Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-15245/2018

13 февраля 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  07 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  13 февраля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Брокар СПб» (адрес: Россия, 119261, 

<

...>, этаж 1, комната 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 

<

***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный, дом 1, литера Б, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

о признании незаконным решения,

при участии

- от заявителя: ФИО2 – доверенность от 01.04.2018,

- от заинтересованного лица: ФИО3 - доверенность от 26.12.2018.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Брокар СПб" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), выраженного в письме № 101910-32 от 18.10.2017, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения 4Н площадью 209,7 кв.м.. с кадастровым номером 78:31:0001290:2247 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1290:1:2:2), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 19, литер. А, 2 этаж, и обязании Комитета совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемого помещения. 

Определением суда от 31.05.2018 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-75242/2017.        

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2018 по делу № А56-75242/2017 оставлено без изменения решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2018.

Определением суда от 11.12.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании Общество поддержало заявленные требования в полном объеме.

Комитет возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), а также заслушав пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее. 

22.05.2002 между Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды № 10-А153439, по условиям которого Обществу была предоставлена в аренду часть помещения 4Н площадью 209,7 кв.м, 2 этаж, кадастровый номер 78:31:0001290:2247 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1290:1:2:2), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А (далее – помещение).

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность заявитель 11.09.2017 обратился в Комитет. 

Письмом № 101905-32 от 18.10.2017 Комитет сообщил об отказе в предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого помещения, указав на отсутствие оснований приватизации части нежилого помещения, а также на прекращение действия Договора ввиду одностороннего отказа Комитета на основании уведомления от 23.06.2017 № 65054-32.

Ссылаясь на незаконность принятого Комитетом решения, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Частью 1 ст. 198 АПК РФ предусмотрено право организации и иных лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159- ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; обязаны принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Судом установлено, что в рамках дела № А56-75242/2017, имеющего преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, рассматривались требования Общества о признании незаконным решения Комитета, выраженного в письме № 61155-32 от 14.06.2017, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения 4Н площадью 209,7 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001290:2247 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1290:1:2:2), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А, 2 этаж, и обязании Комитета совершить действия, направленные на реализацию преимущественного права Общества на приобретение арендуемого помещения, а также о признании незаконным решения Комитета от 14.06.2017 № 61098-32 об отказе Обществу в реализации преимущественного права на приобретение помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16), площадью 214 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001290:2243, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 19, литера А, цокольный этаж.

При рассмотрении дела № А56-75242/2017 судом были установлены обстоятельства отсутствия в настоящее время помещение 4Н в том виде, в котором это помещение изначально было предоставлено Обществу. При этом суд пришел к выводу о недобросовестности Общества, выразившегося в осуществлении самовольных перепланировок.

На основании представленного в материалы дела технического паспорта на помещение 2Н по состоянию на 15.10.2014, суд установил, что в результате перепланировки и наличия внутреннего сообщения ранее учтенные помещения 2Н, 4Н переформированы в помещение 2Н, помещение 24Н. Суммарная площадь уменьшилась и составила 543,7 кв. м. Документация, подтверждающая правомерность выполнения перепланировки, не представлена. Совокупные наружные границы остались в границах ранее учтенных помещений 2Н, 4Н.

Кроме того, в деле имеется заключение специалиста от 25.08.2017 N 15220-О-ИГЭ-Н, из которого видно, что в результате капитального ремонта здания фактически существуют два отдельных помещения - 2Н и 24Н.

Помещение 2Н образовано из части помещения 2Н (часть помещения 2Н (1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) площадью 214 кв. м на цокольном этаже и помещения 4Н, расположенного на втором этаже, имеющего выделенный кадастровый номер.

Помещение 24Н расположено на цокольном этаже здания. Помещения имеют отдельные входы, разделены.

В 2012 году в здании проведен капитальный ремонт и выполнена перепланировка за счет объединения помещения 4 и помещения 2 цокольного этажа (помещение 2Н) с устройством лестницы междуэтажной для посетителей.

Также в помещении 2Н (цокольный этаж, помещение 6) дополнительно устроен эвакуационный выход во двор.

При капитальном ремонте и после переименования помещений установлено, что помещение 24Н образовано из части помещения 2Н (помещения №№ 9-14). Наружные границы помещений в результате капитального ремонта и переноса перегородок не изменились, вход в помещение не изменился, суммарная площадь уменьшилась по данным технического паспорта на 0,4 кв.м, с наибольшей вероятностью за счет ошибки в измерениях. В договоры аренды эта часть помещения не входит. В результате выполненного капитального ремонта помещение 4Н объединено с частью помещения 2Н (помещения 1-5, 6, 7, 8, 15, 16). Наружные границы помещения 4Н не изменились, наружные границы части помещения 2Н (помещения 1-5, 6ч, 7, 8, 15, 16) также не изменились. Суммарная площадь образованного помещения 2Н уменьшилась на 2,4 кв. м по сравнению с площадью, указанной в договорах аренды, и составила 421,3 кв. м.

Таким образом, материалами дела подтверждается совершение Обществом перепланировок, в результате которых объекты аренды в том виде, каком они были предоставлены, прекратили свое физическое существование. В соответствии с п. 2.2.6 Договора арендатор обязался не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. В случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

Поскольку разрешения на перепланировку Обществу не выдавалось, более того, Общество за таким разрешением и не обращалось, суд пришел к выводу том, что реализация субъективного права на выкуп арендованного помещения невозможна до формирования на основе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости, то есть до определения в установленном порядке границ арендуемого помещения и постановки его на кадастровый учет.

В настоящем деле Общество просит признать незаконным отказ Комитета в выкупе помещения 4Н площадью 209,7 кв.м, являющегося предметом Договора.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ст. 1 ГК РФ). 

Принимая во внимание фактическое отсутствие предоставленного в аренду помещения в границах, определенных в Договоре, учитывая факт самовольной, в отсутствие согласия собственника, перепланировки, суд приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Доводы Комитета о пропуске Обществом трехмесячного срока для обращения в суд, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, не нашел своего подтверждения в материалах дела. С учетом даты получения Обществом оспариваемого отказа (31.10.2017) и даты обращения в суд (исходя из почтового штемпеля – 31.01.2018), Общество своевременно обратилось в суд.

С учетом изложенного суд полагает, что на момент рассмотрения дела заявителем не доказано ни одно из условий, одновременное наличие которых, в соответствии со ст. 198 АПК РФ, необходимо для признания действий (бездействий) государственных органов незаконными, а именно несоответствие принятого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При указанных обстоятельствах заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ понесенные заявителем расходы по оплате госпошлины остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.