Арбитражный суд Курской области

Карла Маркса ул., дом 25, Курск, 305004, http://kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-265/2022

01 июня 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2022 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

к Администрации Солнцевского района Курской области

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

третье лицо - Комитет по управлению имуществом Курской области

В  судебном заседании  приняли участие представители:

от истца –  ФИО3 по доверенности от 03.09.2021;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № 1 от 10.01.2022;

от третьего лица – не явился, уведомлен.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  (далее- Глава КФХ ФИО2, истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Солнцевского района Курской области об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021, изложив пункт 2.1 в редакции истца.

Определением суда от 17.02.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Комитет по управлению имуществом Курской области.

Определением от 15.03.2022 по ходатайству истца по настоящему делу  была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: земельного участка, площадью 218,93 га, кадастровый номер 46:22:030901:6,  расположенного по адресу:  Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет по состоянию на 17.11.2020?»

04.04.2022 через канцелярию суда от индивидуального предпринимателя ФИО5 поступило заключение эксперта от 01.04.2022 №Т06/03-22.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы, в соответствии с которыми просил урегулировать разногласия, возникшие между ИП Главой КФХ ФИО2 и Администрацией Солнцевского района при заключении договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная  собственность на который не разграничена,  от 26.02.2021,  изложив пункт 2.1  договора в  следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка по договору составляет – 6 787 000 руб.» (ходатайство об уточнении исковых требований от 11.04.2022).

На рассмотрении у суда находится ходатайство ответчика от 18.04.2022 о назначении по делу повторной экспертизы, производство которой ответчик просил поручить ООО фирма «Агро Плюс». 

В судебном заседании 25.05.2022 был произведен опрос эксперта ФИО5: представителями истца и ответчика, а также судом заданы вопросы эксперту.

В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные исковые требования, выразила готовность истца понести судебные расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы, возражала против назначения по делу повторной судебной экспертизы, 20.05.2022 посредством системы подачи документов в электронном виде представила мнение на ходатайство о назначении повторной экспертизы, а также доказательства отправки мнения в адрес лиц, участвующих в деле (приобщены к материалам дела). 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В ходе рассмотрения дела представил отзыв от 16.02.2021 №02-41/435.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, 25.05.2022 через канцелярию суда направил ходатайство по делу, в котором полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поддержал заявленное ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, а также просил рассмотреть дело в отсутствие представителя комитета в связи с невозможностью явки в судебное заседание. Ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя  третьего лица было удовлетворено судом.

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы судом было отказано в связи с отсутствием процессуальной необходимости и  правовых оснований (подробные обоснования изложены в мотивировочной части решения). 

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле доказательствам.

 Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

17.11.2020 ИП Глава КФХ ФИО2 обратилась в Администрацию Солнцевского района с заявлением о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:22:030901:6, площадью 218,93 га, расположенного по адресу: Курская область, Солнцевоский район, Бунинский сельсовет, так как являлась арендатором данного участка более 3 лет по договору аренды №1/АД от 14.04.2015, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Курской области от 02.07.2015 №46-46/023/004/2015-628, заключенному с Администрацией Бунинского сельсовета Солнцевского района Курской области. 

 Письмом от 18.12.2020 №02-41/3644 Администрация Солнцевского района сообщила ИП Главе КФХ ФИО2 о том, что на дату поступления заявления не располагала данными государственного земельного надзора в отношении ИП Главы КФХ ФИО2, в связи с чем были сделаны запросы в органы государственного земельного надзора о получении информации об отсутствии выявленных и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании арендатором земельного участка; из Управления Росреестра по Курской области, Управления Россельхознадзора по Курской и Орловской областям была поучена информация об отсутствии информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушения земельного законодательства РФ; администрацией района направлена выписка на земельный участок независимому оценщику и заключен договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости участка; подготовленный по результатам оценки проект договора купли-продажи земельного участка после процедуры согласия сделки с Комитетом по управлению имуществом Курской области будет направлен в адрес заявителя.

Администрацией Солнцевского района был подготовлен проект договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021.

Согласно пункту 1 проекта договора продавец обязуется передать в собственность покупателя за плату, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровым номером 46:22:030901:6, площадью 2189300 кв.м., с разрешенным использованием: для осуществления крестьянским фермерским хозяйством его деятельности, находящийся по адресу: Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет, в границах согласно сведениям ЕГРН.

Согласно пункту 2.1 проекта договора выкупная цена участка по договору составляет 8 900 249 руб. 00 коп.

Стоимость участка определена в соответствии с частью 9 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов». Оценка рыночной стоимости произведена по состоянию на 22.12.2020 независимым оценщиком ФИО6 на основании договора №18/12/20 от 18.12.2020 (отчет №24/12/20-4).

Письмом от б/д ИП Глава КФХ ФИО2 возвратила в Администрацию Солнцевского района подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021 с протоколом разногласий от 15.12.2021, сославшись на то, что цена выкупа земельного участка завышена, рыночная стоимость 1 га земельного усчастка не может превышать 30 000 руб. Согласно протоколу разногласий к договору купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021 покупатель предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Выкупная цена участка по договора составляет – 6 567 900 руб.»

В ответном письме от 17.12.2021 №02-41/3577 Администрация Солнцевского района сообщила, что новая оферта акцептанта не может быть принята, поскольку выкупная цена определена в соответствии с частью 9 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов», оценка рыночной стоимости произведена по состоянию на 22.12.2020 независимым оценщиком ФИО6 на основании договора №18/12/20 от 18.12.2020 (отчет №24/12/20-4).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП Глава КФХ ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела,  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021.

Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (часть 1 статьи 446 ГК РФ).

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу части 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. 

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (часть 6 стать 27 ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном ЗК РФ.

Частью 4 данной статьи установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Пунктом 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. 

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 -11 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ИП Глава КФХ ФИО2 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером 46:22:030901:6 на основании договора аренды №1/АД от 14.04.2015, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Курской области от 02.07.2015 №46-46/023/004/2015-628, заключенному с Администрацией Бунинского сельсовета Солнцевского района Курской области. 

17.11.2020 ИП Глава КФХ ФИО2 обратилась в Администрацию Солнцевского района с заявлением о предоставлении без проведения торгов в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 46:22:030901:6, площадью 218,93 га, расположенного по адресу: Курская область, Солнцевоский район, Бунинский сельсовет, так как являлась арендатором данного участка более 3 лет по договору аренды №1/АД от 14.04.2015, зарегистрированному в Управлении Росреестра по Курской области от 02.07.2015 №46-46/023/004/2015-628, заключенному с Администрацией Бунинского сельсовета Солнцевского района Курской области. 

Администрацией Солнцевского района был подготовлен проект договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021, в котором выкупная цена участка по договору составила  8 900 249 руб. 00 коп.

Письмом от б/д ИП Глава КФХ ФИО2 возвратила в Администрацию Солнцевского района подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021 с протоколом разногласий от 15.12.2021, выразив готовность заключить договор купли-продажи с указанием стоимости земельного участка 6 567 900 руб. 00 коп.

Таким образом, в процессе рассмотрения дела установлено, что при подписании  договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021 у сторон возникли разногласия в отношении цены выкупаемого земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность па которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па утвержден Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов (далее - Порядок).

Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями истец полагал, что выкупная цена земельного участка должна определяться в соответствии с положениями Порядка, действовавшего на момент подачи заявления истцом. 

Так, пунктом 9 Порядка, действовавшего в рассматриваемый период, предусматривалось, что продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении грех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи нрав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у органа, уполномоченного на предоставление земельных участков, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка, осуществлялась по цене, равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не выше кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которой внесены в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, проведение оценки объектов оценки является обязательным. 

Согласно абзацу 2 пункта 2.1 спорного договора стоимость участка была определена в соответствии с частью 9 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов» в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на 22.12.2020 независимым оценщиком ФИО6 на основании договора №18/12/20 от 18.12.2020 (отчет №24/12/20-4) и составила 8 900 249 руб. 00 коп.

Письмом от б/д ИП Глава КФХ ФИО2 возвратила в Администрацию Солнцевского района подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021 с протоколом разногласий от 15.12.2021, сославшись на то, что цена выкупа земельного участка завышена, рыночная стоимость 1 га земельного участка не может превышать 30 000 руб. 

В ответном письме от 17.12.2021 №02-41/3577 Администрация Солнцевского района сообщила, что новая оферта акцептанта не может быть принята, поскольку выкупная цена определена в соответствии с частью 9 постановления Администрации Курской области от 27.02.2015 №97-па «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов», оценка рыночной стоимости произведена по состоянию на 22.12.2020 независимым оценщиком ФИО6 на основании договора №18/12/20 от 18.12.2020 (отчет №24/12/20-4).

В отзыве от 16.02.2021 №02-41/435 ответчик также указал, что выкупная цена земельного участка была определена Администрацией не самостоятельно, а в соответствии с действующим законодательством на основании отчета независимого оценщика.

Между тем, как разъяснено в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

При этом, в силу разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Учитывая наличие между сторонами спора о величине рыночной стоимости выкупаемого земельного участка и необходимость специальных познаний для установления рыночной стоимости объектов оценки, определением суда от 15.03.2022 по ходатайству истца по настоящему делу  была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5, с постановкой перед экспертом вопроса: «Какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: земельного участка, площадью 218,93 га, кадастровый номер 46:22:030901:6,  расположенного по адресу:  Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет по состоянию на 17.11.2020?»

04.04.2022 через канцелярию суда от индивидуального предпринимателя ФИО5 поступило заключение эксперта от 01.04.2022 №Т06/03-22.

Представленное в материалы дела заключение эксперта от 01.04.2022 №Т06/03-22 соответствует требованиям, предъявляемым законом (статья 8, 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), предъявляемым законом, сведения, изложенные в нём, в установленном законом порядке не признаны недостоверными в рамках самостоятельного искового производства, выводы, изложенные в заключении экспертизы, по правилам статьи 65 АПК РФ не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, равно как и доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматривается. 

На основании изложенного, исходя из совокупной оценки собранных по делу доказательств, принимая во внимание предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд признает экспертное заключение эксперта ФИО5 от 01.04.2022 №Т06/03-22 надлежащим доказательством по делу в порядке статей 1 статьи 64, статей 67 и 68 АПК РФ.

Не согласившись с выводами эксперта, ответчик заявил  ходатайство от 18.04.2022 о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы. В письменном мнении от 18.04.2022 третье лицо также полагало целесообразным назначение по делу повторной экспертизы. 

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В обоснование заявленного ходатайства ответчик указал, что заключение эксперта (отчет) не соответствует требованию пункта 5 Федерального стандарта оценки «Об утверждении Федерального стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», пункту 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; в разделе «Анализ влияния общей политической и социально -экономической обстановке в регионе расположения объекта оценки...» экспертизы эксперт описывает информацию о Поныровском районе (стр. 29-32), тогда как объектом экспертизы является Солнцевский район; в выводе о диапазоне цен на основании данных о ценах предложений представленной экспертизы (стр. 68) эксперт не привел диапазон цен за невыделенные паи в Курской области; в расчете рыночной стоимости по сравнительному подходу эксперт подбирает объекты-аналоги намного удаленнее от объекта оценки, а также не сопоставимые с объектом оценки по площади (объекты-аналоги №1, 2, 3), объекты аналоги №3 и №4 состоят из нескольких участков, тогда как спорный земельный участок представляет собой единый земельный участок с большей площадью; при расчете корректировки на условие сделки (стр. 88) не приводится подтверждения своих доводов о применении снижающей корректировки в размере 18 %; применение корректировки на площадь земельного участка к объектам аналогам №1, 2, 3 нецелесообразно и приводит к занижению стоимости объекта исследования; при расчете корректировки на рельеф участка (стр. 92) эксперт использует данные сайта Ассоциации «СтатРиелт» для групп вполне пригодные для строительства и менее пригодные для строительства и использования по назначению, тогда как объект экспертизы используется для сельскохозяйственного назначения; в расчете корректировки на наличие подъездных путей с твердым покрытием (стр. 93) эксперт не проверил и не проанализировал информацию, отраженную в объявлениях; поскольку объект экспертизы относится к 2 агроклиматической зоне, а объекты - аналоги относятся к 1 агроклиматической зоне, эксперт применил понижающую корректировки на почвенные и агроклиматические условия.

Между тем, в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В экспертном заключении содержится подробное описание поведенного исследования, полно и всесторонне исследованы представленные доказательства, обоснована используемая методология, примененные подходы к оценке и конкретные методы в рамках соответствующих подходов, используемые объекты-аналоги и корректировки, даны однозначные ответы и подробные пояснения по вопросам, поставленным на  разрешение эксперта. В судебном заседании 25.05.2022 экспертом также были даны подробные ответы на заданные вопросы и пояснения относительно проведенного экспертного исследования. 

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 01.04.2022 №Т06/03-22 и ее пояснений, данных в ходе судебного заседания 25.05.2022 подраздел «Информация о Поныровском районе» был ошибочно включен в раздел «Социально-экономическое развитие Курской области», вместе  с тем, приведенная информация, как и отсутствие информации о Солнцевском районе не имеет значения для вывода эксперта, сделанных по результатам этого раздела о возможности принятия тенденций и факторов, действующих на рынке и характерных для России в целом; отсутствие в экспертном заключении диапазона цен на невыделенные АПИ не имеет значения для результатов экспертного исследования, поскольку спорный земельный участок к ним не относится; в результате проведения анализа торгов экспертом не было выявлено ни одной сделки с земельными участками с/х назначения со схожими с объектом оценки характеристиками: площадь, местоположение, назначение и актуальных на дату оценки (стр. 67 заключения), в связи с чем при подборе объектов-аналогов оценщик руководствовался принципом замещения (стр. 68 заключения); величина корректировки на торг была определена экспертом на основании информации, представленной на официальном сайте Ассоциации «Стат Риелт» (в подтверждение в экспертном заключении представлен соответствующий скриншот) (стр. 88 заключения); расчет корректировок на местоположение определялось на основании зависимости удельной цены земельного участка с/х назначения (пашни) от областного центра, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости- 2018 под ред. ФИО7 и расстояния объектов оценки и аналогов до областного центра по прямой согласно Яндекс карте (стр. 89-90 заключения); корректировка на размер (площадь) применена в связи с тем, что большие по площади земельные участки стоят дешевле в расчете на единицу площади, и рассчитана на основании Справочника оценщика недвижимости- 2018 под ред. ФИО7 (стр. 91 заключения); корректировка на рельеф участка обоснована тем, что объект оценки имеет неправильную форму, местами вытянутую, изрезанную, и определена на основании информации, представленной на официальном сайте Ассоциации «Стат Риелт» (в подтверждение в экспертном заключении представлен соответствующий скриншот) (стр. 92 заключения); расположение объекта оценки и аналогов в различных с точки зрения агроклиматического и почвенного потенциала учтено путем применения корректировки на фактор агроклиматического потенциала, рассчитанной на основании информации Курскстата о средней урожайности основных агрокультур в Курской области в разрезе по районам (стр. 93 заключения); при этом эксперт указала, что при согласовании результатов в рамках сравнительного метода аналоги с большей величиной введенных корректировок имели меньший вес (стр. 104 заключения).      

С учетом изложенного, приведенные ответчиком и третьим лицом возражения в отношении заключения эксперта  носят оценочный характер и содержат субъективное мнение  в отношении примененных аналогов и корректировок. 

Таким образом, поскольку наличия противоречий в выводах эксперта установлено не было, сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда не возникло, суд отказал  в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием необходимости и правовых оснований,  предусмотренных статьей 87 АПК РФ.

Согласно заключению эксперта ФИО5 от 01.04.2022 №Т06/03-22 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:22:030901:6, площадью 218,93 га, расположенного по адресу: Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет, по состоянию ан 17.11.2020, составляет 6 787 000 руб. 00 коп.

С учетом изложенного, учитывая, что в отчете №24/12/20-4, составленном независимым оценщиком ФИО6 рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на 22.12.2020, а не на дату подачи заявления о выкупе земельного участка (17.11.2020), суд приходит к выводу о том, что  рыночная стоимость  земельного участка (цена  продажи), должна быть определена по результатам судебной экспертизы, что соответствует достижению целей защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, обеспечению баланса частных и публичных интересов, достижению правовой определенности в правоотношениях сторон.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, оценив представленные доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и полагает необходимым изложить пункт 2.1  договора купли-продажи №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.02.2021 в редакции истца (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований от 11.04.2022).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вместе с тем, с учетом заявленного представителем истца ходатайства об отнесении на него судебных расходов по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы, данные судебные расходы относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 71, 102, 110, 112, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и  Администрацией Солнцевского района Курской области  при заключении договора купли-продажи от 26.02.2021 №3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 46:22:030901:6, расположенного по адресу: Курская область, Солнцевский район, Бунинский сельсовет,  изложив пункт 2.1  договора в следующей редакции:

 «Выкупная цена участка по договору в соответствии с заключением эксперта №Т06/03-22 от 01.04.2022 по делу №А35-265/2022 составляет  6 787 000 (шесть миллионов шестьсот восемьдесят семь  тысяч) руб. 00 коп.».

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяН.Н. Белых