пунктами 6, 9 статьи 22 ЗК РФ.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что 23 сентября 2016 года между муниципальным образованием «город Пенза» в лице Управления (Арендодателем) и ФИО2 (Арендатором) в соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 18.08.2016 (лот № 1) заключен договор аренды земельного участка № 171 (далее также Договор № 171, т. 1 л.д. 12-17), в соответствии с условиями которого Арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006005:1274, площадью 323 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: РФ, Пензенская обл., г. Пенза, Октябрьский р-н, пр-кт Победы, з/у № 96Т (далее также – Земельный участок),- с разрешенным использованием – обслуживание автотранспорта (пункты 1.1 и 1.3 Договора № 171).

Границы Земельного участка указаны в кадастровом паспорте земельного участка, который является неотъемлемой частью Договора (п. 1.2 Договора № 171).

Передача Земельного участка в арендное пользование по Договору № 171 подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи земельного участка от 23.09.2016 (т. 1 л.д. 17). 

Размер арендной платы за Земельный участок, а также порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 2 Договора № 171.

Согласно пунктам 2.3 и 2.4 Договора № 171 ежегодная арендная плата за Земельный участок составляет 110000 рублей и подлежит внесению единовременно, в полном объеме в течение 10 дней с момента подписания Договора № 171.

В соответствии с подпунктом 3.2.8 пункта 3.2 Договора № 171 Арендатор обязан не сдавать Земельный участок в целом или частично в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.

Договор заключен сторонами на срок до 23.09.2019 (п. 2.1 Договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из ЕГРН – т. 1 л.д. 94-104).

20 февраля 2017 года между ФИО2 (Субарендодателем) и ООО «Полный дом» (Субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка № 1 (далее также – Договор субаренды, т. 1 л.д. 18-19), в соответствии с условиями которого Субарендодатель принял на себя обязательство передать, а Субарендатор – принять в пользование на условиях субаренды часть арендованного по Договору № 171 Земельного участка площадью 187 кв. м для использования в целях обслуживания автотранспорта (пункты 1.1 и 1.3 Договора).

Договор субаренды, вопреки доводам ответчика, был заключен с согласия Арендодателя (Управления), выраженного в письме от 08.02.2017 № 9/49 (т. 1 л.д. 69).

Границы субарендованного земельного участка установлены соглашением сторон и указаны в Плане субарендованного земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора субаренды (п. 1.2 Договора субаренды).

В пунктах 2.1 и 2.2 Договора субаренды стороны установили, что арендная плата за пользование субарендованным земельным участком в течение срока действия Договора субаренды составляет 110000 руб. 00 коп. без НДС и подлежит внесению единовременным платежом на расчетный счет Субарендодателя в течение 10 календарных дней с даты заключения сторонами Договора субаренды.

Договор субаренды заключен сторонами на срок по 06.02.2018 (п. 5.1 Договора субаренды).

Вместе с тем, арендная плата по Договору субаренды ответчиком в установленный срок внесена не была, что ответчиком по существу не оспаривается.

Наличие задолженности по Договору субаренды, а также установленной договором обязанности по уплате неустойки (пени) за просрочку внесения арендной платы послужило основанием для обращения ИП ФИО2 с настоящим иском в суд.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ООО «Полный дом» указало на отсутствие в материалах дела акта приема-передачи земельного участка по Договору субаренды, на непередачу истцом арендованного по Договору субаренды земельного участка, а также на непригодность земельного участка для использования по назначению, указанному в Договоре субаренды. 

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату полностью или в части.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Статья 611 ГК РФ, устанавливающая обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, не содержит указания на способ передачи имущества, а также порядок оформления данного процесса (в т.ч. не содержит требований к типу документа, оформляющего передачу арендованного имущества).

Само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении договора со стороны арендодателя при наличии иных доказательств передачи земельного участка и пользования спорным имуществом.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, определив его условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Действующее законодательство не содержит запрета на установление в договоре условия о фактической передаче имущества арендатору на момент заключения договора и/или о том, что договор аренды является одновременно актом приема-передачи имущества. 

В рамках настоящего дела стороны, будучи свободными в заключении Договора субаренды, в подпункте 3.1.1 пункта 3.1 установили, что передача субарендованного земельного участка осуществляется в 3-дневный срок после подписания Договора субаренды без составления акта приема-передачи.

Договор субаренды содержит данные, характеризующие объект субаренды как индивидуально-определенный (в т.ч. наименование объекта аренды, его адрес, площадь; местоположение арендованной по Договору субаренды части земельного участка отражено в плане земельного участка, являющемся приложением № 1 к Договору субаренды).

Документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета Договора субаренды в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что Договор субаренды является одновременно актом приема-передачи, а арендованный по Договору субаренды земельный участок был передан ИП ФИО2 и принят ООО «Полный дом», а следовательно, основания считать Договор субаренды незаключенным у суда отсутствуют.

При этом суд также учитывает, что факт передачи в пользование ответчика земельного участка подтверждается его ответом на претензию исх. № 3 от 08.09.2017 (т. 1 л.д. 50), в котором ООО «Полный дом» указал лишь на невозможность использования части субарендованного земельного участка ввиду возведения на ней истцом сооружения, а также на недействительность Договора субаренды ввиду неполучения истцом согласия Арендодателя (собственника имущества) на его заключения. Сведений о неполучении земельного участка ответ на претензию исх. № 3 от 08.09.2017 не содержит.

Ответчик с требованием о передаче имущества в аренду, о расторжении (отказе от договора) Договора субаренды к истцу или в суд не обращался и заявил о неполучении субарендованного имущества лишь в отзыве на исковое заявление по настоящему делу.

В то же время, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что ООО «Полный дом» не имело возможности в спорный период использовать часть субарендованного земельного участка в соответствии с условиями Договора субаренды и его целевым назначением по причинам от него не зависящим, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела (в т.ч. акта планового (рейдового) осмотра земельного участка № 12 от 11.03.2019 – т. 2 л.д. 55-56; материалов фотофиксации – т. 1 л.д. 115-119, 135, 136, т. 2 л.д. 59-62; письменного ответа администрации г. Пензы от 08.10.2020 № З-Ж-7257 – т. 5 л.д. 90-92; пояснений специалистов заведующей сектором отдела муниципального земельного контроля администрации г. Пензы ФИО7 и кадастрового инженера главного эксперта отдела муниципального земельного контроля администрации г. Пензы ФИО8, данных в судебном заседании 09.12.2020 – протокол и аудиопротокол судебного заседания от 09.12.2020) и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на земельном участке, прилегающем к магазину «Пятерочка» (адрес объекта: г. Пенза, пр-кт Победы, 96А) со стороны пр-кта Победы в спорный период было обустроено сооружение (въезд в магазин с уклоном, пандус) в виде бетонных блоков и асфальтового покрытия, расположенное частично (занятая площадь = 28 кв. м) на земельном участке, находящемся в введении органов местного самоуправления, и частично на Земельном участке, арендуемом истцом по Договору № 171 и предоставленном ответчику по Договору субаренды (занятая площадь = 69,97 кв. м (общая площадь земельных участков, занимаемых пандусом) – 28 кв. м (площадь находящегося в введении органов местного самоуправления земельного участка, занимаемая пандусом) = 41,97 кв. м).

Строительство объекта «Здание магазина со встроенными гаражами» с кадастровым номером 58:29:1006005:2362, к которому пристроен спорный пандус, осуществляло ООО «Застройщик» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) (т. 2 л.д. 28, 46).

15 февраля 2017 года ООО «Застройщик» обратилось в администрацию г. Пензы с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство № RU58304000-65 от 22.04.204 объекта «Здание магазина со встроенными гаражами» в части изменения технико-экономических показаний здания (вх. № 2-05Р-154; т. 6 л.д. 38).

Из приложенного раздела 3 проектной документации «Корректировка проекта здания магазина со встроенными гаражами», подготовленного ООО «Фундамент» для заказчика ООО «Застройщик» (т. 1 л.д. 105-108, т. 6 л.д. 39), следует, что корректировка проектной документации заключалась в устройстве въезда для автомобилей с улицы (пр-т Победы). Был аннулирован подъемник для вертикального перемещения автомобилей, взамен которого в проекте корректировки запроектирован въезд автомобилей с улицы непосредственно на уровень второго этажа, для чего в проекте предусматривается реконструкция существующей подпорной стены и организация откоса (организация пандуса). В названных осях в габаритах подъемника на первом этаже располагается дополнительный гаражный бокс, на втором этаже над дополнительным гаражным боксом располагается подсобное помещение.

Соответствующие изменения внесены в разрешение на строительство 17.02.2017 (т. 2 л.д. 69-71).

Из ответа администрации г. Пензы от 08.10.2020 № 3-Ж-7257 (т. 5 л.д. 90-92) следует, что при внесении изменений в проектную документацию был приложен договор субаренды № 1 от 20.02.2017.

29 декабря 2017 года администрацией города Пензы выдано разрешение на ввод объекта («Здания магазина со встроенными гаражами») в эксплуатацию № 58-29-094-2017 (т. 2 л.д. 84-87).

Из представленных в материалы дела заключений о соответствии построенного объекта капитального строительства проектной документации и установленным требованиям, подготовленных в отношении объекта – здания магазина со встроенными гаражами, расположенного по адресу: 

<

...>,- ООО «Застройщик» и ООО «Фундамент», Госжилстройтехинспекцией Пензенской области, акта приемки заказчиком оконченного строительством объекта от подрядчика (т. 2 л.д. 92-99) следует, что основанием для строительства данного объекта являлось, в т.ч. положительное заключение государственной экспертизы ГАУ «РЦГЭЦС Пензенской области» № 58-1-1-2-114-17 от 24.05.2017.

Данное положительное заключение подготовлено на основании заявления о проведении экспертизы (вх № 108э от 26.04.2017), договора на проведение государственной экспертизы проектной документации № Э-098ж от 27.04.2017, подписанных от имени ООО «Застройщик» на основании доверенности от 23.04.2017 ООО «Полный дом» (т. 5 л.д. 110 (об. ст.)-114, 134-141). 

Согласно пункту 3.2.6 положительного заключения № 58-1-1-2-114-17 от 24.05.2017 автостоянка на 45 машиномест размещается в двухэтажной части здания и предусматривает парковку автомобилей с участием водителей на отм. 0,000 – непосредственно с уровня земли, на отм. +2,910 – с использованием пандуса (т. 5 л.д. 93-97,, 114 (об.ст.)-120, 142-153). 

Принимая во внимание изложенное, а также то, что за получением заключения на откорректированный проект названного объекта капитального строительства обратился именно ООО «Полный дом», арбитражный суд приходит к выводу о том, что ответчик по состоянию на конец апреля 2017 года знал о существовании спорного пандуса. 

Однако наличие осведомленности по состоянию на апрель 2017 г. и представление ответчиком интересов ООО «Застройщик» в уполномоченных органах и организациях не свидетельствует о возведении или принадлежности ООО «Полный дом» на каком-либо праве пандуса, расположенного на части спорного земельного участка, а также о возможности использования ответчиком части спорного земельного участка в соответствии с условиями Договора субаренды и его целевым назначением.  

Напротив, как указано выше, ответчик в ответе № 3 от 08.09.2017 на претензию указал истцу на имеющееся препятствие в пользовании частью земельного участка, полученного в субаренду, в виде самовольно возведенного на нем истцом сооружения.

Доказательств иного истцом суду не представлено. 

Демонтаж спорного пандуса установлен лишь актом планового (рейдового) осмотра земельного участка от 10.03.2020 № 11, т.е. за пределами спорного периода (т. 1 л.д. 146).

Доказательств того, что недостатки арендуемого имущества должны были быть обнаружены арендатором при осмотре земельного участка в момент заключения Договора субаренды, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ в материалы дела истцом не представлены. 

При таких обстоятельствах, учитывая положения ст.ст. 328, 421, 612, 614 ГК РФ, пункта 3.1.2 Договора субаренды, предусматривающего обязанность Субарендодателя незамедлительно принимать все необходимые меры к устранению причин и условий, препятствующих пользованию Субарендатором субарендованным земельным участком по вине третьих лиц, арбитражный суд приходит к выводу о наличии у ответчика (Субарендатора) обязанности вносить арендную плату за пользование свободным от пандуса субарендованным земельным участком площадью 145,03 кв. м (187 кв. м (общая площадь переданного в субаренду участка) - 41,97 кв. м (площадь субарендованного земельного участка, занятая пандусом)).

Доказательств невозможности использования в спорный период ответчиком по назначению всей площади переданного в субаренду земельного участка, в том числе возведения истцом забора по всему периметру земельного участка, ООО «Полный дом» суду не представило. 

При этом суд отклоняет ссылку ООО «Полный дом» на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Пензенской области от 23.06.2020 по делу № А49-405/2020, поскольку данным судебным актом наличие и/или отсутствие договорных отношений между ИП ФИО2 и ООО «Полный дом», как и вопрос об исполнении ИП ФИО2 обязанности по передаче земельного участка ООО «Полный дом» не устанавливается.

Арендная плата за пользование свободным от пандуса земельным участком составляет 85312 руб. 45 коп. (110000 руб. 00 коп. : 187 = 588 руб. 24 коп. х 145,03).  

Принимая во внимание изложенное, отсутствие доказательств погашения ответчиком образовавшейся задолженности, арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 307, 309, 614, 615 ГК РФ, признает исковые требования ИП ФИО2 к ООО «Полный дом» о взыскании задолженности по арендной плате по Договору субаренды подлежащими частичному удовлетворению в сумме 85312 руб. 45 коп. В оставшейся части данное требование истца удовлетворению не подлежит.

Кроме того, в связи с просрочкой оплаты истцом заявлено к ответчику требование о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени), начисленной за период с 03.03.2017 по 25.07.2019 в соответствии с пунктом 4.1 Договора. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 4.1 Договора субаренды стороны предусмотрели обязанность Субарендатора при просрочке внесения арендной платы по договору уплатить Субарендодателю пени в размере 0,5 процента суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

С учетом положений пункта 2.2 Договора субаренды, даты подписания Договора субаренды, арендная плата подлежала внесению Субарендатором в срок до 02.03.2017.

За период с 03.03.2017 по 25.07.2019 истец, руководствуясь пунктом 4.1 Договора, начислил ответчику неустойку (пени) в общей сумме 548350 руб. 00 коп. 

Расчет неустойки (пени) производился истцом исходя из предъявленной ко взысканию суммы задолженности.

Неустойка (пени), начисленная за период с 03.03.2017 по 25.07.2019 исходя из правомерно предъявленной ко взысканию суммы основного долга, составляет 373241 руб. 97 коп.

Из пункта 1 и 2 статьи 333 ГК РФ, а также пунктов 69, 71 и 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что снижение неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией (должником), допускается только по обоснованному ее заявлению в случаях, если начисленная кредитором неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Между тем возражений по методике расчета пени, сумме пени и периоду их начисления, а также о несоразмерности суммы пени последствиям нарушения обязательства ответчиком не заявлено, контррасчет не представлен. Доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в срок, установленный Договором субаренды, в нарушение статьи 65 АПК РФ арбитражному суду не представлены.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что внесение арендной платы в установленный Договором субаренды срок не произведена, доказательства наличия обстоятельств, определенных ст. 401 ГК РФ в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство, ответчик не представил, арбитражный суд, руководствуясь статьями 330, 421 ГК РФ, пунктом 4.1 Договора, признает исковые требования ИП ФИО2 к ООО «Полный дом» о взыскании неустойки (пени) обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению в сумме 373241 руб. 97 коп. 

В остальной части требования ИП ФИО2 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче искового заявления ИП ФИО2 уплачена государственная пошлина в размере 16167 руб. 00 коп. (платежное поручение № 708 от 25.10.2019 – т. 1 л.д. 58).

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, постольку понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в размере 16167 руб. 00 коп. на основании ст. 110 АПК РФ, п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» подлежат распределению между сторонами следующим образом: 11261 руб. 00 коп. – на ответчика, 4906 руб. 00 коп. – на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично. Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Полный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304583603600034, ИНН 

<

***>) сумму 458554 руб. 42 коп., в том числе основной долг в сумме 85312 руб. 45 коп., неустойку (пени) в сумме 373241 руб. 97 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 11261 руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья    Е.Г. Каденкова