АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А45-38028/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  26 декабря 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 января 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего          Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

 ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы веб-конференции помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.05.2022 (судья Амелешина Г.Л.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 (судьи Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Молокшонов Д.В.) по делу № А45-38028/2019 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304540228600098)                           к обществу с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (630083, 

<

...>, ИНН 

<

***>,                    ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств;               по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект»                          к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании денежных средств. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3 (город Новосибирск), общество с ограниченной ответственностью «Брусника. Управление домами Новосибирск» (630083, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,               ИНН 

<

***>). 

Путем использования систем веб-конференции в заседании приняли участие представители: индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4 по доверенности от 01.11.2022; общества с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» - ФИО5 по доверенности от 04.02.2022. 

 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском                    к обществу с ограниченной ответственностью «Ана-Проджект» (далее - ООО «Ана-Прожект», общество) о расторжении заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения от 23.04.2019 № 01-04-18 в связи с неоплатой арендатором более двух раз арендной платы; и с уточненными в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковыми требованиями имущественного характера о взыскании:

38 286 руб. 80 коп. задолженности по базовой части арендной платы за период                    с сентября 2018 года по март 2019 года;

695 543 руб. 93 коп. задолженности по базовой части арендной платы за период                   с 25.04.2019 по 27.03.2020;

40 875 руб. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей                                 в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы по день исполнения обязательства;

71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде стоимости коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в размере расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3, заключивший спорный договор на основании доверенности от 01.10.2019, выданной ИП ФИО2

Для совместного рассмотрения с первоначальным иском судом первой инстанции                    к производству принят встречный иск общества к предпринимателю о взыскании: 

1 544 495 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: 

<

...>;

65 545 руб. убытков в размере стоимости погибших комнатных растений,                             за которыми не осуществлялся уход в результате противоправных действий                              ИП ФИО2 по не допуску в арендованное помещение и удержанию имущества;

308 600 руб. упущенной выгоды в размере стоимости мебели, не переданной потенциальному покупателю в результате безосновательного ограничения доступа арендатору в арендованное помещение, повлекшего отказ покупателя от договора купли-продажи имущества: стул барный «Golden Pink» в количестве 8 штук стоимостью              14 600 руб., диван «Клуб» в количестве 2 штук стоимостью 14 600 руб., дизайнерский стол (прямоугольный) в количестве 2 штук стоимостью 40 000 руб., дизайнерский стол (диаметр 1 000 мм) стоимостью 25 000 руб., дизайнерский стол (диаметр 800 мм) стоимостью 20 000 руб.

Кроме того, общество просило обязать предпринимателя предоставить доступ                    в помещение, расположенное по адресу: 

<

...>                   с целью вывоза принадлежащего обществу оборудования, а также возвратить в течение пяти дней после вступления решения суда в законную силу принадлежащее ООО «Ана-Проджект» имущество, расположенное по указанному адресу, общей стоимостью 1 405 961 руб. 14 коп. и всю мелкую утварь, сервировочную посуду, бокалы      и прочее имущество.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.08.2020 расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23.04.2019 № 01-04-18. С ответчика в пользу истца взыскано: 38 286 руб. 80 коп. задолженности по базовой части арендной платы              за период с сентября 2018 года по март 2019 года; 695 543 руб. 93 коп. задолженности               по базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 27.03.2020; 40 875 руб. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 733 830 руб. 73 коп., начиная                      с 16.07.2020 по день исполнения обязательства; 71 212 руб. 59 коп. задолженности                  по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019; 40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы               в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019; 17 999 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины; 50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 8 737 руб.              64 коп. государственной пошлины.

Судом принят отказ общества от встречного иска и прекращено производство по делу в части требования об обязании истца предоставить доступ в помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью вывоза имущества, принадлежащего обществу. С предпринимателя в пользу общества взыскано 65 545 руб. убытков; 1 099 руб. 56 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части встречного иска отказано. Обществу из федерального бюджета возвращено 2 569 руб. 60 коп. государственной пошлины.

В результате зачета денежных сумм, взысканных по первоначальному и встречному искам, с общества в пользу предпринимателя взыскано 668 285 руб. 73 коп. задолженности по базовой части арендной платы; 40 875 руб. неустойки за период                    с 25.04.2019 по 15.07.2020 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы 668 285 руб. 73 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства; 71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;                     40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019; 16 899 руб. 44 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины; 50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 принят отказ предпринимателя от исковых требований в части взыскания 1 руб. 60 коп. основного долга, 17 коп. неустойки. Производство по делу в указанной части прекращено.

С учетом принятого отказа от части исковых требований резолютивная часть решения изложена в редакции, согласно которой:

По первоначальному иску:

расторгнут договор аренды нежилого помещения от 23.04.2019 № 01-04-18 между обществом и ФИО2.

Взыскано с общества в пользу предпринимателя:

38 286 руб. задолженности по базовой части арендной платы за период с сентября 2018 года по март 2019 года;

695 543 руб. 13 коп. задолженности по базовой части арендной платы за период                   с 25.04.2019 по 27.03.2020;

40 874 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы                 733 829 руб. 13 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства;

71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

17 999 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Взыскано с общества в доход федерального бюджета 8 737 руб. 64 коп. государственной пошлины.

По встречному иску:

принят отказ общества от встречного иска и прекращено производство по делу в части требования об обязании предпринимателя предоставить доступ в помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью вывоза имущества, принадлежащего обществу.

Взыскано с предпринимателя в пользу общества 65 545 руб. убытков, 1 099 руб.               56 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части встречного иска отказано.

Возвращено обществу из федерального бюджета 2 569 руб. 60 коп. государственной пошлины, уплаченной чек-ордером от 16.03.2020.

В результате зачета денежных сумм, взысканных по первоначальному и встречному искам, взыскано с общества в пользу предпринимателя:

668 284 руб. 13 коп. задолженности по базовой части арендной платы,  

40 874 руб. 83 коп. неустойки за период с 25.04.2019 по 15.07.2020 с продолжением ее начисления в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей                              в соответствующие периоды, в день от суммы долга по базовой части арендной платы                  668 284 руб. 13 коп., начиная с 16.07.2020 по день исполнения обязательства;

71 212 руб. 59 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде коммунальных услуг за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

40 913 руб. 93 коп. задолженности по переменной части арендной платы в виде расходов на отопление за период с 01.09.2018 по 25.09.2019;

16 899 руб. 44 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

50 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.04.2021 решение арбитражного суда от 05.08.2020 и постановление Седьмого арбитражного  апелляционного суда от 12.11.2020 отменены дело направлено на новое рассмотрение                 в арбитражный суд первой инстанции. 

Суд округа признал, что выводы судов: о наличии оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы сделаны без исследования и оценки предусмотренного пунктом 11.1 договора условия о порядке расторжения договора по инициативе арендатора и имеющегося в деле соответствующего заявления арендатора; о периоде и размере задолженности как по базовой, так и по переменной части арендной платы не обоснованными с учетом обстоятельств обращения арендатора               в порядке пункта 11.1 договора о прекращении арендных отношений и не допуска арендодателем арендатора в арендованные помещения; о наличии у арендодателя права на удержание имущества арендатора, находящегося в арендованном помещении и об отсутствии оснований для его возврата арендатору до исполнения последним обязанности по погашению задолженности; об отсутствии обязанности арендодателя по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, сделанными без необходимого применения правил о толковании договора и установленных судами обстоятельств передачи в аренду нежилого помещения в том состоянии, в котором оно приобретено арендодателем от застройщика – черновой отделки.

При новом рассмотрении дела предприниматель в порядке статьи 49 АПК РФ  уточнил первоначальный иск, в окончательной редакции которого просил: расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 23.04.2018 №01-04-18; взыскать с общества           2 390 118 руб. 35 коп. долга и неустойки, в том числе: 38 286 руб. долга по базовой части арендной платы за период с сентября 2018 года по март 2019 года (без начисления пени);  2 007 129 руб. 20 коп. долга по базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 07.04.2022; 232 576 руб. 63 коп. пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России                  за просрочку уплаты базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 07.04.2022, с продолжением начисления пени, начиная с 08.04.2022, по день фактической уплаты долга в сумме 2 007 129 руб. 20 коп.; 71 212 руб. 59 коп. долга по переменной части арендной платы за коммунальные услуги;  40 913 руб. 93 коп. долга по переменной части арендной платы за отопление.

Общество также изменило требования встречного иска об обязании предпринимателя предоставить доступ в арендовавшееся помещение с целью вывоза принадлежащего обществу оборудования, обязании ИП ФИО2 в течение пяти дней после вступления решения в законную силу возвратить обществу находящееся                        в арендовавшемся помещении имущество общей стоимостью 1 405 961 руб. на требование об истребовании от ИП ФИО2 принадлежащего обществу имущества общей стоимостью 1 405 961 руб. 14 коп., находящегося в арендовавшемся помещении, и заявило ходатайство о выделении данного требования в отдельное производство. 

Определением суда от 24.08.2021 требование встречного иска об истребовании                  от ИП ФИО2 принадлежащего обществу имущества общей стоимостью                               1 405 961 руб. 14 коп. выделено в отдельное производство по ходатайству общества (дело № А45-23777/2021). 

В оставшейся части встречный иск рассмотрен судом в его окончательной редакции, согласно которой общество просило взыскать с ИП ФИО2 2 116 036 руб. 37 коп.,      в том числе:  2 002 731 руб. 80 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения; 65 545 руб. убытков от гибели комнатных растений в арендованном помещении; 47 759 руб. 57 коп. убытков в виде упущенной выгоды, возникшей                              в результате снижения инвентаризационной стоимости мебели, указанной в пунктах 22-37 инвентарной книги общества, на соответствующую сумму амортизации.

При новом рассмотрении дела к участию в нем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Брусника. Управление домами Новосибирск» являющееся управляющей компанией многоквартирного дома, в котором находится арендованное помещение.

Определениями суда первой инстанции от 24.08.2021 и от 24.12.2021 назначены судебная строительно-техническая экспертиза и дополнительная строительно-техническая экспертиза с целью установления произведенных обществом неотделимых улучшений арендованного помещения и их стоимости. Ходатайство ИП ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы суд отклонил в виду отсутствия оснований для проведения таковой, суд также исходил из наличия в деле доказательств, достаточных для принятия решения по первоначальному и встречному искам.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.05.2022 (с учетом определения от 20.05.2022 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, первоначальный и встречный иски удовлетворены частично. 

По первоначальному иску отказано в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 23.04.2018 № 01-04-18; взыскал с общества                   в пользу предпринимателя 553 902 руб. 30 коп. долга и неустойки, в том числе: 

38 286 руб. долга по базовой части арендной платы за расчетный период с сентября 2018 года по март 2019 года; 

354 565 руб. 07 коп. долга по базовой части арендной платы за расчетный период               с 01.05.2019 по 23.10.2019; 

62 539 руб. 63 коп. пени за просрочку уплаты базовой части арендной платы за период с 25.04.2019 по 07.04.2022, с продолжением начисления пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ключевой ставки с суммы долга 354 565 руб. 07 коп., с учетом его уменьшения на суммы поступающих платежей, начиная с 08.04.2022 по день исполнения обязательства; 

58 198 руб. 72 коп. долга по переменной части арендной платы за коммунальные услуги; 

40 312 руб. 88 коп. долга по переменной части арендной платы за отопление.   

С общества в пользу взыскано 8 099 руб. 68 коп. расходов по уплате государственной пошлины. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано         22 951 руб. 59 коп. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. 

По встречному иску суд взыскал с предпринимателя в пользу общества                                   1 962 582 руб. 52 коп., в том числе: 1 897 037 руб. 52 коп. стоимости неотделимых улучшений, 65 545 руб. убытков от гибели комнатных растений в арендованном помещении, а также 31 144 руб. 79 коп. расходов по уплате государственной пошлины               по иску, 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, 3 000 руб.  государственной пошлины по кассационной жалобе. 

В удовлетворении остальной части встречного иска отказано. 

Также решением суда распределены судебные расходы по оплате экспертизы, возвращена из бюджета излишне уплаченная государственная пошлина. 

По результатам рассмотрения встречного и первоначального исков судом произведен зачет, в результате которого с предпринимателя в пользу общества взыскано             1 408 680 руб. 22 коп. стоимости неотделимых улучшений, убытков от гибели комнатных растений в арендованном помещении; 23 600 руб. 11 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины и оплате экспертизы. 

Не согласившись с решением и постановлением, предприниматель обратился с кассационной жалобой, с учетом дополнений в которой от 14.12.2022 и от 17.12.2022 просит судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: судами неверно истолкован договор аренды в части определения целевого использования помещения и не учтено, что целевым назначением использования арендодателем помещения является его сдача в аренду, и лишь в рамках конкретного договора аренды с обществом для конкретного арендатора – ООО «Ана-Проджект» целью использования являлось создание помещения общественного питания; не соответствуют условиям договора и обстоятельствам дела выводы судов о согласовании арендодателем работ по созданию арендатором неотделимых улучшений помещения, при этом переписка в мессенджере WhatsApp не может являться предоставлением письменного согласия, в отсутствие которого арендатор не вправе требовать компенсации за улучшение помещения; судом первой инстанции неправомерно назначена судебная экспертиза по установлению характера неотделимых улучшений, поскольку понятия неотделимых или отделимых улучшений  являются понятиями гражданского законодательства, в связи с чем фактически перед экспертом поставлен вопрос толкования положений законодательства; необходимо разграничить улучшения, произведенные на основании пункта 1.3 договора аренды и иные неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование, на которые арендодатель не давал явно выраженного согласия; противоречит толкованию договора аренды вывод суда апелляционной инстанции о том, что 23.09.2019 общество заявило                    о расторжении договора и с 24.10.2019 договор расторгнут; cудами не дана надлежащая оценка в совокупности условиям пункта 8.2 и 11.1 договора, смысловая направленность которых является очевидно противоположной, судами данные условия договора  истолкованы неверно, в связи с чем является незаконным отказ во взыскании с общества базовой части арендной платы за период не допуска арендодателем арендатора в арендованные помещения по причине наличия задолженности по арендной плате; суды не дали надлежащей оценки условию пункта 5.2 договора аренды об арендных каникулах, что является обычной практикой при сдаче помещения в аренду без ремонта; судами не проверен размер понесенных арендатором затрат, реальность проведенных работ и осуществление арендатором их оплаты, а представленный арендатором в обоснование  затрат договор подряда, заключенный с ООО «СМУ-13», является мнимой сделкой, так как заключен аффилированными лицами, поскольку по сведениям предпринимателя, единственный участник и директор общества ФИО6 и единственный участник и директор ООО «СМУ-13» ФИО7 являются супругами; реальность проведенных работ опровергается отсутствием в деле утвержденных смет, подписанных актов выполненных работ по форме КС-2, КС-3, доказательств закупки материалов, привлечения трудовых ресурсов, кроме того, ООО «СМУ-13» исключено из ЕГРЮЛ 06.12.2021 как недействующее юридическое лицо, которое с 2018 года сдавало «нулевую» отчетность, то есть не вело деятельности; судами не учтены правовые и финансовые последствия для собственника помещения ремонтом и перепланировкой помещения, несогласованной с БТИ.

Обществом представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором просит отказать в ее удовлетворении, оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва, соответственно.

Представитель общества также высказался об отсутствии аффилированности общества и подрядной организации, супружеских отношений между руководителями данных организаций; о том, что предприниматель использует выполненные обществом неотделимые улучшения, продолжая сдавать в аренду спорное помещение иному лицу также в целях организации пункта общественного питания, что подтверждается материалами дела.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена                        в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе с учетом ее дополнений, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для  удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Ана-Проджект» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 23.04.2018 и № 01-04-18 (далее – договор).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:074250:876 площадью 83,1 кв. м, расположенное по адресу: 630083,                     

<

...>. Указанное помещение принадлежат арендодателю на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве от 31.08.2016, право собственности зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Новосибирской области 12.04.2018.

Согласно пункту 1.3 договора цель использования помещения: организация пункта общественного питания, ресторан. Арендодатель, подписывая настоящий договор, дает принципиальное согласие на производство арендатором следующих работ в помещении: 

- расстановку оборудования, необходимого для работы ресторана и подключения данного оборудования к соответствующим коммуникациям;

- проведение ремонтных работ в помещении с целью приведения внутреннего и внешнего вида помещения в соответствии с корпоративным стилем арендатора;

- проведение работ по приведению помещения в соответствии с обязательными нормативами и требованиями, установленными в Российской Федерации, а также требованиями уполномоченных органов (в частности системы пожарной сигнализации и пожаротушения, системы вентиляции).

Помещение используется арендатором только для целей, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 4.1 договора).

Помещение арендуется на срок с 23.04.2018 по 23.04.2023 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что передача помещения арендатору производится по акту приема-передачи (приложение № 4) в срок не более 3 (три) дней с момента подписания настоящего договора.

Стоимость и порядок расчетов определены сторонами в разделе 5 договора. 

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату, состоящую из базовой части и переменной части. 

Базовая арендная плата составляет 800 руб. за 1 кв. м арендуемой площади и составляет 66 480 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Первым месяцем аренды считается третий месяц после подписания акта приема-передачи помещения (июль 2018). Арендатор вносит арендную плату, начиная с первого месяца аренды. За первые два месяца после подписания акта приема-передачи (май-июнь 2018 г.) арендная плата не уплачивается (пункт 5.2 договора). 

Переменная часть арендной платы состоит из оплаты за предоставляемые коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги по занимаемым помещениям и производится по счетам, выставленным управляющей компанией арендатору, в течение 5 банковских дней с момента получения счетов. Арендатор вправе запросить у арендодателя, а арендодатель обязан запросить у управляющей компании и предоставить документы арендатору, подтверждающие обоснованность предъявляемых к оплате сумм. Коммунальные, эксплуатационные и другие административно-хозяйственные услуги оплачиваются арендатором с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 5.3 договора).

Обязанности арендатора предусмотрены в пункте 6.1 договора.

Согласно подпункту 6.1.6 договора арендатор по истечении срока действия настоящего договора, а также при его досрочном расторжении обязан передать арендодателю все помещения с произведенными в установленном порядке перестройками и перепланировками, составляющими принадлежность помещения и неотделимые без вреда от конструкций помещениям в нормальном состоянии с учетом естественного износа.

Арендатор обязан получить все разрешения, согласования, связанные с последующим целевым использованием помещения, предусмотренные действующим законодательством, в том числе согласовывать с органами Госсанэпиднадзора соответствие занимаемых арендатором площадей виду деятельности, осуществляемой арендатором, и получать в дальнейшем все необходимые лицензии и разрешительную документацию (подпункт 6.1.8).

Подпунктом 6.1.23 договора предусмотрено, что по окончании пользования помещением арендатор возвращает его по двустороннему акту в состоянии, соответствующем разумной степени износа, а также с учетом работ, произведенных                   в соответствии с настоящим договором и свободным от персонала и движимого имущества.

Перепланировка, переоборудование, устройство каких-либо приспособлений,                     а также размещение дополнительного оборудования, средств связи или технических систем, и другие изменения (улучшения) в помещении, которые арендатор пожелает осуществить за свой счет, могут быть произведены без согласия арендодателя при условии соблюдения всех норм и правил, а также получения соответствующего разрешения в уполномоченных органах (пункт 6.2.3).

Права арендатора предусмотрены в пункте 6.2 договора.

Согласно подпункту 6.2.7 договора арендатор имеет право осуществлять внутреннюю разводку и подключение к канализации, к системам электро- и водоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, слабых токов, пожарных кранов, телефонных кабелей без получения от арендодателя разрешения.

Обязанности арендодателя определены пунктом 7.1 договора.

На основании пунктов 8.1, 8.2 договора на суммы платежей, просроченных уплатой арендатором, начисляются пени в размере 1/300 ключевой ставки. В случае задержки оплаты арендатором арендной платы более чем на 30 дней, арендодатель вправе произвести отключение электроэнергии, ограничить доступ сотрудников арендатора в помещение.

Досрочное прекращение действия договора согласовано сторонами в разделе 9 договора.

Согласно пункту 9.1 договора любая из сторон вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, если другая сторона нарушает его существенные условия. При этом стороны установили, что: арендодатель нарушит существенные условия настоящего договора в случае если не исполнит или исполнит ненадлежащим образом условия, изложенные в пунктах 3.1, 7.1 договора; арендатор нарушит существенные условия настоящего договора в случае если будет использовать помещения не по назначению, либо если по вине арендатора произойдет ухудшение технического или санитарного состояния здания. Односторонне расторжение договора по иным основаниям допускается также в случаях, предусмотренных законодательством.

Сторона, имеющая намерение расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным пунктом 9.1, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения с приложением документально подтвержденной аргументации своего намерения (пункт 9.2 договора).

 Пунктом 9.3 договора предусмотрено право арендатора досрочно расторгнуть настоящий договор даже если арендодатель не нарушает его существенные условия. При этом арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме не менее, чем                 за 30 дней до даты расторжения договора.

23.04.2018 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения, согласно пункту 2 которого помещение осмотрено сторонами и в результате осмотра установлено:

2.1. Покрытие стен – штукатурка, повреждение нет,

2.2. Покрытие пола – цементная стяжка, повреждений нет,

2.3. Покрытие потолка – монолитная плита, повреждений нет,

2.4. Окна – витражные конструкции, все стеклопакеты целые, отсутствует примыкание наружных стен к витражным конструкциям (устройство внутренних откосов),

2.5. Водоснабжение – отсутствует разводка, только точка подключения,

2.6. Канализация - отсутствует разводка, только точка подключения,

2.7. Электроснабжение - отсутствует разводка, только точка подключения,

2.8. Отопление – разводка, радиаторы в хорошем состоянии,

2.9. Приточная вентиляция отсутствует,

2.10. Вытяжная вентиляция – частично смонтирована,

2.11. Входные двери – алюминиевые конструкции, стеклопакеты все целые, замки и петли рабочие,

2.12. Система пожарооповещения – смонтирована.

3. Общее техническое состояние удовлетворительное. Помещение находится в том же состоянии, в котором было передано застройщиком по договору участия в долевом строительстве от 31.08.2016.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором денежного обязательства по оплате аренды, повлекшим образование задолженности, арендодатель 16.07.2019 вручил арендатору под расписку письмо, в котором указал на наличие просроченной задолженности в связи с неоднократным нарушением обязательств: по базовой арендной плате – 194 440 руб., за коммунальные услуги – 44 660 руб. 17 коп., за тепловую энергию – 33 038 руб. 48 коп., и предупредил, что если в срок до 25.07.2019 задолженность                      не будет погашена, то с 26.07.2019 он отключит все коммунальные услуги, ограничит арендатору пользование помещением и обратится в суд за взысканием долга и расторжением договора аренды. 

В установленный срок до 25.07.2019 арендатор не погасил в полном размере указанную задолженность, в связи с чем арендодатель письмом от 25.09.2019 уведомил арендатора, что с 25.09.2019 будет полностью ограничено пользование арендованным помещением до момента полного погашения задолженности, и в этот же день 25.09.2019 арендодатель прекратил доступ арендатору в арендованное помещение, и 23.10.2019 обратился в суд с настоящим иском.

Обществом предъявлен встречный иск о взыскании стоимости неотделимых улучшений, обоснованный тем, что арендодателем при заключении договора аренды, исходя из состояния передаваемого в аренду помещения и предусмотренной цели его использования - организация пункта общественного питания, дано принципиальное согласие на производство поименованных работ.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска о расторжении договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что договор считается расторгнутым по инициативе арендатора в одностороннем порядке досудебном порядке               с 24.10.2019 в соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 9.3 договора, предусматривающим безусловное право арендатора отказаться от договора с соответствующим уведомлением об этом арендодателя за 30 дней, и в связи с реализацией арендатором данного права вручением 23.09.2019 соответствующего уведомления.

Удовлетворяя требование арендатора о взыскании задолженности по базовой части и неустойки на соответствующую сумму частично, а именно по 23.10.2019, суд первой инстанции исходил из того, что до указанной даты между сторонами действовал договор аренды. Во взыскании арендной платы с 24.10.2012 судами отказано, поскольку установлено, что прекращением допуска арендатору в спорное нежилое помещение, арендодателем создавались препятствия для исполнения арендатором обязательств по возврату имущества, так как после ограничения с 25.09.2019 доступа сотрудников арендатора в арендованное помещение арендодатель отказывал арендатору                                       в восстановлении доступа к помещению для вывоза имущества арендатора, что самим арендодателем признается и не оспаривается.

Требования о взыскании задолженности по переменной части арендной платы, состоящей, согласно пункту 5.3 договора аренды, из стоимости фактически оказанных коммунальных, эксплуатационных и других административно-хозяйственных услуг удовлетворены судом первой инстанции за тот период, когда соответствующие ресурсы и услуги потреблялись арендатором. В удовлетворении требования о взыскании арендной платы в указанной ее части отказано за тот период времени, когда арендатор не потреблял эти услуги в связи с прекращением доступа в помещение и последующим прекращением договора аренды.

Частично удовлетворяя встречный иск в части стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из объективной необходимости улучшения переданного             в аренду помещения в целях приведения его в соответствие требованиям, применимым                  к нежилым помещениям в многоквартирном доме, поскольку помещение передано в аренду в том виде, в котором предприниматель получил его от застройщика, и как указано в подписанном сторонами акте приема- передачи арендованного помещения от 23.04.2018,                                  в арендованном помещении против оговоренных условий договора долевого участия                     в строительстве не были выполнены и фактически отсутствовали: межкомнатные двери, электроразводка, выключатели и розетки, внутренние откосы (примыкание к стенам)                  у окон (витражных конструкций), разводка канализации, приточная вентиляция, частично – вытяжная вентиляция. Установив, что, кроме того, арендатором осуществлены улучшения нежилого помещения в целях приведения его в соответствие цели использования, для которой оно предоставлено арендодателем в аренду, и такие улучшения также осуществлены с согласия арендодателя, о чем свидетельствует переписка сторон в мессенджере WhatsApp, суд первой инстанции признал обоснованные соответствующие затраты общества, уменьшив их в части, выявив завышение стоимости некоторых улучшений против их стоимости, отраженной в первичных документах.

Удовлетворяя требование о взыскании убытков в виде стоимости растений, погибших вследствие отсутствия необходимого ухода за ними по причине недопуска арендодателем арендатора в арендованное помещение и непринятием при этом самим арендодателем мер по сохранению растений, суд первой инстанции исходил из доказанности совокупности элементов гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. В указанной части несогласия с принятыми судебными актами в кассационной жалобе предпринимателем не выражено.

Кроме того, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска                       о взыскании упущенной выгоды при продаже мебели в размере суммы амортизации,                 на которую уменьшилась остаточная стоимость мебели. В указанной части также отсутствуют доводы о несогласии с принятыми по делу судебными актами.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что при новом рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы представленные в дело доказательства, на основе доказательств и при надлежащей оценке доводов и возражений сторон судами правильно установлены фактические обстоятельства дела, к которым применены регулирующие спорные правоотношения нормы материального права, процессуальные положения судами не нарушены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По правилу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа               в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Исходя из указанных положений, установив, что заключенным сторонами договором аренды для каждой стороны предприниматель и общество предусмотрели перечень оснований для досрочного одностороннего расторжения договора и порядок такого расторжения, а также предусмотрели безусловное право арендатора досрочно расторгнуть договор, уведомив арендодателя в письменной форме не менее, чем за 30 дней до даты расторжения договора, которое реализовано обществом и договор прекращен по этому основанию, и не был прекращен по инициативе арендодателя, не выявив злоупотребления правом в реализации права на расторжение договора со стороны арендатора, учитывая, что наличие задолженности по арендной плате не может являться основанием для отказа арендатору в расторжении договора аренды, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно отказали в удовлетворении иска предпринимателя о расторжении договора, поскольку арендные отношения прекращены между сторонами 23.10.2019 по инициативе арендатора.

Арендная плата по базовой ее части за период действия договора – по 23.10.2019 взыскана судом первой инстанции, при этом апелляционный суд отметил, что не предоставление арендодателем доступа арендатору в арендованное помещение не соответствует природе арендных отношений в период их сохранения с 25.09.2019 до 24.10.2019. В связи с этим отказ во взыскании задолженности по базовой части с 24.10.2019 является законным и обоснованным. При этом отсутствие пользования обществом спорными помещения после указанной даты предприниматель не оспаривает. Вместе с тем сам по себе факт нахождения имущества арендатора в спорном помещении не может являться основанием для взыскания арендной платы, поскольку предпринимателем создавалась невозможность освобождения обществом помещения от имущества, оформление возврата помещения из аренды стало невозможным по причине уклонения арендодателя.

На основании изложенного доводы кассационной жалобы о наличии оснований для взыскания арендной платы по 07.04.2022 являются необоснованными.

Отклоняя повторно приводимые в кассационной жалобе доводы предпринимателя                 о наличии у него оснований для применения ограничительных мер согласно пункту 8.2 договора, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно указали, что указанные меры не могут толковаться как влекущие взимание арендной платы за период после прекращения договора в ситуации создания самим арендодателем препятствий для возврата имущества.

Суд округа не усматривает оснований для заключения о неправильности вывода судов первой и апелляционной инстанции, положенных в основу частичного удовлетворения встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вопреки мнению предпринимателя, судами правильно применены нормы                       о толковании договора относительно осуществления работ и улучшений арендованного помещения. В этих целях, учитывая возникновение между сторонами спора относительно того, какие работы и улучшения согласованы арендодателем, судом первой инстанции согласно положениям статьи 431 ГК РФ применено толкование условий договора в их совокупности, с учетом имеющейся и не опровергнутой арендодателем переписки сторон, взаимоотношений сторон в вопросе реализации арендатором приведения помещения                   в состояние, допускающее его использование в качестве нежилого помещения многоквартирного дома (в частности сооружение разводки систем водоснабжения канализации, электроснабжения, выполнения, устройство откосов витражных конструкций, покрытия стен, потолков, покрытие пола керамогранитом, монтаж дверей, устройство и полное оборудование санузлов, системы приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования, оборудование освещения люстрами и т.д.).

Неотделимые улучшения после прекращения договора аренды оставлены собственнику помещения, который не опроверг доводы общества о пользовании улучшениями.

Поскольку в аренду передано фактически недостроенное нежилое помещение в указанном состоянии с частичной отделкой и частично без инженерных сетей и систем, арендатор вынужден был предпринимать меры по доведению его до состояния, требуемого для использования объекта.

Учитывая указанное, а также то обстоятельство, что, предоставив арендатору помещение с условием его использования с определенным назначением, когда помещение не отвечало условиям соответствующего использования, в связи с чем стороны определили сочли обязанностью арендатора по доведению объекта как в целом к возможности его фактического использования – посредством осуществления необходимых строительных, монтажных работ, так и к возможности его использования в тех целях, которые определены договором аренды, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у арендодателя обязанности возместить арендатору соответствующие затраты.

Доказательств несоразмерности взысканных судом расходов фактически выполненному ремонту и улучшениям, результат которых отражен экспертом при обследовании помещения, арендодателем не представлено, как и доказательств несоответствия данного объема работ средним рыночным ценам их выполнения и затратам на ремонт, оборудование помещения. Также, ссылаясь на то, что часть работ, выполненных арендатором, характеризуется перепланировкой, переоборудованием, на которые не было получено соответствующего разрешения уполномоченных органов, заявитель жалобы не представляет доказательств несоответствия каких-либо работ установленным требованиям, недопустимости таковых; не опровергает доводов арендатора и доказательств, свидетельствующих об известности арендодателю о том, какие конкретно работы в принадлежащем предпринимателю помещении осуществляются; не принял мер к приостановлению таковых, если полагал их недопустимыми и несогласованными со своей стороны. Кроме того, заявитель жалобы              не ссылается на невозможность «узаконения» того результата работ, которые он считает перепланировкой и переоборудованием, и также не отрицает факта оставления результата работ себе, и его использования.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции не вправе отвергать обстоятельства, которые суды сочли доказанными, и принимать решение на основе другой оценки представленных доказательств, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы полномочий, предусмотренных статьей 287 АПК РФ, о существенном нарушении норм процессуального права и о нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 305-ЭС16-7224).

Доводы заявителя кассационной жалобы фактически сводятся к неправильной оценке судами представленных в дело доказательств, направлены на их переоценку, которая не находится в компетенции арбитражного суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела судами полно и всесторонне исследованы все доказательства, на основании которых, с учетом доводов и возражений сторон правильно установлены фактические обстоятельства дела, к которым правильно применены регулирующие спорные правоотношения нормы материального права, процессуальные положения судами не нарушены. 

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 12.05.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 по делу № А45-38028/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий           М.А. Севастьянова

СудьиТ.А. Зиновьева

ФИО1