АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01 

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

            Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул   

Дело № А03-4868/2019

 

Резолютивная часть решения оглашена 07 октября 2019 года 

Решение в полном объеме изготовлено 14 октября 2019 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Боровик», (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г.Новосибирск, к Российской Федерацией в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Барнаул, с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - общества с ограниченной ответственностью «Айра торрес», об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 01.02.2019, 

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 08.11.2018, 

от третьего лица – не явилось, извещено,

эксперт Флат Д.Е., паспорт, 

У С ТА Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Боровик» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Айра торрес».

В судебное заседание представитель третьего лица не явился. О месте и времени судебного заседания третье лицо надлежащим образом извещено в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел спор по существу в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Истец представил уточненное исковое заявление, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия, возникшие между арендодателем – Российской Федерацией в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай и арендатором – обществом с ограниченной ответственностью «Боровик» при заключении договора аренды № 30 земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1066 кв.м., с кадастровым номером 22:61:042053:3, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, 

<

...>, изложив Приложение № 1 к данному договору в следующей редакции:

«Приложение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 30 

от «»2018 г.

Расчет арендной платы.

1. Размер арендной платы по настоящему Договору определен на основании заключения эксперта № - 070-07.19 от 08.08.2019 по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках дела №А03-4868/2019.

1.1.1. Размер арендной платы за Участок составляет:

-  в год: 71122,00 (семьдесят одна тысяча сто двадцать два) рубля 00 коп.;

 в месяц: 71122,00/12=5926,83 (пять тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей 83 коп.».

Принимая во внимание право истца предусмотренное, частью 1 статьи 49 АПК РФ, суд принял к рассмотрению заявленное истцом уточнение  искового требования.

Требования истца обоснованы тем, что при заключении договора аренды земельного участка, необходимого истцу для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения (административного здания), расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, 

<

...>, стороны не пришли к единому мнению по условию определения годовой арендной платы.

Ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление,  в котором заявил возражения против требования истца, указав, что ответчиком при подготовке проекта договора соблюдены требования девствующего законодательства, предусматривающего порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы в обоснование заявленного требования и возражений против него.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – административное здание кадастровый номер 22:61:042053:20, площадью 566,8 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанный выше объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 22:61:042053:3, земель населенных пунктов, площадью 1066 кв.м., который принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 22АБ № 234900 от 03.12.2007.

Пунктом 1 положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432 (далее – Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом) предусмотрено, что Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом (за исключением случаев, когда указанные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской. Федерации, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

Исходя из пункта 5.35(1) Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, Росимущество принимает в установленном порядке решения о предоставлении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, если иное не установлено федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Согласно пунктам 5.3 и 5.11 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом Росимущество осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: осуществляет в порядке и пределах, определенных федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ, долей в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственностью и иного имущества, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества; организует оценку имущества в целях осуществления имущественных, иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества.

В силу пункта 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом Росимущество осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

В соответствии с пунктом 4 Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19.12.2016 № 470, территориальный орган осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории субъектов Российской Федерации, в которых Территориальный орган осуществляет свою деятельность, по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам

На основании заявления истца, в соответствии с пунктом 2 статьи 9, статьи 39.2, подпункта 9 подпункта 2 статьи 39.6, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Положением о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, 01.03.2018 ответчиком издано распоряжение №116 о предоставлении истцу указанного выше земельного участка на праве аренды для эксплуатации административного здания сроком на 49 лет.

На основании вышеуказанного распоряжения письмом от 06.11.2018 № АС-7066 ответчиком адрес истца был направлен проект договора аренды №30 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (далее – договор аренды). 

Истец, не согласившись с размером арендной платы, письмом от 20.02.2019 № 8-ю направил ответчику протокол разногласий к договору аренды.

В предложенной ответчиком редакции договора аренды размер арендной платы в год составляет 664 597 руб. или 55 383 руб. 088 коп. в месяц, который определен на основании отчета об оценке земельного участка с определением рыночного  размера годовой арендной платы от 31.08.2018 №156-1/12, составленного независимым оценщиком ООО «Айра торрес» в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», в соответствии с пунктом 6 Правил определения  размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации №582 от 16.07.2019.

Направляя ответчику протокол разногласий, истец предложил согласовать условие о размере арендной платы в сумме 100 815 руб. в год или 8 401 руб. 25 коп. в месяц, определенном на основании отчета об оценке земельного участка с определением рыночного размера годовой арендной платы от 16.11.2018 №3-АР-18, составленного независимыми оценщиком ООО «Альфа эксперт» в соответствии с  требованиями Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», в соответствии с пунктом 6 Правил определения  размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации №582 от 16.07.2019.

Письмом от 15.03.2019 №ЕХ-1714 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий, в котором отклонил предложенную истцом редакцию проекта договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По общим правилам, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункты 1, 2 статьи 424 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Истец обратился с иском в суд в срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 446 ГК РФ.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Во исполнение положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации №582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земли.

Исходя из положений действующего законодательства, в том числе статьи 614 ГК РФ, названного выше правового акта, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктом 19 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Указанным Постановлением установлены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы (далее - Правила определения размера арендной платы), действие которых распространяется на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и на территории Российской Федерации.

В силу пункта 6 постановления №582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В силу положений части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что при расчете арендной платы ответчик использовал отчет об оценке земельного участка с определением рыночного  размера годовой  арендной платы от 31.08.2018 №156-1/12, составленный оценщиком  ООО «Айра Торрес» ФИО4, согласно которому размер арендной платы за участок составил в год 664 597 руб., в месяц – 55 383 руб. 08 коп.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке №3-АР-18 рыночной стоимости и годовой арендной платы земельного участка,  выполненный оценщиком ООО «Альфа эксперт» ФИО5, согласно которому размер арендной платы участка в год составляет 100 815 руб., в месяц – 8 401 руб. 25 коп.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 АПК РФ).

В связи с наличием разногласий сторон относительно рыночной стоимости арендованного земельного участка, судом по ходатайству истца определением от 25.06.2019 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту-оценщику ООО «Алтерра» ФИО6.

Согласно заключению эксперта №070-07.19 от 08.08.2019, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы экспертом сделан вывод о том, что годовой размер арендной платы спорным земельным участком по состоянию на дату оценки, с учетом округления, составляет 71 122 руб.

С учетом заключения судебной экспертизы, истец уточнил исковые требования и просит установить  размер арендной платы в год – 71 122 руб.,  в месяц – 5 926 руб. 83  коп. (71122,00/12=5926,83), определенный на дату оценки. 

Ответчик представил возражения на заключение эксперта №070-07.19 от 08.08.2019, которые отклонены судом, исходя из следующего.

Заключение эксперта в силу части 2 статьи 64 АПК РФ является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями АПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не имеется, наличия противоречий в выводах эксперта не установлено.

В рассматриваемом случае ответчиком не доказано, что экспертное заключение по результатам судебной экспертизы не соответствует действующему законодательству, иным нормативно-правовым актам.

Критическая оценка ответчиком выводов экспертного заключения, сама по себе, не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статья 64 АПК РФ), а содержащейся в заключении информации – недостоверной. 

Выраженное ответчиком сомнение в обоснованности выводов, изложенных в заключении эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы, однако суд не нашел оснований для его удовлетворения, исходя из доводов ответчика, изложенных в этом ходатайстве в совокупности с пояснениями эксперта Флата Д.Е, данными им в судебном заседании 07.10.2019.

В силу положений пункта 1 статьи 87 АПК РФ основанием для назначения по делу дополнительной экспертизы является недостаточная ясность или полнота заключения эксперта, а также возникновение вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, однако таких обстоятельств судом не установлено.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта №070-07.19 от 08.08.2019, пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины и расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с Российской Федерации лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай за счет средств федерального бюджета в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

                                                             Р Е Ш И Л:

Исковое заявление удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между арендодателем – Российской Федерацией в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай и арендатором - обществом с ограниченной ответственностью "Боровик" при заключении договора аренды № 30 земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 1066 кв.м., с кадастровым номером 22:61:042053:3, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, 

<

...>, изложив Приложение № 1 к данному договору в следующей редакции:

«Приложение № 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 30 

от «»2018 г.

Расчет арендной платы.

2. Размер арендной платы по настоящему Договору определен на основании заключения эксперта № - 070-07.19 от 08.08.2019 по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках дела №А03-4868/2019.

1.1.1. Размер арендной платы за Участок составляет:

-  в год: 71122,00 (семьдесят одна тысяча сто двадцать два) рубля 00 коп.;

-  в месяц: 71122,00/12=5926,83 (пять тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей 83 коп.».

Взыскать с Российской Федерацией в лице межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай за счет средств федерального бюджета в пользу общества с ограниченной ответственностью "Боровик" 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 14 000 руб. в возмещение судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

    Судья                                                                                              А.С. Гуляев