﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А46-17464/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Зиновьевой Т.А.,

судей                                                    Демидовой Е.Ю.,

                                                             Севастьяновой М.А. - 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2019 (судья Чернышев В.И.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 (судьи Краецкая Е.Б., Веревкин А.В., Сидоренко О.А.) по делу № А46-17464/2018 по иску жилищно-строительного кооператива «Дом на Тарской» (644007, г. Омск, ул. Третьяковская, д. 73, кв. 6; 644007, г. Омск, ул. Яковлева, д. 107, оф. 13, ИНН 5503219567, ОГРН 1105543010540) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (644043, г. Омск, ул. Тарская, д. 11, ИНН 5503217827, ОГРН 1105543000782) о признании недействительным пункта договора аренды.

Суд установил:

жилищно-строительный кооператив «Дом на Тарской» (далее – ЖСК «Дом на Тарской», кооператив, истец) обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества, ответчик), в котором просил признать недействительным пункт 3.1 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77 от 09.11.2015 № ТУ-02/14-2015-19 (далее – договор), изложить пункт 3.1 договора в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.06.2019, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019, исковые требования удовлетворены: пункт 3.1 договора признан недействительным, изложена новая редакция спорного пункта. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, ТУ Росимущества обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

В обоснование жалобы заявитель указывает, что размер арендной платы рассчитан на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; оснований для непринятия отчета об оценке от 08.10.2015 № 161015 не имеется; подписав договор, истец полностью принял его условия и, соответственно, согласился с указанным размером арендной платы.

ЖСК «Дом на Тарской» в порядке статьи 279 АПК РФ не представил отзыв на кассационную жалобу.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 АПК РФ, рассмотрена в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.11.2015 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:77, находящийся в собственности Российской Федерации, площадью 1 232 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилой дом с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Центральный АО, ул. Яковлева, д. 109 (пункт 1.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что размер арендной платы за участок составляет 989 354,03 руб. в год, 82 446,17 руб. в месяц без НДС. 

Арендная плата за земельный участок рассчитана в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – постановление № 582), по следующей формуле: А = С х Р, где: А – арендная плата; С – рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.10.2015 № 161015, которая составляет 11 992 170 руб.; Р – действующая с 14.09.2012 ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, которая составляет 8,25 %. 

Размер арендной платы за участок с учетом указанной формулы составил 989 354,03 руб. 

Актом приема-передачи от 09.11.2015 (приложение № 1) подтверждено, что стороны приступили к исполнению договора. 

Посчитав, что рыночная стоимость земельного участка завышена, истец обратился к эксперту в целях проведения внесудебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77. Согласно отчету индивидуального предпринимателя Ермакова С.О. от 19.10.2017 № 44/35/17 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составила 8 307 000 руб. 

Полагая, что применение ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.10.2015 № 161015 при определении размера арендной платы и включение в пункт 3.1 договора расчета, основанного на указанном отчете, являются незаконными, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьями 8, 12, 166, 179, 181, 420 – 422, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 22, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), постановления № 582, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», исходили из наличия оснований для внесения изменений в пункт 3.1 спорного договора в связи с неправильным определением рыночной стоимости земельного участка.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам и примененным нормам права.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В соответствии с постановлением № 582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, определяется: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной платы либо методологическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

С учетом особенностей спорного земельного участка, порядка заключения и условий договора аренды в рассматриваемом случае применению подлежит пункт 6 постановления № 582, которым предусмотрено, что арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 1 информационного письма № 92 разъяснено, что в силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

 В соответствии с пунктом 2 информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Статья 17.1 Закона № 135-ФЗ предусматривает проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Определяя размер арендной платы по спорному договору, ТУ Росимущества руководствовалось отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.10.2015 № 161015, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Сибассист», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 11 992 170 руб. 

В то же время истец представил отчет от 19.10.2017 № 44/35/17, выполненный ИП Ермаковым С.О., согласно которому по состоянию на 11.05.2015 рыночная стоимость земельного участка составляла 8 307 000 руб.

В связи с наличием в материалах дела двух отчетов об оценке с различным определением рыночной стоимости одного объекта недвижимости суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил автономной некоммерческой организации центр развития экспертиз «Лаборатория экспертных исследований».

Согласно экспертному заключению от 21.01.2019 № 552.12-18/О/С рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:77 по состоянию на 08.10.2015 составляла 7 156 000 руб.

Также эксперт указал, что отчет от 08.10.2015 № 161015, подготовленный оценщиком Паламарчук А.Т., является недостоверным, поскольку не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности. 

Проанализировав указанное экспертное заключение, суды пришли к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ); содержащиеся в нем выводы надлежащими доказательствами не опровергнуты. Кроме того, ходатайство о назначении повторной экспертизы в ходе судебного разбирательства сторонами не заявлено.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 08.10.2015 № 161015, положенного в основу расчета арендой платы по спорному договору, требованиям закона, суды правомерно установили рыночную стоимость арендуемого земельного участка в целях применения при расчете арендной платы в размере, определенном судебной экспертизой, изменив пункт 3.1 договора в части установления стоимости арендной платы.

Кроме того, суды со ссылками на положения статьей 166, 179, 181 ГК РФ верно указали, что истцом не пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, поскольку товарищество узнало о том, что сделка повлекла для него неблагоприятные последствия в виде переплаты по арендным платежам в связи с завышением рыночной стоимости земельного участка только из отчета от 19.10.2017 № 44/35/17, и обратилось в суд 08.10.2018, то есть в пределах срока исковой давности. Указанный вывод в кассационной жалобе не оспаривается.

Довод подателя жалобы об отсутствии оснований для непринятия отчета об оценке от 08.10.2015 № 161015 со ссылкой на отсутствие у ТУ Росимущества специальных знаний для оценки соответствия отчета законодательству об оценочной деятельности, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора в условиях доказанности факта недостоверности данного отчета. 

Также отклоняется судом кассационной инстанции довод ответчика о том, что подписав договор, истец полностью принял его условия и, соответственно, согласился с указанным размером арендной платы, что лишает его возможности оспаривать размер арендной платы.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92).

При этом доказательств исполнения истцом условий договора аренды об оплате в согласованном пунктом 3.1 договора размере ответчиком в материалы дела не представлено.

В целом доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, выводов судов не опровергают, о неправильном применении норм права не свидетельствуют, по существу, сводятся к несогласию с оценкой судов относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется и в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О).

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 по делу № А46-17464/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             Т.А. Зиновьева

 

Судьи                                                                         Е.Ю. Демидова

 

                                                                                    М.А. Севастьянова