ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

 

Дело № А55-19187/2023

г. Самара

23 января 2024 года

11АП-20166/2023

 

Резолютивная часть постановления оглашена 18 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 января 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 октября 2023 года по делу № А55-19187/2023 (судья Рысаева С.Г.)

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Интеграция"

к обществу с ограниченной ответственностью «ИВК»,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,  Администрации Куйбышевского района г. Самара, Администрации г.о. Самара, обществу с ограниченной ответственностью «Иниан»,

об освобождении земельного участка,

при участии представителей:

от истца – представитель ФИО2,  по доверенностям от 28.12.2023,

от ответчика ООО "Специализированный застройщик "Интеграция" – представитель ФИО3, по доверенности от 01.10.2023,

от ответчика ООО «ИВК» – представитель ФИО4, по доверенности от 09.01.2024,

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Интеграция" об обязании ООО «Интеграция» за свой счет освободить земельный участок площадью 1349 кв. м с кадастровым номером 63:01:0408007:11, расположенный по адресу: 

<

...> от объекта незавершенного строительства (объект недвижимости) площадью 314 кв. м.. расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 63:01:0408007:859, и привести участок в первоначальное состояние в связи с прекращением у ООО «Интеграция» права пользования земельным участком, в течении трех месяцев со дня вступления в силу судебного акта по данному делу:

В случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу добровольно в течение 3 месяцев с момента вступления его в законную силу предоставить Департаменту градостроительства городского округа Самара право за свой счет освободить земельный участок от указанного объекта с последующим отнесением произведенных расходов на ответчика.

Определением суда от 21.08.2023 к участию в деле привлечена 

<

...>, Самара, Самарская обл., 443004), Администрация 

<

...>, Самара, Самарская обл., 443010) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец заявил ходатайство о привлечении к участию в деле ООО "ИВК" в качестве соответчика.

Определением от 13.09.2023 суд привлек ООО "ИВК" в качестве соответчика, кроме того привлек Общество с ограниченной ответственностью «Иниан» (443050, 

<

...>), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Арбитражный суд Самарской области  решением от 16 октября 2023 года в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела.

ООО "ИВК" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Специализированный застройщик "Интеграция" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ООО "ИВК" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Представитель ООО "Специализированный застройщик "Интеграция" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Третьи лица явку представителей а судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательств Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 29.05.2015 Главой Администрации городского округа Самара было выдано разрешение обществу с ограниченной ответственностью «Интеграция» на строительство трех капитальных объектов № 63301000-054:

- 1 этап: жилого дома секции 1А, 1Б, 1В, 1Г общей площадью 11324,9 кв.м количеством этажей 8-9, в том числе подземных 1, трансформаторной подстанции общей площадью 74 кв.м с количеством этажей 1;

- 2 этап: жилой дом секция 1Л общей площадью 1754,2 кв.м с количеством этажей 8, в том числе подземных 1.

25.11.2015 Главой городского округа Самара выдано разрешение на ввод объектов 1 этапа (жилого дома секции 1А, 1Б, IB, 1 Г, трансформаторной подстанции) в эксплуатацию № 63301000-073э.

Объект жилой дом секция 1Л общей площадью 1754,2 кв.м с количеством этажей 8, в том числе подземных 1 до настоящего времени объект не достроен.

Первоначально, Администрацией городского округа Самара выдано разрешение на строительство 04.12.2007 № RU 63301000-136 Фонду содействия правоохранительным органам на строительство жилого дома со встроенными-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией.

20.08.2008 № 649 Глава городского округа Самара вынесла постановление «Об отмене разрешения на строительство жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанцией по ул. Лысвенской в Куйбышевском районе города Самары от 04.12.2007 № RU 63301000-136.

Позднее Главой городского округа Самара 30.06.2014 выдано разрешение ООО «Интеграция» № RU 63301000-081 на строительство жилого дома площадью 13371,5 кв.м количеством этажей - 8-9 и трансформаторной подстанции общей площадью 74 кв.м на земельном участке площадью 7601,10 кв.м, расположенном по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Лысвенская.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и Фондом содействия правоохранительным органам 28.06.2006 заключен договор № 027696з аренды земельного участка, относящегося к категории «земли поселений», расположенный по адресу: г. Самара, Куйбышевский район, ул. Лысвенская, площадью 7601,10 кв.м под строительство жилого дома.

По договору от 26.07.2013 перемены лиц в обязательствах права арендатора, перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Постройка».

Позднее договором уступки прав от 02.04.2014 права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «Интеграция».

ООО «Интеграция» 02.04.2019 (вх.  № Д05-01-01/3670-0-0) обратилось Департамент с заявлением об отказе от договора № 027696з в порядке пункта 2 стать 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

07.11.2019 подписан акт приема передачи земельного участка между Департаментом и ООО «Интеграция» в связи с прекращением действия договор аренды земельного участка от 28.06.2006 № 027696з.

В соответствие с решением  Арбитражного суда Самарской области  от 21.08.2020 по делу №А55-12585/202 Управлением  Федеральной  службы  государственной  регистрации,  кадастра картографии по Самарской области обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408007:11 прекращено.

Вместе с тем, согласно заключению кадастрового инженера от 08.10.2019 сотрудниками ООО «ТГК» «Топограф» 01.10.2019 совместно с сотрудниками ООО «Интеграция» и представителями Департамента был осуществлен выезд на местность. В результате осмотра установлено, что площадь земельного участка 1349 кв.м занятая объектом незавершенного строительства (разрешение от 29.05.2015 № 63301000-054) 2 этаж.

Жилой дом секция 1Л общей площадью 1754,2 кв.м с количеством этажей 8, в том числе подземных 1) огорожена металлическим забором. Остальная часть земельного участка с к.н. 63:01:0408007:11 занята жилым домом с к.н. 63:01:0408007:918, а также элементами благоустройства к данному жилому дому (проездами, пешеходными дорожками, малыми архитектурными формами).

На       стройплощадке         расположено недостроенное здание (к.н. 63:01:0408007:859) площадью застройки 314 кв.м.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что объект незавершенного строительства с к.н. 63:01:0408007:859 создает угрозу жизни и здоровью людей.

ООО «Интеграция» не несет обязанности по содержанию объекта в нарушение положений статьи 210 ГК РФ.

Истец указал на то, что в  ходе проведенной проверки выявлены следующие нарушения: отсутствии дверных и оконных конструкций, ограждения строительной площадки с двух сторон отсутствие охраны на территории - имеется свободный доступ на территории недостроенного   объекта,   что   представляет  возможное   возникновение  угрозы: причинения вреда жизни и здоровья граждан.

Обосновывая предъявление требований к ООО «ИВК», истец указал, что 17.08.2005 и 08.11.2005 между Фондом содействия правоохранительным органам и ООО «ИВК» был заключен договор № 2 о сотрудничестве, в соответствии с которым стороны заключили договор в целях отвода земельного участка под проектирование и строительство жилого дома по адресу: 

<

...> для достижения которых обязуются совместно и согласованно совершать необходимые фактические юридические действия.

Согласно пункту 2.2.1 указанного договора ООО «ИВК» обязалось осуществлять функции застройщика, генерального подрядчика по строительству объекта, а также функции инвестора (Апелляционное определение Самарского областного суда от 11.09.2017 по делу № 33-11324/2017).

Отказывая  в удовлетворении иска к ООО «ИВК».  суд первой инстанции правомерно признал несостоятельными доводы истца о том, что имущественные права на незавершенный строительством объект принадлежат ООО «ИВК» на основании договора инвестирования №3 от 01.03.2006 заключенного между Фондом содействия правоохранительным органам и ООО «ИВК».

Как следует из представленных в дело документов, разрешением на строительство от 29.05.2015 №RU 63301000-073э, выданным ООО «Интеграция» на срок до 29.05.2018 в границах земельного участка 63:01:0408007:0011 площадью 7601,1 кв.м предусмотрено строительство объектов: 1 этап секции 1А, 1Б, 1В, 1Г, трансформаторной подстанции, 2 этап жилой дом секция 1Л ( завершение строительства).

По истечении срока действия договора в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор № 027696з был возобновлен на неопределенный срок.

23.11.2015 выдано разрешение №RU 63301000-073э на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта- жилой дом по ул.Лысвенской в Куйбышевском районе г.Самары (1 этап: жилой дом - секции 1А, 1Б, 1В, 1Г), и трансформаторной подстанции расположенного по адресу: Самарская область г.Самара Куйбышевский район ул.Лысвенская на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408007:0011.

Таким образом, разрешение на строительство ООО «ИВК» не получало, заключение 2005 году договоров между прежним арендатором земельного участка (Фондом содействия правоохранительным органам) и ООО «ИВК» не свидетельствует о том, что ООО «ИВК» получило права на владение земельным участком и что ему было предоставлено разрешение на строительство.

Отказывая в удовлетворении требований к ООО «Специализированный застройщик «Интеграция», суд первой инстанции сослался на следующие обстоятельства.

07.11.2019 арендатор передал арендодателю по акту приема передачи земельный участок  на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU63301000-073э от 23.11.15.

Введенные в эксплуатацию секции 1А, 1Б, 1В, 1Г жилого дома были переданы  муниципальному образованию в лице Департамента градостроительства по муниципальным контрактам на приобретение жилых помещений в жилых домах для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 29.08.23г. №КУВИ-001/2023-196844345, от 19.08.19г. №63/116/715/2019-3382

Также в материалы дела представлены договоры участия  в долевом строительстве №82 от 12.08.2014, №21/65 от 09.04.2015, №21/67 от 16.04.2015, муниципальные контракты №05415 от 23.06.2016, №251993 от 27.07.2015, №218811 от 09.06.2015, №252065 от 27.07.2015, №349935 от 23.12.2015 на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений для переселения граждан.

23.11.2015 выдано разрешение №RU 63301000-073э на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта- жилой дом по ул.Лысвенской в Куйбышевском районе г.Самары (1 этап: жилой дом  - секции 1А, 1Б, 1В, 1Г), и трансформаторной подстанции расположенного по адресу: Самарская область г.Самара Куйбышевский район ул.Лысвенская на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0408007:0011

Руководствуясь пунктом 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" суд первой инстанции указал, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Кроме тою, принимая во внимание факт нахождения на участке объекта незавершенного строительства, при наличии в период его возведения соответствующего разрешения на строительство, суд  пришел к выводу, что вопрос об освобождении участка не может быть разрешен при рассмотрении требования о его возврате на основании статьи 622,272 ГК РФ.

Доводы заявителя, не согласного с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции нашел необоснованными.

В соответствии с положением статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Представитель ООО «Интеграция» пояснил суду апелляционной инстанции, что общестроительные работы по второй очереди многоквартирного дома практически были окончены – возведены предусмотренные проектом 8 этажей, были вставлены окна, проведены все необходимые коммуникации, однако для завершения всех работ, необходимых для сдачи дома в эксплуатацию, необходимы дополнительные средства. Имеющиеся  с муниципалитетом договоренности о выделении субсидий были нарушены. При этом все обязательства перед дольщиками, а также перед муниципалитетом были исполнены за счет введенных в эксплуатацию секций. Попытка разделить земельный участок была безуспешной, поскольку для этого необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (сданных в эксплуатацию секций). Попытка общества зарегистрировать права на неоконченный строительством объект также не удалась, поскольку правом единоличной собственности на земельный участок общество не обладает.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован и в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован. При этом если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Представленные в дело материалы свидетельствуют о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:01:0408007:11 площадью 1349 кв.м был сформирован для строительства первой и второй очереди многоквартирного жилого дома  после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, поэтому в силу пункта 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникло в силу закона с момента государственной регистрации права собственности первого лица на помещения в многоквартирном доме.

Вместе с тем, собственники помещений первой очереди многоквартирного дома не являются фактическими владельцами спорного земельного участка площадью 314 кв.м, расположенного под второй очередью многоквартирного дома.

В зависимости от обстоятельств дела защита нарушенных прав на земельный участок возможна путем применения таких способов как: предъявление требования об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ); истребование имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ); предъявление требования о сносе самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии со статьями 606, 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Каждый из этих способов защиты имеет свои сферу и условия применения.

В связи со сдачей в эксплуатацию первой очереди многоквартирного жилого дома и регистрацией права собственности на помещения в этом доме отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408007:11 были прекращены.

Кроме того, земельный участок по акту приема от 07.11.2019 был передан арендодателю.

С учетом изложенного, а также учитывая, что земельный участок, на котором находится неоконченный строительством объект, был представлен обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интеграция» в аренду для строительства многоквартирного жилого дома и что строительство многоквартирного жилого дома, в том числе его второй очереди, осуществлялось на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство, оснований для освобождения земельного участка в порядке статьи 622 ГК РФ не имелось.

Согласно пункту 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Ссылка истца на положения статьи 272 ГК РФ также не могла служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

В силу пункта 3 статьи 272 ГК РФ правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отмечает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты прав и не представил доказательства невозможности урегулирования взаимоотношений с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интеграция» способами, установленными для таких случаев законодательством.

 

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 октября 2023 года по делу № А55-19187/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               В.А. Копункин

 

Е.В. Коршикова