АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-5196/2021

30 сентября 2022 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Администрация),

к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла», г. Магнитогорск Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО «Стелла», Общество),

о взыскании 222 275 руб. 57 коп.,

и встречный иск ООО «Стелла» к Администрации о признании ничтожным дополнительного соглашения и обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 (доверенность от 13.07.2020 № АГ-02/4428), ФИО3 (доверенность от 01.07.2022 № АГ-02/4310), 

ответчика – ФИО4 (доверенность от 03.03.2021 б/н),

УСТАНОВИЛ:

Администрация  обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Стелла» с требованиями:

-взыскать по договору аренды от 25.04.2018 № 10179 задолженность по арендной плате за период с 25.04.2020 по 24.04.2021 в размере 216 753 руб. 43 коп. и пеню за период с 25.05.2020 по 27.10.2020 в размере 5540 руб. 14 коп.;

-расторгнуть договор аренды от 25.04.2018 № 10179 в связи с невнесением арендных платежей в течение 3-х месяцев с даты очередного платежного периода.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст.  614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 36, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор аренды от 25.04.2018 № 10179, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени. Также в связи с нарушением обязательств истец полагает договор подлежим расторжению.

Определением от 01.03.2021 исковое заявление принято к производству арбитражного суда и  назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

ООО «Стелла» с требованиями истца не согласилось, представило отзыв (т.1 л.д.57-58,61-61,63-65).

Определением от 19.04.2021 на основании  ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В ходе судебного разбирательства  Администрация представила возражения на отзыв ответчика (т.1 л.д.128-129).

Ответчик  дополнительно представил  отзыв (т.1 л.д.136-138), пояснения по доводам истца (т.1 л.д.134), заявил о фальсификации доказательств – представленного Администрацией дополнительного соглашения от 25.08.2020 к договору аренды 25.04.2018 № 10179 (т.1 л.д.139-140). Ответчик пояснял, что расписывался о получении этого соглашения, но не его, о чем указано в тексте соглашения «получено».

Определением от 15.06.2021, вынесенным в протокольной форме, суд определил не рассматривать заявление ответчика как заявление о фальсификации, так как оно не отвечает требованиям АПК РФ. Сторона не заявляет о подлоге документа (что такого документа не было или о фальсификации подписи, о том, что документ создан для представления в суд), а фактически несогласно с тем, что оно проставленная в нем Обществом отметка может свидетельствовать о его подписании и наступлении соответствующих юридических последствиях. 

Также ответчик заявил встречные исковые требования к Администрации (т.2 л.д.49-51), представил  дополнения к ним (т.2 л.д.94-95).

Определением от 09.02.2022 встречное исковое заявление ООО «Стелла» принято судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском. ООО «Стелла» просит:

-признать недействительным и ничтожным дополнительное соглашение от 25.08.2020, зарегистрированное 22.04.2021;

-обязать Администрацию заключить дополнительное соглашение № 1/3 от 24.05.2021 в соответствии п. 3, 4, 5, 6, 8, 16, 19 «Порядка представления отсрочки…», утвержденного Постановлением Администрации города Магнитогорска от 15.04.2020 № 4172-П, соответствующего ч. 8 ст. 448 ГК РФ.

Администрация с заявленными требованиями не согласилась, представила отзыв  (т.2 л.д.86-88).

ООО «Стелла» представило пояснения по заявленным требованиям и возражения на отзыв Администрации (т.2 л.д.103-109, 130). Общество неоднократно представляло в дело доказательства внесения ежемесячно платежей в счет арендной платы.

По первоначальному иску Администрация неоднократно уточняла требования (т.1 л.д.118-119, т.2 л.д. 1-2), в последующем заявила отказ от требований в части взыскания основного долга (т.2 л.д.119).

 В порядке ст.49 АПК РФ уточнения приняты судом, разрешение ходатайства об отказе от требований в части отложено.

Истец по встречному иску в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлял уточнения своей позиции в части уточнения содержания, подлежащего указанию в соглашении графика, что принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Также Общество неоднократно представляло дополнительные пояснения по своей позиции.

В судебное заседание, назначенное на 18.08.2022, стороны обеспечили явку представителей.

В заседании стороны представили дополнительные письменные пояснения по делу (т.3 л.д.2-3, 8).

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании объявлялся перерыв до 25.08.2022. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание продолжено также с участием сторон, которые представили дополнительные письменные пояснения по делу (т.3 л.д.12-14, 33-34).

По итогам рассмотрения спора, судом рассмотрено ходатайство Администрации об отказе от требования в части взыскания с ООО «Стелла» основного долга в виде арендной платы за период с 25.04.2020 по 24.04.2021 по договору аренды № 10179 от 25.04.2018. 

Оценив данное ходатайство, суд установил, что оно подписано уполномоченным лицом - представителем Администрации ФИО2, действующей по доверенности от 13.07.2020 № АГ-02/4428 с правом на подписание отказа от истца.

Администрация ходатайство поддержала.

Возражений в связи с поступившим отказом никем не заявлено.

Отказ истца от требований в заявленной части  не противоречит закону и не нарушает права третьих лиц, поэтому принимается арбитражным судом в соответствии с ч. 5 ст. 49 АПК РФ, производство по делу в данной части подлежит прекращению  в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

С учетом  отказа от требований в части и ранее принятых  уточнений, рассматриваются следующие требования Администрации:

-взыскать пени по договору аренды от 25.04.2018 № 10179 за период с 26.05.2020 по 22.09.2021 в размере 6262 руб. 13 коп.; 

-расторгнуть договор аренды от 25.04.2018 № 10179 в связи с невнесением арендных платежей в течение 3-х месяцев с даты очередного платежного периода.

Исследовав  представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 74:33:0213002:5026, площадью 936 кв.м, место расположения: 

<

...> в районе здания № 88, поставлен на кадастровый учет. Кадастровый номер присвоен 07.07.2012. Категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: автостоянка на отдельном земельном участке.

Общество «Стелла» длительное время арендовало указанный земельный участок на основании договора аренды земельного участка от 05.09.2012 №7053. Отношения сторон в рамках указанного договора были предметом судебного разбирательства Арбитражного суда Челябинской области по делу № А76-9600/2015.

Администрацией города Магнитогорска было вынесено постановление от 22.01.2018 №402-П «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством- автостоянка» (т.1 л.д.14-19).

Постановление с приложениями, в том числе «Сведения о земельном участке, по которому проводится аукцион» (приложение №1), «Извещение о проведении аукциона» (приложение №2), «Проект договора» (приложение №1 к извещению о проведении аукциона) опубликовано в газете «Магнитогорский рабочий» от 24.01.2018 №9 (т.1 л.д.130-132).

На основании результатов аукциона, в том числе протокола о результатах аукциона от 15.03.2018 №3, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Стелла» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 10179 от 25.04.2018 (т.1 л.д.20-22).

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, территориальная зона – Ж-1 (зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 936 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0213002:5026,  находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры):  г. Магнитогорск, Правобережный район, пр. Ленина, в районе здания №88 (п.1.1 договора).

Участок предоставляется для целей, не связанных со строительством – автостоянка на отдельном земельном участке (п.1.2 договора).

Срок действия договора устанавливается по 24.04.2028 (п.2.1 договора).

Согласно п.4.1 договора ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 434 735 руб. 43 коп. 

Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (п.4.2 договора).

Ежегодный размер арендной платы, определенный по результатам аукциона перечисляется арендатором единовременно в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Следующие арендные платежи оплачиваются до 25 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора (п.4.3 договора).

Поскольку договор заключен 25.04.2018, то последующие платежи арендной платы должны вноситься до 25 мая текущего периода.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России от суммы  недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств (п.5.2 договора).

В разделе 6 договора стороны согласовали порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

Согласно п.6.1 договора изменение его условий возможно только по соглашению сторон, за исключением случаев, установленных действующим законодательством и настоящим договором. Вносимые изменения и дополнения оформляются письменным дополнительным соглашением сторон, за исключением случаев, установленных п. 3.1.5. 3.4.11 договора.

При не достижении соглашения о расторжении договора, арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора, в том числе в случае:

-при неиспользовании участка в течение 1 года с момента заключения  настоящего договора, в т.ч. при внесении арендной платы (п.6.4.2 договора),

-при невнесении или неполном внесении (в течение трех месяцев с даты очередного платежного периода) арендной платы и других оговоренных договором платежей (п.6.4.3 договора).

Договор квалифицируется заключенным.

Ранее Администрация обращалась в Арбитражный суд Челябинской области с иском о расторжении рассматриваемого договора аренды в рамках дела № А76-26065/2020 в связи с самовольным занятием прилегающей к арендованному земельному участку территории. В удовлетворении требования Администрации было отказано решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.01.2021.

Общеизвестным фактом является факт распространения коронавирусной инфекции и того, что в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации Президент РФ своим Указом от 25.03.2020 № 206 установил нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы с 30.03.2020  по 03.04.2020; Указом от 02.04.2020 № 239 нерабочие дни были установлены с 04 по 30 апреля 2020 г.; а Указом от 28.04.2020 № 294 нерабочие дни были установлены с 06 по 08 мая 2020 г.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

На основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

На основании части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

В данном случае предметом аренды был земельный участок, который используется для размещения открытой автостоянки. Деятельность стоянок в спорный не прекращалась, препятствий по эксплуатации и использованию согласно разрешенного вида использования рассматриваемого участка не имелось, обратного суду не представлено. 

Согласно внесенным в ЕГРЮЛ сведениям о видах экономической деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности в отношении ООО «Стелла» с 2013 г. внесены сведения об основном виде деятельности код ОКВЭД 73.11 (Деятельность рекламных агентств) и вспомогательных кодах 18.12 (Прочие виды полиграфической деятельности) и 82.99 (Деятельность по предоставлению прочих вспомогательных услуг для бизнеса, не включенная в другие группировки), которые не вошли в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434.

Между тем, постановлением Администрации города Магнитогорска от 15.04.2020 № 4172-П утвержден «Порядок предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок; постановление от 15.04.2020 № 4172-П).

В соответствии с п. 2 Порядка отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренная настоящим Порядком, предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства СОНКО, а также арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно п. 3 указанного Порядка отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020  начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области.

В силу п. 4 Порядка задолженность по арендной плате, образовавшаяся в период предоставления отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Согласно п. 5 Порядка отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области до 01.10.2020.

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются (п.6 Порядка).

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон (п. 7 Порядка).

Именно Администрация своим письмом от 26.05.2020 №КУИиЗО-02/3476 (т.1 л.д.84-85, т.3 л.д.15.оборот-16) сообщила обществу «Стелла», что в связи с распространением коронавирусной инфекции, на основании распоряжения Правительства РФ от 19.03.2020 №670-р, постановления Правительства от 03.04.2020 №439, Администрацией города Магнитогорска постановлением от 15.04.2020 №4172-П утвержден «Порядок предоставления отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды муниципального недвижимого имущества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». Администрация указала обществу «Стелла», что для получения отсрочки ему необходимо обратиться с соответствующим заявлением в МФЦ, а после получения его заявления специалистами будут подготовлены соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды № 1017 от 25.04.2018. Одновременно указано на то, что снижение размера арендной платы за земельный участок, предоставленный по результатам аукциона, не допускается.

Общество «Стелла» через МФЦ №4 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении отсрочки по уплате задолженности по арендной платы за период введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Челябинской области до 01.10.2020 по договору №10179 от 25.04.2018 на сумму 217 367 руб. 00 коп. (т.1 л.д.86). Заявление принято МФЦ 01.06.2020 (т.1 л.д.87).

В период июнь-август 2020 г. между сторонами также велась электронная переписка  по вопросу отсрочки оплаты задолженности по арендной плате по договору №10179 от 25.04.2018.

Электронным письмом 05.06.2020 (т.2 л.д.57) Администрация указала обществу «Стелла» на необходимость уточнить заявление о предоставлении отсрочки, указав, что она предоставляется не на всю сумму по договору, а за период с даты платежа по договору № 10179 до 01.10.2020 в размере 50 % за соответствующий период, расчетная сумма – 87 542,61 руб. К письму приложен расчет (т.2 л.д.58).

11.08.2020 Общество обратилось с заявлением через МФЦ (т.2 л.д.20,21, 89-90, т.3 лд.17-18), в котором просило предоставить отсрочку по уплате задолженности по арендной плате за период введения режима повышенной готовности или чрезвычайных ситуаций на территории Челябинской области до 01.03.2021 по договору аренды № 10179 от 25.04.2018, на сумму 87 542,61 руб. в соответствии с представленным графиком.

Электронным письмом от 18.08.2020 с приложениями (т.2 л.д.62, 63-65) Администрация указала на необходимость уточнения суммы, на которую может быть предоставлена рассрочка до 129 229,57 руб. К письму был приложен проект дополнительного соглашения, который содержал пункт о неначислении неустойки, а именно: согласно п.4.11 которого на сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой предоставляется отсрочка, не начисляется неустойка в соответствии с п.5.2 договора; согласно п.4.12  - в случае неисполнения арендатором условий пунктов 4.8. договора,  он уплачивает неустойку в соответствии с п. 5.2 Договора.

Заявлением от 24.08.2020 (т. 2 л.д. , т.3 л.д.19) Общество указало график внесения 129 229,57 руб.: 107 195,40 – до 01.03.2021 и 22 034,54 руб. – до 01.05.2021, согласно расчету Администрации (т.2 л.д.63).

Администрация подготовила Дополнительное соглашение от 28.08.2020 и направила его в адрес Общества «Стелла» через Центры МФЦ, однако в виду невостребованности письма заявителем оно было возвращено (т.2 л.д.23-24, 92-92.оборот, т.3 лд.10)

В процессе рассмотрения спора Администрации указала  в уточнениях и расчете (т.2 л.д.1-2, 3-4) на подписание ответчиком дополнительного соглашения от 25.08.2020 (т.1 л.д.125, т.2 л.д.73).

Согласно этому Дополнительному соглашению, датированному 25.08.2020 (т.1 л.д.125, т.2 л.д.73, 112), раздел 4 договора аренды №10179 от 25.04.2018 дополнить пунктами 4.7-4.13 следующего содержания:

«4.7 Арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы па срок до 1 октября 2020 г. начиная с 18.03.2020 - даты введения режима повышенной готовности на территории Челябинской области.

4.8. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в период предоставления отсрочки, подлежит уплате, не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды, согласно предоставленного графика погашения задолженности:

Период аренды

Дата внесения платежа

Сумма (руб.)

С 25.05.2020г. по 23.08.2020

01.03.2021

107 195,04

С 24.08.2020г. по 30.09.2020

01.05.2021

22 034.54

 

итого

129 229,57

В случае продления режима повышенной готовности на территории Челябинской области арендатор вправе обратиться в администрацию города с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности.

4.9.Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Челябинской области в размере 100 процентов арендной платы за соответствующий период и в размере 50 процентов арендной платы со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Челябинской области до 1 октября 2020 г. (при наличии соответствующего заявления арендатора).

4.10. После отмены режима повышенной готовности па территории Челябинской области Арендатор обязан обратиться с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности арендной платы к размере 50 процентов арендной платы с момента отмены режима повышенной готовности на территории Челябинской области до 01.10.2020, для заключения дополнительного соглашения.

4.11. На сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой настоящим дополнительным соглашением предоставлена Отсрочка, не начисляется неустойка в соответствии с п.5.2 Договора,

4.12. В случае неисполнения Арендатором условий пунктов 4.8. договора,  Арендатор уплачивает неустойку в соответствии с п. 5.2 Договора.

4.13. Арендные платежи, обязанность по уплате которых возникла до 18.03.2020 -дата введения Правительством  Челябинской области режима повышенной готовности на территории Челябинской области и Арендные платежи, обязанность но оплате которых возникнет после 01.10.2020, оплачиваются Арендатором в соответствии с условиями  договора аренды. На сумму такой арендной платы начисляются пени.»

Также договор раздел 6 договора дополнен пунктом 6.8 следующего содержания: «Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендодателя за 1 месяц. Договор считается расторгнутым по истечении 1 месяца с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора. Моментом получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора определяется согласно положений раздела 7 договора».

Представленное дополнительное соглашение от 25.08.2020 зарегистрировано Управлением Росреестра 22.04.2021, что следует из проставленного штемпеля. 

Общество «Стелла» возражает о подписании Дополнительного соглашения от 25.08.2020, указывая на то, что им не подписано соглашение, а проставлена отметка о его получении 14.04.2021. 

Доказательств того, что Дополнительное соглашение от 25.08.2020 подписывалось до 14.04.2021, суду не представлено.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Суд установил, что одновременно с получением 14.04.2021 дополнительного соглашения от 25.08.2020 и проставлением подписи директора общества «Стелла», арендатор предоставил Администрации дополнительное соглашение  от 14.04.2021 к договору аренды №10179 от 25.04.2018 о предоставлении отсрочки  по уплате арендной платы (в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции  (2019-nCoV) (т.2 л.д.68,113). Согласно входящему штампу Администрации дополнительное соглашение принято 14.04.2021.

В этом дополнительном соглашении от 14.04.2021 арендатор изложил дополнительное соглашение о рассрочке в своей редакции:

«раздел 4 договора дополнить пунктами 4.7-4.13 следующего содержания:

«4.7 Арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы па срок до 1 октября 2023 г. начиная с 18.03.2020 - даты введения режима повышенной готовности на территории Челябинской области.

4.8. Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в период предоставления отсрочки, подлежит уплате, не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды, согласно предоставленного графика погашения задолженности:

Период аренды

Дата внесения платежа

Сумма (руб.)

С 23.10.2020 по 24.04.2021

01.01.2023

220 000,00

С 24.04.2021 по 25.05.2022

Помесячно

435000,00

 

Итого

655 000.00

В случае продления режима повышенной готовности на территории Челябинской области арендатор обязан обратиться в администрацию города с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности.

4.9 отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности на территории Челябинской области в размере 100 процентов арендной платы за соответствующий период и  размере 50 процентов арендной платы со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Челябинской обрасти. 

4.10. После отмены режима повышенной готовности на территории Челябинской области Арендатор обязан обратиться с соответствующим заявлением с приложением графика погашения задолженности аренной платы  в размере 50 процентов арендной платы с момента отмены режима повышенной готовности на территории Челябинской области для заключения дополнительного соглашения.

4.11. На сумму задолженности по арендной плате, в отношении которой настоящим дополнительным соглашением предоставлена Отсрочка, не начисляется неустойка в соответствии с п.5.2 Договора,

4.12. В случае неисполнения Арендатором условий пунктов 4.8. договора,  Арендатор уплачивает неустойку в соответствии с п. 5.2 Договора.»

Проанализировав представленные сторонами соглашения и доказательства, суд расценивает представленное Обществом дополнительное соглашение от 14.04.2021, как разноглася к дополнительному соглашению от 25.08.2020, которые в конечном итоге не были урегулированы (ст. 445 ГК РФ). 

С учетом этого, у Администрации не имелось оснований для регистрации Дополнительного соглашения от 25.08.2020 в Управлении Росреестра. 

Указанное Дополнительное соглашение не может считаться заключенным, поскольку его условия не согласованы сторонами, в том числен не было достигнуто соглашение ни по сроку для рассрочки, ни сумме, в отношении которой предоставляется отсрочка, а тем более по условиям о дополнении договора п. 6.8, указывающие на право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора.

С учетом этого, Дополнительное соглашение от 25.08.2020 к договору аренды № 10179 признается судом незаключенным. 

Истец по встречному иску просит это дополнительное соглашение признать недействительным.

Согласно п. ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указывалось выше, общество «Стелла» не является лицом, в отношении которого подлежал бы применению Порядок, утвержденный постановлением Администрации от 15.04.2020 № 4172-П, поскольку, исходя из принятого ОКВЭД, не относится к категориям лиц пострадавшим от ограничений, введенных в целях нераспространения коронавирусной инфекции, не относится к субъектам СОНКО (арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства социально-ориентированных некоммерческих организаций, которые с 2017 года являются получателями грантов Президента Российской Федерации (по результатам конкурсов, проведенных Фондом-оператором президентских грантов по развитию гражданского общества), получателями субсидий и грантов в рамках программ, реализуемых федеральными органами исполнительной власти, получателями субсидий и грантов, в рамках программ, реализуемых органами исполнительной власти Челябинской области, органами местного самоуправления, исполнителями общественно полезных услуг, поставщиками социальных услуг – п. 2 Постановления № 4172-П от 15.04.2020), а также к лицам которые не могли использовать арендованный земельный участок по назначению в связи с веденными ограничениями.

С учетом этого, оснований для заключения соглашения об отсрочке или рассрочке арендной платы по договору заключенному по итогам аукциона не имелось. 

Несмотря на это, оснований для признания спорного Дополнительного соглашения от 25.08.2020 недействительным не имеется, поскольку оно является незаключенным.

Также суд обращает внимание на то, что направляя предварительно в адрес Общества проекты дополнительного соглашения он не указывал о дополнении условий договора правом на односторонний отказ арендодателя от договора аренды, что дополнительно указывает на несогласованность этих пунктов.

Одновременно с этим истец по встречному иску просит обязать Администрацию к договору аренды № 10179 заключить дополнительное соглашение № 1/13, дополнив свою позицию (т.2 л.д.94-96) и представив вариант дополнительного соглашения № 1/13  конечной редакции (т.2 лд.135), который просит утвердить. 

Общество исходит из наличия на стороне Администрации обязанности заключить с ним дополнительное соглашение в соответствии п. 3, 4, 5, 6, 8, 16, 19 Порядка, утвержденного постановлением Администрации от 15.04.2020 № 4172-П.

Из содержания предложенного варианта соглашения следует, что ООО «Стелла» предлагает изменить порядок внесения арендной платы на последующий период с 21.04.2021 в виде не годового платежа (435 735,43 руб.), а ежемесячного (36 311,29 руб.) с определением срока внесения до 25-го числа текущего месяца. 

Также полагает необходимым указать, что арендатору предоставляется отсрочка до 01.01.2023 по уплате задолженности по арендной плате, образовавшейся с 18.03.2020 – даты введения режима повышенной готовности на территории Челябинской области. Оплата задолженности проводится поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Указывает на то, что штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в т.ч. если  такие меры предусмотрены договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ст. 425 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В силу п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Как указано выше, арендатор не относится к категории лиц, которым в соответствии с действующими нормами подлежала бы предоставлению отсрочка иди рассрочка при внесении арендной платы за земельный участок. Также арендатор не отнесен к лицам, на которых распространяется мораторий в соответствии со ст. 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, отсутствуют основания установленные законом, которые могли бы быть поводом для изменения условий по внесению арендной платы или рассрочке (отсрочке) уплаты задолженности, как и освобождения от обязанности по уплате санкций.

С учетом изложенного, оснований для обязания Администрацию (ответчика по встречному иску) заключить предлагаемое обществом (арендатором) дополнительное соглашение не имеется. 

Суд полагает необходимым указать на то, что ответчик узнал об условиях договора аренды до его подписания, поскольку проект договора и условия аукциона были опубликованы в установленном порядке  (т.1 л.д.130-132). Цена аренды определена с учетом ее поднятия на аукционе. Сторона, участвуя в аукционе понимала порядок предложения цены, имела возможность отказаться от последующего предложения повышенной цены, однако продолжила повышать цену и подписала в последующем договор.

Стороны не достигли соглашения по изменению условий договора, оснований для обязания Администрацию заключить с арендатором рассматриваемое дополнительное соглашение суд не усматривает, что является основанием для отказа в удовлетворении встречного иска. 

Согласно расчету Администрации (истец по первоначальному иску) (т.1 л.д.10) по договору № 10179 арендная плата вносилась следующим образом:

- за период с 25.04.2018 по 24.04.2019 плата 434 735,43 руб. внесена платежами в сумме 42 160,98 руб. (платежным поручением № 2 от 28.02.2018 с учетом письма – т.1 лд.35,36), 57 335,43 руб. (платежным поручением № 80234 от 27.04.2018 – т.1 лд.37) и 335 239,02 руб. (платежным поручением № 238 от 03.05.2018 – т.1 л.д.38);

-за период с 25.04.2019 по 24.04.2020 плата 434 735,43 руб. внесена полностью платежным поручением № 338 от 07.05.2019 (т.1 л.д.39). 

Задолженность по внесению платы за этот период отсутствовала.

Срок внесения платы за период с 25.04.2020 по 24.04.2021 наступил 25.05.2020. 

На момент принятия постановления Администрации № 4172-П от 15.04.2020 у общества «Стелла» не имелось задолженности по внесению арендной платы.

Общество на дату обращения Администрации с иском за этот период внесло арендную плату в сумме 218 000,00 руб. платежным поручением № 762 от 04.06.2020, в связи с чем на дату подачи иска долг по внесению арендной платы составил 216 735,43 руб. 

Указанная задолженность погашена платежными поручениями:

-№40 от 14.04.2021 на сумму 14 000 руб. (т.1 л.д.105, 124, т.2 л.д.9),

-№295 от 19.05.2021 на сумму 9000 руб. (т.2 л.д.10),

-№289 от 19.05.2021 на сумму 37 000 руб. (т.2 л.д.11),

-№610 от 21.06.2021 на сумму 37 000 руб. (т.2 л.д.12),

-№627 от 21.06.2021 на сумму 9000 руб. (т.2 л.д.13),

-№42 от 19.07.2021 на сумму 10 000  руб. (т.2 л.д.14),

-№755 от 20.07.2021 на сумму 37 000 руб. (т.2 л.д.15),

-№436 от 18.08.2021 на сумму 37 000 руб. (т.2 л.д.16),

-№43 от 17.08.2021 на сумму 10 300 руб. (т.2 л.д.17),

-№44 от 21.09.2021 на 10 300,00 руб. (представлено в электронном виде – т.2 л.д.119-120),

-№ 406 от 22.09.2021 на 37 000,00 руб. (представлено в электронном виде – т.2 л.д.119-120).

Порядок разноски оплаты указан Администрацией в уточненном расчете пени (представлен в электронном виде – т.2 л.д.119-120, а также на бумажном носителе – т.3 лд.32).

Действительно, исходя из того, как вносилась арендная плата, со стороны Общества была допущена просрочка при исполнении обязательств.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено начисление неустойки из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Как указывалось ранее, ООО «Стелла» не входит в перечень лиц, которые освобождаются от несения неустойки в связи с нарушением обязательств. Расчет пени из условий договора выглядит следующим образом:

Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

434 735,43

26.05.2020

Новая задолженность на 434 735,43 руб.

434 735,43

26.05.2020

04.06.2020

10

5.5

434 735,43 × 10 × 1/300 × 5.5%

797,01 р.

216 735,43

04.06.2020

Оплата задолженности на 218 000,00 руб. (№762)

216 735,43

05.06.2020

21.06.2020

17

5.5

216 735,43 × 17 × 1/300 × 5.5%

675,49 р.

216 735,43

22.06.2020

26.07.2020

35

4.5

216 735,43 × 35 × 1/300 × 4.5%

1 137,86 р.

216 735,43

27.07.2020

21.03.2021

238

4.25

216 735,43 × 238 × 1/300 × 4.25%

7 307,60 р.

216 735,43

22.03.2021

14.04.2021

24

4.5

216 735,43 × 24 × 1/300 × 4.5%

780,25 р.

202 735,43

14.04.2021

Оплата задолженности на 14 000,00 руб. (№40)

202 735,43

15.04.2021

25.04.2021

11

4.5

202 735,43 × 11 × 1/300 × 4.5%

334,51 р.

202 735,43

26.04.2021

19.05.2021

24

5

202 735,43 × 24 × 1/300 × 5%

810,94 р.

193 735,43

19.05.2021

Оплата задолженности на 9 000,00 руб. (№ 295)

193 735,43

20.05.2021

19.05.2021

0

5

193 735,43 × 0 × 1/300 × 5%

0,00 р.

156 735,43

19.05.2021

Оплата задолженности на 37 000,00 руб. (№ 289)

156 735,43

20.05.2021

14.06.2021

26

5

156 735,43 × 26 × 1/300 × 5%

679,19 р.

156 735,43

15.06.2021

21.06.2021

7

5.5

156 735,43 × 7 × 1/300 × 5.5%

201,14 р.

119 735,43

21.06.2021

Оплата задолженности на 37 000,00 руб. (№610)

119 735,43

22.06.2021

21.06.2021

0

5.5

119 735,43 × 0 × 1/300 × 5.5%

0,00 р.

110 735,43

21.06.2021

Оплата задолженности на 9 000,00 руб. (№ 627)

110 735,43

22.06.2021

19.07.2021

28

5.5

110 735,43 × 28 × 1/300 × 5.5%

568,44 р.

100 735,43

19.07.2021

Оплата задолженности на 10 000,00 руб. (№42)

100 735,43

20.07.2021

20.07.2021

1

5.5

100 735,43 × 1 × 1/300 × 5.5%

18,47 р.

63 735,43

20.07.2021

Оплата задолженности на 37 000,00 руб. (№755)

63 735,43

21.07.2021

25.07.2021

5

5.5

63 735,43 × 5 × 1/300 × 5.5%

58,42 р.

63 735,43

26.07.2021

17.08.2021

23

6.5

63 735,43 × 23 × 1/300 × 6.5%

317,61 р.

53 435,43

17.08.2021

Оплата задолженности на 10 300,00 руб. (№43)

53 435,43

18.08.2021

18.08.2021

1

6.5

53 435,43 × 1 × 1/300 × 6.5%

11,58 р.

16 435,43

18.08.2021

Оплата задолженности на 37 000,00 руб. (№ 436)

16 435,43

19.08.2021

12.09.2021

25

6.5

16 435,43 × 25 × 1/300 × 6.5%

89,03 р.

16 435,43

13.09.2021

21.09.2021

9

6.75

16 435,43 × 9 × 1/300 × 6.75%

33,28 р.

6 135,43

21.09.2021

Оплата задолженности на 10 300,00 руб. (№44)

6 135,43

22.09.2021

22.09.2021

1

6.75

6 135,43 × 1 × 1/300 × 6.75%

1,38 р.

-30 864,57

22.09.2021

Оплата задолженности на 37 000,00 руб. (№406)

Сумма основного долга: 0,00 руб.

Сумма неустойки: 13 822,20 руб.

Между тем, факт допущенной просрочки вызван непониманием ответчиком (арендатором) порядка исполнения обязательств. Несмотря на то, что Порядок, утвержденный постановлением Администрации от 15.04.2020 № 4172-П, не подлежит применению к отношениям сторон, именно Администрация своими действиями ввела ответчика в заблуждение в применения к отношениям сторон указанного Порядка.

Согласно п. 6 указанного Порядка, утвержденного й постановлением Администрации от 15.04.2020 № 4172-П, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Несмотря на то, что Порядок не применим к отношениям сторон, исходя из того, что именно Администрация своими действиями ввела ответчика (арендатора) в заблуждение относительно применения к нему этого Порядка, суд полагает необходимым применить положения ст. 410 ГК РФ и освободить ответчика от внесения заявленной по основному иску пени. 

Также Администрацией заявлено о расторжении договора аренды № 10179 в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Пунктом 1 ст.452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как указывалось выше, в п.6.4.3 договора аренды определено, что при не достижении соглашения о расторжении договора, арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора, в том числе при невнесении или неполном внесении (в течение трех месяцев с даты очередного платежного периода) арендной платы и других оговоренных договором платежей.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, сто стороны арендатора было допущено нарушение сроков внесения арендной платы, однако, это нарушение вызвано действиями арендатора, который указал на возможность определения порядка отсрочки (рассрочки) внесения арендной платы и задолженности. 

Кроме этого, доказательств того, что арендатор более двух раз нарушил условие договора о сроках и размере арендной платы, либо иным образом систематически или существенно нарушил условия договора истцом суду не представлено. 

Учитывая изложенное, а также то, что долг по арендной плате за период с 25.04.2020 по 24.04.2021, что явилось основанием для предъявления рассматриваемого требования, погашен арендатором полностью, требование Администрации о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований Администрации в части взыскания пени и расторжения договор суд отказывает.

С учетом положений ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению судебные расходы по уплате госпошлины.

Поскольку в удовлетворении первоначального иска отказано, а Администрация от уплаты госпошлины освобождена, оснований для взыскания ее в бюджет не имеется.

Расходы ООО «Стелла» на уплату госпошлины, понесенные платежными поручениями № 41 от 11.06.23021 на 6000 руб. и №45 от 01.10.2021 на 6000,00 руб. относятся на истца по встречному иску, поскольку в удовлетворении требований встречного иска отказано.  

Общество высказалось о необходимости вынесения частного определения, между тем, суд исходя из положений ст. 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не усмотрел оснований для вынесения частного определения.

Руководствуясь ст. 49, 110, 150, 151, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Принять отказ истца – Администрации города Магнитогорска от требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Стелла»  основного долга в виде арендной платы за период с 25.04.2020 по 24.04.2021 по договору № 10179 от 25.04.2018 «аренды земельного участка». В указанной части прекратить производство по делу.

В удовлетворении требований  Администрации города Магнитогорска о взыскании неустойки в размере 6262 руб. 13 коп. за нарушение сроков внесения арендной платы, подлежащей внесению в период с 25.04.2020 по 24.04.2021 и расторжении заключенного сторонами договора № 10179 от 25.04.2018 «аренды земельного участка», отказать.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Стелла» о признании недействительным дополнительного соглашения от 25.08.2020 (зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 22.04.2021) к договору № 10179 от 25.04.2018 «аренды земельного участка» отказать, в виду его незаключенности.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Стелла» об обязании Администрацию города Магнитогорска заключить к договору № 10179 от 25.04.2018 «аренды земельного участка» дополнительное  соглашение№ 1/13 от 24.05.2021 отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина